房地产调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,项目调研报告,第四组,目录,一 项目概况,二 市场环境分析,1.,宏观分析,2.,中观分析,3.,微观分析,三 消费者需求分析,四 竞争对手分析,1.,楼调表,2.,总结,3.,界定,五,SWOT,分析,一丶项目概况,济南城市概况,济南市简称“济”别称“泉城”山东省省会、全国十五个副省级城市之一解放军五大战区之一的北部战区陆军机关驻地 是山东政治、文化、教育中心。资源齐备，高等院校众多，科研机构密集。济南因境内泉水众多被称为“泉城”素有“四面荷花三面柳一城山色半城湖”的美誉是国家历史文化名城首批中国优秀旅游城市史前文化龙山文化的发祥地之一。,项目位于历下区核心位置，奥体西路以东，工业南路以北，花园路以南。南靠大辛河。风景秀丽的大辛河为往后的居民生活提供了美丽的风景和良好的环境。该项目规划建设用地43700平方米，地上容积率不大于2.20，地下容积率不大于1.20，建筑密度小于等于25%，绿地率不小于35%。处在洪楼商圈、奥体南圈、高新区三大商圈的中心。银座超市和各类生活门店多处，提供更多生活的便利。南侧拥有山东省立医院（东院）和齐鲁医院，为居民的医疗状况提供了便利，同时周边的学校多家，例：丁家小学.凯旋公馆小学.崇德中学。保证孩子的教育品质。,项目概况,二丶市场环境分析,（一）宏观分析,一、强化竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源管控。将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同，竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地销售价款等)全部为自有资金。市国土资源局、市金融办、人民银行济南分行营管部等部门组成土地竞买资金联合审查小组，实施土地竞买资金审查监管，发现违规的，取消竞得资格，不返还其竞买保证金(出让合同定金)，并纳入我市土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在我市参与土地竞买。,二、加强商品房预售审批管理，控制市场供应节奏。适当提高商品房预售申请门槛，加强预售资金监管，防范市场风险：(1)规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可。(2)对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。,三、本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)。,四、加强市场监管，严格执行限购政策。认真落实商品房网签备案规定，依法严厉打击捂盘惜售等行为。严格购房资格认定，严查造假骗取购房资格行为。持续开展房地产市场秩序检查，及时查处违法违规行为。规范对开发企业、房产中介及承销机构的监管，依法严厉打击开盘中炒号倒号、侵犯群众购房权益等损害房地产市场健康发展行为。,五、严格规范商品房预(销)售合同网签撤销程序，切实制止预售商品房转让等炒房行为。在房屋权属登记前，凡不符合合同撤销相关规定的，一律不得办理网签撤销手续;开发企业与购房人采取弄虚作假等手段，通过办理网签合同撤销更名业务，逃避房地产交易税费的，一经查实，合同更名视为无效，企业不良行为记入信用档案，有关当事人承担相关法律责任。,六、加强社会宣传和舆论引导，维护房地产市场良好秩序。,（二）中观分析,城市规划区,南部山区西部组群：归德、孝里、五峰山、马山、张夏、万德6个市镇城镇人口：约17万人 建设用地：约20平方公里南部山区东部组群：仲宫、柳埠、西营3个市镇城镇人口：约12万人 建设用地：约13平方公里空港组群：遥墙、唐王2个市镇城镇人口：约15万人建设用地：约20平方公里黄河北组群：桑梓店、大桥2个市镇城镇人口：约6万人建设用地：约7平方公里,中心城区,东至东巨野河西至南大沙河以东南至南部双尖山、兴隆山一带山体及济莱高速公路北至黄河及济青高速公路主城区：腊山、党家、旧城、燕山、王舍人、贤文6个片区西部城区：文昌、平安、崮山3个片区东部城区：郭店、孙村、彩石3个片区面积：1022平方公里 人口规模：430万人 建设用地：410平方公里,亮点,【亮点1：城市定位】环渤海国家战略后首个获批“南翼中心城市”,总体规划对济南这座2000多年历史的古城的城市性质、发展目标、战略和职能有了精准定位。,在全国人民眼里，2020年的济南是山东省省会、国家历史文化名城、环渤海地区南翼的中心城市。值得注意的是，相比此前的规划，济南去掉了“黄河中下游中心城市”、增加了“环渤海地区南翼中心城市”的定位。,“环渤海地区”也叫“环渤海经济圈”，狭义上是指京津冀、辽东半岛、山东半岛环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东以及内蒙古中东部，分别约占全国国土面积的13.31%和 总 人 口 的22.2%。区域内包括北京、天津、唐山、沧州、保定、石家庄、邯郸、沈阳、大连、太原、济南、青岛等多座城市。这也是环渤海国家战略提出后，国务院批复的城市规划中，第一个提到“环渤海南翼中心城市”的。,不过，相比青岛的“国家沿海重要中心城市和国际性港口城市”的定位，济南的国际范儿方面稍显不足。横向比较，南京为“东部重要中心城市”，郑州为“中部重要中心城市”，济南少了“重要”的定位。,此外，同为省会城市中的“副省级贵族”，杭州是“长三角中心城市”，同样没有“重要”两字，那是因为有上海。,【亮点2：区域发展】省会城市群布局首明确外市9个区县是济南“紧密圈”,在山东省内，目前济南和青岛各率一帮兄弟城市携手发展，成为山东“双子座”。省会城市群经济圈以省会济南为中心，与周边淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的省会城市群。2013年，省会城市群经济圈发展规划获省政府批准。此次总体规划中，也对范围和布局予以明确。省会城市群将以济南为中心，分为“紧密圈层”和“辐射圈层”。,“紧密圈层”是指济阳、商河、平阴、章丘、莱芜市区、齐河、禹城、临邑、肥城、邹平、泰安市泰山区和岱岳区等周边区域为主。目前莱芜市区有莱城区和钢城区两个区，这也意味着共有济南以外的9个区县划入“紧密圈”。“辐射圈层”以淄博、泰安、德州、聊城、滨州5市市区为节点。这个“圈层”是以济南为中心，150公里为半径的辐射带。,【亮点3：发展战略】“东拓西进、适时北跨”战略不变,继续实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。,微观,该项目位于奥体中路中段，花园路以南，工业南路以北，奥体西路东侧，规划路西侧。南靠大辛河，北临丰奥嘉园，用地性质为居住。地块占地总面积5.18h，建筑地上容积率不大于2.20。地下容积率不大于1.2，建筑密度不大于25，绿地率不小于35。建筑高度不高于90米，停车率不小于80，周围配套设施齐全，市政供暖，供水，供电。大型商场超市林立，高新银座，华润万家，大润发等，医疗配套完善。省立医院东院区，齐鲁花园医院坐落于此。避免找医院难的困扰，学校十二年教育全托，丁家幼儿园，丁家小学，高新实验小学，真正的学区房。交通便利，公交站点密集，康虹路西口，丁家庄西，丁家庄东，花园路东路西侧，地铁R3再次经过。休闲娱乐也近在咫尺，东方公园，街心公园，槐荫5D电影体验馆等。生活有紧有驰，真正的享受生活！,三丶消费者需求分析,时下,人们对很多商品的要求已经从简单的满足基本需求到追求品牌和品质的阶段,这一点,在房地产市场也不例外。近年来,人们的住房需求已经不仅限于有房住,而是更加追求房屋的配置与品质。买房不将就,选房重品质。,随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。,例“我想换套大四室住宅,要有好学区,最好房子是环保科技建筑,有新风、除霾系统,小区物业一流、安全、私密,有类似智能管家等,在济南有推荐的吗?”这是身边一位改善型购房者的购房需求,他是一位比较前卫的潮人,有着较为丰厚的收入,在选择家庭住房的终极改善时,考虑到了住房产品的发展趋势,把未来几年的需求都考虑进去。在耳边不断萦绕的地产广告中他了解到了一些在售特色住宅产品的突出特点和卖点,于是,追求完美的他综合了上述因素,为自己制定了置业的目标。,虽然,市场上刚需客户还占大多数,但是随着人们对自己和家人居住健康的重视,环保、科技等新型住宅产品开始不断走进大众视野。,1.人口因素,中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至28年末，全国总人口数超过13亿，自然增长率超过5。随着人口的增加和人口结构的变化，房地产作为生产、生活必需品，必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。,如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算，那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过3亿平方米，再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。,同时，随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。,2.城市化因素,目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示，27年我国城市化率为44.9%，年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求，21年我国城市化率将达到47%，预计22年会达到6%。,城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过13万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。,人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。例如，农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。,3.收入因素,随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示，27年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为414元和13786元，扣除价格上涨因素，分别比上年增长9.5%和12.2%;28年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元，分别实际上涨8.%和8.4%。,根据马斯洛的“需求层次理论”，人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。,4.城市拆迁改造因素,随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则，城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。,5.投资投机因素,随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。,首先来看国内资金投资因素方面:由于社会保障体系的滞后，国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因