某置业公司商招商定位方案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,http:/,观澜华庭群商招商定位方案,（初稿）,确认：合肥光明置业有限公司,提报：合肥全智地产营销策划有限公司,合肥全智地产营销策划有限公司,前,言,言,首先感谢光明置,业,业领导给我司这,个,个机会，来一起,参,参与观澜华庭商,业,业项目的运作，,我,我司会认真负责,的,的从市场、环境,、,、专业等角度出,发,发，结合项目本,身,身的特点，给出,我,我司运作的建议,，,，望贵司领导给,予,予批评和指正。,观澜华庭项目是,有,有合肥光明置业,有,有限公司投资建,设,设的项目，其物,业,业主要有住宅和,底,底商，项目位于,合,合肥南紫云路与,清,清潭路交叉口，,背,背靠经济技术开,发,发区；东依现代,化,化滨湖新城，紧,密,密连接未来省会,政,政务文化区，省,级,级金融服务平台,中,中心，整个项,目,目交付预计,2014,年交付，一期共,8,幢约,1300,户预计,2013,年,12,月交房使用。,合肥全智地产营,销,销策划有限公司,一、项目状况,二,二、定位规划,三,三、招商策略,四,四、招商执行,五,五、经营管理,纲,要,要,合肥全智地产营,销,销策划有限公司,项目所处的区域,是,是合肥市重点打,造,造的新城市中心,，,，是省政府鼎力,打,打造的新城区,滨湖区，这里将,是,是合肥未来新形,象,象的集中展示区,，,，未来潜力无限,。,。,项目地处紫云路,和,和清潭路交口处,东,东北角，其中紫,云,云路是滨湖的主,干,干道路。,合肥全智地产营,销,销策划有限公司,区,位,位,项目状况,项目属于金源商,圈,圈内，其商业有,万,万商百货、永辉,超,超市、金源国际,大,大酒店、,9,号公馆、车巢汽,车,车城和滨湖世纪,城,城周边底商等，,总,总体量超过,30,万方。,项目周边无正规,商,商业，除了滨湖,前,前城的商业配套,和,和附近的零散商,家,家等基本再无商,业,业。,合肥全智地产营,销,销策划有限公司,商业环境,项目周边有滨湖,前,前城、江淮六村,、,、前城芒果墅、,江,江淮汽车厂、文,华,华阁、,46,中学、新年村、,合,合肥学院和回迁,住,住宅等。,交通方便，项目,紧,紧邻主干道路，,其,其中有,18,路和,26,路公交车经过项,目,目旁边。,合肥全智地产营,销,销策划有限公司,人 气,观澜华庭商业部,分,分所在整个项目,的,的南部和西南部,，,，沿着滨湖的主,干,干道,紫云路，一期建,设,设的正式商业部,分,分，整个商业面,积,积约,19000,平米；,从层数上分：一,共,共有四层，负一,层,层到第三层；,从楼栋来分：一,栋,栋是一体，从负,一,一层至三层，十,七,七栋和十八栋是,一,一整体，从负一,层,层至三层，其中,负,负一层是连贯一,栋,栋、十七栋和十,八,八栋；,沿紫云路一栋、,十,十七栋和十八栋,三,三幢住宅,1-3,层商业共计约,10000,平方，其中十七,栋,栋和十八栋约,8000,平方；一栋约,2000,平方；,负一层商业共,8762,平方，其中一栋,约,约,4903.2,平方；十七栋和,十,十八栋约,3858.9,平方；,项目主打柱距,7.8,米，层高,合肥全智地产营,销,销策划有限公司,物业条件,合肥全智地产营,销,销策划有限公司,总 结,从区位看,，虽然处在滨湖,区,区域内，但是不,属,属于滨湖发展的,具,具体方向，滨,湖,湖的方向是沿巢,湖,湖建立新城。,项目属于金源商,圈,圈，但离金源,MALL,有一定的距离，,受,受其商业覆盖面,的,的影响，项目的,具,具体地位难度很,大,大。,从商业环境看,，周边基本没有,什,什么商业，更不,存,存在商业人流和,氛,氛围，商业基本,集,集中于滨湖世纪,城,城，被金源,MALL,一家垄断。,从人气上看,，周边虽然有一,定,定的常住和外来,人,人口，但是其总,量,量上很难支撑一,个,个这么大底商商,业,业集中区,项目东边小区和,人,人流相对较多，,但,但是因合安高速,横,横跨紫云，受其,影,影响导致人群很,难,难转移到此。,从物,业,业自,身,身上,看,看,，商,业,业面,积,积的,组,组合,相,相对,不,不合,理,理，,负,负一,层,层所,占,占用,的,的面,积,积较,大,大，,而,而适,合,合经,商,商的,地,地上,面,面积,相,相对,较,较小,，,，其,商,商业,体,体量,又,又很,难,难和,金,金源,相,相抗,衡,衡，,综,上,上,所,所,述,述,：,：,项,目,目,周,周,边,边,消,消,费,费,市,市,场,场,不,不,足,足,，,，,商,商,业,业,氛,氛,围,围,欠,欠,缺,缺,，,，,商,商,业,业,体,体,量,量,偏,偏,大,大,，,，,物,物,业,业,面,面,积,积,的,的,组,组,合,合,不,不,合,合,理,理,，,，,商,商,家,家,资,资,源,源,不,不,足,足,，,，,在,在,这,这,样,样,一,一,些,些,相,相,当,当,不,不,利,利,的,的,条,条,件,件,下,下,，,，,哪,里,里,才,才,是,是,项,项,目,目,定,定,位,位,的,的,方,方,向,向,？,？,我,们,们,的,的,出,出,路,路,在,在,哪,哪,里,里,？,？,如,何,何,来,来,实,实,现,现,成,成,功,功,的,的,招,招,商,商,？,？,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,如,何,何,很,很,好,好,的,的,解,解,决,决,以,以,上,上,问,问,题,题,，,，,是,是,本,本,案,案,研,研,究,究,的,的,方,方,向,向,，,，,也,也,就,就,为,为,项,项,目,目,的,的,定,定,位,位,找,找,到,到,了,了,出,出,路,路,！,！,合,肥,肥,全,全,智,智,地,地,产,产,营,营,销,销,策,策,划,划,有,有,限,限,公,公,司,司,总,结,结,合,肥,肥,全,全,智,智,地,地,产,产,营,营,销,销,策,策,划,划,有,有,限,限,公,公,司,司,SWOT,分,析,析,优势（,Strengthens,）,:,1,、项目周边没有规模商业。,2,、交通便利。,3,、项目自身有住宅物业，提供一定消费群体,劣势（,Weaknesses,）,:,1,、目前区域内欠缺商业氛围。,2,、区域内无住宅小区，人气不足，缺少随机消费。,机会（,Opportunities,）：,1,、地方政府的宏观政策扶持。,2,、滨湖新区的高速发展。,3,、地区工业化进程的受益者。,4,、商业投资市场比较活跃。,威胁（,Threats,）,:,1,、商业物业市场供应，将从供小于求 向供大于求转变。,2,、未来区域内竞争激烈。,合,肥,肥,全,全,智,智,地,地,产,产,营,营,销,销,策,策,划,划,有,有,限,限,公,公,司,司,定,位,位,解,解,析,析,项,目,目,定,定,位,位,必,必,须,须,遵,遵,循,循,以,以,下,下,几,几,大,大,原,原,则,则,：,：,因,地,地,制,制,宜,宜,（,从,从,四,四,方,方,面,面,进,进,行,行,考,考,虑,虑,，,，,第,第,一,一,从,从,消,消,费,费,市,市,场,场,，,，,第,第,二,二,从,从,商,商,家,家,资,资,源,源,市,市,场,场,，,，,第,第,三,三,从,从,竞,竞,争,争,市,市,场,场,，,，,第,第,四,四,从,从,政,政,府,府,未,未,来,来,规,规,划,划,）,）,适,度,度,超,超,前,前,（,从,从,以,以,下,下,几,几,方,方,面,面,进,进,行,行,考,考,虑,虑,，,，,第,第,一,一,消,消,费,费,市,市,场,场,需,需,要,要,适,适,度,度,引,引,导,导,，,，,第,第,二,二,商,商,业,业,形,形,象,象,需,需,要,要,适,适,度,度,提,提,升,升,，,，,第,第,三,三,经,经,营,营,特,特,色,色,需,需,要,要,适,适,度,度,创,创,新,新,，,，,第,第,三,三,考,考,虑,虑,市,市,场,场,未,未,来,来,发,发,展,展,趋,趋,势,势,）,）,全,面,面,竞,竞,争,争,（,由,由,于,于,项,项,目,目,体,体,量,量,原,原,因,因,，,，,需,需,要,要,建,建,立,立,商,商,业,业,品,品,牌,牌,形,形,象,象,与,与,影,影,响,响,，,，,以,以,及,及,考,考,虑,虑,项,项,目,目,后,后,期,期,长,长,期,期,、,、,持,持,续,续,、,、,稳,稳,定,定,经,经,营,营,的,的,需,需,要,要,，,，,所,所,以,以,项,项,目,目,必,必,须,须,引,引,进,进,主,主,力,力,业,业,态,态,，,，,利,利,用,用,主,主,力,力,业,业,态,态,对,对,其,其,他,他,零,零,散,散,商,商,业,业,业,业,态,态,的,的,带,带,动,动,与,与,影,影,响,响,提,提,升,升,项,项,目,目,的,的,商,商,业,业,集,集,群,群,效,效,应,应,，,，,参,参,与,与,金,金,源,源,商,商,业,业,全,全,面,面,竞,竞,争,争,）,）,科,学,学,规,规,划,划,（,必,必,须,须,分,分,析,析,项,项,目,目,物,物,业,业,的,的,优,优,势,势,与,与,劣,劣,势,势,，,，,将,将,优,优,质,质,物,物,业,业,部,部,分,分,规,规,划,划,为,为,形,形,象,象,最,最,好,好,、,、,利,利,润,润,最,最,高,高,的,的,商,商,业,业,业,业,态,态,与,与,业,业,种,种,，,，,将,将,非,非,优,优,质,质,物,物,业,业,部,部,分,分,规,规,划,划,为,为,大,大,众,众,性,性,消,消,费,费,、,、,目,目,的,的,性,性,消,消,费,费,或,或,特,特,色,色,消,消,费,费,，,，,以,以,提,提,高,高,该,该,部,部,分,分,物,物,业,业,人,人,气,气,与,与,商,商,业,业,价,价,值,值,）,）,定位规,划,划,合肥全,智,智地产,营,营销策,划,划有限,公,公司,定位解,析,析,项目定,位,位必须,遵,遵循以,下,下几大,原,原则：,价格合,理,理,（不管,怎,怎样规,划,划，项,目,目始终,都,都脱离,不,不了现,有,有周边,大,大众流,行,行性消,费,费需求,，,，所以,在,在品牌,选,选择及,价,价格定,位,位方面,必,必须慎,重,重，主,要,要以大,众,众流行,品,品牌或,成,成长性,品,品牌为,主,主，价,格,格以满,足,足,80%,以上主,流,流消费,市,市场的,消,消费需,求,求）,资源充,足,足,（必须,考,考虑合,肥,肥和滨,湖,湖市场,最,最大量,的,的商家,资,资源市,场,场，必,须,须考虑,该,该部分,商,商家所,能,能接受,的,的合作,方,方式与,合,合作条,件,件，只,有,有商家,资,资源丰,富,富且愿,意,意进驻,，,，项目,招,招商才,可,可能取,得,得成功,，,，经营,才,才可能,取,取得成,功,功）,形象高端,（大众流行,MALL,并非就做不出,时,时尚商业的形,象,象与特色，反,之,之则更应注重,对,对项目品牌形,象,象的投入与维,护,护，项目形象,包,包括商品形象,、,、价格形象、,服,服务形象、外,观,观形象）,理念领先,（必须利用国,内,内知名主力商,家,家的品牌形象,及,及经营理念提,升,升项目的经营,理,理念，提升商,家,家及消费市场,对,对项目的认同,与,与接受，形成,忠,忠诚度）,合肥