10第十章--在建工程评估

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第10章 在建工程评估,10.1 在建工程及其评估特点,10.2 在建工程评估的预备工作,10.3 在建工程评估,10.1,在建工程及其评估特点,10.1.1 在建工程的概念,在建工程指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设工程，以及建设工程备用材料、设备等资产。,10.1.2 在建工程评估的特点,1.在建工程种类多，状况简洁,2.在建工程的形象进度以及资产功能差异很大,3.在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难全都,4.在建工程的建设工期长短差异较大,10.2 在建工程评估的预备工作,1.要求企业供给待估在建工程具体资料。,2.要求供给并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。,3.评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。,4.检查工程质量。包括在建工程的各组成局部是否存在缺陷及待修理的因素，建筑材料质量是否过关，在建工程整体布局是否合理，在建工程工期是否符合预备等。,5.搜集与该项工程评估所需的有关数据资料。,10.3,在建工程评估,10.3.1,工程进度法,工程进度法是指以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值的一种方法。这种方法主要适用于施工期较短且价格变化较小的在建工程。该方法的数学表达式为：,式中:,例1 某建设工程将要建筑混合构造仓库1000平方米，在建建筑工程总预算造价为202300元，在建设备安装工程预算为50000元。评估时该库房正在建设中。其中建筑工程中的根底工程已完工，构造工程完成了30，设备安装工程尚未进展。评估人员依据一般土建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成见表10-1，对该在建工程进展评估。,表10-1 工程造价构成表,依据以上数据，得：,在建建筑工程完工程度13+603031,在建建筑工程评估值2023003162023元,部位名称,建筑结构类型,混合结构,现捣框架结构,预制装配构架结构,预制吊装结构,基础工程,13,15,25,15,结构工程,60,60,55,60,装饰工程,27,25,20,25,10.3.2 变动因素调整法,思路：承受对在建工程实际完成局部因价格变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后，与在建工程实际支出相加减，确定在建工程的评估值。,适用范围：工期较长、设计变更及价格变化对在建工程影响较大的工程,计算公式为：,在建工程评估值在建工程实际支出(已完工程局部材料、人工费因价格变化造成的增减额)(已完工局部各项间接费、银行贷款利率变化造成的增减额)(已完工局部设计变更影响造价的金额),10.3.3 重编预算工程进度法,思路：先承受重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测在建工程评估值。,适用范围：建设工期较长、设计变更较大、价格变化较大、实际工程本钱与工程预算差距较大的在建工程,