物业管理知识(物管人员)课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业管理小知识,1,“物业”一词是粤语对“房地产”的称呼。它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。物业与房地产是一个词（Real estate或Real property）。广义上讲，“物业”泛指一切房地产；通常我们说的“物业”是狭义上的，是指已建成竣工并投入使用的房地产及其附属设施设备和相关场地。,单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。,1,、什么是物业,2,物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物，它与房地产市场的繁荣发展息息相关、相互作用。,中华人民共和国国务院379号令颁布的物业管理条例第一章第二条对物业管理定义为：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,物业管理行业的主管部门是政府房地产行政管理部门。,2、什么是物业管理,3,广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。,狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。,理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。,4,物业管理的对象是“物业”，也就是房地产和附属设备设施及相关场地；物业管理能够使物业得到良好的维护，促进房屋的保值增值。但是，物业管理是一项目服务性的工作，物业管理服务的对象是“人”，归根结底是为“人”服务。,5,通常我们说物业管理是起源于19世纪60年代的英国女士奥克维娅希尔(Octavia.Hill)为自己的出租物业制定的一套管理办法。,其实，早在2000多年前我国古代宫廷管理就是某种意义上的物业管理了。,现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国,建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后，这类建筑附属设备多,结构复杂,需要专业性很强的日常养护、维修。于是,专业的物业管理机构开始出现。,我国的物业管理始于80年代初，最早开始于经济特区深圳。,6,国家建设部向全国推广的前期物业管理服务协议标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位。,3、什么是前期物业管理,7,物业管理公司是专门从事商业性物业管理业务经营，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的、具有法人资格的经济组织，也称物业公司，具有专业性、商业性、独立性。,国家对从事物业管理活动的物业管理企业实行资质管理制度，建设部第125号令物业管理企业资质管理办法把物业管理公司分为一、二、三级三个等级，申请不同的等级需要具备相应的条件。一级资质企业可以承接各种物业管理项目，二级资质企业可以承接30万平米以下住宅项目和8万平米以下非住宅项目，三级资质企业可以承接20万平米以下住宅项目和5万平米以下非住宅项目的物业管理业务。,4,、物业管理公司与资质,8,物业管理的服务范围通常分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三类。,其中公共服务主要有以下8个方面的内容：,房屋建筑主体的管理,房屋设备设施的管理,公共环境卫生的管理,绿化管理,安全防范管理,车辆管理及道路管理,消防管理,公众性的代办服务（代收水电煤气费用等）,5,、物业管理服务范围与内容,9,专项服务是物业公司针对物业使用人为改善和提高居住、生活条件的需求事先设定服务项目、制定服务质量和收费标准，供物业使用人选择的服务。专项服务是面向大多数人的，是物业公司开展多种经营的主要渠道，在发达地区已经成为物业管理企业收入和利润的主要来源。,委托性的特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务；通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时物业公司为满足其需求而提供的服务。如特约服务为较多的物业使用人所需求时候，物业公司则可将其纳入专项服务。,10,物业管理服务是一种商品，享受物业管理公司提供的服务是需要付费的消费行为。物业服务费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。业主与物业管理企业可以采用包干制和酬金制等形式约定物业管理服务费用。,包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业管理费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。,酬金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业、其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。,物业管理收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法，在物业服务合同中约定。,6、物业管理服务费用,11,物业管理服务成本通常包含以下项目：,管理服务人员的工资和按规定提取的福利费,公共设施、设备正常运行、维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费,固定资产折旧费,法定税费,物业保险费,维修基金范围应支出费用,7、物业管理服务成本,12,物业管理合同是业主或物业的开发商与物业公司之间为明确各自责权利关系、按照经济合同原则签定的具有法律效力的契约性文件。物业管理条例及城市房地产开发经营管理条例等规定，房地产开发企业在销售房屋前必须落实物业管理问题，在销售房屋前必须选定物业管理公司并与物业管理公司签定前期物业管理委托合同。前期物业管理委托合同在业主委员会成立后选聘新的物业管理企业后即失效。成立业主委员会后则由业主委员会代表全体业主选聘物业管理企业并与其签定物业管理委托合同。,8、物业管理合同,13,管理规约是业主对物业使用、维护以及管理等方面的权利义务的具体约定。规约对全体业主都具有约束力。它是物业管理中一个基础性的文件。订立管理规约是业主之间同意接受规约规定义务约束的民事法律行为。管理规约是由业主大会制定，须经全体业主所持投票权23以上通过。业主公约通过后方生效。在管理规约生效后才确认业主身份的，应当在办理有关入住手续的同时，表示愿意接受业主规约的约束。管理规约的修改程序和制定程序相同，必须经全体业主所持投票权23以上通过。,9、管理规约与业主临时规约,14,在前期物业管理阶段是由开发商以大业主的身份制订的，称为业主临时管理规约，业主临时管理规约规定了物业买受人在使用物业时候必须遵守的条件，通常本物业的第一个买受人签字后即生效，至业主大会制订业主公约后失效。,管理规约是在国家相关法律、法规的基本上制定的，是一种合同性的公共契约，全体业主及相关主体必须遵守。管理规约是物业管理条例的重要补充和具体细化，是规范物业管理的有效手段。,15,国务院令第378号公布实施的物业管理条例第六条中对业主与业主的权利的定义为：,房屋的所有权人为业主。,10、业主与业主的权利和义务,16,业主在物业管理活动中，享有下列权利：,（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服,务；,（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出,建议,（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；,（四）参加业主大会会议，行使投票权；,（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；,（六）监督业主委员会的工作；,（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；,（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享,有知情权和监督权；,（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下,简称专项维修资金）的管理和使用；,（十）法律、法规规定的其他权利。,17,物业管理条例第七条中对业主与业主的义务的定义为：,业主在物业管理活动中，履行下列义务：,（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；,（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的,使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；,（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出,的决定；,（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；,（五）按时交纳物业服务费用；,（六）法律、法规规定的其他义务。,18,物业管理条例中对业主大会的相关定义和规定如下：,一、物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表,和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合,法权益。,二、一个物业管理区域成立一个业主大会。,同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的,区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主,大会，并选举产生业主委员会。,但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业,主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行,业主大会、业主委员会职责。,三、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物,业的建筑面积、住宅套数等因素确定。,11、业主大会与业主委员会,19,业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。,20,物业管理条例中对业主委员会的相关定义和规定如下：,业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：,（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；,（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服,务合同；,（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协,助物业管理企业履行物业服务合同；,（四）监督业管理规约的实施；,（五）业主大会赋予的其他职责。,21,公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，基金用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，不足时由产权人分摊续筹。,维修基金维修范围包括：住宅共用部位和共用设施设备两个方面保修期满后的大修、更新。,12、公共维修基金,22,根据建设部、财政部1998213号住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法第三条明确了共用部位共用设施设备具体内涵如下：,1）共用部位-指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,2）共用设施设备-指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暧气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,3）维修基金的管理：在银行专项存储，专款专用。业主委员会成立前动用维修基金，由行业主管部门审批；业主委员会成立后动用维修基金，由业主委员会审批。,23,物业管理公司是企业，