资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,3/15/2017,#,房地产企业发票管理中的高风险领域,明白财税,蔡老师,1,房地产企业发票管理中的高风险领域明白财税1,房产销售什么时间开票？,基于纳税义务、开票义务与开票时点,房屋“更名”如何开票？,交易各方的涉税风险分析,测绘,面积多退少补如何开票,？,会开票少缴税,房产销售中的“差额开票”问题,小技巧解决大问题,自持房源销售如何开票,？,有些发票不是你爱开就能开,“工抵房”如何开票,？,复杂的业务分解看,2,房产销售什么时间开票？基于纳税义务、开票义务与开票时点2,房产销售,什么时间开票？,开票,义务：,中华人民共和国发票管理办法,第十九条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。,纳税,义务：,纳税人,发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。,取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,开票时点？,3,房产销售什么时间开票？开票义务：中华人民共和国发票管理办法,房地产企业销售自行开发的房产纳税义务发生时间,房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。,未,开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间,。,上述口径对于期房销售和现房销售都是适用的。,按揭贷款销售房产,分期,收款销售,房产,4,房地产企业销售自行开发的房产纳税义务发生时间房地产开发企业纳,谁需要发票？,1,、办理按揭时银行需要,房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。,实际,收到预收款时开具编码为,602,“销售自行开发的房地产项目预收款,”,，作为“,未,发生销售行为的不征税项目,”,，,发票税率,栏,为,“不征税”,的增值税普通发票,，,不得开具增值税专用发票,。,分批收款的情况，在收取满足办理按揭贷款条件的款后，并在交房前，进一步收取得款项，可继续开上述发票。,2,、办理产证时交易中心需要,交房之后纳税义务发生，房企应该开具发票税率为“,5%,”或者“,11%,”的发票，原“不征税”发票不需要作废或者开红字发票。,5,谁需要发票？5,两个特立独行的省份,福建省,如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，不预缴税款。,海南省,纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用税率计算缴纳增值税。除上述情况外，其他时间收到的款项可视为预收款，按,3%,计算预缴增值税。,6,两个特立独行的省份福建省如合同已经明确采用直接收款方式的，无,房屋“更名”如何开票,？,业务描述：,房产公司,A,将一套价值,525,万的住宅销售给,B,，一年后,B,提出将该套房更名给,C,，更名时该套房市价,787.5,万，涨幅为,50%,。,A,房产公司,B,业主,售房,C,业主,更名,7,房屋“更名”如何开票？业务描述：房产公司A将一套价值525万,测绘面积多退少补如何开票,？,交易中心要求一张购房发票办理产证：,最终,测绘面积大于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按原发票收入开具红字增值税普通发票,；,最终,测绘面积小于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按最终测绘面积计算的房款收入开具红字增值税普通,发票,。,交易,中心对购房发票的份数没有要求：,最终测绘面积大于原销售面积的,，,对超面积计算的房款收入，补开增值税发票；,最终测绘面积小于原销售面积的,，,按照,最终,测绘面积计算的房款收入开零税率的增值税普通发票。,8,测绘面积多退少补如何开票？交易中心要求一张购房发票办理产证：,房产销售中的“差额开票”,问题,一般计税情况下，土地价款扣除销售额，也即差额征税的情况，此时是全额开票还是差额开票？,举例：销售收入,1110,万元，对应的土地出让金为,555,万元，销项税额为,=,（,1110-555,）,/1.11*11%=55,万元,如果差额开票，票面显示的税额为,55,万元；,如果全额开票，票面显示的税额为,110,万元。,最终测绘面积大于原销售面积,的,，可以使用“差额开票”功能，将原来缴纳营业税的收入金额，填入差额金额中。,9,房产销售中的“差额开票”问题一般计税情况下，土地价款扣除销售,自持房源销售如何开票,？,目前房地产企业自持不少房源是政府要求必须持有一定年限的，比如,5,年、,10,年。,房款？,签订,房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和,订金？,10,自持房源销售如何开票？目前房地产企业自持不少房源是政府要求必,“工抵房”如何开票,？,模式一：两方协议,拟抵工程款项目公司,项目施工方,抵工程款,11,“工抵房”如何开票？模式一：两方协议拟抵工程款项目公司项目施,“工抵房”如何开票？,模式二：三方协议,拟抵工程款项目公司,项目施工方,房源项目公司,抵工程款,售房,债权债务,12,“工抵房”如何开票？模式二：三方协议拟抵工程款项目公司项目施,“工抵房”如何开票？,模式三：四方协议,拟抵工程款项目公司,项目施工方,房源项目公司,抵工程款,债权债务,购房人,售房,债权债务,13,“工抵房”如何开票？模式三：四方协议拟抵工程款项目公司项目施,“工抵房”如何开票？,模式四：五方协议,拟抵工程款项目公司,项目施工方,房源项目公司,抵工程款,债权债务,购房人,售房,债权债务,项目施工方债权人,债权债务,14,“工抵房”如何开票？模式四：五方协议拟抵工程款项目公司项目施,15,THANK YOU!,明白财税,蔡老师,15THANK YOU!,
展开阅读全文