某商业地产案例分析课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/3/23,1,#,商业地产案例分析,万达广场,商业地产案例分析万达广场,0,目录,1,万达商业模式介绍,2,沈阳,太原街万达商业,广场,第一、二代商业广场的失败案例,3,沈阳铁西万达广场,第三代商业广场的成功案例,目录1 万达商业模式介绍,1,1,万达商业模式介绍,1.1,订单模式,1.2,发展历程,1 万达商业模式介绍1.1 订单模式,2,1.1,订单模式,联合发展,平均租金,先租后建,技术对接,订单商业地产,1.1 订单模式联合发展平均租金先租后建技术对接订单商业,3,1.1,订单模式,什么叫联合发展？,万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。,万达选择合作战略伙伴的三个标准,1,具有强大的吸引力和凝聚力的世界,500,强企业,2,社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业,3,国内相关行业的前三名,1.1 订单模式什么叫联合发展？1 具有强大的吸引力和,4,1.1,订单模式,与万达签约的主力店商家中包括多家,紧密型合作伙伴,，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。,1.1 订单模式与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合,5,1.1,订单模式,什么,叫技术对接？,完成选址后，战略,合作伙伴提出面积，高度，出入口、交通体系等需求,万达做出方案，并充分征求合作伙伴意见进行修改,设计图纸确定后，双方正式签订具有法律效力的确认书，由合作伙伴向万达提供保证金,好处,有效防控跑单风险；,保证,需求，避免改建，减少空间浪费,1.1 订单模式什么叫技术对接？,6,1.1,订单模式,什么叫平均租金？,将全国城市分三等，确定每一等城市的,平均租金,一等：北京、上海、广州,二等：省会城市,三等：其他,城市,好处,节约谈判时间，,把工作重点放在商场规划和业态组合上,保证快速,扩张、快速发展以及稳定的租金,收益,1.1 订单模式什么叫平均租金？,7,1.1,订单模式,什么叫先租后建？,招商在前，建设在后,好处,解决主力店问题,完成,不同业态的主力店组合,避免,主力店出现同业态的竞争对手,降低风险,开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的,91,天起开始计租,无论是否入驻,，购物中心开业,后三个月,就能收到租金,1.1 订单模式什么叫先租后建？,8,1.2,发展历程,2019,年,2019,年,2019,年,2019,年,F1,F2,F,F,1,2,4,3,2,1,1,代万达,2,代万达,3,代万达,1.2 发展历程2019年2019年2019年2019年,9,1.2,发展历程,第一代,第二代,第三代,发展时期,2019-2019,2019-2019,2019,年之后,产品种类,纯商业,纯商业,商业、酒店、写字楼、住宅,选址特点,核心商圈黄金地段,核心商圈黄金地段,城市副中心、城市的新开发区及,CBD,规模体量,5,万左右,10,万左右,50-100,万左右,业态功能,商业,商业或商业,+,居住,/,酒店,住宅,+,商业,+,办公,+,酒店,主力商家,超市,+,家电,+,影院,超市,+,建材,+,家电,+,影院,百货,+,超市,+,家电,+,美食,+,影院,建筑形态,单体盒式建筑,组合式盒式或盒子,+,高层,综合体，盒子,+,街区,+,高层,代表项目,长沙、南昌、青岛,沈阳、天津,宁波、上海、北京、成都,1.2 发展历程第一代第二代第三代发展时期2019-2,10,1.2,发展历程,目标城市以,直辖市、省会城市及经济中心城市,为主,选址以,城市副中心或新区,为主,建筑更加现代，更具,地标性,产品有,商业、住宅、酒店式公寓、办公、酒店,，合理搭配，投资收益最大化,商业涵盖大型集中商业（购物中心,),及底商,(,步行街）等类型，购物中心以,持有为主，只租不售,商业业态,增加了文化休闲、餐饮娱乐的比重,，打造“,24,小时不夜城”,引进,国际投资基金,，推动快速扩张,1.2 发展历程目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市,11,2,沈阳太原街,万达商业广场,2.1,项目概况,2.2,运营状态,2.3,失败原因,2 沈阳太原街 万达商业广场2.1,12,2.1,项目概况,兴建时间：,2019,年,开业时间：,2019,年,投资：,20,亿元人民币,占地面积：,6,万平方米,规划建筑面积：,23,万平方米,建成面积：,18,万平方米,地下停车位：,1000,个,2.1 项目概况,13,2.2,运营情况,万达商业广场精品街缺乏人气，商家生意惨淡，,70%,以上的精品店没有开张,仅在开业,6,天之后，商家宣布集体停业，紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退铺风波,受停业风波影响，项目保持在低水平运营状态,黄金店铺无法出租，租金回报率仅为,4%,其中一座一二层每层的空置面积为,6000,平方米；三四层长期空置，租金价格每平方米不到,1,元,2.2 运营情况万达商业广场精品街缺乏人气，商家生意惨淡,14,2.2,运营情况,2019,年,54,名业主集体状告万达商业欺诈事件，在全国对万达品牌造成负面冲击,前后近,3,年的时间里，沈阳万达商业广场先后开业,5,次，更换,19,任职业经理人，改变经营模式和经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿,2019,年,9,月,25,日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寿命不到三年的沈阳万达商业广场被拆除重建，创中国商业地产短命之最,2.2 运营情况2019 年54 名业主集体状告万达商业,15,2.3,失败原因,规划方面,开发重心,沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单体式商业广场后，首次尝试多店组合形式的商业广场，也是当时万达投资最大的商业广场项目,主要重心放在拿地、融资、引进主力店和销售上，忽略了整体规划,2.3 失败原因规划方面,16,2.3,失败原因,规划方面,建筑形式,建筑形式单一，主力店之间、主力店与独立街铺之间没有形成良好互动,铺位设置,各店铺的选址上有失误，单边临街会造成背街、内铺的滞销和招租不畅,2.3 失败原因规划方面,17,2.3,失败原因,定位,方面,总体定位：“高不成，低不就”,宣称“七大主力店三面合围”，实际仅入驻沃尔玛和灿坤，台湾大洋百货被马拉西亚百盛购物中心取代,一般商铺总体档次较低，没有与主力店引导的整体业态水平进行良好匹配,2.3 失败原因定位方面,18,2.3,失败原因,定位,方面,客户群定位,没有使主力店客层定位与整个项目的客层定位统一,没有解决好目的性消费（超市、家居等）与非目的性消费（精品店）的人群组合,业态定位,业态单一，,90%,以上为购物，缺乏休闲娱乐,主力店比例超过,70%,主力店与,精品,店之间出现断层，,主力店并未真正对周边商铺起到价值提升的作用,2.3 失败原因定位方面,19,2.3,失败原因,经营模式,方面,产权模式,初期建成的,18,万平方米中，约有,3.5,万平方米开发为销售的产权式商铺,经营权、管理权、产权分离,采取,“买一送一”的,销售方式，但在实际经营中，赠送的上层商铺因为闲置直接影响到租金收益,把主力店低廉租金上的损失转嫁给购买商铺的小商户，致使商铺售价过高，商铺客户风险加大,物业购买的主力客群是投资客，过分追求商铺销售利润最大化，而忽视商铺投资经营利益的最大化,2.3 失败原因经营模式方面,20,2.3,失败原因,经营模式,方面,推广及招商模式,在营销上过分挖掘项目价值，项目营销宣传过分,夸大,带,租约,发售,以,租金,养,商户,前三年,回报率为,8%,、,9%,和,10%,和,巨人,一,起飞,与,世界,500,强,为,邻,零风险,每个,商铺每平方米至少可以出租,500,元,一,铺,富三代,一个面积为,27.2,平方米,，售价为,149.6,万元,的店铺，,6.5,年,就可以收回投资，年商业利润可达,64800,元,2.3 失败原因经营模式方面带租约发售以租金养商户前三年,21,3,沈阳铁西,万达商业广场,3.1,项目概况,3.2,市场分析,3.3,项目定位,3.4,运营模式,3 沈阳铁西 万达商业广场3.1,22,3.1,项目概况,区域特征,沈阳铁西万达广场位于铁西核心区，地处城市副中心，距离市中心核心商业区太原街商圈及中山路商圈,5,公里左右,功能定位,第三代产品,集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公等多种功能为一体的大型城市综合体,项目,HOPSCA,3.1 项目概况区域特征,23,3.1,项目概况,项目总平面图,3.1 项目概况项目总平面图,24,3.1,项目概况,项目总平面图,酒店,写字楼、公寓及大型商业,3.1 项目概况项目总平面图酒店写字楼、公寓及大型商业,25,3.1,项目概况,技术指标,项目,规模,开业时间,2019,年,8,月,占地面积,（平方米）,201,700,绿化率,35%,容积率,3.78,总建筑面积（平方米）,906,000,商业,234,000,酒店,39,000,写字楼,59,200,公寓,/SOHO,29,600,住宅,534,200,其他,10,000,3.1 项目概况技术指标项目规模开业时间2019年8月占,26,3.2,市场分析,城市宏观市场,综合体市场,区域市场,沈阳市经济高速增长,沈阳市多个综合体项目出现,西部区域商圈发散，无核心,房地产市场增势强劲，供销两旺,项目形成多年老项目和蓄势待发项目的,两极分化,区域,内上市项目少，整体规模性差,第三产业发展，办公产生大量需求,综合体聚合效应，商务优势明显,西部区域无综合体项目,3.2 市场分析城市宏观市场综合体市场区域市场沈阳市经济,27,3.3,项目定位,整体定位,市场机会,业态属性,项目自身情况,定位要素,西部区域商圈发散，无核心,综合体价值平台，聚合力强,位于铁西三大商圈内,西部核心,房地产市场增势强劲，供销两旺；城市配套不足,分担城市压力，补充城市配套,多业态规划，满足整合区域要求，辐射范围广,现代都市,整个区域内上市项目少，整体规模性差,城市综合体受制于城市中心地段，普遍规模较小,总建筑面积,90.6,万平方米,大规模,3.3 项目定位整体定位市场机会业态属性项目自身情况定位,28,3.3,项目定位,客户定位,间接持有,者,居住投资客户,商务投资客户,直接持有者,居住终端客户,商务终端客户,3.3 项目定位客户定位间接持有者居住投资客户商务投资客,29,3.3,项目定位,业态定位,住宅、休闲、娱乐、百货、酒店、公寓,6,大城市机能,万达百货、大歌星,KTV,量贩店、万达影院、大玩家游乐场、海底捞火锅、韦德伍斯健身会所、乐赳赳儿童乐园、室内步行街等多种业态,3.3 项目定位业态定位,30,3.3,项目定位,规划布局,良好的,可达性,主力店与精品店形成互动,业态,配置合理,3.3 项目定位规划布局,31,3.3,项目定位,规划布局,3.3 项目定位规划布局,32,3.3,项目定位,规划布局,3.3 项目定位规划布局,33,3.4,运营模式,采用,租售结合的方式，自持物业与出租物业,结合,以,购物中心的租金收入及酒店、百货的经营收入为自持物业,母体，提供,了相对稳定的租金收入现金,流,写字楼、可售商铺、配套住宅物业以出售为主,，实现资金回笼,3.4 运营模式采用租售结合的方式，自持物业与出租物业结,34,谢谢,谢谢,35,