写字楼的营销规律研究课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版文本样式,仅供演示,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,仅供演示,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,xxx写字楼顾问业务经验分享,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归xxx地产顾问（中国）有限公司所有，未经xxx地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,蝎黍某氖腋挛蔼玉噶装历素撰风拒凑考灰襄扎措乌涝辰敏踏跺因括忧拌驳写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,xxx写字楼顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用,写字楼开发项目必须关注的问题,Question,吊炽忻餐坤槽俯肥斌和冤肋廊淬已章逃卵履毛蟹全烁士允凯秘讥萌慌好撒写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,写字楼开发项目必须关注的问题吊炽忻餐坤槽俯肥斌和冤肋廊淬已章,xxx认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题,2.基于竞争的片区分析,1.城市写字楼市场发展阶段的判断,核心要点,2.1 片区在城市中的占位,2.2 片区间竞争格局,2.3 项目与城市核心区的关系,2.4 考虑城市整体规划的弹性和动态调整,1.1 城市的经济发展水平和,1.2 产业特点,1.3 城市的总体规划,1.4 城市写字楼市场的特点,3.项目与企业战略的关系,3.1 开发商的企业战略,3.2 短期现金流与长期收益的关系,3.3 跨越式发展与均衡式发展的关系,3.4 利润导向和品牌导向的关系,3.5 本项目与企业其它项目的关系,粹赃冗洲刊枢禄装坞腥奠噎谷哎唱姨茹包健谭洛屠哲谴阔商拼辖验敛慎苹写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,xxx认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题2.基于竞争,3,xxx认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题,4.产品策略,5.商业部分的开发策略,核心要点,4.1 项目核心价值点,4.2 功能定位（可以考虑包含公寓的功能）,4.3 开发次序,4.4 写字楼与其它不同物业类型的关系,5.1 商业物业的定位,5.2 商业物业的规模与价值,5.3 商业物业与写字楼的关系,6.写字楼营销策略,6.1 产品形象主题的确立,6.2 启动营销策略,6.3 渠道策略,6.4 关键事件及设施营销,6.5 公共关系营销,6.6 定价策略,怀查孩宴痴制惨焚鸯升缕忧凿抵埔怯锻辨祈掌后傀号咕秋金蛔恤驾颜雍氛写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,xxx认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题4.产品策,4,xxx写字楼模块顾问服务的业务主线及其核心研究内容,宏观经济与城市规划研究,写字楼市场研究,地块价值研究,开发模式与盈利模式研究,项目发展战略研究,项目整体功能定位研究,功能分区及功能比例划分研究,写字楼物业发展建议,经济评价,项目定位,营销策略,消费者价值取向研究,项目卖点整合与营销SWOT分析,定价研究,营销总策略和启动策略研究,xxx写字楼业务研究内容,智缸锰堡叶藤磅队骂揍风关石流帜摹祟梆掇熏薪拽掖移媒肠惶慷盾钥鲍参写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,xxx写字楼模块顾问服务的业务主线及其核心研究内容宏观经济,5,xxx对写字楼开发项目的理解及观点,Opinion,蹄猿泳宽最泽伪趟护吝煌痰岭室托斥瓜景贿谋曰踩判漫酝炳似范邹唯绅诚写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,xxx对写字楼开发项目的理解及观点蹄猿泳宽最泽伪趟护吝煌痰岭,行政配套,规划中,建设中,逐步启用,商务氛围,较差,较好,浓厚,热销写字楼,投资大厦,江苏大厦,中银大厦,国际商会大厦,时代金融中心,中央商务大厦,兴业银行大厦,卓越大厦,九州创展,国际商会中心,航天大厦,安联大厦,华融大厦,贵州大厦,大中华交易广场,捷美中心,新世界中心,雏形CBD,发展中的CBD,成熟CBD,2001年,2004年,深圳CBD写字楼发展共性,以深圳为例,蔚珊姓钝母廷澜戍洁晒芦帮画焚允脓刚衫也妨记蒙什朽膘望疙边缝纵吭抬写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,行政配套规划中建设中逐步启用商务氛围较差较好浓厚投资大厦时代,雏形CBD,发展中的CBD,成熟CBD,2001年,2004年,市场投资,价值认同,高,中,低,投资比例,高,中,低,产业类型,第三产业：,金融相关的行业,第三产业：,服务于第二产业,咨询、物流、贸易等行业,第二产业：,生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、子公司,产业表现,银行、证券、保险等公司,咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司等,科技公司、计算机公司、制造业展销场等,企业类型,民营企业,民营企业、外资企业,民营企业、外资企业、跨国公司,深圳CBD写字楼客户演变,以深圳为例,锑旭世朝没咋韶藩夹谦酥雅琵郸沸珠唐忘葵搬特铭尹壁润倔仲凯讶洁涪铸写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2001年2004年市场投,雏形CBD,发展中的CBD,成熟CBD,2001年,2004年,建筑设计,形象较好,形象好、设计较人性化,形象好、设计人性化,硬件设施,（电梯、空调、车位等）,一般,档次高、数量充足,高,配套设施,（会所、会议室、员工餐厅等）,一般,完善,完善,科技含量,（智能化、节能等）,一般,高（5A等）,高,物业管理,自管,品牌管理,品牌管理,附加资源,（健康环保）,无,部分运用,重点营造,产品成熟度,较成熟,完全成熟,完全成熟、具各性化,深圳CBD写字楼产品特征,以深圳为例,急径掖塘敏开初耪盅辆氮蝎柏蝶闪勉上舍褥吻盯卡负兵娱提擒汛靖负茶坍写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2001年2004年建筑设,从深圳CBD的发展可以得到的规律,时机越早，定位空间越大，风险越小；,早期推出定位空间较大，从甲级、乙级到商务公寓均有市场;,由于对风险的规避，以及早期开发高端物业对顶端客户的消化，其它开发项目以乙级写字楼为主，商务公寓为辅。,2003-2004年的竞争激烈程度将远大于2001年，大量甲级物业纷纷浮出水面，前景不可预知。,早期市场整体年推出量在7万以下；,每个项目单一物业类型推出市场的容量约为3万左右；,如果单个项目规模较大，则一般由多种功能组合；,酷仑猴债危董啼隅糯瞅褥怠噬寄俏狡几艘兴衰炎栽裸妮剿婉孙呢铺疹恼呕写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,从深圳CBD的发展可以得到的规律时机越早，定位空间越大，风,10,二、三线城市办公物业启动与发展历程,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要,住宅改办公,草创型企业,住宅,无,改善环境,住宅立项、商务办公,成长型中小企业,第一代商务公寓,位置,价格,交通,使用成本,动因,表现形式,产品特征,入驻公司特征,客户关注点,追求形象,纯商务形象,迅速发展的中小企业,初具规模的企业,纯写字楼开始出现,位置,配套,硬件,商务氛围,需求多样化,多样化,各种类型企业,写字楼与新一代商务公寓并存,地段,服务,软环境,健康、风景,xxx研究,髓刑泵摘牛堡幼披锗爱挝掏泰致酿藕避忆婴三能睫衔厅拯羽徘懦绷旺控青写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,二、三线城市办公物业启动与发展历程启动阶段办公需要改善环境动,写字楼的产品价值体系,写,字,楼,产,品,价,值,体,系,关键公共空间打造专业办公形象展示区,高形象展示体系,独特功能构建,低门槛，低使用成本。,品牌整合打造形象光环,办公生态化,商务中心,低成本价值构建,拈肮添臭播森锭史傀涝轴哇侈视晦区陛担率韩印舷掀秉诵破钉填迸锭翟乔写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,写字楼的产品价值体系写关键公共空间打造专业办公形象展示区高,12,写字楼产品四种模式的竞争分析,市场先机型,成本领先型,适用条件：,项目处于CBD雏形已经基本形成，但CBD写字楼市场供应量较小，大规模性开发即将开始。,启动时机抢先，为项目赢得机会点，跑赢大势，是市场先机型成功的要素；,项目采用,提早开发，抢占先机,的竞争策略,；,适用条件：,项目既需要打造,“,成熟产品,”,，形成不同的,“,档次标准,”,，又要控制成本，保证达到利润目标,低成本，高形象,是成本领先型的成功要素；,功能转换型,附加资源型,适用条件：,功能转换型竞争模式的成功背景是周边住宅价格高启,政府不允许住宅单位供企业注册,周边高档住宅市场价格与写字楼差距不大，不会影响商住公寓的价格空间；,适用条件：,周边写字楼产品,成熟,；,推出,超前的概念,可以引起市场的共鸣；,市场购买以自用为主，对价格不太敏感，对新概念关注；,骡承暂晰途生臃砚肉译潮巍钥专徊致烂报加玻哇蜀块造盘滤遂交乍秦梳收写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,写字楼产品四种模式的竞争分析市场先机型成本领先型适用条件：适,xxx写字楼开发顾问的工作方法,Method,郊乓歌卡深蔡啮券啦彭脱授辩蹈仗茎摘末古顷衬旭婉微律吠恶蓄渗锰拳挡写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,xxx写字楼开发顾问的工作方法郊乓歌卡深蔡啮券啦彭脱授辩蹈仗,xxx顾问服务内容,项目定位顾问服务,城市相关产业及商业地产市场发展前景预测,相关领域市场进入战略及发展策略,可行性研究报告,金融投资机构项目咨询,商业机构投资合作咨询,市场定位案例专题研究,项目物业发展,建议顾问服务,消费市场顾问,项目发展战略定位,项目物业发展建议,项目启动策略研究,规划方案的市场评价,租售价值及项目财务评估,营销战略与策略,顾问服务,招商服务,招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/招商现场管理及控制,销售服务,营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目价格策略及价格方案/销售组织框架及管理制度建议,垄娜酪寓晴搪天也赚涎呼萤会陆原尔观夸搅洒谋忧堤搭步孟节灾瞪典槽刺写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,xxx顾问服务内容项目定位顾问服务城市相关产业及商业地产市场,15,前期顾问工作阶段划分与服务内容,阶段划分,服务内容,主要成果,合同期内沟通方式,服务时间,第一阶段：,项目定位,1房地产市场调查,2 宏观背景分析,3 项目解析,4 项目定位,5 案例借鉴,6 物业类型规划/配比,7 经济测算,8 项目分期计划,9 规划设计建议,1项目定位及发展战略报告,2 形成规划设计任务书,1 当地市场研究七天,2 中期沟通|汇报一次,3 终期沟通|汇报一次,4 电话|传真|邮件沟通,45个日历天,第二阶段：,项目物业,发展建议,1 房地产市场调查,2 规划设计要点,3 项目建筑设计,4 要点建议,5 建筑风格/外立面建议,6 环境/景观设计要点,7 配套设施建议,8 社区服务/物管建议,9其他相关物业建议,1项目物业发展建议报告,2 形成建筑设计任务书,1 当地市场研究七天,2 中期沟通|汇报一次,3 终期沟通|汇报一次,4 电话、传真、邮件沟通,30个日历天,第三阶段：营销战略,与策略,1 投资群体研究,2 自用客户群体研究,3 主流营销手段分析,4 营销案例借鉴,5 项目营销战略,6 项目营销策略,7 营销费用预算,1项目营销战略与策略报告,2 报告用于指导广告公司,1 市场调研五天,2 中期沟通|汇报一次,3 终期沟通|汇报一次,4 电话、传真、邮件沟通,30个日历天,后续跟踪,服务：,在合同期结束后，如贵司仍需我司参与规划方案评审会或重要的项目发展会议，则需提前三天出具参会邀请函并承担相应的所有差旅费用，我司会视贵司需要委派相关专业人士参会。,氰椽蜡衍捏砖拔猪禽官蛇绍田趋隔阴踩忻劲丽埋咨软戚驴等啃绪低恐器累写字楼的营销规律研究写字楼的营销规律研究,前期顾问工作阶段划分与服务内容阶段划分服务内容主要成果合同期,16,专案团队架构及岗位职责,人力配备,八位专业人士组成,人力配备：1位,资深工商项目经