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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房屋专项维修资金,房屋专项维修资金,1,提纲,一,、,我市目前房屋专项维修资金的基本情况,二、,房屋专项维修资金的概念,三,、,相关规章和法律要求,四,、,规章和法律规定的重点解读,五、维修资金备案办理的要点,六、资金使用备案必备的资料及办理流程,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因,八,、,资金使用案例及分析,九、影响业主意见形成的相关因素,十、对物业管理企业的几点建议,提纲一、我市目前房屋专项维修资金的基本情况,2,一、我市维修资金的基本情况,成立了专门的管理机构：,“成都市住房专项维修资金监督管理办公室”隶属于成都市城乡房产管理局，专项负责全市房屋专项维修资金的监督管理工作。,一、我市维修资金的基本情况 成立了专门的管理机构：,3,一、我市维修资金的基本情况,成都市人民政府于2004年4月1日正式颁布成都市城市,住房专项维修资金管理暂行办法，即成都市人民政府令 第103号,。,一、我市维修资金的基本情况,4,一、我市维修资金的基本情况,2004年4月初，根据成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法，我市在学习借鉴先进城市管理经验的基础上，全面启动了房屋专项维修资金的归集和使用监管工作，市局党组和局领导,始终高度重视房屋专项维修资金的监督管理工作，要求不断拓展和延伸资金的保障覆盖范围，提高资金的快速保障能力，把房屋专项维修资金利民、便民、惠民的政策落到实处；同时要求加大对房屋维修资金相关课题的研究，采取相应的对策和措施，确保全市房屋使用安全和房屋使用功能的正常。,一、我市维修资金的基本情况 2004年4月初，,5,一、我市维修资金的基本情况,维修资金的建立和使用情况：,截至2010年12月，全市先后有,5208,个物业区域建立了房屋专项维修资金，归集和缴存房屋专项维修资金的业主达,148.22万,户，建立房屋专项维修资金的物业区域占新建物业区域的百分比,100%,；其中已有,1419,个物业区域使用了维修资金，帮助业主即时维修、改造、更新地震和其它原因而损坏的房屋共用设施设备和共用部位达,1648,件次，受到广大业主和国家建设部的好评，房屋专项维修资金的监督管理工作在全国处于领先行列。,一、我市维修资金的基本情况,6,二、房屋专项维修资金的概念,概念：,房屋专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。是保障房屋使用安全和房屋使用功能正常的必备专项资金。,成因：,（1）是我国住房制度改革以及房屋商品化发展的必然产物。,（2）是建筑区划内物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的基本保障。,（3）是确保房屋使用安全和房屋使用功能正常的客观需要。,二、房屋专项维修资金的概念概念：,7,三、相关规章和法律要求,一、1998年7月3日,关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,二、2003年6月8日,国务院物业管理条例07年根据物权法重新修改,三、2004年4月1日,成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法,（成都市人民政府令 第103号）,四、2007年10月1日,物权法,五、2007年10月30日,住房专项维修资金管理办法,（建设部、财政部165号令）,三、相关规章和法律要求一、1998年7月3日,8,四、规章和法律规定的重点解读,规章和法律明确规定了专项维修资金使用的基本条件：,（1）限定了资金的使用范围：明确规定专项维修资金的使用范围只能用于房屋共用部位和共用设施设备的维修，更新、改造，不得挪作他用；,（2）明确必备业主同意意见：物权法第76条明确了专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；由此可见专项维修资金的使用范围和三分之二以上的业主意见是资金使用备案办理的前置法规条件,。,四、规章和法律规定的重点解读,9,五、维修资金备案办理 的要点,专项维修资金的使用备案办理分为,三个阶段：,一、使用启动阶段：,二、使用办理阶段：,三、备案终结阶段：,五、维修资金备案办理 的要点,10,一、启动阶段：,（1）提出方案：由业主委员会、业主代表或物业管理企业提出维修方案,（2）明确内容：维修方案应当明确维修内容和经费预算。,（3）选择维修单位：由业主委员会、业主或物业管理企业推荐具有维修资质的单位，并提交需要维修的专有部位的业主审议通过。,（4）业主意见：维修方案 及施工单位的选择必须经专有部位三分之二以上的业主同意。,（5）业主意见形成方式：可采用业主亲笔签字、民主投票表决、公示等符合法定程序且充分体现专有部位三分之二以上业主的真实意愿，具备存档要求的文字、图片等资料。,五、维修资金备案办理 的要点,一、启动阶段：五、维修资金备案办理,11,二、使用办理阶段：,（1）业主委员会、业主代表或物业管理企业持专有部位三分之二以上业主审议通过的方案或资料至辖区房产管理局维修资金使用管理单位登记备案。,（2）辖区房产管理局维修资金管理部门受理方案或资料后，只要确认资料齐备一个工作日内即办理登记备案。,五、维修资金备案办理 的要点,五、维修资金备案办理 的要,12,五、维修资金备案办理 的要点,三、备案形成阶段：,（1）市维修资金监督管理办公室根据辖区房产管理局维修资金管理部门的备案意见，在三个工作日内拨付不超过百分之七十的预算使用资金。,（2）业主委员会、业主或物业管理企业代表全体专有部位的业主负责监理项目维修的内容，负责维修项目的竣工验收并形成书面意见。,（3）业主委员会、业主或物业管理企业持业主同意竣工验收意见和相关资料，到市维修资金监督管理办公室拨付尾款和进行财务清算。,（4）市维修资金监督管理办公室留存备案办理资料存档。,五、维修资金备案办理 的要点,13,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋专项维修资金使用备案流程,准备资料,登陆网上填报申报信息,所在区县分支机构进行备案,至市维修资金监管办备案,完成资金划拨手续,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程 房屋专,14,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋专项维修资金使用备案所需资料,预算资料,一、成都市房屋专项维修资金使用备案表（工程预算）（一式四份）；,二、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见证明（工程预算）；,三、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表（工程预算）；,四、房屋专项维修资金使用备案意见的公示（工程预算）；,五、成都市房屋专项维修资金划拨情况说明（一式两份）；,六、房屋专项维修资金使用方案（包括维修施工单位的选择方式、维修施工单位基本情况（营业执照、施工资质等）、施工方案及施工时间、工程预算书及工程合同、工程验收及决算方式、房屋专项维修资金的列支范围和分摊方式；,七、物业服务合同（复印件）等；,八、如由业委会委申请人托办理的，需提供委托书.咨询电话:86279908,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程 房屋专,15,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋专项维修资金使用备案所需资料,决算资料,一、成都市房屋专项维修资金使用备案表（工程决算）（一式四份）；,二、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见证明（工程决算）；,三、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表（工程决算）；,四、房屋专项维修资金使用备案意见的公示（工程决算）；,五、公示情况影像资料的电子文档；,六、工程现场鉴证单；,七、工程竣工验收单；,八、工程决算书及费用结算清单；,资金使用备案办理咨询电话:86279908;政策法规科咨询电话:86279199,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程 房屋专,16,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋紧急维修的实施,经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修的，以及发生危及房屋及其配套设施设备安全紧急情况的，物业管理企业应当立即告知业主委员会或相关业主并向市监管办分支机构报告，及时组织进行维修，同时向市监管办分支机构报送相关维修资料申请备案。经评估机构评估后，由市监管办书面通知专户管理银行划拨房屋专项维修资金。物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,17,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,危及房屋及其配套设施设备安全的，是指以下一些,紧急情况：,1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；,2、因室内线路故障而引起停电和漏电；,3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；,4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；,5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；,6、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；,7、其他属于危险性急修项目。,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程 危及,18,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋紧急维修的申报流程,发生紧急维修项目，物业管理企业或被选定的维修施工单位应到立即告知物业管理区域业主委员会或相关业主，并向市监管办分支机构提交成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急维修）。在组织维修的同时，向市监管办分支机构报送下列资料申请备案：,1、成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急维修);,2、成都市房屋专项维修资金使用备案表（工程预算);,3、房屋专项维修资金使用方案；,4、房屋专项维修资金分摊明细；,5、成都市房屋专项维修资金划拨情况说明。,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,19,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋紧急维修的申报流程,市监管办根据评估机构的评估报告，书面通知专户管理银行划拨房屋专项维修资金。,工程竣工后，物业管理企业或维修施工单位应当书面征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，凭决算备案资料向市监管办或市监管办授权分支机构备案，办理决算手续。,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,20,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因,随着全市房屋共用部位、共用设施设备维修、改造逐量增加，房屋专项维修资金使用保障中存在的不足和问题凸现：,一、个别物业区域房屋共用部位、共用设施设备急待维修、改造同专有部位三分之二以上业主意见难以快速形成的矛盾突出；,原因：,（1）业主异地投资置业长期联系不上。,（2）部份业主淡薄房屋共用部位、共用设施设备的管理意识。,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因 随着全市,21,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因,二、个别物业管理企业面对“急、难、险”的维修改造情况，“重病乱投医”不按规定程序办理维修资金的使用，业主与物业管理企业之间的矛盾加剧；,原因：,（1）个别物业管理企业不按规定要求启动维修资金的使用备案程序，擅自代替业主签名使用维修资金，侵犯业主的合法权益。,（2）个别物业管理企业利用项目维修之机剥蚀维修资金，业主对物业管理企业缺乏基本的信任。,（3）个别物业管理企业平时管理不当，维护保养不到位，业主对此强烈反感。,讲座,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因 讲座,22,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因,三、有的物业区域维修资金的使用备案办理不畅，有的滞后、有的则无法办理，从而影响了业主的居住安全。,原因：,（1）个别物业区域的业主由于各自的利益和述求存在差异，业主之间缺乏相应的沟通和理解。,（2）个别物业管理企业不仅欠缺和业主的交流和沟通，同时又侵占物业区域的共公收益等等，激起广大业主的公愤。,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因,23,八、资金使用案例及分析,案例一,：,某物业区域在地震发生后，房屋共用部位、共用设施设备受损，多数业主在地震发生后，外出避灾。物业服务企业为及时修复，在联系业主无果的情况下，由工作人员擅自代表业主签名使用维修资金，虽然迅速修复了损坏部分，但引发业主与物业服务企业的严重对立，进而演变成群体性上访事件，上千名业主无视相关部门的劝告，上街游行、示威和阻拦交通等。,八、资金使用案例及分析,24,八、资金使用案例及分析
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