区域购物中心经营概论分析课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2008年7月,区域购物中心经营管理概论,Unit of measure,2008年7月区域购物中心经营管理概论Unit of mea,1,目录：,一、购物中心基本概念：,1、发展历史,2、购物中心的概念,3、购物中心的分类,4、,购物中心的经营主体分类,二、区域购物中心经营原理：,1、经营定位原则,2、规划原理,三、区域购物中心招商管理内容：,1、执行原则,2、工作基础,3、招商推进计划,4、招商实施与调整,目录：一、购物中心基本概念：二、区域购物中心经营原理：三、区,2,购物中心基本概念：,发展历史：,一,国际发展史：,1907年,出现于美国并在二次世界大战后得到充分发展,20世纪60年代中后期 盛行于欧美发达国家,1960年 美国购物中心在郊区得到广泛发展,20世纪80年代 逐渐从商品流通功能向休闲消费功能转移,购物中心基本概念：发展历史：一国际发展史：1907年,3,购物中心基本概念：,发展历史：,一,国内发展史：,20世纪80年代中后期,在北京、上海等大中城市出现的“购物中心”,20世纪90年代中期 真正成为购物中心，但规模较小,20世纪90年代末期 一些城市中心“SHAOPPING MALL”开始登陆上海、北京,21世纪初 郊区“SHAOPING MALL”的开发热潮在中国兴起,购物中心基本概念：发展历史：一国内发展史：20世纪80年代中,4,购物中心基本概念：,购物中心的概念：,一,美国购物中心协会的定义,其英文名称是：SHOPPING CENTER或MALL,我国对购物中心的定义,购物中心是指集各种零售业、娱乐、餐饮及休闲于一体，满足人们,各种需要的、对购物者充满吸引力的购物、休闲场所。,购物中心基本概念：购物中心的概念：一美国购物中心协会的定义其,5,购物中心基本概念：,购物中心的分类：,一,1、按规模分类：,邻近型（小型）购物中心：,经营面积平均为7000平方米，商户10-20家，商圈内人口为5万-10万人，商圈半径在10分钟车程以内，停车位约100个,社区型（中型）购物中心：,经营面积平均为1.3万平方米，商户20-100家，商圈半径在30分钟车程以内，停车位约500个,区域型（大型）购物中心：,经营面积在1.5万-7万平方米，商户100家以上，主力店为大型百货公司，商圈人口在20万以上，停车位1000-5000个,超区域型（超大型）购物中心：,经营面积在7万平米以上，商户150-200家，主力店在3-5家，商圈人口在50万人以上，停车位在5000个以上,超级型（SHOPPING MALL）购物中心：,经营面积在10万平方米以上，商户250-700家，主力店如百货公司、超市、家居主力店等3-6家，商圈人口辐射几百万人以上，停车位在1万个左右或更多,购物中心基本概念：购物中心的分类：一1、按规模分类：邻近型（,6,购物中心基本概念：,购物中心的分类：,一,2、按结构形式分类：,平面式与垂直式购物中心,3、按开发主题分类：,节庆型购物中心,景观型购物中心,城市再开发型购物中心,休闲娱乐型购物中心,购物中心基本概念：购物中心的分类：一2、按结构形式分类：3、,7,购物中心基本概念：,购物中心的经营主体分类：,一,1、主力店：包括百货主力店、超市、家居主力店、娱乐主力店及电影城等,2、半主力店：服装旗舰店、时尚数码店、音响店、书店、运动品店等,3、专卖店：国际一线、二线及普通品牌店、药店、礼品店等,4、餐饮：美食广场、中西餐厅、各式快餐、特色餐厅等,5、娱乐：儿童娱乐中心、虚拟现实娱乐中心、KTV等,6、服务、文化：美容美发、美体机构、银行、干洗店、公共展厅等,购物中心基本概念：购物中心的经营主体分类：一1、主力店：包括,8,购物中心基本概念：,经营主体部分业态概述：,一,1、百货店：店内设施豪华，店堂布置典雅、明快，商品结构以服装、化妆品、珠宝、皮具、鞋帽为主导，采取柜台销售与自选销售相结合的方式，服务功能齐全，品牌特点突出，化妆品、珠宝、服装、皮具的品牌档次往往成为百货店品牌档次的标志,2、超市：商品构成为衣、食、日用品等，重视本企业的品牌开发，采取自选销售方式，,以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求。超市的经营就是指以最优惠的价格，提供最齐全的商品及家居用品给消费者,3、专业店：中等规模，专营特定的行业类别商品，如：电器专业店、运动用品店、玩具店、时尚生活书店、家居用品店等,4、专卖店：主要指特色商品专卖店或旗舰店等。,5、娱乐、餐饮：娱乐设施与餐饮设施互相配合，以延长顾客的逗留时间，为其它零售业态带来更多额外的利益,购物中心基本概念：经营主体部分业态概述：一1、百货店：店内设,9,1、经营定位原则,二,区域购物中心经营原理：,A、市场的存在性原则：,市场存在性,勿以竞争市场的表象论市场的存在,10,1、经营定位原则二区域购物中心经营原理：A、市场的存在性原,10,1、经营定位原则：,二,区域购物中心经营原理：,C、市场的竞争性原则：,B、,市场的规模性原则：,商圈消费水平,商圈消费规模,商圈消费结构,区域交通环境和停车条件,周边商业环境,11,1、经营定位原则：二区域购物中心经营原理：C、市场的竞争性,11,2、规划原理,二,区域购物中心经营原理：,A、零售、服务、娱乐体验科学组合价值原理,D、开发商、商家双赢价值原理,C、2/8价值原理,B、品牌价值原理,E、招商谈判的价值原理,F、总体租金收益中期最大化原理,12,2、规划原理二区域购物中心经营原理：A、零售、服,12,三,1、执行原则,区域购物中心招商管理内容：,A、统一经营管理原则：,要维护购物、服务及体验三大内容的恰当比例；,要维护统一的主题形象和品牌形象；,要能够在功能和形式上形成同业差异、差异互补的业态；,经营方式基本有三种自营、联营和租赁；,核心主力店招商布局原则；,统一招商的管理要充分体现和强调对商户的统一服务；,要具备完善的信息系统,13,三1、执行原则区域购物中心招商管理内容：A、统一经营管理原则,13,三,1、执行原则,区域购物中心招商管理内容：,B、商户价值原理：,主题营造商户招商；,品牌价值商户招商；,区域价值推动型商户招商；,补充招商,14,三1、执行原则区域购物中心招商管理内容：B、商户价值原理：,14,三,1、执行原则,区域购物中心招商管理内容：,C、商户互动价值原理,D、投资型招商的价值及价值发挥原理,E、招商节奏原则,F、招商可行性原则,15,三1、执行原则区域购物中心招商管理内容：C、商户互动价值原理,15,三,2、工作基础,区域购物中心招商管理内容：,A、主力店招商工作的基础,项目的发展规模已经完成决策,对项目发展内容组合已经完成初步决策,规划设计条件确定及商业规划许可,项目的定位已经形成决策,B、其他商家招商工作基础,科学的项目商业规划,科学的、有竞争力的招商政策,16,三2、工作基础区域购物中心招商管理内容：A、主力店招商工作的,16,三,3、招商推进计划,区域购物中心招商管理内容：,A、开发前期招商推进计划,招商推进计划说明,该阶段尤其需要关注的问题,该阶段招商的目标,B、开发期（开发至开业前6-9个月）招商推进计划,C、开业（开业前6-9个月）招商推进计划,D、开业后及远期招商推进计划,17,三3、招商推进计划区域购物中心招商管理内容：A、开发前期招商,17,三,4、招商实施与调整,区域购物中心招商管理内容：,实施：,A、形成目标商家组合,投资合作类型商家,非投资合作类型商家,主力店商家,半主力店商家,大中型餐饮商家,商业街商家,18,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：实施：A、形成,18,三,4、招商实施与调整,实施：,区域购物中心招商管理内容：,B、招商政策制定：,主力商家招商政策,半主力店商家招商政策,餐饮招商政策,20%左右上游品牌招商政策,娱乐商家招商政策,补充性招商的招商政策,招商租金制定：租金的分类、租金的影响因素,招商政策的决策,19,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：B、招商政,19,三,4、招商实施与调整,实施：,区域购物中心招商管理内容：,C、招商谈判,招商谈判的特点：,谈判对象的广泛性、多样性和复杂性；,谈判条件的原则性与灵活性；,谈判口径的一致性,招商谈判需坚持的原则：,平等互利的原则,信用原则,相容原则,价值谈判原则,20,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：C、招商谈,20,三,4、招商实施与调整,实施：,C、招商谈判,区域购物中心招商管理内容：,招商谈判的准备：,招商宣传正确传递项目信息；,清晰完整、实用、专业性、数字化，体现对方利益的招商文件；,明确谈判目标，包括最优期望租金目标、实际需求租金目标、可接受租金目标、最低租金目标等；,规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点，谈判可能出现的问题及对策；,选定谈判方式；,确定谈判期限；,组成谈判小组,21,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：招商谈判的准备,21,三,4、招商实施与调整,实施：,C、招商谈判,区域购物中心招商管理内容：,谈判策略制定：,明确谈判目标；,选择招商洽谈地点；,制定谈判策略；,明确谈判程序,招商谈判的实施：,实施与危机处理,22,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：谈判策略制定：,22,三,4、招商实施与调整,实施：,区域购物中心招商管理内容：,D、招商方式与渠道选择,项目招商的方式：,委托专业招商咨询机构；,自己招商；,联合招商,招商渠道的选择：,项目洽谈会、项目发布会、经济技术合作交流会、投资研讨会、登门拜访,23,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：23,23,三,4、招商实施与调整,实施：,区域购物中心招商管理内容：,E、招商实施细节,经过对商家资源以及项目背景情况的分析，需要关注的内容,了解项目的实质设施内容,对市场进行深入研究：,市场变迁,研究项目的竞争者,包留租赁资料细节,创新有助于招租,承租商户储备,24,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：E、招商实施细,24,三,4、招商实施与调整,区域购物中心招商管理内容：,调整：,A、市场的动态特点导致的招商调整,市场动态的特点：,商圈消费水平、,消费结构,消费行为,消费规模,业态结构,市场的动态特点导致的招商调整的具体方式：,商圈消费水平；消费结构；消费行为；消费规模；业态结构,25,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：调整：A、市场,25,三,4、招商实施与调整,调整：,区域购物中心招商管理内容：,B、商业业态的动态特点导致的招商调整,商业业态的动态关系：,零售、餐饮服务及体验娱乐的动态关系；,娱乐体验的动态特点；,品牌组合的动态特点；,品牌级别的动态特点,商业业态的动态特点导致的招商调整：,零售、餐饮服务及体验娱乐的动态导致；娱乐体验的动态导致；品牌组合的动态导致；品牌级别的动态导致,26,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：B、商业业态的,26,三,4、招商实施与调整,调整：,区域购物中心招商管理内容：,C、项目的自然成长过程导致的招商调整,D、定位失败导致的“二次定位、二次招商”,27,三4、招商实施与调整区域购物中心招商管理内容：C、项目的自然,27,END,THANKS！,END,28,