海南整体场解读

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,海南整体市场,解 读,碧桂园集团营销中心2021年春,目录,A,政策篇,A1、国际政策,A2、国内政策,A3、海南政策,B,市场篇,B1、海南GDP,B2、海南房地产,B3、海南分市场,C,预判篇,C1,、价值洼地,C2,、后市政策,A 政策篇,A1 国际政策,主题词：次贷危机，出口减少，热钱流入,2021的经济危机，使得全球经济的发动机美国突然停止转动，停止转动的结果导致中国的出口锐减，中国政府为了保八，提出了四万亿的救市方案。拉动经济的马车从出口变成了投资,2021-2021国家实行的是适度宽松的货币政策，2021由于中国经济的强势带动，国际热钱不断涌入，2021年底，中国广义货币供给量已经超过70万亿人民币。外汇储藏2.8万亿美元。中国经济长期积累的资金找不到出路,大量游资抱着寻找出路的目的冲刺到股市，期货，股市大起大落。,2021年底党的十二五规划正式提出要把消费做为经济拉动的火车头。,A2 国内政策,温总理屡次提出调控是难以解决的问题，WHY?在开展和和谐之间确实难以协调！,三亚、海口限购,国际旅游岛规划纲要发布六大功能分区,利好,与,调控,暂停发放第三套及以上贷款,差别化信贷,存贷款利率上调,琼十一条：土地出让金60天付清,国十条,土地出让金再提10%,调整契税个人所得税,开发商拖延开竣工禁拿地,境外旅客购物,离境退税试点,存款准备金年内第五次上调,禁地令,海南国际旅游岛开展意见获批,海南信息智能岛规划出炉,国五条,A3 海南政策,1月,成交面积136.15万平米，成交金额129.67亿元，国十一条在一月出台一定程度上抑制了火爆的楼价,4月,成交面积84.5万平米，成交金额113.66亿元,5月,成交面积53.54万平米，成交金额29.92亿元,6月,成交面积42.53万平米,成交金额38.65亿元，新政出台前海南市场高歌猛进，新政出台后，市况急转直下，销量迅速下滑，房价却依旧坚挺。,7月,成交52.59万平米,成交金额45.01亿元，,海南国际旅游岛的批复,使得总体经济呈上升，总体经济有所涨幅，房地产也除受调控政策影响外，,季节性传统淡季,影响明显，价格下行。,8月,成交36.37万平米，成交金额28.58亿元，受,暂停发放第三套房贷影响,，投资炒楼行为被遏制，开发商通过调节楼价及户型应对，开发商、政府、置业者呈观望状态，成交量减少,9月,成交46.12万平米，成交金额39.78亿元，政府多番调控下、开发商采用,促销手段,迎对“金九银十”。销售面积环比上升，销售金额环比减少。,10月,成交66.12万平米、成交金额48.86亿元，销售面积与金额有大的提高，,海南的水灾及贷款利率上调,，遏制了十月的火爆销售,11月,成交57.44万平米，成交金额43亿元受,限购令,影响，海口、三亚楼市低迷，二三线城市销售良好，投资客观望,海南省全年政策对楼市的影响,A3 海南政策,限购限外政策使投机投资得到,一定的遏制，但对利好预期的,信心依旧，价格变动幅度不大。,A3 海南政策,十大工程,国际购物中心,旅游风情小镇,绿色低碳岛,富岛强民,文化产业增加值占全省,GDP,的,4%,“五基地一区,产值超百亿元的外乡企业,南海蓝色经济区,城乡居民收入翻番,1小时三级医疗机构效劳圈,平安和谐国际旅游岛,国家滨海休闲度假海岸,海南省十二五规划要点,黄金机遇期,1、全省生产总值年均增长13%，到2021年，海南人均生产总值、城乡居民收入到达全国中上水平。,2、到2021，产业比重到达20：30：50，旅游业占GDP奉献率达9%，新增40万就业人数。,3、到2021年，初步建成包括免税店、大型品牌直销中心、重点城市和度假区的商业街、不夜城等的国际购物中心框架。,4、文化产业增加值占全省GDP的4%，成为国际经济合作和文化交流的重要平台。,5、十大工程为重点的根底设施及其配套工程建设，打造与国际旅游岛建设目标相适应的根底设施。,6、规划建设100个左右的中心镇，建成一批特色旅游小镇。,7、保持旅游房地产平稳健康开展，开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足多样化消费需求。大力开展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东西部均衡开展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间开展格局。标准房地产市场。加强对房地产业开展的宏观调控。,A3 海南政策,海南各旅游区功能定位,海口旅游区,热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、旅游等复合型都市旅游目的地。,三亚旅游区,国际性滨海度假休闲观光旅游目的地。,五指山旅游区,与三亚滨海度假互补的热带森林度假休闲旅游和黎苗族文化风情旅游目的地。,文昌旅游区,以椰乡文化内涵为主题，集侨乡观光、海上活动、温泉疗养为一体的恬静平时的滨海旅游休闲区。,博鳌、万泉河旅游区,面向国内外高档消费市场的国际会展中心和度假休闲旅游目的地。,石梅湾、兴隆旅游区,高档次、低密度的海滨温泉度假休闲和热带植被观光旅游目的地。,儋州旅游区,温泉度假为主、文化旅游和工农业观光旅游为补充的旅游目的地。,尖峰岭旅游区,山海互补的热带雨林生态度假休闲观光旅游目的地。,棋子湾、霸王岭旅游区,海南西海岸著名的高档次低密度、远离喧嚣的国际度假休闲旅游目的地。,细沙群岛旅游区,海洋观光、科考、探险、水上运动和中高档小规模度假旅游目的地。,临高角旅游区,红色文化旅游与现代滨海旅游为一体的旅游度假胜地。,B 市场篇,海南省经济开展趋势,海南省位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。,总面积3.54万平方公里全省常住人口为864.07万人。,2021年1月14日，海南正式获国务院同意建设国际旅游岛，在国际旅游岛的建设上升到国家战略的利好概念推动下，2021年海南省全年实现地区生产总值达2052.12亿元，比上年增长15.8%，比全国GDP增速高5.5%。,B1 海南GDP,海南省产业结构及房地产业,国际旅游岛开局之年，三大产业的比重：三二一，46.1%、27.6%、26.3%。,前三季度，房地产产业完成增加值，157.65亿，对经济增长的奉献率到达11%。区别于其他产业，房地产企业年底均有大动作，预计生产值增加对全年GDP的奉献会超过11%。,从02年开始小幅稳步增长，09年国家提出国际旅游岛的战略方针后，10年的房地产投资到达408亿元，同比09年房地产投资额增长了30%。,B1 海南GDP,以旅游产业为龙头，效劳业为主导。旅游地产、商业地产开展空间巨大。,在大力推进国际旅游岛建设进程，以及加强旅游推广促销，区域合作力度的根底上，全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15%，国内旅游者2521万人次，增长14.8%。入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。,旅游饭店客房开发率达60.4%，,旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。,中国新晋富豪量不断增加，对旅游的需求和品质不断提升。随着国际旅游岛的国际知名度不断提高，境外对来海南休闲度假形成一定的趋势。这与岛内配套效劳和消费滞后形成矛盾，旅游地产及商业地产开展空间巨大。,B1 海南GDP,海南土地供给量大幅下降，加大土地 监管力度.西部供给量大，东部紧跟其后.,全年通过土地招拍挂出让工程用地167宗，总出让面积为1825.37公顷。同比下降61.2%，初步估算各市县未供给存量建筑用地约为1.14万公顷17万亩，已供给公顷8900公顷，约13万亩,2021年海南各县市土地出让中，西部地区澄迈、儋州占据供给量的前两位，其中澄迈地区工业用地占总出让面积79%，儋州住宅用地占总出让49.8%。琼海在2021年连续4个月成为成交量冠军，成为海南第三极。,陵水三湾房地产业在2021年6月以27799元/平米赶超三亚，成为海南房价最高地区。,2021年海南共出让906.27公顷住宅用地，占出让49%。住宅土地供给前三名分别是：定安，儋州，万宁。,B2 海南房地产,02-09年施工面积小幅稳步上升，2021年施工面积从,1993万平方米增长到4070万平方米，增长速度之大是受,到海南国际旅游岛的战略政策，和政府支持先行建设城市,根底设施战略的方针，使得海南省全年的施工面积大幅增长,。,而竣工面积历年比照走势看总体趋势是增长的，在2007年,的增长率是100%，09年增长率到达85%，受到土地、金,融政策的影响2021年的竣工面积没有增长。,B2 海南房地产,2021年主要以大量的民生工程为主。政策力度和供求关系将决定未来价格走势。其中决定未来供给的一个,重要因素将是商品房新开工面积。通过数据分析，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供给，,因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供给，而将当期的销售面积称为“实际需求。2021年潜在供给远,远大于实际销售面积，价格面临较大的下行压力。,2006年-2021年销售均价也在小幅匀速增长，从09年6268元/平方，到2021年的9267元/平方。2021年虽然成交面积下滑，但是旅游岛的利好促使均价坚挺。,2006-2021年11月商品房销售金额呈增长上升趋势，并且走势平稳，增幅稳定，虽然2021年成交收到政策影响，均价并未有下滑，成交总价仍然是环比递增。,2002-2021年海南成交面积匀速小幅增长。2021年增长幅度较大，成交面积到达560万平米，2021年成交面积受到政府调控政策的影响同比下降至482万平方米。,B2 海南房地产,1月份是海南2021年全年销售顶峰期销售面积到达136.15万平方米，受到1月份出台的“国十一条影响，2月份成交骤减，全年政策频出，遏制了炒房投机行为，房价及土地成交，随后至年底，离境退税，东线轻轨等利好，各主要县市成交量有所上升，但仍不如预期效果。开发商河需求者都在理智观望国家下一步动作。,2021年海南1-11月商品房虽然成交量呈下滑趋势，但受旅游岛国家战略利好带动，成交均价依然坚挺但是总趋势也会有政策调控的影响有小幅度的降价，总体降幅不大。,B2 海南房地产,客户分布区域特征,海南市场为典型的外向型市场，岛外、新移民人为购房主体，本地人置业行为不旺盛，淡旺季区隔明显，购房目的为旅游、度假、养老、投资。,2021年成交客户主要来自东北、华北、江浙、北京区域为主。以三亚各工程客户分布区域为例。,B2 海南房地产,B2 海南房地产,东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛,中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉,西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源,B2 海南房地产,海南房地产开展的总体特征,意向客户区域偏好与购房目的,以投资兼居住目的的客户选择定安的指数高。,以养老为目的的，以五指山指数高。短期度假,选择三亚。,预判篇,3.,价值洼地探讨,2021年在国家调控政策日趋严厉下，二三线城市将成为开展重点区域，一线城市将成为标杆性地区。,二线城市开展速度迅猛，房地产市场已经逐步追赶海口、三亚。2021年陵水楼价赶超三亚；琼海借助博鳌亚洲论坛永久会址及官塘温泉的品牌效应，商品房价格8000-10000装修；万宁20000元/方。,三四线城市房地产处于起步阶段，土地储藏充足，商品房均价4500-7000元装修，拿地本钱较低。在经济迅速开展的同时，其独特的地理资源魅力吸引众多的目光聚集在此。,森林和养生成为五指山房地产最大的卖点。文昌的卫星发射中心，将为中国未来航天事业的开展提供强劲动力，儋州与杨浦经济开发区的跨海大桥工程，带活儋州交通圈。,2021年定安县房屋销售面积增速为全省最快，受海口房地产辐射影响，打造海口“后花园，利用性价比优势吸引岛外置业者。,澄迈县打造福山咖啡风情小镇、举办第九届国际老人文化节、海南长寿之乡等推广活动，在加大旅游人数的同时，吸引了一批开发企业的注意。,保亭县和乐东县受“泛三亚旅游圈影响，一个打造三亚“后花园，另一个成为西线进入三亚门户并