房屋接管验收标准课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房屋接管验收及其注意事项,房屋检验标准篇,主讲人：,课程大纲,一、物业接管验收的程序,二、接管验收应检索提交资料,三、物业现场验收的项目与验收要求,四、,房屋检验标准和办法,五、小结接管验收的原则,物业接管验收程序,一、目的,新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。,二、接管验收的准备工作：,1、物业公司各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组,2、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；,3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；,4、准备好接管验收记录表格：房屋本体接管验收表；公共配套设施接管验收表；机电设备接管验收表；接管验收问题整改表；,房屋及共用设施清单,。,三、验收的实施,1、按计划、按专业分工进行预验收,2、检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出整改报告返回发展商，督促施工单位进行整改。,3、对初验中未达标的项目进行复验。,4、楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并做好记录。,5、设备的实物验收，要做到以下几点：,图纸设计与设备的规格、型号、数量符合,主要设备、设施的安装位置与安装质量符合,设备的技术性能与设计要求符合,6、对物业的其它配套系统、设施进行验收,7、移交档案、资料验收。,接管验收应检索提交资料,一、产权资料,项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、建设许可证等,二、技术资料,消防环保验收合格证、竣工验收备案证、施（竣）工图纸、机电设备使用说明书、隐蔽工程验收记录等,物业现场验收的项目与验收要求,一、房屋及分户设施的验收,1、验收项目,a)房屋墙、地、门、窗装修情况；,b)有线电视、电话、智能化系统情况；,c)水、电、气设施，五金、洁具及其他设施（按设计及房屋销售合同规定）；,d)其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施）。,2、验收要求,a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。,b)设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。,c)房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合房屋接管验收标准的有关规定。,d)同开发商和保修单位签订有关保修协议，明确保修期限和保修项目,二、公共设备设施验收,1、验收项目,a)给排水系统；,b)电气系统；,c)燃气系统；,d)空调系统；,e)消防系统；,f)通讯系统；,g)智能化系统；,h)电梯系统；,i)园林绿化系统；,j)公共配套设施及公共照明系统；,k)管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）；,l)供暖系统。,2、验收要求：,a)各项工程通过竣工验收，物业满足入住使用条件；,b)共用设施完善，符合小区的规划记载；,c)物业本体及各系统的质量和使用功能应符合房屋接管验收标准中第 4.5章的规定；,房屋检验标准和办法,土木类：,（一）樑、柱、板主体：,1、按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜和非收缩性裂缝;,2、无钢筋外露；,3、阴阳角成通线,阳角水泥护角及抹灰无缺损。,（二）天花：,抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；,无裂纹、无刷痕、色泽一致；,（三）天花扣板：,目测无明显不平整，无磕碰。,（四）墙面：,1、抹灰面平整，目测无明显起伏，无明显倾斜、面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无裂缝，无污渍,色泽一致，墙面涂料无污染其它饰面。,2、块料（如瓷砖）面层：,A、粘帖牢固，无缺棱掉角；,B、面层无裂纹、损伤，纹理、色泽一致；,C、对缝砂浆饱满，线条顺直；,（五）地（楼）面：,1）毛地面：平整，无裂纹，无钢筋突出、无凹凸、无施工余料、无 积尘；,2）块料（如瓷砖）面层：,A、粘贴牢固，无缺棱掉角，无空鼓；,B、单体无高差、无倾斜，整体水平；,C、面层无裂纹、损伤、无瑕疵、色泽一致，对缝线条顺直；,D、对缝砂浆饱满，线条顺直，倒影成通线；,3）水泥砂浆面层：,抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；,4）复合木地板：,A、地板整体无起伏，与阳台门框平行，空鼓面积不得超过2-3%；,B、接缝连接紧密，不得有大小头现象，缝宽最大处不得大于0.3mm。,C、面层无划痕、无磕碰，不允许有色差；,D、地面与地脚无明显接口，不可吊角。,5）卫生间、厨房和前后阳台地面：,用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不 应有积水，倒泛水；,（六）门窗：,1）、开启自如，轻摇晃门、窗是否牢固，无晃动和裂缝出现，无翘曲变形；,2）、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形，门扇吊脚高度应为3.5-4CM；,3）、玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹，阳台铝门吊脚应为2-3CM；,4）窗台：,泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法；,A、先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面 均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；,B、查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水；,（七）楼梯、扶手,1）砼结构的楼梯：无裂缝，无钢筋外漏，梯砖对缝严密、砖缝无倾斜；,2）钢木楼梯扶手：,A、用力摇无晃动，无弯曲；,B、钢制拦杆表面无油漆剥落、无锈蚀、漆色均匀；,C、木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手,（八）阳台,泛水坡向地漏，地漏口高度J距地面约3CM；,栏杆安装牢固，油漆均匀、无脱落、无锈迹，各金属管间距不超过10CM；,（九）厨房、浴室,地面标高低于厅地面2CM,目测去水口去水畅顺；,排气口泛水坡向向外。,水、电类：,1、电器类：,A、插座与墙面间无缝隙，周边补灰平整，无凹凸感，盖板手感牢固。,B、开关拨动灵活，总电源箱各开关标识清晰，接线桩头无松动现象，漏电保护安全可靠。,C、灯具须安装牢固。,D、各灯具及各插座应能正常使用，无短路、开路现象。,E、线材的选用、线路的走向和技术要求等要与设计图纸保持一致。,2、可视对讲系统、报警系统：,A、安装牢固，按键、门开启灵活。,B、不锈钢门、玻璃门无刮花痕迹；,C、大堂与业主家和监控中心三方对讲能互通，且通话清楚,图像清晰；,D、煤气涉漏报警器、紧急按钮灵敏，能与监控中心互通，效果良好。,3、电视天线、电话线路、网络线路：,A、电视天线应保证图像清晰、伴音清楚，不受干扰。,B、电话线路接线正确标识无误，试用应保证通话清楚，无杂音，不受干扰。,C、网络线路接线正确标识无误，试用应保证频带的宽度和速度。,4、给排水：,A、保证各管道没有堵塞、漏水现象,B、保证供水管道要有足够的水压,C、排水口要做二次防水。,4、供暖：,A、保证各管道符合原设计要求,B、保证供水管道要有测压记录,C、各处分接口统一、连接完好,5、卫生洁具：,A、安装牢固，配件齐全；,B、洁具表层色泽光亮均匀、无乱花；,C、接口密实，无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。,6、水、电、气表：,A、水表表前安装截止阀；,B、安装牢固，读数正常，无损伤。,小 结,接管验收的原则,1.实事求是的原则,一方面，在对物业项目验收中查出的各种问题做好详细的记录，并 按实际情况责成施工单位返工、整改;另一方面，不能为了省时、省事或其他利益而对物业验收中发现的问题“视而不见”，一定要实事求是。,2.坚持立场的原则,从房地产商的角度看，物业项目的接管验收是产品售后服务的开始 从物业管理企业的角度看，物业接管验收是今后物业管理的基础。因而，物业管理企业对物业的接管验收工作，绝不仅仅是形式上的简单接管，而是一种责任的承担。,3.全面细致的原则,物业公司对物业项目的接管验收，要充分了解和掌握物业的土地使用情况、市政公用设施和公共配套设施建设情况。物业工程质量对物业产生的影响巨大且持久，其质量问题可能给物业管理造成巨大的隐患。所以，在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。,谢 谢！,