成都40产权公寓市场研究报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,12/31/2013,#,成都,40,年产权公寓市场研究报告,PART 1,市场现状,PART 2,市场分析,PART 3,产品分析,PART 4,典型案例,市场现状,PART 1,概述 市场分布,概述,3,PART 1,市场现状,40,年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从,2000,年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，,40,年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是,2005,年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到,2008,、,2009,年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁,工房,、,龙湖,三千星座酒店,公寓,、,合,景泰富的叠翠峰酒店公寓等。,2011,年国家对住宅调控政策,出台后，不受限购影响的,40,年产权公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐,，,品牌开发商的介入将,40,年产权公寓开发热度推向了新的高点。,数据来源：世家机构,市场分布,从分布图,中可以看出，成都,40,年产权,公寓,目前主要,集中,在城南片区，以天府新城最为密集,。天府新城位于成都的科技商务中轴线,天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积,37,平方公里。作为以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，天府新城将重点发展信息服务、金融后台、数字娱乐、商务、会展、物流等产业，形成以市政府办公大楼为城市副中心的宜业宜商宜居的国际化现代新城区。,4,PART 1,市场现状,市场分析,PART 2,供需情况 存量情况 价格与去化情况,整体供需情况,供需同时放量，供大于求，,存量大幅攀升。,2011,年市场供需逆市反弹，同比分别上涨,32.7%,和,40.87%,。,市场呈现供需两旺的态势，但供需,比,为,1:1.46,，供需失衡,，供大于求,；,存量,面积大幅,攀升，未来市场竞争趋于激烈。,数据来源：世家机构,6,PART 2,市场分析,供需走势,持续供应，新政后，在,2011,年三季度出现,井喷。,2011,年供应量在限购政策出台后，不断有新项目入市形成持续供应，逐月递增，并在第三季度达到了供应的最高峰值。限购政策的出台直接促进了,40,年产权公寓市场的集中爆发。,限购令,出台,数据来源：世家机构,7,PART 2,市场分析,限购令,出台,成交量,稳中有升，,2011,年下半年成交有明显提升。,住宅限购后，,40,年产权公寓市场成交稳定，下半年成交随着供应大幅,增长。年底，国家对住宅调控政策不松动的信息明确，成交量再次出现小,高峰,。,供需均主要,集中在,70,以下的小户型,，投资偏好兼顾居住功能，,100,以上为市场,空缺。,70,以下的小户型,供应量和需求量均达,80,%,以上,，总价低的优势,明显，宜商宜,居宜投资。,同时，,50-70,供应和成交占比增长幅度最大，兼顾居住功能反应了市场投资偏好。,100,以上户型为市场空缺，总价优势不在。,容积率,高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑,特征，且大部分是精装公寓，适合投资者快速使用。,数据来源：世家机构,供需类型（户型面积）,8,PART 2,市场分析,面积段,2010,年,2011,年,供应占比,成交占比,供应占比,成交占比,50,以下,51.42%,47.18%,42.70%,55.33%,50-70,27.37%,18.28%,37.60%,31.30%,70-90,21.21%,34.54%,19.70%,13.37%,供需分布（方位）,城南、城西供需两旺，供大于求；城东、城中供不应求；城北供求两低。,从供应方位来看，城南成为,40,年产权公寓,供应最集中的区域,，,城西,紧随其后,。,随着天府新城的建设，城市副中心在这里形成，科技城南、,商务,城南、国际城南、时尚城南、宜居城南的发展定位引领,大量,宜商宜居的,40,年产权公寓,项目,在,这里涌现。,从,成交,方位来看，城,西,成为,成交,最集中的区域，,与价格偏低和人居环境紧密相关。城南市场因整体住宅供应量最大，竞争格外激烈，,40,年产权公寓明显供大于求。城东市场需求较高，且有金融街定位的影响，市场供不应求。城北和市中心区域由于土地资源有限，市场份额较小。,数据来源：世家机构,9,PART 2,市场分析,供需分布（环域）,供应外移,，绕城外最多，但供大于求；二至三环供需两旺；中心城区是空缺，供不应求。,从,供应环,域,来看,，,40,年产权公寓,开发外移的趋势越来越明显,。,65%,以上,的,供应来自三环以外,。,中心城区,受,土地资源限制,供应,量很小，要,在这些,区域开发,40,年产权公寓适合走,高端路线，对开发实力和营销水平是考验,。,从需求环域来看，绕城以外由于过度开发，已经远超需求。二环至三环需求量较大，供需基本平衡。二环以内区域，特别是中心城区由于土地资源有限，供应量小，成交的市场份额也随之较小。但市场供应量基本消化完，呈现供不应求的态势。,10,PART 2,市场分析,数据来源：世家机构,存量情况,市场存量放大，集中在小户型，,未来在二环以外的城南、城西竞争激烈。,2011,年存量面积大幅攀升,，总量达,67.39,万平米，同比,上升,43.05%,，未来市场竞争趋于激烈。按近三个月的去化速度，仅消化存量尚需,1,年的时间。在存量中，仍以,50,以下面积段产品为主，并集中,在二环以外的城南、城西区域。较大户型的存量较少，,100,以上户型为市场空缺。,数据来源：世家机构,11,PART 2,市场分析,主要项目价格与去化情况,板块,项目,上市,时间,销,售,月,户型,面积,均价水平（元,/,）,装修标准,（元,/,）,推盘,套数,去化,月均,去化,存量,去化,时间,周边区域住宅,均价,去化,速度,南,海洋中心,2010.12,13,51-100,15800,5000,482,75,6,407,71,12000,2,花样年,福年广场,2011.6,7,37-66,16000,3000,540,72,10,468,46,11000,16,奥克斯广场,2011.6,7,50-80,13500,2000,478,465,66,13,0,8000,5,复地,复城国际,2011.9,4,51-79,10500,2000,425,186,47,239,5,9600,63,保利中心,2010.7,18,50-90,15300,清水,1299,1261,66,38,0,13000,35,西,万科,蚂蚁工坊,2011.10,3,43-91,7750,800,714,90,30,624,21,9000,67,龙湖,时代天街,2011.8,5,48-86,6500,1200,1713,802,160,911,6,6800,28,北,金牛万达广场,2011.8,5,36-70,11000,1200,673,673,135,0,0,11000,140,东,鑫苑名家,新青年,2010.1,24,40-50,4800,600,1632,1202,50,430,9,6700,70,与普通住宅相比，在单价、总价和性价比呈现优势时，去化速度较快。,城南的去化速度差异较大，部分品牌开发商项目可以保持在,50,套,/,月以上，与住宅基本保持一致，价格与周边住宅相差不大，甚至高于住宅单价。,城西的去化速度明显优于住宅，价格普遍低于同项目住宅,300-1000,元,/。,城北金牛万达广场的,40,年产权公寓开盘就基本售罄，价格与同项目住宅价格基本一致。,城东的价格明显低于住宅，月均去化在,50,套左右。,数据来源：世家机构,12,PART 2,市场分析,产品分析,PART 3,与,70,年产权普通住宅的主要区别 优劣势,40,年产权公寓与,70,年产权普通住宅的主要区别,比较项目,40,年产权公寓,70,年产权普通住宅,土地性质,/,年限,商业,/40,年,住宅,/70,年,限购政策,不限购,主城区限购,2,套,贷款、公积金政策,按揭最低五成，最长,10,年，不低于基准利率的,1.1,倍。不能享受公积金贷款政策。,按揭第一套首付最低三成，最长,30,年，不低于基准利率；按揭第二套首付最低六成，最长,30,年，不低于基准利率的,1.1,倍。可享受公积金贷款。,水电费,按商用收取,按民用收取,天然气开通,部分项目或户型不能开通,正常开通,建筑规范限制,层高限,6.1,米,层高限,3.6,米,契税,交,3%,契税。,第一套,144,以下，交,1.5%,契税；,144,以上或第二套，交,3%,契税。,商业交易手续费,共交,7%，,其中开发商承担一半，业主承担一半。,不交。,14,PART 3,产品分析,40,年产权公寓优劣势,优势,劣势,不占用购买住宅名额，不限购，不限贷，适合投资。,层高可大于,3.6,米（住宅建筑限高），最高可达,6.1,米，可在内部偷面积。,可以注册公司，用于办公住所。,未到期拆迁按照商用性质补偿。,土地使用年限只有,40,年。,按揭最低五成，最长,10,年，首付压力较大，不能享受公积金贷款政策。,水电费按商用收取，部分项目或户型可能不通天然气，生活成本较高。,公共区域一般较大，公摊较大，增加购买成本。,不能享受住宅相关税收优惠，转手交易税费较高，并可能成为未来物业税征收对象。,15,PART 3,产品分析,适合在新政后以小户型、低总价的投资型产品推向大众市场，在功能上兼顾商务办公和居住需求，并配合精装修，为投资者节省时间精力。,可通过物业服务的提升来弥补使用成本较高的不足。,40,年产权公寓在成都市场持续供应，新政直接催生了市场供需。,城南、城西供需两旺，供大于求，特别是在绕城以外形成大量存量，未来竞争激烈；城东、城中供不应求；城北供需两低。,户型面积集中在,70,以下的小户型。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征。大部分项目是精装公寓，为投资者节省时间精力。小部分项目还通过偷面积来提升价值。,价格优势，特别是小户型带来的投资总价优势，是这类产品的突出卖点。,销售情况仍然受综合因素的影响，一线品牌开发商开发的大型城市综合体项目依靠品牌和项目整体优势，更具市场竞争力。,小 结,典型案例,PART 4,保利中心 奥克斯财富广场 金牛万达广场,保利中心,18,PART 4,典型案例解析,开发商,保利集团成都市保蓉房地产开发有限公司,物业公司,保利物业,项目地址,武侯区人民南路四段领事馆路,7,号,占地面积,2.72,万平方米,（约,65,亩）,建筑面积,LOFT,公寓,1.6,万平方米,（总建面,39,万平方米）,面积区间,LOFT,公寓：,50-90,平方米,住宅：,89-150,平方米,总户数,LOFT,公寓,1299,套,容积率,8.0,绿化率,10%,开盘时间,2010,年,7,月,物业形态,城市综合体：,LOFT,公寓,21F,、高层电梯住宅,38F,、甲级写字楼,25F,、商铺,交房时间,2012,年,6,月,精装标准,清水,特点,层高,5.2,米，,“,买一层送一层,”，,精装，不通燃气,价格水平,LOFT,公寓（清水）,:15300,元,/,平方米,住宅（清水）：,13000,元,/,平方米,物管费,LOFT,公寓：,4,元,/,平方米,月,住宅：,3,元,/,平方米,月,项目概况,保利中心,19,PART 4,典型案例解析,保利中心,2010,年,-2011,年销售情况表,月份,销售套数,（套）,销售面积,（,m,2,）,销售产值,(,万元,),成交均价,(,元,/m,2,）,2010,年,1,月,0,0,0,0,2010,年,2,月,0,0,0,0,2010,年,3,月,0,0,0,0,2010,年,4,月,0,0,0,0,2010,年,5,月,0,0,0,0,2010,年,6,月,0,0,0,0