第三章房地产权属登记制度课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,14 十一月 2024,1,第三章房地产权属登记制度,第一节房地产权属注销概述,一、房地产权属注销概念和特点,一房地产权属注销的概念,指房地产行政主管机关对房地产产权状况停止继续的记载，注销房地产产权人的权益，在专门簿册上记载权益的种类、权益的范围等状况并向房地产产权人颁发权益证书的一种法律行为。,二特点,1、房地产权属注销由专门的注销机关担任。,2、房地产权属注销采取实质审查主义。,3、房地产权属注销采取注销发证制度。,4、房地产权属注销实行房产与地产权益主体相分歧原那么。,注销机关对当事人的央求的审查，各国存在两种立法形式。,1方式审查主义：注销机关在不动产注销时，只对当事人的央求停止方式审查，对央求所记载权益事项能否真真实所不问。,2实质审查主义：注销机关在不动产注销时，不只要审查方式要件，而且要对不动产买卖的内容、理想等相关事项能否合法予以审查，只要经确实无误后，注销机关才给予注销。,国度土地一切权不实行注销发证制度。,物权法第九条第二款：依法属于国度一切的自然资源，一切权可以不注销。,留意：,土地注销簿与土地权属证书的关系：,土地注销簿是土地权益归属和内容的依据。土地权益证书是土地权益人享有土地权益的证明。,土地权益证书记载的事项，应当与土地注销簿分歧；记载不分歧的，除有证据证明土地注销簿确有错误外，以土地注销簿为准。,房屋注销簿与房产权属证书的关系：,房屋注销簿是房屋权益归属和内容的依据，由房屋注销机构管理。房屋权属证书、注销证明与房屋注销簿记载不分歧的，除有证据证明房屋注销簿确有错误外，以房屋注销簿为准。,二、房地产权属注销过能,1、权益确认功用,2、权益公示功用,3、权属管理功用,权益确认功用,是指房地产权属注销所具有确实认房地产权属形状的功用。,未经注销的房地产权益受维护的例外：,1因人民法院、仲裁委员会的法律文书或许人民政府的征收决议等，招致物权设立、变卦、转让或许,物权法第二十八条规则。,2因承袭或许受遗赠取得物权的，自承袭或许受遗赠末尾时发失效能第二十九条规则,3因合法建造、撤除房屋等理想行为设立或许消灭物权的，自理想行为成就时发失效能。第三十条规则,但是这种房地产权益的效能遭到一定的限制，即奖励该房地产权益时，未经注销，不发作物权效能。,权益公示功用,是指房地产权属注销所具有的将房地产权益变化的理想向社会分开，以保证房地产买卖平安的功用。,是房地产权属注销的中心功用，目的在于维护第三人利益、维护买卖平安。,房地产权属注销向社会公示的内容：,1房地产权益的设立。,2房地产权益的变卦。,3房地产权益的转移。,4房地产权益的消灭。,功用的发扬必需要赋予：利害关系人查询房地产权属注销的权益。,物权法第十八条 权益人、利害关系人可以央求查询、复制注销资料，注销机构应当提供。,权属管理功用,是指房地产权属注销所具有的经过注销完成国度对房地产停止监视、管理的功用。,表达两方面：,1产籍管理功用,经过房地产权属注销树立户籍资料，为房地产税收、规划提供依据。,2审查监视功用,经过房地产审查顺序，对房地产的自然状况及权属的真实性状况停止调查，对房地产权益的变化状况停止合法性审查，以取缔或制止违法买卖的发作。,三、房地产权属注销的分类,一)一切权注销与他项权益注销,、一切权注销是指对房地产上所存在的一切权停止的注销。包括房屋一切权、团体土地一切权,、他项权益注销是指对房地产一切权之外的其他房地产权益停止的注销。,二本注销与预告注销,、本注销又称为结局注销，是指直接使房地产权益的变化发失效能的注销。,、预告注销又称为预注销，是指当事人为了保证未来完成房地产权益，针对未来发作的房地产权益变化央求权所停止的注销。,三初始注销、变卦注销、转移注销、涂销注销,1、初始注销：房地产权益的第一次注销。,2、变卦注销：房地产权益的要素发作变化时所停止的注销。,3、转移注销：房地产权益转移时所停止的注销。,4、涂销注销，又称为注销注销，是指抵消灭的房地产权益所停止的注销。,预告注销应当明白一下几点：,1预告注销的前提条件当事人签署买卖房屋或不动产物权的协议,2预告注销的效能是使经注销的央求权具有物权的效能，未经预告注销权益人赞同，不得奖励房地产，否那么不发作物权的效能。,3预告注销的期限性。3个月,当事人央求预告注销的事项：,房屋注销方法第六十七条有以下情形之一的，当事人可以央求预告注销：,一预购商品房；,二以预购商品房设定抵押；,三房屋一切权转让、抵押；,四法律、法规规则的其他情形。,房屋注销方法规则：,发作以下情形之一的，权益人应当在有关法律文件失效或许理想发作后央求房屋一切权变卦注销：,一房屋一切权人的姓名或许称号变卦的；,二房屋坐落变卦的；,三房屋面积添加或许增加的；,四同一一切权人联系、兼并房屋的；,五法律、法规规则的其他情形。,四更正注销与异议注销,1、更正注销：是指在房地产权属注销记载的事项有错误时所作的矫正注销。,2、异议注销：是指对注销记载的权益有异议的利害关系人对现时注销的权益异议的注销。,物权法十九条,权益人、利害关系人以为不动产注销簿记载的事项错误的，可以央求更正注销。不动产注销簿记载的权益人书面赞同更正或许有证据证明注销确有错误的，注销机构应当予以更正。,房屋注销方法：,第七十五条房屋注销机构发现房屋注销簿的记载错误，不触及房屋权益归属和内容的，应当书面通知有关权益人在规则期限内操持更正注销；当事人无合理理由逾期不操持更正注销的，房屋注销机构可以依据央求注销资料或许有效的法律文件对房屋注销簿的记载予以更正，并书面通知当事人。,关于触及房屋权益归属和内容的房屋注销簿的记载错误，房屋注销机构应当书面通知有关权益人在规则期限内操持更正注销；操持更正注销时期，权益人因奖励其房屋权益央求注销的，房屋注销机构应当暂缓操持。-更正注销,异议注销应留意一下几点：,1异议注销的前提条件是利害关系人央求更正注销后，不动产注销簿记载的权益人不赞同更正。,2存续时期为异议注销之日起15日。逾期不起诉，异议注销失效。,3异议注销不当的法律结果是发生央求人赔偿责任。,不动产注销簿记载的权益人不赞同更正的，利害关系人可以央求异议注销。注销机构予以异议注销的，央求人在异议注销之日起十五日内不起诉，异议注销失效。异议注销不当，形成权益人损害的，权益人可以向央求人央求损害赔偿。,四、房地产注销机关的职责,一注销机关应当实行的职责,1、查验央求人提供的权属证明和其他必要资料。,2、就有关注销事项讯问央求人,3、照实、及时注销有关事项,注销机关的责任承当：,物权法第二十一条：当事人提供虚伪资料央求注销，给他人形成损害的，应当承当赔偿责任。,因注销错误，给他人形成损害的，注销机构应当承当赔偿责任。注销机构赔偿后，可以向形成注销错误的人追偿。,4、法律、法规规则的其他职责,二注销机关的行为限制,1、要求对不动产停止 评价,2、以年检等名义停止重复注销,3、超出注销职责的范围的其他行为,如收费按件收费,五、房地产权属注销的效能,一房地产权属注销效能的立法例,房地产权属注销的效能，是指法律赋予房地产权属注销的强迫力。,三种立法体例：,(1)注销失效要件主义,以德国为代表的瑞士、荷兰、奥天时等国度以及我国台湾地域采此体例。此种主张以为房地产权属变化以注销作为失效要件，没有注销的不发作权属变化的法律结果。,(2)注销对立主义,以法国为代表的日本、西班牙、意大利、比利时等国度采此体例。此种主张以为房地产权属变化依当事人的意思表示就可以发作法律效能，但在没有注销前，房地产权属变化不具有对立力，不得对立第三人。,注销折中主义,视不同状况兼采对立和失效主义。,我国物权法对房地产权属注销采用了第三种，以注销失效为原那么、以注销对立为例外。,法律衔接：,物权法第九条：不动产物权的设立、变卦、转让和消灭，经依法注销，发失效能；未经注销，不发失效能，但法律另有规则的除外。,第一百二十九条：土地承包运营权人将土地承包运营权互换、转让，当事人要求注销的，应当向县级以上中央人民政府央求土地承包运营权变卦注销；未经注销，不得对立好意第三人。,第一百五十八条：地役权自地役权合同失效时设立。当事,留意：,房地产权属注销的效能与房地产权益合同的效能的不同,二房地产权属注销的公信力,是指群众置信注销记载事项是真实的效能。,注销具有公示效能：物权在设立、变化时，必需将物权设立、变化的理想经过一定的地下的方法向社会地下，从而时第三人知道。是注销具有公信力的依据。,房地产权属注销公信力的表现：,1、注销记载的权益人在法律上推定其为真正权益人。,2、好意第三人从注销权益人出受让该权益的，受法律维护，可以对立真正权益人的追夺。好意取得制度,第二节土地权属注销,一、土地注销的概念、原那么,1、概念：,土地注销，是指将国有土地运用权、团体土地一切权、团体土地运用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规则需求注销的其他土地权益记载于土地注销簿公示的行为。,2、原那么土地注销实行属地注销原那么。,央求人应当依照本方法向土地所在地的县级以上人民政府疆土资源行政主管部门提出土地注销央求，依法报县级以上人民政府注销造册，核发土地权益证书。,二、土地权属注销的类型,一土地总注销,是指在一定时间内对辖区内全部土地或许特定区域内土地停止的片面注销。,二初始注销,初始注销，是指土地总注销之外对设立的土地权益停止的注销。,初始注销的权益：,国有土地树立用地运用权、团体土地一切权、团体土地树立用地 运用权、土地他项权益。,三变卦注销,是指因土地权益人发作改动，或许因土地权益人姓名或许称号、地址和土地用途等外容发作变卦而停止的注销。,1、因依法买卖、交流、赠与地上修建物、构筑物及其隶属设备触及树立用地运用权转移的。,2、依法以出让、国有土地租赁、作价出资或许入股方式取得的国有树立用地运用权转让的。,3、因法人或许其他组织兼并、分立、兼并、破产等缘由致使土地运用权发作转移的。,4、因奖励抵押财富而取得土地运用权的，当事人应当在抵押财富奖励后，持相关证明文件，央求土地运用权变卦注销。,5、因人民法院、仲裁机构失效的法律文书或许因承袭、受遗赠取得土地运用权，当事人央求注销的，应当持失效的法律文书或许死亡证明、遗言等相关证明资料，央求土地运用权变卦注销。,6、土地权益人姓名或称号、地址发作变化的，当事人应当持原土地权益证书等相关证明资料，央求姓名或许称号、地址变卦注销。,7、土地的用途发作变卦的，当事人应当持有关同意文件和原土地权益证书，央求土地用途变卦注销。,土地用途变卦依法需求补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的交纳凭证。,四注销注销,1、概念：是指因土地权益的消灭等而停止的注销。,2、注销注销的情形：,1依法收回的国有土地；,2依法征收的农民团体土地；,3因人民法院、仲裁机构的失效法律文书致使原土地权益消灭，当事人未操持注销注销的。,4因自然灾祸等缘由形成土地权益消灭的，原土地权益人应当持原土地权益证书及相关证明资料，央求注销注销。,5非住宅国有树立用地运用权期限届满，国有树立用地运用权人未央求续期或许央求续期未获同意的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权益证书，央求注销注销。,五更正注销,是指在土地注销记载簿记载的事项有错误时所作的矫正注销。,1、疆土资源行政主管部门发现土地注销簿记载的事项确有错误的,应当报经人民政府同意后停止更正注销，并书面通知当事人在规则期限内操持改换或许注销原土地权益证书的手续。当事人逾期不操持的，疆土资源行政主管部门报经人民政府同意并公告后，原土地权益证书废止。,2、土地权益人以为土地注销簿记载的事项错误的,持原土地权益证书和证明注销错误的相关资料，央求更正注销。,3、利害关系人以为土地注销簿记载的事项错误的,持土地权益人书面赞同更正的证明文件，央求更正注销。,六异议注销,是指对土地注销记载的权益有异议的利害关系人对现时注销的权益异议的注销。,七预告注销,当事人签署土地权益转让