公寓销售策略课件

,#,北湖国际城二期,8,号楼,公寓销售策略,2018,年,2,月,28,日,北湖国际城二期8号楼2018年2月28日,01,区域市场分析,02,03,Contents,目,录,项目本体情况,销售策略,01区域市场分析0203Contents目录项目本体情况 销,区域市场分析,1,Part,区域市场分析1Part,三环路,成华大道,上古天地,龙潭商圈,理工,商圈,区域市场概述,上古天地地处龙潭立交外侧,800,米，位于龙潭商业圈核心位置，总占地约,40,亩，已于,2017,年中旬营业，距本项目,1.5KM,，车行时间约,5mins,；,中国铁建广场位于中环路外侧，毗邻成华大道，位于理工商圈，总占地约,48,亩，主题商业,186mall,已于,2017,年底营业，距本项目,6.5KM,，车行时间约,12mins,；,龙光世纪中心与中国铁建广场相邻，总占地约,47.7,亩，规划户数约,2885,户，预计,2020,年底交房，首批次公寓已于,2017,年,12,月,13,日开盘销售；,本项目位于北湖版块，目前以,300,亩住宅大盘姿态支撑整个版块发展，随着二期住宅的交付，项目周边居住氛围将较前一阶段有所提升，但公共交通不便、商业配套匮乏是突出问题。,龙光世纪中心,中国铁建广场,三环路成华大道上古天地龙潭商圈理工区域市场概述上古天地地处龙,4,区域市场项目一：上古天地,占地面积,40,亩,建筑面积,17.49,万,容积率,4.99,总户数,商场总计7层，地上4层，地下3层,办公,共计,1336,套,；,楼栋数,4栋：酒店：1栋；,办公,：,3,栋；,车位数,地下车位,1100,个,高层楼层,办公：,21-28,层,公寓,/,写字楼主力面积,31-73,梯户比,3,梯,21,户,物业费,3,元,/,/,月,首次开盘时间,2013,年,12,月,29,日,交房时间,2018,年,6,月,30,日,上古天地于,2013,年,12,月,29,日开盘销售，部分商业已于,2016,年,5,月,30,日交付，,已开始运营,；,办公类物业目前可售套数约为,81,套，销售均价,9500-10000,元,/,，均为清水房源，去化速度缓慢；,区域市场项目一：上古天地占地面积40亩建筑面积17.49万,5,区域市场项目一：上古天地成交情况,上古天地办公产品销售周期：,2013,年,12,月,-2018,年,2,月，供应套数,1336,套，备案套数,955,套，备案均价,7499,元,/,；,近一年内备案状态较稳定，月均,52,套，备案均价,7927,元,/,，月均最高备案单价,9211,元,/,；,因备案数据有较大延迟性，故项目销售均价现阶段不具备参考意义；,备注：锐理数据库备案口径,区域市场项目一：上古天地成交情况上古天地办公产品销售周期：2,6,区域市场项目二：中国铁建广场,占地面积,48.5,亩,建筑面积,23.5,万,容积率,5.0,总户数,商场,总层数8层，地上层数5层，地下层数3层,办公,共计,1761,套（其中,192,套自持）,；,楼栋数,公寓,/,写字楼：,4,栋,车位数,地上车位数 81,个,；地下车位数 1288,个；,高层楼层,办公,：,20-29,层,公寓,/,写字楼主力面积,32-105,梯户比,6,梯,18,户,物业费,4.5,元,/,/,月,首次开盘时间,2015,年,10,月,17,日,交房时间,2017,年,12,月,20,日,中国铁建广场于,2015,年,10,月,17,日开盘销售，已于,2017,年,12,月交付，,办公,产品共计,1761,套，其中,1,号楼整体自持作为中国铁建办公楼；,2017,年,6,月底，,4,号楼办公产品整体包销给,“,嘉寓国际青年社区,”,，包销前清水销售均价,7200-8250,元,/,。,区域市场项目二：中国铁建广场占地面积48.5亩建筑面积23.,7,区域市场项目二：中国铁建广场成交情况,中国铁建广场公寓产品销售周期：,2015,年,10,月,-2018,年,2,月，供货量,1761,套，备案,1253,套，备案均价,6558,元,/,；,备注：锐理数据库备案口径,区域市场项目二：中国铁建广场成交情况中国铁建广场公寓产品销售,8,区域市场项目二：中国铁建广场,嘉寓国际青年社区基本情况：,清水（不带租约）：现房已交房，销售均价1,190,0元/；,精装(带租约)：交房时机2018年6月底，销售均价13,8,00元/；,销售楼层：,4,号楼：7F 24F,梯户比：6梯18户,总高：24F,层高：3.4m,推荐成交佣金标准：佣金35000元+10000元经纪人成交奖励，有效带访100元/组；,截止,2018,年,2,月,28,日，清水房源仅剩余,1,套可售，精装房源剩余,7,套可售；,以,68.5,产品为例，成交价格约,95,万元，,12,年租金回报约,55.9,万元，第一年租金,50,元,/,/,月，此后每两年月租金递增,5%,，年回报率,5%-6.38%,；,区域市场项目二：中国铁建广场嘉寓国际青年社区基本情况：以68,9,区域市场项目三：龙光世纪中心,占地面积,47.7,亩,建筑面积,33.39,万,容积率,7.0,总户数,规划,2885,户；,楼栋数,总楼栋数：5栋;商业：4栋;写字楼：1栋;,车位数,地下车位数 1,989,个,高层楼层,写字楼共37层楼，商业24层-36层,公寓,/,写字楼主力面积,29-73,梯户比,7,梯,36,户,物业费,4,元,/,/,月,首次开盘时间,2017,年,12,月,13,日,交房时间,2020,年,12,月,31,日,龙光世纪中心于,2017,年,12,月,13,日推出,3,号楼，商业,71,户，办公,930,户，开盘当月销售均价约,11500,元,/,，目前销售均价约,13000,元,/,，精装标准,1200,元,/,；,区域市场项目三：龙光世纪中心占地面积47.7亩建筑面积33.,10,区域市场项目三：龙光世纪中心成交情况,龙光世纪中心,2017,年,12,月,13,日首批次开盘，推出,3,号楼办公产品共计,930,套，截止目前，已备案,220,套，备案均价,11331,元,/,；,截止,2018,年,2,月,28,日，透明房产网数据显示，,已售房源,830,余套，开盘至今去化率约为,89.4%,，项目蓄客周期约,5,个月，销售周期,2.5,个月；,区域市场项目三：龙光世纪中心成交情况龙光世纪中心2017年1,11,区域市场小结,项目,地理位置,所属商圈,轨道交通,商业配套,开发商,规划,梯户比,交房时间,渠道,佣金标准,上古天地,3,环,龙潭,8,号线二期工程,自身商超,已运营,成都华晟投资有限公司,17,万方商业综合体,3,梯,21,户,2018.6,链家,平安好房,1.5,万元,/,套,中国铁建广场,2.5,环,理工,7,号线,8,号线一期,186mall,已运营,中国铁建,23,万方商业综合体,6,梯,18,户,清水已交付,精装,2018.6,包销,佣金,3.5,万,/,套,+1,万元成交奖励,龙光世纪中心,2.5,环,理工,7,号线,8,号线一期,186mall,已运营,龙光,33,万方商业综合体,7,梯,36,户,2020.12,链家,1.5,万元,/,套,本案,3,环,北湖,暂无,社区底商,中国铁建,社区商业,2,梯,13,户,2018.6,中国铁建广场已处于清盘在即状态，下阶段对本案公寓销售基本不存在竞争性；龙光世纪中心依托理工商圈，向内可接纳建设路商圈外溢客户，向外可挖掘吸附龙潭商圈客户，目前地铁,7,号线已通车运行，距,“,理工大学,站,”920,米，地铁,8,号线一期工程,“,成华大道,站,”,位于项目门口，预计,2020,年通车运行；,北湖国际城二期公寓产品，从地理位置、区域环境、商业配套、轨道交通等角度来看，与龙光世纪中心存在较大差距；,上古天地从各方面综合评估，与本案旗鼓相当，且库存货量、面积区间、销售总价与本案争锋相对，此为本案公寓产品销售最大精装对手。,区域市场小结项目地理位置所属商圈轨道交通商业配套开发商规划梯,12,项目本体情况,2,Part,项目本体情况2Part,项目本体情况,产品,楼栋,二期,8,号楼,楼层,10,层，,1-4,层为商业，,5-10,层为公寓,公寓总户数,每层,13,套，共计,78,套,产权,商业,40,年,建筑面积,41-57,物业费,2.5,元,/,/,月,梯户比,2,梯,13,户,是否通天然气,否,水电收费标准,商水商电,项目本体情况产品楼栋二期8号楼楼层10层，1-4层为商业,14,项目本体情况,客群分析,结合二期,8,号楼公寓产品及区域市场因素来看，低总价、不限购、低门槛是突出特征，,但是,仅靠,区域客户不足以支撑全部公寓销售。,因此,，,本案的客群需要内拓,+,外延,初级投资客户是核心客群，刚需自住客户是补充客群,项目本体情况客群分析结合二期8号楼公寓产品及区域市场因素,15,一至三期业主对于区域有着天然认同感，深刻挖掘业主投资需求；,龙潭商圈、理工商圈投资客户，低总价、低门槛、低风险的不动产投资，有较大市场吸引力；,客户特征：,这部分,人随职位的晋升，收入也相继增加，但是投资手段单一、无较好的投资途径，但是信赖品牌开发商，对于资金占用较小的不动产投资较为青睐。,这部分人是在成华区龙潭寺、理工大学附近居住时间比较长的一群人，可能是原住民，也可能是很早就在周边购房的公司白领，他们有比较浓重的地域情节，对区域认可度较高，随着城市规划发展，认可区域升值潜力。,置业驱动力,：,投资渠道稳妥,+,资金占用小,+,区域认可,目标客户研判,：初级投资客群,一至三期业主对于区域有着天然认同感，深刻挖掘业主投资需求；客,16,大学毕业工作时间不到两年的青年置业，渴望在成都中心城区安家落户，资金有限；,新都、龙泉、大丰等邻近郊县的纯刚需客户，在主城区工作，渴望回归主城，作为过渡性住房；,客户特征：,这部分,人大多工作时间较短，家庭积蓄较少，但由于工作原因需要居住在主城区，面对现在住宅的限购政策及中心城区高涨的房价，望而却步，退而求其次寻求低总价、小面积的过渡性房源；,置业驱动力,：,主城回归型,+,工作便利型,目标客户研判,：刚需自住客群,大学毕业工作时间不到两年的青年置业，渴望在成都中心城区安家落,17,项目,SWOT,分析,S,T,O,W,项目,分析,Strengths,优势,中国铁建品牌开发商，双上市央企，世界,500,强；,依托,3700,亩北湖公园，恒大、融创、华宇旭辉、绿地、首钢等众多品牌开发商入驻，未来片区将形成,15-20,万常住人口的热门版块；,二期,8,号楼公寓产品作为准现房，交付在即；,依托三环路、成华大道，道路交通便利；,项目SWOT分析STOW项目Strengths优势中国铁建品,18,项目,SWOT,分析,S,T,O,W,项目,分析,随着住宅摇号政策开放，商业产权公寓类产品热度持续下降，去化难度较高；,项目所在版块，在客群认知中属于传统居住版块，整体商业氛围较差；,项目公共交通不便，,出行对私家车依赖性较大；,规划中地铁八号线二期工程与本案间隔一条铁路，对地铁物业的投资属性借势有限；,Weaknesses,劣势,项目SWOT分析STOW项目随着住宅摇号政策开放，商业产权公,19,项目,SWOT,分析,S,T,O,W,项目,分析,Threats,威胁,龙潭商圈直接竞品：上古天地，目前尚有,221,套准现房待售，面积段高度重合；,理工商圈直接竞品：中国铁建广场和龙光世纪中心，地理位置、商业氛围、投资潜力、区域环境、公共交通等全面优于本案，对投资型、投资兼自住型客户吸附力更强，本案处于竞争劣势；,项目SWOT分析STOW项目Threats威胁龙潭商圈直接竞,20,项目,SWOT,分析,低,总价、小面积段、低门槛，一定程度上扩大了客户基数；,40,年商业产权产品，不限购，对于无购房资格客户，是入住成都中心城区不可多得的机会；,二期,8,号楼共计,78,套