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,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,2007-11-15,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,案例一：,上海新天地,成功的旧改项目,世联研究案例,案例一：世联研究案例,2,案例之上海新天地,选择标准,旧城改造,商业区定位,城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）,借鉴成功因素,功能定位与项目发展战略,业态比例与商业形态,改造模式与改造顺序,2案例之上海新天地选择标准,3,上海新天地区位,南京路商圈,地铁口,地铁口,新天地,淮海中路商务圈,旧改启动项目,新天地为上海太平桥改造的启动项目,城市中心的中心,新天地距淮海中路高档消费商业区,600,米左右,占地面积,52,万,m2,太平桥改造的范围,紧邻淮海中路商务圈,北至太仓路,西至马当路,南至自忠路,东至西藏南路,原自然街坊,23,个,原居住人口,7,万人,3上海新天地区位南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧,4,新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分,太平桥改造规划,A,太平桥人工湖绿地，占地,4.4,万，水面面积,1.2,万，地下为车库，已成为市中心景观,B,新天地，占地,3,万，建面,6,万，分南、北里。,C,翠湖天地高级住宅小区，总建,68,万,D,企业天地甲级写字楼区，总建面,50,万，兴建办公楼、酒店、商场等,E,瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,4新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划,5,新天地改造历程,1997,年 规划构想,1998,年 拿地,1999,年 新天地北里动工,中心绿地及人工湖动工,2001,年 新天地北里开业（商业只租不售）,中心绿地及人工湖开放,新天地南里动工,住宅一期动工,写字楼一期动工,2002,年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售）,2003,年 住宅一期完工，销售率,100,写字楼一期完工，销售率,90,以上,.,商圈,地铁口,商圈,地铁口,商圈,地铁口,2001,年进度,新天地北里（商业）,绿地、人工湖,2002,年进度,新天地南里（商业、公寓）,2003,年进度,住宅、写字楼一期,太平桥改造秩序,5新天地改造历程1997年 规划构想商圈地铁口商圈地铁,6,改造前的上海新天地,破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。,富有特色的石门建筑元素，体现上海,20,年代建筑特色，是建筑修缮的基础,6改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。,7,上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：,集餐饮、购物、娱乐等功能于一身,客户定位：,上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,功能构成,客户定位,具有,shoppingmall,功能,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所,定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起,上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点,希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地,一个国际交流和聚会的地点,里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会,7上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集,8,改造后的上海新天地,新天地规划布局,北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。,南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达,2.5,平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。,北里,南里,人工湖,8改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主,9,上海新天地商业形态,新天地占地,3,万平米，建筑面积,6,万平米,街铺,北里街区,以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修,南里以反映时代特征的新建筑为主,集中式商业少量商铺,2.5,平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑,小结：,集中式商业与街铺的比例,42,集中式商业（,5,层）,58,街铺（,2,4,层）,近乎,40,：,60,的比例,9上海新天地商业形态新天地占地3万平米，建筑面积6万平米,10,新天地夜景：横纵的小街,10新天地夜景：横纵的小街,11,上海新天地业态,餐饮,零售,/,服务,艺术休闲娱乐,22,家，其中,11,家为欧美风味,24,家，主要为工艺品、饰品、家居用品,12,家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等,35,40,35,40,20,25,1.2,1.4,万,1.2,1.4,万,0.7,0.88,万平米,北里业态主要为餐饮、零售,/,服务和艺术休闲娱乐，,3.5,万平,南里以一座总建面为,2.5,万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。,该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（,53,套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。,餐饮,零售,/,服务,艺术休闲娱乐,37,45,18,0.82,万平,1,万平,0.4,万平,估算的业态比例,零售：餐饮：休闲娱乐,38,：,42,：,20,11上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11,12,上海新天地改造结果,指标,改造前,改造后,功能,单一居住功能,综合高尚人文社区,客户,原居民,商务人士、游客,环境,破旧、拥挤、恶劣,优美、舒适、现代化,价值,低价值、部分历史建筑,高价值、上海的标志区域,周边房价,8000,10000,元,/,平,17000,25000,元,/,平,小结：,成功实现了旧城改造,城市功能的升级,住区客户置换,区域形象的提升,整体房价的上涨,旧貌换新颜,12上海新天地改造结果指标改造前改造后功能单一居住功能综合高,13,上海新天地旧改成功因素,选址,差异化的定位,旧改开发顺序,旧改启动,位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近,商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善,与临近成熟商圈形成差异，功能综合,与城市旅游形成互动,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体,住宅建设，实现部分收益,新建集中式商业，完善商业功能,后期住宅开发，实现超额利润,较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象）,功能转换（商业功能取代原有住宅，完善城市功能）,生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）,13上海新天地旧改成功因素选址位于城市中心区核心位置，距离城,14,上海新天地商业功能实现成功因素,选址,差异化的定位,商业业态比例,商业形态比例,商业盈利模式,商业竞争,核心位置、市级商圈附近,多功能,零售：餐饮：休闲娱乐及商服,42,：,38,：,20,42,集中式商业,58,商铺,商业经营，住宅销售的盈利模式,价值最大化,开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式,主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报,高档住宅吸引高消费群体,进驻，商业的核心客户，使新天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场,14上海新天地商业功能实现成功因素选址核心位置、市级商圈附近,15,案例二：,台湾淡水渔人码头,码头改造成功案例,15案例二：台湾淡水渔人码头码头改造成功案例,16,概况,台湾,淡水渔人码头,淡水第二渔港位于台北县淡水镇淡水第二渔港内；,位于淡水河右岸，面对观音山；,陆域面积,15,公顷；,水域面积,11,公顷,台湾地区渔港原是提供生产性渔船停泊作业使用，近年来，随着渔业整体环境变迁，加上人民对于海洋性游憩活动的需求与日俱增，促使渔港利用与发展方向亦随之调整。淡水第二渔港逐步改造为功能多元利用的示范性港区,台北市,淡水渔人码头,16概况 台湾淡水渔人码头淡水第二渔港位于台北县淡水镇淡,17,拓建淡水第二渔港，继续发展传统渔业生产,政府顺应渔业生产要求修建淡水第一渔港,台湾行政院农委会渔业属推行渔港多元化发展，改善环境，进行第三次规划,继续增设木栈道二期、蓝色公路码头、北县渔市、及情人桥工程，硬件投资已经超过,5.5,亿元新台币,1953,年,1981-1987,年,1994,年,2000,年,千禧年跨世纪晚会在此举行，并正式命名为淡水渔人码头,发展历程,台湾,淡水渔人码头,1998,年,从环境美化码头改善入手，修建浮动码头、木栈道、公厕、凉亭等基本设施。,1999,年,成立渔业行政及训练中心，进行第二次港区规划,2000,年至今,17拓建淡水第二渔港，继续发展传统渔业生产政府顺应渔业生产要,18,淡水第二渔港功能多元化利用整体规划，对其发展定位为,“,由地方渔业生产基地发展成为兼具渔业、休闲观光、教育和文化的渔港,”,规划特色：,1.,尊重现有生产性渔业船需求，进而考量渔港多功能使用，彼此相辅相成；,2.,串接休闲渔业区生产渔业区，改变泊地水域阻隔特质，创造多样性与变化性的渔港景观与活动；,3.,整体考量陆域土地使用与水域活动的相互配合；,4.,强调人与河、海的共存。,18淡水第二渔港功能多元化利用整体规划，对其发展定位为“由地,19,通过淡水第二渔港业文化展示馆显示淡水码头文化特色，各式主题餐厅分布四周，特色滨水咖啡形成独特的开放公共空间,功能定位：,渔集业、休闲观光、教育和文化于一身。,客户定位：,台湾本土中高端阶层，以及在台湾的外籍人士及海外观光游客。,19通过淡水第二渔港业文化展示馆显示淡水码头文化特色，各式主,20,南防波堤增设高架步行栈道，提供游客散步赏景，沿线设有阶梯、休息座以及瞭望台等设施，利用木栈道下层作为餐饮服务，成为淡水河岸假日休闲旅游新据点,20南防波堤增设高架步行栈道，提供游客散步赏景，沿线设有阶梯,21,开通海上蓝色公路项目串起水上游线，通过捷运交通增强与台北地区的联系,21开通海上蓝色公路项目串起水上游线，通过捷运交通增强与台北,22,经济效益评估：保守估计每年的综合经济效益超过,2,亿元新台币,2003,年,2004,年,游客数量,3953133,4714535,项目,2003,年,2004,年,交通运输,66936440,86489520,北县渔市,50000000,50000000,娱乐渔船,25200000,25200000,就业人口,75000000,75000000,外围个体商业,720000,720000,合计,217856440,237409520,淡水码头游客统计,社会经济效益统计（新台币：元）,项目,2003,年,2004,年,一期木栈道,2424000,2424000,港区管理,6327496,4931588,渔市,6000000,6000000,二期木栈道,900000,3600000,农产推广中心,0,240000,合计,15651496,17195588,资料来源：淡水第二渔港管理所,经营项目租金收益（新台币：元）,物业出租方案（新台币：元）,项目,经营单位,时间,每月租金,经营内容,一期木栈道,郁有公司,2001-2006,202000,餐饮小吃便利店,港区管理,淡水鱼会,2002-2004,300000,每月超,200,万部分的,20%,车辆管理清洁维护,渔市,港都公司,2003-2009,500000,每年超,5000,万部分的,10%,主题餐厅生鲜鱼货,二期木栈道,国苗食品,2003-2006,300000,餐饮小吃,农产推广中心,淡水鱼会,2004-2006,300000,渔业产品,22经济效益评估：保守估计每年的综合经济效益超过2亿元新台币,23,成功因素分析,增加港区多元化使用空间，是指不仅能为渔业使用，更向着多功能方向发展；,维系传统渔业发展，弘扬文化特色，并,协助渔民产业转型,；,整
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