年苏州工业园区湖东某商业地块调研及定位分析报告全课件

*,logo,苏州工业园区湖东某商业地块调研及定位分析报告,（草案）,部门名称,2013,年,1,月,logo,基本思路,二、区域市场调查,三、消费市场分析,四、项目,SWOT,分析,一、项目基本情况,五、项目定位建议,六、初步财务分析,Part 1,项目基本情况,规划技术指标,基地现状特征,通达性分析,区域发展概况,项目位于创苑路、松涛街交叉口东南处，临近地铁二号线松涛街站点，连接研发生产区和高等教育区，是区域首期的几何中心。南面紧邻工业技术学校、东面是公寓,C,区，北面是苏大三期，西部是生物纳米园和创意产业园。交通便利，地理位置优越。,一、项目基本情况,-,项目位置,一、项目基本情况,用地性质,地块面积,容积率,地上建筑面积,地下建筑面积,裙房限高,主体限高,商业金融,-,规划技术指标,一、项目基本情况,-,基地现状,地块西侧松涛街,地块内部现状,地块北面创苑路,地块西侧西江塘河,地块东侧雪棠街,地块北面景观带,地块呈长条状分布，内部已无建筑物，地势平坦，便于开发建设。西侧有西江塘河，北侧有景观绿化带。,基地周边道路完善，基础设施齐备。区位条件优越，发展前景较好。,工业技术学校,公寓,C,区,文萃广场,苏大三期,（未开发）,公共学院,生物纳米园,本项目,地块通达性较好，往区内各个发展组团较为便捷；往市区可通过独墅湖隧道以及东方大道，连接绕城高速、中环路；对苏州以外的交通也相当便捷,项目紧邻轻轨二号线延伸段松涛街站，为市区的外部人流导入提供了便利条件,项目西侧松涛街已全线贯通，成了园区湖东南北通行的主干道，湖东和车坊居民前来消费极为方便,区内主干道网成三横三纵格局，支干路网的完善、公共交通的发展，将大大缓解内部交通压力。,一、项目基本情况,-,通达性分析,创,苑,路,-,区域发展概况,一、项目基本情况,独墅湖区域首期经过,10,余年的开发建设，形成了拥有图书馆、体育馆、影剧院、学生食堂、邻里中心、商业街、居民小区和一批师生公寓的配套服务区，相继建设了生物纳米园、创意产业园等创新创业载体，全面启动建设了月亮湾商业配套区。累计建成各类科教创新载体面积超过,500,万平方米，引进,23,所知名高校和,1600,余家创新型企业。目前区内常住人口超过,12,万，为项目开发建设提供了完善的公建配套和消费市场支持。,Part 2,区域市场调查,园区商业概况,区内项目情况,未来商业供应,市场调查小结,湖西商圈：,商贸,+,配套商业,代表项目,：湖滨新天地、左岸商业街、星都中心、天虹百货、印象城；,辐射客群,：湖西区域及部分古城居民,湖东商圈：,商业,+,文化,+,会展,代表项目,：圆融时代广场、久光百货、月光码头；,辐射客群,：工业园区、部分古城居民及旅游客、会展客群,湖南商圈：,亲水商业休闲,代表项目：李公堤,辐射客群：园区客群及外地旅游客,本项目,1.5KM,核心辐射商圈,3KM,区域辐射商圈,资料来源：戴德梁行,独墅湖商圈,：配套商业,+,商业休闲,代表项目,：翰林大厦、文星广场、,星月坊,辐射客群,：区域客群及会务客群,湖西未来人均商业面积：,3.5,平米,/,人,湖东未来人均商业面积：,6.5,平米,/,人,二、区域市场调查,-,园区商业概况,地块,项目名称,商业面积,(,万,),开业时间,商业类型,1,建屋乐活城,2012,年,住宅底商,2,顺达商业广场,2004,年,社区配套,3,欧尚,2012,年,大卖场,4,荣域,2013,年,住宅底商,5,文星广场,2005,年,学生生活配套,6,翰林邻里中心,2008,年,社区配套,7,文荟广场,2009,年,学生生活配套,8,鲜橙广场,2009,年,企业生活配套,9,星月坊,2012,年,商务配套,10,月亮湾国际大厦,2011,年,商务配套,11,建屋紫金东方,2013,年,商务配套,12,慧湖大厦,2013,年,商务配套,周边商业项目以为学生、居民、教职工生活配套为主，主要业态为餐饮、日用品购买等,-,周边项目,二、区域市场调查,开发商,苏州工业园区邻里中心发展有限公司,项目位置,仁爱路与林泉街交叉口东,开业时间,2008,年,6,月,商业类型,商业街,建筑面积,2.37,万,商业楼层,1-2F,，局部,9,层,业态组合,餐饮、零售、娱乐、超市、宾馆等,档次定位,中低档,1F,租金,2-3,元,/,天,主要商户,餐饮：麦当劳、东北菜、陇上人家等,零售：吴良才眼镜、水晶鞋,娱乐：金仕台球吧、八音盒歌城,服务配套：电信、移动、交通银行等,超市：华润超市,项目评价,项目租金低，入驻率非常高，已属成熟商业，人流量大；,属于社区配套型商业，以服务周边居民及学生为主，中低档次消费，满足基本生活配套需求；,二、区域市场调查,-,翰林大厦,开发商,苏州工业园区生物纳米有限公司,项目位置,创苑路与新平西路交叉口,开业时间,2009,年,4,月,商业类型,集中式商业体,建筑面积,1.44,万,商业楼层,1-4F,业态组合,商务简餐、零售、超市、宾馆等,档次定位,中低档,1F,租金,约,50,元,/,月,主要商户,餐饮：索迪斯餐饮、文昌云海茶餐厅,零售：喜士多超市,服务配套：建行自助银行、邮政所等,宾馆：如家快捷酒店,项目评价,项目租金较低，为生物纳米园,办公人群,提供生活配套，晚上人气不足，商家运营相对困难。,二、区域市场调查,-,鲜橙广场,开发商,苏州工业园区中新置地有限公司,项目位置,月亮湾商务区启月路,开业时间,2012,年中旬,商业类型,商业街,建筑面积,约,1.4,万平米,商业楼层,1-2F,业态组合,餐饮、酒店、娱乐,档次定位,中高档,1F,租金,初期免租，后期,2-3,元,/,天,主要商户,餐饮：螺狮饭店、湘膳,酒店：百醇,9,号特色酒店,娱乐：星艺城量贩,KTV,项目评价,1F,入驻率高，,2F,出租率低，初期免租金，但多数商家仍处于亏损状态；仍需要较长时间培育期，发展潜力较大；,现服务于周边企业及目的性客户为主，交通及停车状况良好；,二、区域市场调查,-,星月坊,-,未来商业供应量,编号,用地面积,容积率,建筑面积,(,公顷,),（万）,1,2,3,4,5,6,7,合计,区域现有存量商业地块,7,处，总用地面积 公顷，可建设商业载体面积 万。充足的商业地块供应，可完善区内的商业体系，方便区内人群生活，但也将分散消费人群，各使项目之间存在竞争。其中,2,号地块与本项目构成直接的竞争关系，若能抢占市场先机，将处于有利地位。,二、区域市场调查,随着园区城市基础设施加快建设和现代服务业的倍增发展，一大批商务、文化、旅游项目快速崛起，有效拉动了园区商业载体建设。同时商业供应量急剧加大，且存在同质化情况，造成各商业体之间竞争激烈。,从行业和业态发展来看，园区现有零售业态、餐饮业态比较齐全。园区商业大多以高档餐饮、娱乐休闲、精品百货和大型卖场为主要业态，以邻里中心社区商业为补充，面向普通大众消费的商业供应相对不足。,本区域及周边商业以社区居民、师生和企业员工的基本生活需求为主，中低档餐饮、日用品零售成为主要业态；但区内人群的选择性、综合性消费需求尚未能满足。,本区域商业处于发展和培育阶段，,商业布局缺乏整体协调性，一定程度存在同质化倾向，商业与商务、商业与交通的联动性不足，需要分清层次、错位发展。,且商业租金水平普遍偏低。,若本项目定位于上述业态的一种，难以跨区域吸引人流。所以应寻求既满足区内未满足的需求又能解决跨区域业态作为重点思考方向，,本项目合理定位将直接决定后期营销和经营状况。,+,+,师生生活配套型,居民生活配套型,商务办公配套型,文星广场、文荟广场,翰林大厦,鲜橙广场、星月坊,二、区域市场调查,-,市场小结,(1),二、区域市场调查,-,市场小结,(2),区域现有商业环境特点,对本项目的影响,现,状,特,征,整体商业品质不高，主要为满足消费者,中低档次的基本生活需求,随着区内居民、企业员工数量的增长，人口结构将不断,优化，消费能力和消费需求也将不断增长，为本项目开,发满足消费者不断增长的新需求商业预留了发展空间。,购物中心、大卖场等前沿业态不足，娱,乐休闲设施缺乏，中等档次的小面积办,公用房尚无供应,将现有商圈内的空白点作为本项目开发重点，引入新型,业态，这将为营销和经营提供有力保障。,现有商业布局相对分散，各项目的影响,力有限，尚未形成区域性的商业中心,本项目将改变现状商业存在的缺陷，若与,C,区联动发,展，存在以本项目为核心的区域性新商业中心的可能。,未,来,发,展,趋,势,仍然以日常基本生活需求为主,区内现有项目大多包括餐饮、日用品零售业态，但服饰,类、数码类、文化类业态比较缺乏，为本项目开发指明,了方向。,现有消费群规模较大，收入水平较低；,未来区内消费群在规模和总体品质上将,明显提升,现阶段区内存在规模较大的中低收入消费群体，消费总,量较大，项目开发不可忽视中低档次的消费需求；未来,区内高消费能力的群体也应成为本项目开发的侧重点。,区域现为不饱和商圈，但随着月亮湾商,务区的大规模开发，势必引发激烈竞争,月亮湾商务区的定位决定了商业以高档为主要特征，本,项目需要在业态设置上避开与月亮湾的直接竞争。,Part 3,消费市场分析,消费群体构成,辐射区内人口规模,消费特征分析,分析目的及分析思路,通过消费市场的分析，充分了解项目所在区域消费群的总体规模、消费者属性及其在消费活动时所表现出来的各种特点。从消费者的角度审视项目所在区域的消费市场环境，是本项目的开发更具有针对性，能够充分满足消费者的实际需求，并为项目商业定位、业态构成及组合建议提供分析依据。,分析内容,:,消费规模：,对项目所在区域的人口规模以及辐射的潜在消费者规模和未来发展趋势进行分析，获得支持本项目开发的潜在消费群规模状况及未来发展前景。,消费结构：,对项目周边消费者的支出结构进行分析，了解潜在消费群的基础属性特征，使本项目开发更具有针对性和指向性。,消费能力：,对项目周边消费者的收支状况及发展趋势进行分析，为推算本项目的潜在购买力提供依据。,消费行为：,对项目周边消费者消费行为习惯进行分析，了解消费习惯特征及选择商业设施看重的因素，为开发能够满足潜在消费者需求的商业设施提供保障。,三、消费市场分析,区内的众多学生及教职工人群；,（全日制本科生、研究生,6-7,万人）,创意产业园、生物纳米园研发人群；,（预计全部开发完成后可容纳,4-5,万人）,翰林缘等住宅用地的居住人群；,（预计入驻人口约,7,万人）,月亮湾待开发办公楼的办公人群；,(,预计全部开发完成后可容纳,6,万多人）；,预计人数,据,2012,年区域的三季度统计数据显示，目前区内已聚集,23,所高校和,1,所国家级研究所，职业院校,2,所，在校生人数,7.53,万人，各类教职工,4735,人。全区人口已达,124984,人，其中登记人口,72753,人。,实际人数,-,区内人口构成,区域一期总人口将达到 万人，为商业快速发展提供了必要的消费市场支撑。,三、消费市场分析,-,辐射范围内人口规模,编号,住宅区名称,预估人口数,1,莲花社区,10,万,2,公寓,A,区,2,万,3,翰林缘,1.2,万,4,海德公园,1.5,万,（未入住）,5,公寓,B,区,2,万,6,公寓,C,区,1.2,万,（建设中）,7,苏大公寓,3,万,8,月亮湾,3,号,0.5,万,（建设中）,9,菁英公寓,1,万,10,淞泽家园,8,万,合计,30.4,万,三、消费市场分析,-,消费规模分析,三、消费市场分析,1,、现有消费群规模较大，且基本为学生和居民，消费稳定性强,项目位于区域首期几何中心位置，,3,公里范围内辐射住宅项目,10,余个，以及加上区内众多研发型企业员工，人口规模超过,30,万；,5,公里辐射范围内人口总数可达到,40,万人左右；,2,、未来消费群增量显著，且仍以稳定的居住人群为主,区内未来新建住宅项目较多，随着南部、东部区域的开发建设，以及企业数量的显著增加，人口规模将日益扩大，常住人口逐年增加。,3,、项目辐射区内存在大规模的年轻消费群体、高知群体