XX商贸城年度营销推广方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,a,1,港龙义乌商贸城年度营销推广方案,（思路）,a,2,a,3,目录,第二部分：营销战略规划,第三部分：营销阶段与策略,目 标 市 场,营 销 步 骤,目 标 客 群,阶 段 划 分 与 营 销 任 务,阶 段 策 略,第一部分：年度营销目标,年度营销目标,推盘建议,a,4,营销目标,2012年4月,2013年4月，,总体销售额度达到5亿元,港龙城市广场,2012,年营销目标,a,5,推盘建议,根据鞍山商业地产销售市场行情建议,2012年4月,2013年4月推5万体量,a,6,港龙商业引领城市未来,人民路项目专业市场场馆设置,人民路专业市场平面分布,一期,二期,三期,三期,四期,四期（备案）,五期,一期推售：,2012,年,10,月,二期推售：,2013,年,5,月,三期推售：,2013,年,8,月,四期推售：如果,2013,年住宅市场理想,2013,年,11,月,-12,月,四期推售（备案）：如果,2013,年住宅市,市场不理想，推售数码城,2013,年,10-12,月,五期推售：建议最后一期推售，现房出售,推盘节奏,a,7,4-5,月奠基,7月售楼处开放,工程正负零,10月开盘,拿到预售许可证,11月主力店签约,工程进度完成地上,4,层,2012,年营销,活动节点,6月,港龙城市广场形象推广,一期商贸城形象推广,一期产品卖点,一期开盘强销期,a,8,营销战略规划,a,9,-,当前现场客流量较少，因此本案鞍山商业副中心的形象能否实现，义乌商贸城能否开,起来火起来，是商户、投资者和潜在客群最大的疑问，也是本案销售的最大障碍。,-,地产调控政策造成市民普遍感觉房价要跌，因此观望情绪加重。,-,如果,12,年,7,、,8,月地产市场回暖，则考虑住宅启动，以刚需客群、商户为目标。,销售难点研判,a,10,营销步骤与操作要点,1,第一步,（,4,5,月底）：,建立鞍山商业副中心形象，使受众对本案未来前景有清晰、明确的认知。在宏观背景上支持一期的招商销售,-,这要求在整体形象上要做足。,操作要点：造势,-,政府权威支持鞍山商业副中心发展规划的落实,-4,月份以新闻发布会的形式宣传。,-,具有公信力的新闻报道,以鞍山商业副中心规划与落实情况连续报道，报纸、电视、广播、网络同步展开，在短期内形成热点。,-,本案的广告全面铺开，介绍本案庞大规模、丰富多彩引领潮流的业态、数百万的消费客群，先进的建筑和完善的配套等，与新闻形成合力。,a,11,第二步（,6,月）：建立商贸城的形象,-,义乌小商品东北直营基地,-,使大众在直观上，感觉本案和现有市场完全不同。本案的商户质量、商品质量、专业度、经营能力、配套设施等等各方面，都是最先进的义乌模式，竞争力远超现有落后的市场。同时地处商业副中心，经营前景明朗，具有升值潜力。,-,这样，商户、投资者的信心将会建立。,操作要点：借势,-,义乌国际商贸城姐妹市场授牌仪式、,-,义乌、温州、永康等商会会长支持,-,大批义乌厂商、本地大户（意向）签约加盟信息,-,鞍山现有市场的机会,-,本案的种种优势,-,所有广告带有销售信息,营销战略规划：营销步骤与操作要点,2,a,12,第三步,（,7-9,月）：,针商铺产品卖点展开推广,-,在客群对本案具有一定信心的条件下，展开小商铺小投资高回报，投资、创业、自营的最佳选择的宣传。,操作要点：销售政策、宣传覆盖面,-,建议制定小商铺,4,年包租，每年,10%,回报率的销售政策。一则具有强大吸引力；二则,4,年后本案建设、地段升值价值已经体现。投资者将具有信心。,-,此阶段以,DM,、短信广告、广播广告等价廉手段，对各目标市场进行覆盖性宣传，以积累最大客户量。,营销战略规划：营销步骤与操作要点,3,a,13,营销战略规划：营销步骤与操作要点,4,第四步：开盘强销,-,上述步骤的实施，在消除最大的销售障碍方面预计会取得成果,-,在这个前提下，本案商铺的投资价值将极具吸引力。,-,预计在开盘强销期期内，会取得,60%-70%,的销量。,操作要点：销售氛围营造、火爆效果传播,-,饥渴式放盘，制造争抢的紧张氛围,-,销量每达一定比例即刻提价，制造追捧,-,大范围宣传开盘成绩和原因，引发追风抢购,a,14,营销战略规划：目标市场,根据回款速度要求和鞍山投资客市场情况，我们判断,:,-,鞍山本地为第一目标市场,占销量的,60-65%,左右,-,周边的辽阳、海城、盘锦为第二目标市场,占销量的,25%,左右,-,其余的,5%-10%,为其他城市客户,-,义乌市场可能会有租赁商户，但购买的可能性极低。,a,15,私营企业主,20%,其他投资者,5%,创业者,10%,一般家庭投资者,65%,目标客群,a,16,营销战略规划：阶段划分,1,、整体形象导入期：,45,月,31,日。,2,、商贸城形象及产品公开期,;69,月,.,3,、开盘强销期,:10-12,月,4,、持销期,;2013,年,12,月底,5,、二次强销期：,2013,年,3-4,月初,营销阶段与策略,a,17,整体形象导入期,4,5,月,31,日,商贸城形象及产品,公开期,;6,9,月,开盘,强销期,:10-12,月,营销战略规划：阶段划分,持销期,;,2013,年,1,2,月底,二次强销期：,2013,年,3-4,月初,a,18,阶段策略,a,19,营销目标：建立鞍山商业副中心形象，办卡量,1000,张,1500,套：,阶段策略：以三大活动引爆市场，以权威性令市民信服。,活动一：鞍山商业副中心,-,港龙城市广场隆重启动新闻发布会,活动二：由政府劳动部门授予本案,“,鞍山市民创业基地,”,称号,活动三,;,奠基仪式及揭牌,整体形象导入期：,4,月,5,月,31,日,a,20,-,活动预热期：以悬念广告形式，引发市民关注即将召开的新闻发布会。,-,“,鞍山即将有大事发生,-,以新闻发布正式开场，鞍山商业副中心崛起人民路港龙城市广场、引发市民热议,-,中期穿插新闻报道，副市长、规划局领导、区长、商会会长的权威访谈强化市民信任,-,后期以盛大奠基活动使形象传播达到高潮。省市领导的讲话、万人以上的规模，使活 动的权威性、影响力令市民信服。,操作,a,21,营销目标：办卡量5000张7000套,阶段策略：以四大活动奠定旺市定局，经营钱景引发全民投资风暴,-6月，义乌商户进驻集体签约：在推广小商品场馆时进行签约效果最佳。,-7月，礼献鞍山，义乌小商品展销会：在售楼处长年举办义乌小商品展销会，以低价吸引市民前来参观购买，验证项目未来火爆经营前景。每天源源不断的消费者令投资者信心倍增。,-7月下旬（备案）义乌小商品礼献鞍山市民，周末休闲啤酒烧烤节,(冰饮嘉年华),。,7月份进入产品卖点阶段，如果售楼处开放时周边人气不足，则建议在售楼处周边，举办0利润休闲啤酒烧烤节,（冰饮嘉年华）,。烘托现场氛围。使来访客户切身感受到现场的热闹和人气。对促进销售极为有利。,-9月，沈阳五爱小商品参观考察活动：组织投资者考察东北最大最成功的小商品市场，强化信心，刺激开盘购买。,商贸城形象及产品公开期：,6,月,9,月,30,日,a,22,鞍山港龙城市广场暨鞍山商业副中心啤酒节活动,活动形式,：与鞍山市政府、鞍山主流媒体举办鞍山首届大型啤酒节活动，宣传港龙集团形象，提升品牌名誉度。,活动地点,：鞍山人民公园,活动主办单位,：鞍山市政府、鞍山主流媒体,活动承办单位,：鞍山港龙国信置业有限公司,备选活动,a,23,营销目标：实现,60%,70%,销量。,阶段策略：三重冲击波攻击市场，新老客户总动员,-10,月中旬，产品投资说明会，由权威专家参与，,买做冲刺。,-10,月中下旬，盛大开盘活动,-,活动效果大规模实证传播，,刺激潜在的追风购买者。,-11,月，外地市场巡展活动,开盘后，鞍山客户需求已大半释放，进入二次蓄水、老客户挖掘期。,因此除鞍山新老客户挖掘外，在此期间重点攻击外地市场。,在前期客户分布较集中的城市，进行一定规模的推广巡展,-12,月，迎新年典藏黄金铺推介活动,为保持销售热度，拿出部分好铺位刺激销售，部分差铺位明涨暗折销售，冲击回款,。,商贸城开盘强销期,10,月,12,月,31,日,a,24,商贸城持销期：,2013,年1月,2月28日,营销目标：实现,2%,5%,销量。,阶段策略：挖掘老客户，积累新客户，提醒式广告，自然销售,-,元旦新年祝福活动：短信祝福，来访者可获赠礼品,-,新春大拜年：短信祝福，来访者可获赠礼品,a,25,商贸城二次强销期：,20,13年3月,4月初,营销目标：实现,15%,20%,销量。基本进入清盘期。,阶段分析：此阶段老客户潜力基本挖尽，因此重点积累新客户。,阶段策略：围绕,“,即买即赚倒计时,”,活动展开,-,规模性的,DM,单投放，以商场今年开业，招商成功、,少量金铺即买即赚为诉求点,-,集中放盘，制造抢购氛围,-,放大抢购成果，实证营销,-,经常性的周末客户联谊活动,-,清盘倒计时优惠活动,a,26,上述思路为初步构想，,待沟通后,根据市场,细化深化,a,27,VI,设计,a,28,a,29,a,30,a,31,感谢聆听！,