项目投资分析报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,中广信_秦皇岛山海关项目投资分析报告_37PPT,2024/11/15,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,中广信_秦皇岛山海关项目投资分析报告_37PPT2023/9,1,目录,PART-1,项目本体研究,PART-2,开发背景研究,PART-3,容积率测算及土地成本建议,PART-4,项目定位,PART-5,风险评估,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,目录PART-1 项目本体研究PART-2 开发背景研,2,一、项目本体分析,区位分析,环境分析,交通分析,项目指标,工作重点,土地价值分析,地块属性界定,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,一、项目本体分析区位分析中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告3,3,区位分析,正惠街以南2#地块,体育场地块,老龙头路,潮 河,正惠街以南地块位于秦皇岛市山海关区正惠街以南，规划路以东，山广大街以为北，潮河以西。,体育场地块位于老龙头路以东，潮河以南，山广大街以北。,项目距山海关火车站距离2.5公里，距飞机场11公里，距海岸线仅1.5公里。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,区位分析正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮 河,4,环境分析,项目整个地块毗邻潮河，远眺山海关第一内陆河石河。,项目位于新政府的一公里辐射半径之内，可享受政府完善的生活配套，拥有浓郁的行政氛围，项目是未来山海关区市政中心地带，蕴含着巨大的潜力和升值空间。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,环境分析 项目整个地块毗邻潮河，远眺山海关第一内,5,交通分析,项目周边有老龙头路，城关南路，102国道，京沈高速，可见项目道路四通八达，对于有车族十分便利。,102国道起点北京朝阳门，经过北京、河北、辽宁、吉林和黑龙江5个省份。将项目与北京连接。,京沈高速公路是连接北京和沈阳的高速公路，全长 658 公里，从项目至北京非常方便。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,交通分析 项目周边有老龙头路，城关南路，102国,6,项目指标,正惠街以南2#地块,体育场地块,老龙头路,潮 河,项目,指标,占地面积,210亩,容积率,1.5,建筑密度,25%,绿地率,35%,限高,20米,项目,指标,占地面积,190亩,容积率,2.5,建筑密度,20%,绿地率,35%,限高,50米,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,项目指标正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮 河项目指标占,7,土地价值分析,正惠街以南地块,通过对地块各部分资源分析，,并进行相应的资源整合，,得出地块的不同价值区域。,并以此为依据进行价值分配，,进行产品线分配。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,土地价值分析正惠街以南地块通过对地块各部分资源分析，中广信秦,8,土地价值分析,正惠街以南地块产品分布规划,通过地块价值分析得出：,2地块位置最为优越，属于明星产品，作为价格标杆，建立地位；,3地块位置稍劣于2地块，属于现金流产品，作为利润主力，价值最大化。,综上所述，2、3地块应作为多层住宅。,对于1地块，可以建多层住宅及少量商业，这样可以满足一些投资置业考虑的客户。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,土地价值分析正惠街以南地块产品分布规划通过地块价值分析得出：,9,土地价值分析,体育中心地块,通过对地块各部分资源分析，,并进行相应的资源整合，,得出地块的不同价值区域。,并以此为依据进行价值分配，,进行产品线分配。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,土地价值分析体育中心地块通过对地块各部分资源分析，中广信秦皇,10,土地价值分析,体育中心地块产品分布规划,通过地块价值分析得出：,2地块位置最为优越，属于明星产品，作为价格标杆，建立地位；,1地块位置稍劣于2地块，属于现金流产品，作为利润主力，价值最大化。,综上所述，1、2地块应作为少量类别墅区、适量的叠拼、品质洋房。,对于3地块，可以作为多层住宅，这样可以满足一些买不起别墅或者不需要大面积户型的客户。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,土地价值分析体育中心地块产品分布规划通过地块价值分析得出：中,11,地块属性界定,属性,界定,地块性质,居住,地理位置,正惠街以南地块位于秦皇岛市山海关区正惠街以南,区域发展,项目是未来山海关区市政中心地带，蕴含着巨大的潜力和升值空间。,项目规模,体量大，适合综合型社区,周边交通,路网体系健全，有多条干道连接秦皇岛市区，并与北京连接。,周边资源,自然景观较好,本项目适合打造为公园的、亲水的高端品质泛生态居住区。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,地块属性界定属性界定地块性质居住地理位置正惠街以南地块位于秦,12,二、地块开发背景研究,秦皇岛市房地产市场整体印象,山海关区房地产市场整体印象,区域项目环顾,区域消费者特征,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,二、地块开发背景研究秦皇岛市房地产市场整体印象中广信秦皇岛山,13,开发背景研究,秦皇岛市房地产市场整体印象,目前秦皇岛房地产行业呈三级分化，即高、中、低三个档次。以海港区为例，高档产品的销售均价为12000元每平米；中档产品的销售均价为6500元每平米；低端产品的销售均价为：3860元每平米。,中低端产品的消费顾客以当地的为主，中高端的产品以外地的消费为主，价格形成三级分化，客层区分内外。,从置业目的上划分，当地消费者置业是为了改善居住条件和环境，外地人置业是为了改便生活环境和投资。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,开发背景研究秦皇岛市房地产市场整体印象目前秦皇岛房地产行业呈,14,开发背景研究,山海关区房地产市场整体印象,市场前景可观，需求不断增加：,据当地开发商介绍，他们对山海关房地产市场前景十分看好。原因是山海关在秦皇岛市的几个城区里发展相对缓慢些，对于开发的前景比较看好，市场前景和市场潜力比较大。另外消费需求也在逐步增加，但是对于相对高档的产品，在目前的市场情况下消费需求市场还是比较薄弱的，这和山海关的城市环境、高档项目的开发量等都有一定的关系，需求市场有待提升。,山海关人口少，本地购买力相对薄弱：,山海关仅有14万的人口，购买力也相对薄弱。2006年山海关房地产投资下降幅度达到9.5个百分点。,整体价格相对合理：,山海关房地产市场高档产品的销售均价为8000元每平米，占市场份额的10%左右；中档产品的销售均价为3600元每平米，占市场份额的60%左右。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,开发背景研究山海关区房地产市场整体印象市场前景可观，需求不断,15,开发背景研究,山海关目前主要在售项目环顾,序号,项目,区位,占地,物业形态,起价,均价,总户数,销售动作,1,观山海,山海关南海西路,100亩,20栋61、2栋小高层,3788,4100,1060,53-123平米户型，暂无优惠，07年12月开盘销售，销售率93%,2,海韵丁香,山海关区南海西路,93.6亩,23栋6-8层住宅,3300,3600,848,58-137平米户型，一次性优惠2%，贷款优惠1%，08年9月开盘销售，销售率70%,3,山海新城,山海关南海西路,300亩,32栋61,3488,3600,1296,46-126平米户型，一次性2%优惠，贷款1%优惠，08年7月开盘销售，销售率80%,4,山海一品,山海关观城东路,41亩,13栋多层、2栋商业,3450,3680,354,42-144平米户型，暂无优惠，08年5月开盘销售，销售率60%,5,假日蓝湾,山海关河南南路,110亩,15栋别墅、23栋公寓,5900,6400,1585,32-122平米户型，暂无优惠，07年10月开盘销售，销售率60%,6,山青海蓝,山海关观城东路东侧,50亩,14栋多层,3400,3600,359,55-212平米户型，暂无优惠，08年4月开盘销售，销售率80%,7,水郡一景,山海关道路南区,200亩,63栋低层住宅,3398,3500,1400,42-133平米户型，暂无优惠，08年11月开盘销售，销售率70%,8,博维龙庭,山海关南海西路,150亩,28栋多层、9栋别墅,2900,3600,1255,45-108平米户型，暂无优惠，09年5月开盘销售，销售率40%,9,滨河家园,山海关石河大桥东侧,暂未公开,10,祥荷鑫苑,山海关区东水观路,暂未公开,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,开发背景研究山海关目前主要在售项目环顾序号项目区位占地物业形,16,开发背景研究,消费者特征,秦皇岛本地,根据对秦皇岛2007年城市居民人均可支配收入为9195元，比去年增长了14.5%；人均工资性收入6597元，比去年增长了13.5%；人均转移性收入2977元，同比增长26.3%；受银行存款利率上调和股市持续走高影响，人均财产性收入94元，比去年增长12.2%等基本因素的分析得知。,一般个体客源：秦皇岛一般性个体客户人均可支配收入不足万元，对高档不动产的购买力极为薄弱，高端客户量有限；,高端个体客源：本地高端个体客户主要集中在政府部门领导、企业主、企业高管以及乡镇领导。,这些群体具有稳定的收入和部分有一定的灰色收入，消费力和投资欲望强。并且有钱人在更加富裕之后就会自然上升到社会的上层，其交流的档次、场所和个人生活的居所都将发生改变。就个人居所而言，安全、私密和品味是关键的。,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,开发背景研究消费者特征秦皇岛本地根据对秦皇岛2007年城市居,17,开发背景研究,消费者特征,山海关本地,山海关区辖5个街道、3个镇、1个乡，总面积192平方千米。总人口14万人（2006年）。2007年城市居民人均可支配收入8133元，同比增长9.2%；人均消费支出6598.63元，同比增长4.8%。,城市居民人均住房使用面积为16.93平方米。规模企业机构少，人均收入低，一般个体客户更不具备消费高端不动产的条件。,因此高端产品市场容量有限，风险较高。,电梯房物管费又高，住起来不方便，我们还是习惯住多层。,现场访谈售楼部消费者,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,开发背景研究消费者特征山海关本地 山海关区辖5个,18,开发背景研究,外地消费者构成,京津唐,主要行业：以电信、电力、零售、IT业、传媒、通信、媒体、娱乐业、电影业、金融、保险、教育、专业投资机构、宗教协会、外事机构、政府与企事业单位派出机构等为主要对象。在这些行业里，主要表现在对不动产的购置、企业内外交流、培训、休闲度假等消费行为。,企业机构类,个体消费类,政府高管、大中型企业高层、小企业主、华侨、专业投资客等；,山海关这里气候较好，而且离北京也比较近，休假来住一小段时间放松放松，所以买个叠拼或者洋房。,现场随机访谈北京消费者,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,开发背景研究外地消费者构成京津唐 主要行业：以电,19,开发背景研究,外地消费者构成,东北,企业机构类,主要行业：有食品加工业、机械制造、交通运输、电力、热力、矿采业、演艺等行业。这些行业主要表现在对不动产的购置上，如：企业会所，以此作为企业内外交流、培训、休闲度假中心。,个体消费类,政府高管、大中型企业高层、小企业主、专业投资客等；,山海关离沈阳不远，交通也方便，平时我们公司的员工也可以过来开开会、放松一下。,现场随机访谈沈阳消费者,中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT,开发背景研究外地消费者构成东北企业机构类主要行业：有食品加工,20,开发背景研究,外地消费者构成,山西与内蒙,企业机构类,主要行业：有煤炭、交通运输、电力、热力、矿采、酿酒等行业。这些行业主要表现在对不动产的购置上，如：企业会所，以此作为企业内外交流、培训、休闲度假中心。,个体消费类,政府高管、煤炭老