世联长沙恒大华府恒大名都万科城市花园项目研究46P

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020年5月29日星期五,#,05 十一月 2024,世联长沙恒大华府恒大名都万科城市花园项目研究46P,【竞争项目】“,高调营销典范,”,恒大华府,地址:,长沙岳麓区金星北路与茶子山路交汇处西北角（长郡中学新址对面）,开发商,:湖南雄震投资有限公司,总占地面积:,14.5万,总建筑面积:,59万,物业类型:,普通住宅,容积率:,3.2,建筑密度：,21.2%,绿化率:,44.6%,总户数:,4491户,住宅层数:,多层5层、小高层 11层、高层 18层,交楼标准:,毛坯、精装,恒大华府项目概括,河西市府板块知名热销楼盘,市府新兴政务区，交通相对便利，对面紧邻名校长郡中学，但周边生活配套尚不齐全,区位：,市府新兴政务区，城市新建；,交通便利：,项目位于金星大道与茶子山路交界处西南侧，与市政府一路之隔，属于市府板块；,周边配套：,周边生活配套尚不齐全。教育配套资源相对较好，紧邻湖南名校长郡中学。,环境资源：,保留部分山体公园,社区配套,：,超大室内恒温游泳池,7000平方米会所,3600平方米活水人工湖,社区幼儿园,通过自建社区配套满足业主生活所需,但所建配套均为常规性配套,无明显竞争优势特色,恒大华府区位,市政府,省政府,二环路,三环路,城市中心区,湘江,芙蓉区政府,雨花区政府,恒大华府,长郡中学,本项目,恒大华府建筑装修欧式风格，豪装，通过视觉展示打动客户,但更多的是面子工程,现代欧式风格,欧式设计风格，以米白色外墙与浅蓝色玻璃相结合，新欧式建筑设计，通过欧式外立面的设计风格吸引眼球。,建筑与装修,外墙品质一般，从外墙来看，以普通,涂料,为主；豪华入户大堂及电梯间，使用大量石材，品质感较强;,精装销售，前期已售的小户单位打出送1500每平豪装，大平面打出送3000每平豪装，但前期小户装修标准来看仅500每平左右,恒大华府建筑装修,通过实景提前展示,让客户第一次上门就被震撼,感觉到豪气及尊贵感,从而提升了项目的性价比,园林：,实景展示前置，是恒大坚持的操作手法，3600的中心湖景给每个客户都留下深刻的印象；,另有,3万平方米花园景观及实景展示提升了品质感;,豪装修入户大堂也给客户尊贵感;,通过精装修板房展示,让客户眼见为实,恒大华府实景展示,豪华会所,水景实景,豪华入户大堂,精装样板房,恒大华府国际宫寓10#户型分析户型设计无亮点，赠送面积较少,两房两厅89平米：,主要亮点为南向大阳台,无赠送,产品附加低；,点式结构采光通风性不佳,三房两厅91平米：,客厅朝北,不符合长沙人的居住习惯;,餐厅采光面较差,且无生活阳台;,仅有一个卧室朝南;,赠送入户阳台但不适用,恒大华府户型分析,6,7,5,3,1,2,4,9,10,8,11,12,13,15,14,在售楼栋分布,售楼部,保留山体,空中别墅,加油站,恒大华府自建配套,恒大华府推售房源,竞争产品,产品,预计套数,剩余,套数,主力面积区间,8-15#小户,652套,15套,8991 2、3房,1-7#空中别墅,146套,39套,250-300 4房,合计推出798套,已销售744套,剩余少量大户型的,推广：,采取报纸持续炒作的策略，通过不断制造开盘节点和不同的组团名来吸引客户的注意。,分案名:给项目每个组团命一个案名,在推广的时候只出现分案名,给客户一种新鲜感,而不会因为重复看到同样的广告而反感;,主题：,突出其精美的园林展示，在内容上以成本价、精装修、88 折优惠等吸引客户。,恒大华府广告推广,开盘前高频率,高密度期集中推广,恒大华府优惠折扣,通过一口价，送豪装，高折扣等吸引客户，给客户超值感，但优惠折扣放得过于泛滥，实际让利并不多,2009年9月10日,恒大嶺墅220375平米花园美墅，送3000元每平奢装，7米挑高，40米空中花园，3.5米层高，70平米总统主卧，本周额外85折，8991平米精致两房、三房小户型现正接受认筹,2009年8月31日,恒大御山限时抢购28套不分楼层朝向户型一口价，优惠高达37万/套，送3000元/平米豪装，翰林官邸8991平米精致两房、三房接受认筹，前50名88折。,2009年8月19日,恒大御山组团推出10套不分楼层户型朝向房源一口价，再送3000元/平米豪装，购房最高可享优惠28万。,2009年8月13日,恒大御山本周特惠珍藏金牌户型16套，一口价5410元/平米起，最高优惠达64万，送1500-3000元/平米豪装。,2009年8月6日,恒大御景一梯一户阔景豪宅限量加推，御山尊邸5300元/平米起，送1500元/平米豪装。本周前1-5名认购者，特享额外9折，6-10名，特享额外93折，11名之后，特享额外99折。,2009年8月4日,恒大君逸世家空中花园美墅限量加推，3950元/平米起，最高优惠64万。本周前1-5名认购者，特享额外9折，6-10名，特享额外93折，11名之后，特享额外99折。,目前89-91两房、三房认筹中，目前办卡享受85折优惠，预计实价在4200每平以上,大平面 6000,送3000豪装,恒大地产城市豪宅精品展示中心,11月12日，恒大地产集团位于长沙市五一大道碧云天大厦一楼的精品展示中心正式开放。首次展示恒大“园林实景+准现楼+精装修”精品模式。,现场实景,2009年1月1日，恒大华府开盘，现场开放数千平米中央湖景，五星级豪华会所，精装修样板房，直接体现“园林实景+准现楼+精装修”。,实景展示,性价比营造：豪宅的感觉+普宅的价格,通过线上媒体及现场实景展示、豪华包装、高端服务体系营造豪宅感觉，在认筹期拉高客户的心理价位；以出人意料的低价入市，迅速引爆市场，后期热销顺理成章。,恒大华府营销模式,报价策略,报高价拔高客户心理价位,离开盘越近报价越低,且展示越来越完善,从而给客户超实惠的感觉,时间,营销动态,2009-04-24,4月25日-5月1日成本价隆重开盘.,空中美墅4110平方米起,，前50名买家特享额外88折,2009年4月13日,全新升级版二期4月19日成本价隆重开盘，空中花园美墅3780元/平起，御山尊邸4600元/平送1500豪装；空中花园美墅6350元/平起送3000元/平顶级豪装每周六、日(8:30-16:30)免费看耧车每半小时一班，接送点：五一路碧云天大厦、溁湾镇麓山宾馆前、南门口长郡中学老业主成功介绍购房送一年物业管理费,2009年3月27日,恒大御景,均价4400元/,，送1500元/豪华装修。本周前10名特享开盘88折,2009年3月26日,恒大帝景成本价发售仅限一日。开盘额外特别88折,2009年3月20日,山景楼王,4280元/平米起,，送1500元/平米豪华装修，湖景楼王6280元/平米起，送3000元/平米奢华装修。本周认筹额外88折。,2009年3月16日,恒大御景组团为满足市场需求，本周将加推空中花园美墅及部分山景公寓官邸保留单位，空中花园美墅3780元/平方米起，山景公寓官邸,4280元/平方米起,，送1500元/平方米豪华装修，前10名享受开盘额外特别88折优惠，性价比非常高。,2009年3月3日,恒大御景带1500元精装修，88折后4280元。,2009年3月2日,帝王级空中花园别墅3780元/平起,2009年2月20日,宫寓官邸4280元/起，送1500元/豪装。总统级空中别墅3780元/起。本周额外特别88折,2009年2月16日,恒大华府,4360元/平起,带1500元的精装修,2009年2月12日,首付4.8万,即可拥有84平米豪宅。,恒大华府营销模式,线上不断以新的低价进行刺激，2月份,4360元/,起，3月份,4280元/,起，4月份,4110元/,起。,2008年12月5日，潇湘晨报,2008年12月31日，潇湘晨报,开盘前一个月，媒体宣传价格,39805980元/,起，高于市场价为项目造势；,开盘前一天，媒体宣传成本价开盘，,2880-3780,元/,“仅限一日”,，逼定客户。,开盘当天，实际,实现价格32004500元/,。,推广策略：开盘前集中炒作,包括请明星造势,高频率,高密度推广,以价格及优惠为诉求点,恒大华府营销模式,1月1日任贤齐、范冰冰明星见面会，提前明星活动造势，迅速提高项目市场关注度，为开盘预热,活动时间：2009年1月1日,活动形式：项目开盘启动仪式，任贤齐、范冰冰亲临项目现场,活动主题：“星光璀璨 荣耀全城 恒大华府开盘盛典”,活动时间：2009年1月1日09：00-16：30,活动地点：恒大华府项目现场,活动形式：开盘盛典（明星助阵嘉宾云集）摇号选房,活动目的：开盘大卖传播热点展示实力,报广推广：高调突出其,园林景观和优惠价格,；不断,更换名称,，但在,画面、推广内容上保持统一,；,每周3次、2.5个版面,的推广力度。,投放时段,投放频次,投放版面,推广内容,诉求点,推广名称,3.17-3.22,3,2.5,长沙首座空中花园别墅 29日将成本价隆重开盘 开盘必特价 特价必升值,优惠+园林,恒大帝景,3.23-3.29,5,5.5,全新加推湖景楼王 空中花园美墅3780元/起 3.5米层高 7米挑高 40空中花园,首付25.7万 拥220-375湖景豪宅 本周购房享最高20000元购房消费拳优惠,优惠+园林,恒大帝景,恒大华府,恒大御景,4.6-4.12,3,2.5,园林更美 配套更全 性价比更高 全新升级版 二期 19日将成本价隆重开盘 空中花园别墅3780元/起 御山尊邸4600元/起 送1500豪华装修本周认筹额外88折,优惠+园林,恒大华府,4.13-4.19,3,2.5,二期19日隆重开盘 成本价发售仅限一日,空中花园美墅3780元/起 开盘额外88折,优惠+园林,恒大华府,4.20-4.26,3,2.5,4.25-5.1成本价隆重开盘,空中美墅4110元/起 前50名买家特享额外88折,优惠+园林,恒大华府,恒大君逸世家,【竞争项目】“品牌开发商开发大盘”,恒大名都,基本指标,总占地面积,185377,总建面积,828887,容积率,4.4,绿化率,46.4%,规划户数,共约4664套,已售套数,已售350套左右,物业类型,高层,价格优惠,起价3300元/，最高价4800元/，均价在3600元/左右（以上价格为实收价，送1500元/豪装）,住宅形态,63栋高层,配套,5200平米多功能超豪华会所，6400平米贵族式双幼儿园，27000平米国际名店街；世界级物业公司戴德梁行,开发商,恒大地产集团长沙公司,恒大名都,恒大名都项目概括,参与性不强的配套：居家性生活配套较少，主要是观赏性和参与性不强的配套,恒大华府自建配套,社区配套,：,5200平米五星级超豪会所,室内豪华游泳池,会所,8000平方米活水人工湖,社区幼儿园,参与性不强的配套：居家性生活配套较少，主要是观赏性和参与性不强的配套,恒大名都自建配套,开盘前展示区、样板房全城开放，无可比拟的展示，不断冲击客户眼球，最大限度提升项目价值,项目展示体系,展示价值一：5800五星级会所（健康休闲中心，内部包括各种健身、休闲、娱乐设施）,展示价值二：80000意大利水景中心园林全景展示，气势恢宏。,展示价值三：9A精装样板房空间展示（五星级入户大堂、精装电梯厅、精装样板房等）,恒大名都实景展示,豪华会所,水景实景,豪华入户大堂,精装样板房,参与性不强的配套：居家性生活配套较少，主要是观赏性和参与性不强的配套,恒大华府自建配套,恒大名都项目优劣分析,项目优势,价格优势,3280元/平米起，送1500元/平米豪装;,社区资源,8000平米超大人工湖,实景展示,项目劣势,项目位于望城县,较为偏远;,项目周边配套不成熟,生活不便利;,户型分析,120平米三室二厅一卫户型图,户型分析:,三房两厅,无赠送空间,产品附加值较低;,3个卧室均朝北,不符合长沙人居住习惯;,户型不方正,尤其是主卧.,90 平米三室二厅一卫户型图,恒大名都户型分析,9月13日开盘新推麓山小镇小户单位11、12栋，销售率不