成都保利中心保利城南领事馆地块类住宅——LOFT办公物业定位研究

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,单击此处编辑母版标题样式,Page,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Page,*,-,保利（成都）中心,-,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,保利城南领事馆地块,类住宅,LOFT,办公物业,定位研究,Page,2,随着保利领事馆工程市场定位研究的深入，各个组成局部产品定位已根本清晰。,基于“立足于区域价值主旋律，坚决锁定全流通型产品的全案定位方针，本次提报将专注于本案“类住宅LOFT办公物业，从市场，到产品，进行一次系统梳理。,Page,3,开发既定条件,目标：服从工程整体销售要求，100%对外销售,产量：体量3.3万平米,销售：价格较高,特点：以楼高120米，2层商业计算，LOFT办公物业层高可实现5.9米，净高5.55米,Page,4,层高,5.9,米，净高,5.55,米实现方式,GBF蜂巢芯密肋梁楼盖技术,净高5.55米的实现方式是采用GBF蜂巢芯密肋梁楼盖技术，楼面厚度控制在350MM以内，从而实现5.55米净高。另外，此技术的实现为工程品质的提升，还具备以下优势：,真正实现空间的灵活间隔，除卫生间、开水间的位置相对固定外，可自由分割任何开间、任何进深的房间，而且不需要进行结构改动，灵活、可变性较大。,使用性能优良，抗震性能好，尤其对于成都地区，在本钱不增加的情况下，抗震性能的提升，对销售的促进作用是显著的。,目前，使用该技术的代表性写字楼有锦江国际，中国水电大厦等，其造价增加幅度为0100元以内。,Page,5,GBF,蜂巢芯密肋梁楼盖技术示意,5900,5550,350,2600,2800,100,Page,6,定位商务领馆的可能性分析,根据工程开发条件，我们首先延伸出三个可以开发方向！,NO:3,NO:2,NO:1,掌上玩物,功能用途不明确，市场容量较小，不确定性较大,效劳式写字楼,以租赁为主，极少购置物业,缺少个性化，且租金较高，目前成都市场接受度不高,企业商务会所,极少有会所管理公司愿意接受这种销售物业的模式,Page,7,第四个可能的方向,保利商务领馆,LOFT,办公空间,Page,8,高品质。,价格方面，本案,LOFT,办公产品，已经达到区域甲级写字楼平均水平。,较高的单价，有效地保证进入物业的业务的高端性，从而保证了在销售后物业的品质不降低。,保利品牌也是该物业面向市场时，高品质的保障。,双重意义的性价比。,充分利用商业物业层高无限制规定的有利条件，,LOFT,产品面积实得率超过,160%,，实际上突破了容积率。由此，在建安成本仅增加,1015%,（约,300,元,/,平方米）情况下，摊薄了地价，实现了,LOFT,产品高单价高品质高性价比的优势，从而扩大了项目的竞争优势。,小面积,/,低总价。,保利商务领馆,，,以相对较小面积划分，实现了相对的低总价，有效降低了购置门槛,。,同时，此产品,有效补充了,本案,在小面积中偏高端办公市场的产品供应,，,扩大了本案的办公客户幅射面,。,LOFT,产品核心价值！,高品质,小面积,低总价,性价比,Page,9,LOFT,客群定位,Page,10,客群，,源自针对性市场需求！,Page,11,正如我们在前一次提报中所看到的，当定位于全流通型产品之后，本案的LOFT办公物业，将面临极佳的市场机遇。,而这一机遇，是由区域开展现况、规划前景、工程综合定位等共同确定的。,本案LOFT产品客群定位研究，将着重于各类客户需求研究，尽可能将不同客群的需求量化，并从客户的需求中进一步锁定产品面积、比例、配置等设计要素！,Page,12,NO:4,NO:3,NO:2,NO:1,第一圈层客户,区域现存需求客户,我们客群,共分为四个圈层,!,Page,13,领事馆片区出租,/,办公概况,楼盘（小区）名称,总建面（平方米）,出租率,商务、办公比例,凯莱蒂景,95673,约,70%,40%,时代阳光,42668.8,约,60%,35%,花样年华,梦想家,38444.79,70%,45%,樱花假日,17806.4,60%,45%,棕北国际,56970,65%,20%,万兴苑,22500,70%,45%,盘古花园,480000,55%,20%,蓝色加勒比,13150,85%,60%,SOHO,沸城,40000,80%,40%,棕南苑,35646,60%,35%,在2000以后开发的楼盘，原业主或出于对居住环境变化不适应，或基于区域内商务气氛浓厚、租金回报率高而选择将自有房屋出租，出租率普遍较高。,此外，区域内楼盘中，普遍存在小型企业办公情况，区域内对于套一、套二这类小户型需求较大。,Page,14,典型楼盘总建筑面积,商务办公估算面积,商务办公总比例,84.29,万平方米,23.35,万平方米,27.71%,领事馆片区典型楼盘商务办公比例,Page,15,领事馆片区住宅内主要办公面积现状分段,楼盘（小区）名称,主要户型面积区间,价格,凯莱蒂景,130-310,8300,时代阳光,50-120,7500,花样年华,梦想家,40-110,7200,樱花假日,28-130,7600,棕北国际,37-130,7900,万兴苑,110-220,5400,盘古花园,80-220,7100,蓝色加勒比,26-60,8000,SOHO,沸城,18-55,8000,棕南苑,80-140,7000,面积（平方米）,比例（,%,）,100,以下,27,100-150,23,150-200,21,200-300,18,300,以上,11,200平方米以下的办公面积区间比例为71%，是片区内住宅楼内的主要办公面积段。300平方米以上的办公物业，主要集中在凯莱蒂景，该楼盘以大户型居多；而100平米以下的办公物业，那么主要集中在SOHO沸城、蓝色加勒比这两个楼盘。,Page,16,领事馆片区办公面积需求转移方向,根据对片区周边15家二手房门店负责人的深访，片区内承租200平方米以下的企业客户中，四成以上的在未来三年内有扩充企业办公面积，升级企业办公环境的需求！,而200-300及300平方米以上的客户，那么扩租需求较弱。,Page,17,小结,目前，工程所在领事馆片区现存商务办公面积现状估算为23.35万平方米，其中，200平方米以下的占到71%，约16.57万平方米。,而根据对片区内二手房门店负责人的深访，其中约四成以上客户在未来有扩大办公面积，或升级办公环境的需求。此类需求总量约为：6.6万平方米。,这一需求群体将构本钱案最根本的客群来源！,Page,18,NO:4,NO:3,NO:2,NO:1,第二圈层客户,投资客户,Page,19,作为消费者置业首选的城南，一直也是投资者最为活泼的房地产市场。而随着房地产市场的复苏，更多的中小投资者也迫切的想要参加房地产投资这一行列。,在成都人固有的投资观念中，房地产是比基金、股票等投资更为稳固、平安、增值的投资产品。所以，成都才会催生出大量的所谓“跷脚老板、包租婆等人士。,房地产投资门槛过高，拦往了大量的中小投资者。而能够适度控制总价的小户型，尤其是城南的小户型，一直是他们的首选。,在成都市场，此类中小户型办公物业的成功有市场先例可循。,抓住了“高品质、小面积、低总价的特征后，也就抓住了投资者，以及大量中小投资者的核心需求！,Page,20,投资者可接受的办公面积区间分段,从投资者可接受的办公面积区间分段情况来看，200平方米以内的办公面积区间占比达69%。,这一比例与商务办公客户最终使用的比例趋势，也是根本相吻合的。,面积（平方米）,比例（,%,）,100,以下,27,100-150,23,150-200,21,200-300,18,300,以上,11,Page,21,投资者认同的办公物业总价区间,办公物业的投资者其可承受总价较住宅投资产品较高，从投资者认同的办公用房总价区间来看，可认同,200,万以下的总价的客户占比为,70%,。,Page,22,NO:4,NO:3,NO:2,NO:1,第三圈层客户,市场新增时机客户,Page,23,市场时机：高端、小面积、私人需求尚未满足！,根据专家访谈，基于对办公物业的市场细分，办公物业市场上确实存在着高端、小面积、以私人需求为主体的办公空间的需求，而市场上却没有该类办公物业出现，完全有较大的市场空间。如凯莱帝景的办公化使用，即是这类需求的表达。,由于该类客户群是金字塔顶端的客户，难以用量来衡量，市场容量难以准确估计，但可以通过相关律师、会计、筹划等自由置业者比较集中的行业，反映出此类物业的可能市场容量。,Page,24,市场时机客户容量分析,根据成都律师协会数据，2007年成都律师事务所有近1200家。其中年净收入超过300万元的事务所在50多家，预计超过100万的超过300家。,根据，四川会计师协会统计，四川省会计师事务所有364家，总收入为57400万，执业注册会计师3534人，而成都的会计师事务所占整个四川的70%左右。而北京、上海等城市中年净收入到达200万的会计师事务所比例到达40%以上，据此，按照保守估计，成都市如果年净收入到达200万的会计师事务所比例到达20%30%的话，高收入的成都会计师事务所能到达70-100家左右。,Page,25,因此，如果在考虑到评估师、品牌参谋、高级健康参谋、高级理财参谋、独立筹划人、独立撰稿人、金融掮客、各类工作室等的数量，可预计成都高级自由职业者相关能到达数千人。,而根据世家的调研和深访，其中的20-30%有购置个人办公空间的需求，这些都是我们本工程可重点打击的市场。,Page,26,NO:4,NO:3,NO:2,NO:1,第四圈层客户,川内企业客户,Page,27,市场时机：川内企业客户,川内大量企业有在成都设置办事处、总部的需求。,这类企业对总价和面积相对较小，购置甲级写字楼可能性较低。,购置办公物业对于他们不仅是办公所需，更是一种投资。因此，在档次和品质的前提下，总价和面积将是他们考虑的重点！,Page,28,保利商务领馆客群定位！,本案,LOFT,产品客群主要由以下几类构成！,A B C D,30%,30%,25%,15%,A.,区域现有办公需求转化客户,B.,投资客户,C.,市场新增机会客户,D.,川内企业客户,Page,29,产品定位,Page,30,产品，,源自客群针对性需求！,Page,31,热销对路的产品，从来不是水中取月。正是基于我们对于本案,LOFT,产品所针对的四类客群的消费需求、消费特征，以及市场容量进行系统研究，方能对本案的产品进行具象化的锁定。,本案,LOFT,产品定位，最终结合了不同客群需求。如投资客户，他们对于产品设计本身并无特殊需求，但对总价、品牌等非常敏感。对于产品的最终设计建议方面，我们将更多考虑最终使用者的需求。,Page,32,使用客户对产品的需求由其工作方式、工作内容、生活方式所决定，因此，具备以下特质的办公产品能更吸引他们：,面积不大,由于工作时间比较自由，要求空调能够自主控制，且对额外空调使用费不敏感,建筑标志性很强,能表达个性化和思想化,工程自身有完善的配套,LOFT,产品使用客群需求特征,Page,33,LOFT,产品投资客群需求特征,投资客购置之后用于租赁，以获取稳定收益。其主要投资驱动因素在于：,看中保利的品牌；,看中物业的增值前景,看中物业的稀缺性，能保值增值。,总价在自己的承受范围之内。,Page,34,综上所述，而根据本案约160%的得房率，我们建议,主力户型面积区间为60-100平方米,少量配置100-120平方米的户型，满足少局部边缘客户的需求。,内部空间可以自由分割；,每个户型都配置独立卫生间，不配置公共卫生间。,LOFT,产品定位,保利商务领馆,Page,35,LOF