酒店投资项目的投资与收益估算-课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,4,章,酒店投资项目的投资与收益估算,内容提纲,第一节 酒店投资项目的投资估算,第二节 酒店投资项目的收益估算,一、,项目投资估算,的定义,投资项目的投资估算是在给定的项目建设规模、产品方案和工程技术方案的基础上，对项目建设所需费用（项目投入总资金）的估算。,项目投入总资金包括建设投资、建设期利息和流动资金。建设投资由工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费）、工程建设其他费用和预备费（基本预备费和涨价预备费）组成。,按照费用归集形式，建设投资可按概算法或形成资产法分类。建设投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。,二、,项目投资的投资构成,建设项目总投资组成,可研阶段,费用组成,初设阶段,建,设,项,目,估,算,总,投,资,建,设,投,资,固定,资产,费用,建筑工程费,第一部分,工程费用,建,设,项,目,概,算,总,投,资,设备购置费,安装工程费,固定,资产,其他,费用,建设管理费,第二部分,工程建设,其他费用,可行性研究费,研究试验费,勘察设计费,环境影响评价费,劳动安全卫生评价费,场地准备及临时设施费,引进技术和引进设备其他费,工程保险费,联合试运转费,特殊设备安全监督检验费,市政公用设施建设及绿化费,无形资产费用,建设用地费,专利及专有技术使用费,其他资产费用递延资产,生产准备及开办费,预备费,基本预备费,第三部分,预备费,价差预备费,建设期利息,第四部分,专项费用,流动资金,(,项目报批总投资和概算总投资中只列铺底流动资金,),固定资产投资方向调节税,(,暂停征收,),资料来源：中国建设工程造价管理协会，建设项目总投资组成及其他费用规定,(,送审稿,),，,2003.12,（1）固定投资,固定投资是指形成酒店固定资产、无形资产和递延资产的投资。,固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与经营活动有关的设备、工具、器具等。这些资产的建造或购置过程中所发生的全部费用都构成固定资产投资。如投资者以现有固定资产作为投入品，则按评估确认或合同约定价作为投资额；对于以融资租赁方式投入的设备等固定资产，则以租赁合同确定价加上相关运输费、保险费和安装调试费等作为投资额。,无形资产投资是指投资者以土地使用权、专利权、商标权以及非专利技术和商誉等形式注入的投资。,递延资产投资是指不能全部计入当期损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的长期待摊费用等。开办费是企业在项目筹建期间实际发生的各项费用，包括人员工资、差旅费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费、调研费、法律咨询费及其他开办费等。但在筹建期间为取得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生的费用不作开办费。,（2）流动资金投资,在项目建设期间，流动资金投资是指项目铺底流动资金。对于酒店企业而言，铺底流动资金是酒店建成初期，为保证酒店进行试运转所必需的流动资金（以支付人工、购货、水、电、电话、膳食等开支），一般按酒店建成后正常运营所需全部流动资金的,30%,计算。根据商业银行的规定，新上项目或更新改造项目的投资者必须拥有,30%,的自有流动资金，其余部分可申请贷款。,从酒店财务管理的角度，流动资金是指为维持酒店运营所占用的全部周转资金，在数量上等于流动资产与流动负债之间的差额。流动资产包括各种必要的现金、存款、应收账款、预付账款和存货。流动负债主要是指应付账款。,这里所说的流动资产是指为维持一定规模经营活动所需的最低周转资金和存货，流动负债只含正常经营情况下平均的应付账款（不含短期借款）。,（3）自有资金和负债资金,自有资金是指投资者因项目投资而缴付的出资额，包括资本金（即注册资金）和资本溢价。,负债资金是指投资者因项目投资而发生的借款，又可分为长期负债（包括长期借款、长期债券发行收入和融资租赁所引起的长期应付款）和流动负债（这里主要指短期借款）。,如果联系起来看，在酒店投资项目的投资投入阶段，项目的资金来源、投资的构成与投资所形成的资产三者之间存在如图所示的关系。,（,4,）,项目资金来源、投资构成与投资形成资产关系,资金的来源,投资的构成,形成的资产,自有资金,资本金,资本溢价,负债资金,长期负债,流动负债,固定投资,固定资产投资,无形资产投资,流动资金,筹建期间长期负债利息,递延资产投资,固定资产,无形资产,递延资产,流动资产,三、,固定资产投资,：构成及其,估算方法,建筑工程费与安装工程费：建筑工程费与安装工程费合称建筑安装工程造价。按照设计的深度，其投资可分估算、概算和预算造价。建筑安装工程造价估算的内容包括直接费、间接费和利润与税收。,设备购置费：设备购置费为设备原价与设备运杂费之和。进口设备的购置费还应包括设备到岸价、外贸手续费、关税、增值税和国内运费。如果设备价是按离岸价计算的，则还应加上国外运输费和保险费。,进口设备和货物的增值税可按下式估算：,增值税额,=,（进口货物完税价格,+,关税,+,消费税）,增值税率,1,、固定资产投资的分解,工程费用,固定资产投资,其他费用,预备费用,基本预备费,涨价预备费,建筑工程费,设备购置费,安装工程费,三、,固定资产投资,：构成及其,估算方法,2,、固定资产投资的,的估算方法,：,生产能力指数法,生产能力指数法又称指数估算法，是指根据已建成的、性质类似的酒店投资建设项目的投资额和生产经营能力与拟投资新建酒店项目的生产能力估算拟建项目的投资额的方法。,其原理是，项目投资额与项目生产经营能力相关。一般来说，生产经营能力增加,1,倍，则所需投资额也往往会增加，但这个增加比例不会超过,1,倍。根据这一原理，可构造如下估算公式：,Ic,=,Ir,（,Dc,/,Dr,）,n,式中，,Ic,、,Ir,分别为拟建和已建酒店项目的投资额；,Dc,、,Dr,分别为拟建和已建酒店项目的生产经营能力；,n,为生产能力指数（,0,n1,）；,为新老项目建设间隔期内定额、单价、费用变更等综合,调整系数。,计算案例,例,4.1:,已知一家中等规模酒吧的投资额为,8,万元，某公司也想投资兴建类似规模的酒吧，工程建设条件类似，试估算拟建酒吧的投资额（生产能力指数,n=1,，,=1.2),。,解：,因规模类似，故,Dc,/,Dr,=1,根据公式，则有：,Ic,=,Ir,（,Dc,/,Dr,）,n,=811.2=9.6,（万元）,四、,固定资产投资的,分项,估算,1,、建筑工程与安装工程费用的估算,项目名称,数量,建筑面积,估计单价,估算金额,客房,大堂,餐厅,会议中心,后勤功能配套,其他,合计,对单体酒店而言，建筑工程主要是指土建工程。一般来说，具体包括客房、大堂、餐厅、会议中心以及后勤功能配套等功能区域的土建工程。其费用估算可在表所列项目的基础上进一步细化后进行。,单体酒店的安装工程也指装修工程，其费用估算也可在该表所列项目的基础上进一步细化后进行。,四、,固定资产投资的,分项,估算,2,、设备购置费的估算,一般性质的单体酒店必须具备以下设备或系统：公共基础设备系统、客房设备系统、餐饮设备系统、会议设备系统、康乐设备系统和其他辅助设备设施。对于一些具有特殊性质的酒店，如温泉酒店，除上述设备设施外，还应购置相应的温泉泡池或泳池设备或设施。,其费用的估算可在表,4-3,所列项目的基础上进一步细化后进行。,项目名称,型号或规格,数量,估计单价,估算金额,公共基础设备系统,客房设备系统,餐饮设备系统,会议设备系统,康乐设备系统,其他辅助设备设施,合计,酒店项目工程投资估算总表,项目,编号,项目名称,已投费用（万元）,待投费用（万元）,总费用（万元）,备 注,A,土建工程费用,6,630.63,51.00,6,681.63,待投费用中,25,万为土建收尾估价，,26,万为网球场屋盖费用（按业主方提供的合同价计入）,B,安装工程设备,5,365.80,2,022.42,7,388.22,详见,B,类分表,C,内装饰工程费,6,068.52,4,140.05,10,208.57,西附楼只估算了已投入的费用，待投费用未计入,D,外装饰工程费,949.72,63.38,1,013.10,详见,C,类分表,E,设计、报建费及其它工程费,973.28,401.27,1,374.55,室外、人防、设计、勘检、监理、报建、车库管理系统等费用,F,零星采购费,865.20,370.90,1,236.10,按业主方提供的合同总价的,70%,计入已投入费用，,30%,计入待投入费用,G,土地费,4,572.90,188.10,4,761.00,酒店用地按,41.8,亩，,45,万元,/,亩，估算；别墅按,36,栋，,80,万元,/,栋的市场价估算,H,财务费用,3,022.31,3,022.31,应计入资产价值,I,开办费,952.00,2,000.00,2,952.00,已投费用按共计,280,人，,2000,元,/,人，共,17,个月估。,J,不可预见费,599.64,200.34,799.98,按（,A+B+C+D+E),的,3%,估算,共计费用,30,000.00,9,437.46,39,437.45,A+B+C+D+E+F+G+H+I+J,五、,流动资金的估算,方法,扩大指标估算法是一种简化的流动资金估算方法，一般可参照同类企业流动资金占销售收入、经营成本的比例进行估算。如服务业企业的流动资金可按年销售收入的,10%-15%,估算。,虽然扩大指标估算法简便易行，但准确度不高，一般适用于项目建议书阶段对流动资金的估算。,1,、扩大指标估算法,对流动资金构成的各项流动资产和流动负债分别进行估算。在可行性研究中，为简化起见，仅对存货、现金、应收账款和应付账款四项内容进行估算。,流动资金估算的具体步骤，首先计算存货、现金、应收账款和应付账款的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。,2,、分项详细估算法,内容提纲,第一节 酒店投资项目的投资估算,第二节 酒店投资项目的收益估算,一、,企业在生产经营期的收入和利润的核算,销售收入,总的成本费用,管理费用,财务费用,销售税金及附加,销售费用,销售成本,销售利润,营业外,净支出,其他投资,净收益,利润总额,总成本费用,所得税,税后利润,现行财务会计制度按成本项目进行成本费用核算，即由若干相对独立的成本中心或费用中心分别核算生产成本（为简化起见，在进行项目评估分析时，假定当期生产的产品被全部销售，其销售成本就等于生产成本）、销售费用和管理费用。同一投入要素分别在不同的成本费用项目中加以记录和核算。这种核算方法简化了核算过程，便于成本核算的管理；但是，其缺点是看不清各种投入要素的费用比例。,二、,投资,项目的成本费用,与销售收入和利润关系,销售收入,销售税金,及附加,增值税、消费税、营业税、资源税,城市维护建设税及教育费附加,总成本,费用,折旧费、摊销费,利息支出,外购原料、燃料、动力费,工资及福利费,修理费,其他费用,经营成本,利润总额,盈余公积、公益金,应付利润,未分配利润,所得税,税后利润,三、,项目投资分析中的经营成本,项目投资分析中的经营成本可以定义为：在项目总成本费用中剔除折旧费、摊销费和利息支出后留存的经营性实际支出。其计算公式为：,C,=,CsCdCtCr,式中：,C,为投资项目的经营成本；,Cs,为投资项目的总成本费用；,Cd,为项目折旧费；,Ct,为项目摊销费；,Cr,为项目的利息支出。,在总成本费用中，折旧费和摊销费不是一种经常性实际支出，而是以前一次性投资支出的分摊。在按年计算成本费用、利润和所得税时