XXXX0217鑫苑世家公寓产品提升研判

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,鑫苑,世家,公寓产品提升研判,汇报目录,透 析,思 考,应 对,1,案例对比分析,透 析,红星蚂蚁,SOHO,、蓝堡湾世豪小公馆、景峰国际,红星蚂蚁,SOHO,开发商,上海红星美凯龙房地产有限公司,物业地址,中州大道与郑汴路交叉口东南,售房电话,0371,55558888,物业类别,写字楼、公寓,占地面积,64699,平米,总建筑面积,75990,平米,标准层面积,2000,平米,建筑风格,U,型建筑、现代风格、精装,车位,地上,333,、地下,1167,容积率,4,绿化率,18.20%,楼层,24,层（,1,6,层为商业、,7,层为会所及物业、,8,23,层为平层、,3.2,米层高；,34,层为复式、,5.8,米层高）,梯,/,户,8,梯,31,户,总户数,1468,产权状况,40,年（目前已剩,35,年）,市政配套,市政供水、无双气,物业,河南万厦物业公司,均价,6399,内部配套：,项目,7,楼为功能配套区，为会所、物业办公及,24,小时便利店和洗衣房项目服务机构；,会所包括咖啡会所、餐吧、水吧、健身房、瑜伽室、多功能会议室等；,7,楼平台拥有近,8000,平米的空中生态花园，设有喷泉、叠水、慢跑步道、网球场、果林、迷你高尔夫、攀岩墙、许愿池等，由会所内部进入。,景观鸟瞰图,内部配套分析,区位：,1,、项目位于中州大道与郑汴路交叉口东南，地铁,3,号线周边，交通便利，四通八达；,2,、项目西邻东建材广场，商品大世界等大型专业市场，市场潜力及客户需求巨大；,3,、项目毗邻英协花园、建业置地广场、正弘山等东区高端楼盘，周边开发成熟；,4,、距,CBD5,分钟车程。,项目区位图,产品户型：,厨卫与客厅之间可做隔断，规避开放式厨房的油烟问题,客厅与卧室之间可做隔断，提升卧室私密性,封闭式洗衣房，可兼做阳台,朝向不同，同样户型的差价在,500,元,/,平米左右,产品分析,相同朝向的同等户型开间略有差异，,C1,户型开间,4,米靠上，提升室内空间感,产品细节,B1,与,B2,户型差异为朝向、开间和进深；与,A1,、,C1,户型相比，此类户型为封闭式厨房,产品细节,装修标准,会所装修标准：,会所大堂：水晶吊灯、刻花玻璃、钛金饰面、拼花大理石墙（地）面,艺术走廊：休闲吧、艺术画点缀其中；高档射灯营造艺术氛围,餐吧、咖啡吧、健身房、瑜伽室地面采用高档复合木地板,房间,/,系统,产品名称,/,使用部位,配置描述,厅房,入户门,防盗门,盼盼或同档次品牌,门槛石,天然石材,玄关地坪,玻化砖（一房）,东鹏、金意陶或同等品牌,强化复合地板（二房及复式）,品牌复合地板,厅房地坪,强化复合地板,品牌复合地板,厅房墙面,墙面,优质乳胶漆,墙面踢脚,木踢脚,玄关,/,走道顶面,顶面乳胶漆,多乐士、立邦或同等品牌,吊顶,石膏板吊顶,厅房顶面,顶面乳胶漆,多乐士、立邦或同等品牌,吊顶,局部造型吊顶,玄关,/,走道灯具,顶面筒灯,雷士或同等品牌,厅房灯具,灯具,雷士或同等品牌,开关面板,西蒙或同等品牌,顶面主灯,业主自购,装修标准,装修标准,房间,/,系统,产品名称,/,使用部位,配置描述,厨房,厨房电器,脱排油烟机（中式,L=750mm,）,老板或同等品牌,厨房橱柜,橱柜上柜,品牌橱柜,橱柜下柜及台面板,品牌橱柜,厨盆套,厨盆,摩恩或同等品牌,沥水篮,摩恩或同等品牌,厨盆龙头,摩恩或同等品牌,厨房墙地面,墙砖,东鹏、金意陶或同等品牌,地砖,东鹏、金意陶或同等品牌,厨房顶面,防水乳胶漆,多乐士、立邦或同等品牌,吊顶,PVC,吊顶,厨房灯具,筒灯,雷士或同等品牌,开关插座面板,开关面板,西蒙或同等品牌,房间,/,系统,产品名称,/,使用部位,配置描述,卧室,卧室墙面,墙面,优质乳胶漆,墙面踢脚,木踢脚,卧室地坪,强化复合地板,品牌复合地板,卧室顶面,顶面乳胶漆,多乐士、立邦或同等品牌,卧室灯具,顶面射灯,雷士或同等品牌,日光灯带,雷士或同等品牌,顶面主灯,业主自购,主卧衣柜,模压板柜门,单片层板加不锈钢挂衣杆,卧室门,两房有门、一房软帘轨道,开关插座面板,西蒙或同等品牌,备注,卧室双控开关设计，在床上也方便开关卧室或主卫灯具,阳台,阳台地面,防滑地砖,东鹏、金意陶或同等品牌,地漏,不锈钢,阳台灯具,室外吸顶灯,品牌吸顶灯,阳台门,LG,塑钢门,装修标准,房间,/,系统,产品名称,/,使用部位,配置描述,卫生间,卫浴洁具,座便器,TOTO,、科勒或同等品牌,台盆,TOTO,、科勒或同等品牌,淋浴间,地面铺贴,天然石材,挡水条,天然石材,淋浴房龙头,TOTO,、科勒或同等品牌,淋浴屏,有（部分户型无）,地漏,地漏,不锈钢,卫浴电器,浴霸,奥普或同等品牌,台盆柜,台盆台面,品牌整体柜、配镜面,台盆龙头,台盆柜,卫浴墙地砖,墙砖,东鹏、金意陶或同等品牌,地砖,卫浴顶面,吊顶,PVC,吊顶,卫浴灯具,防雾筒灯,雷士或同等品牌,开关插座面板,西蒙或同等品牌,卫生间门,门扇,模压板造型门,装修标准,项目特色：,1,，项目户型方正，实用性强，,38,平米标间，依然能够做到一室一厅一厨一卫一阳台；,2,，部分复式户型可以实现两房变四房，充分实现空间利用；,3,，项目商业用地性质可以实现办公需要；,4,，两房户型大开间、小进深，提升客厅空间感；,推盘策略：,由于项目,U,型格局限制，中低层部分北向拐角户型采光和通透性受到极大影响，据此，项目采用由低层到高层分批销售的策略，价格采用低开高走策略，以实现项目后期的顺利消化以及利润保证。,同时由于项目,40,年产权的属性，同时无双气接入，项目推广上主打办公属性，项目定价较低，目前销售均价,6800/,。,推售分析,开发商,金基不动产（郑州）有限公司,物业地址,东风路与花园路交汇处西,售房电话,69366666/9999,物业类别,住宅、写字楼、公寓、酒店,占地面积,93774,平米,总建筑面积,575231,平米,标准层面积,暂无,建筑风格,现代,车位,双层地下车位,3125,个,容积率,4.5,绿化率,36%,楼层,2,栋,32,层,梯,/,户,公寓,A4,梯,17,户,/,公寓,B6,梯,29,户,总户数,总户数,2929,（当期,968,）,产权状况,45,年,市政配套,双气、市政供水,物业,河南正弘物业管理有限公司,均价,/,蓝堡湾二期世豪小公馆,公寓,A,公寓,B,项目基本情况：,1,，正弘蓝堡湾二期，位于东风路花园路西，西邻文博东路；,2,，项目属于花园路商圈、毗邻经三路金融圈、周边写字楼林立、与文化路教育圈接壤、同时与科技市场为邻，区位优势巨大；,3,，二期由由住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街区、百货中心等全功能综合业态共融而成；,4,，正弘蓝堡湾二期世豪小公馆由,2,栋,32,层的精装修公寓组成，,38-70,酒店式精装小户公寓；,5,，项目隔路相望郑州最大生态圈滨河资源，自然景观资源显著；,正弘蓝堡湾二期世豪小公馆预计,2011,年,4,月开盘。,项目概况,公寓,A,标准层平面图,产品户型,公寓,B,标准层平面图,一房一厅户型，方正实用；卫生间干湿分离，居住舒适；专设观景阳台，提升通透性,标准间户型设计中规中矩，餐厅与阳台连接，提升居家情趣,三角户型一室一厅，可以实现一房变两房；弧形观景阳台，实用、观景两不误,一房两厅户型不规则造型，造成面积浪费；大面积阳光房提升采光需要,产品户型,开发商,郑州亿国金顺房地产开发有限公司,物业地址,郑东新区,CBD,商务外环路与商务东三街交汇处,售房电话,65686888/999,物业类别,精装写字楼、精装酒店式公寓,占地面积,4446,平米,总建筑面积,54843,平米,标准层面积,1200,平米,建筑风格,现代风格,车位,地下三层车位，约,1300,余个,容积率,10.26,绿化率,20%,楼层,35,层,梯,/,户,8,梯,24,户,总户数,645,户,产权状况,40,年,均价,2.8,万,物业,国贸物业酒店管理有限公司,代理商,北京万通东方策略,景峰国际,项目地上,35,层，地下,3,层,1,7,层规划为星级酒店，委托国际酒店管理公司管理经营,8,11,层规划为酒店式公寓,12,13,层开发商自持，用作开发商办公，物业用房等,14,18,层规划为酒店式公寓,19,35,层规划为精装写字楼,项目背面裙房部分规划有总台、大堂、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、会议室等等酒店公共用房以及配属服务用房,裙房楼顶规划有一部分规划全钢化玻璃屋顶，专设阳光四季厅，增强裙房部分的采光及通透性,规划详情,LOW-E,玻璃幕墙与干挂石材相结合，透光、保温、节能；,双大堂设计，写字楼大堂与酒店大堂分开，办公居住互不打扰；,写字楼大堂挑高,9,米，大堂面积约,130,平米，进口大理石材墙面；,配备,5,部电梯，电梯品牌为芬兰通力，荷载,16,人，载重,1250,。,酒店大堂挑高约,15,米，与裙楼大厅相连；,目前酒店入口在售楼部内，后期装修将售楼部打通与裙楼大厅连接，形成近,1000,平米超大酒店大堂；,配备三部芬兰通力电梯，充分满足需求。,除一层外，其余楼层写字楼与酒店公寓均可由走廊互通，为办公人员住宿提供便利,电梯内墙为不锈钢面装修，精美灯饰吊顶，地面铺精美地毯，楼层液晶显示屏靠近楼层按钮，便于观看；,强电配置系统、弱电及楼宇智能化系统、国际一流的烟感报警消防系统，提升高层的安全性。,品质细节,项目户型主要有,90.8,平米的一房一厅商务套房；圆形大客厅加上圆弧形大落地窗设计，观景无拘束；此户型一层仅有两套，分布于楼栋北端，市场欢迎度较高，目前已售罄。,标间户型面积,47.57,米，开间,4.2,米，户型方正厕所与淋浴间分开，独立开放式洗手池，使卫生间干湿分离，节省空间，互不打扰；观景大落地窗设计，增强采光和观景情趣；此户型是项目主力户型，单层有,21,套；目前剩余约,26,套，均为中间楼层，西向，采光差。,景峰国际作为,CBD,内外环唯一在售精装酒店式公寓目前所剩房源不多，写字楼剩余,34,、,35,两层，均价,3.5,万，顶层价格较高，开发商有意整层出售，所以去化较慢；,公寓剩余约,26,套标准间户型，均价,2.9,万，客户来访量少；,项目推广少，基本无推广，开发商推售节奏随意，剩余户型等待行情，伺机涨价。,户型产品,卫生间洁污分开，相互独立，互不打扰，私密卫生；高档进口大理石墙面，于细节处的奢华。,开放式厨房，尽享生活情趣；同时橱柜两侧的推拉门在不做饭的时候可以关闭，营造独立统一的的感觉，同时避免串味的问题。,空间设计做到开放性与实用性相结合，力求完美统一,功能分区解决小户型的常规问题,户型产品,高档实木复合地板，实木橱柜，衣柜，壁柜，木隔断颜色一致，营造统一和谐的感觉。,高档吸声壁纸增强墙面立体感和私密性。,中央空调系统分户计量，节省室内空间，低碳环保；客厅与卧室均设液晶温控开关，实现温度精确控制，舒适节能。,厨卫设计紧凑，极大地节约了卧室面积，使室内更具空间感，小面积大利用。,嵌入式壁柜，极大的节约了室内空间，壁柜内部分层结构，充分利用柜内每一个角落。,内推式的开柜方式设计，使壁柜整体更加和谐统一，更加节约空间。,装修细节处处体现对空间的把握,户型产品,圆形落地窗，趣味十足，观景、采光两不误；,近,50,平米大客厅，障显套房品质；,客厅设小型写字台，满足商务需求；,加厚剪绒地毯，尽显舒适；,但是，圆形客厅不利于家私的摆放。,卧室设置大面积落地窗，增大采光面；,营造自然观感，增强观景感受；,通透性十足，增强卧室空间感。,大面积落地窗增强空间感，增加居住舒适度,大面积落地窗尽显高端物业风范,户型产品,典型项目装修明细,曼哈顿公馆,1,、外墙：铝合金,LOW-E,玻璃百叶幕墙。,2,、内墙：大堂及电梯厅：土耳其米黄石材，公共走道及室内：高级墙纸。,3,、顶棚：大堂、电梯厅及公共走道：轻钢龙骨石膏板吊顶，室内：进口澳大利亚考拉漆、局部吊顶。,4,、地面：大堂及电梯厅：澳洲小金花石材，公共走道：玻化砖，室内