项目投资可研性报告

内部资料 注意保密,XX,市,XXX,项目投资建议书,汇报团队：,XXXX,2014,年,XX,月,XX,日,目录,1.,地区,公,公司,土,土储,及,及资,金,金情,况,况,2,.,项目,概,概况,3,.,市场,分,分析,及,及定,位,位,4,.,规划,预案,5,.,投资,测,测算,6,.,投资,风,风险,及,及建,议,议,截止月日，公司,占,占全,集,集团,土,土地,储,储备,%,，货,值,值,%,，公,司,司存,销,销比,为,为，高,于,于,/,低于,集,集团,.,1.1,土地,储,储备,&,存销,比,比,注：,存,存销,比,比,=,截止,X,月存,货,货总,货,货值,/X,月之,前,前,12,个月,签,签约,总,总额,可售,200,持有,50,可售,200,持有,50,面积,：,：万,m,2,货值,：,：亿,元,元,根据,销,销售,计,计划,，,，预,计,计季,/,年会,出,出现亿元,的,的销,售,售资,源,源缺,口,口，,需,需要,在,在年增,加,加投,资,资,1.2,货值,缺,缺口,&,资金,注,1,：,当,当,季,季,/,年,达,达,到,到,销,销,售,售,条,条,件,件,的,的,货,货,值,值,指,指,从,从,当,当,年,年,1,月,1,日,至,至,季,季,末,末,或,或,者,者,年,年,末,末,最,最,后,后,一,一,天,天,（,（,31,日,）,）,间,间,预,预,计,计,工,工,程,程,进,进,度,度,可,可,以,以,达,达,到,到,预,预,售,售,条,条,件,件,的,的,全,全,部,部,货,货,值,值,，,，,以,以,公,公,司,司,内,内,部,部,工,工,程,程,进,进,度,度,推,推,算,算,为,为,准,准,，,，,不,不,以,以,获,获,取,取,预,预,售,售,许,许,可,可,证,证,为,为,标,标,准,准,注,2,：,累,累,计,计,可,可,售,售,货,货,值,值,缺,缺,口,口,为,为,上,上,年,年,可,可,售,售,货,货,值,值,缺,缺,口,口,+,当,年,年,达,达,到,到,销,销,售,售,条,条,件,件,的,的,货,货,值,值,-,销,售,售,额,额,。,。,项目,年度计划金额,（亿元）,截止,X,月,X,日计划完成率,（,%,）,截止,X,月,X,日实际完成金额,（亿元）,截止,X,月,X,日实际完成率,（,%,）,签约,金额,回款,金额,项目,截止,2013,年底达到预售条件按的未售货值,2014Y1Q,2014Y2Q,2014Y3Q,2014Y4Q,2015Y,及以后,当季,/,年达到销售条件,货值（亿元）,-,55,50,60,40,160,季度,/,年度销售额（亿元）,-,50,40,50,70,200,累计可售货值缺口（亿元）,10,10+5=15,15+10=25,25+10=35,35-30=5,5-40=-35,综,述,述,地,地,区,区,公,公,司,司,在,在,城,城,市,市,的,的,整,整,体,体,投,投,资,资,布,布,局,局,及,及,意,意,向,向,项,项,目,目,的,的,布,布,局,局,意,意,义,义,1.3,投,资,资,布,布,局,局,规,规,划,划,匹,匹,配,配,请,插,插,入,入,地,地,区,区,公,公,司,司,在,在,城,城,市,市,土,土,地,地,储,储,备,备,的,的,布,布,局,局,图,图,并,标,标,明,明,现,现,有,有,项,项,目,目,及,及,意,意,向,向,项,项,目,目,的,的,位,位,置,置,、,、,用,用,地,地,性,性,质,质,、,、,建,建,筑,筑,面,面,积,积,、,、,楼,楼,面,面,均,均,价,价,、,、,预,预,估,估,可,可,售,售,货,货,值,值,请,注,注,意,意,用,用,不,不,同,同,颜,颜,色,色,区,区,分,分,已,已,取,取,地,地,项,项,目,目,和,和,意,意,向,向,新,新,项,项,目,目,城,市,市,发,发,展,展,方,方,向,向,及,及,重,重,点,点,区,区,域,域,发,发,展,展,驱,驱,动,动,力,力,总,总,结,结,1.4,城市定,位,位概述,首次进,入,入城市,且,且是该,城,城市有,首,首次意,向,向项目,汇,汇报时,需,需要进,行,行城市,宏,宏观分,析,析，,并,并就,城,城市宏,观,观分析,的,的关键,结,结论在,本,本页中,体,体现,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明：,城市空,间,间规划,及,及发展,方,方向判,断,断,重点区,域,域及意,向,向项目,所,所在区,域,域的发,展,展驱动,力,力分析,目录,1.,地区公,司,司土储,及,及资金,情,情况,2,.,项目概,况,况,3,.,市场分,析,析及定,位,位,4,.,规划,预案,5,.,投资测,算,算,6,.,投资风,险,险及建,议,议,意向项,目,目区位,及,及对外,(,与城市,连,连接,),通行情,况,况,2.1,项目区,位,位,请插入,项,项目区,位,位图，,并,并标明,项,项目位,置,置及与,城,城市重,要,要节点,、,、交通,等,等,连接的,距,距离,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明：,意向项,目,目所在,区,区域；,与重要,城,城市节,点,点（如,机,机场、,港口、,高,高铁、,市政府,、,、商业,中,中心、,大,大型居,住,住社区,等,等，包,括,括现有,节,节点和,规,规划中,节,节点）,的,的距离,、,、交通,时,时间；,与城市,主,主要交,通,通（如,环,环路、,高,高速收,费,费站、,轨,轨道交,通,通站点,、国道,、,、省道,等，包,括,括现有,道,道路和,规,规划中,道,道路）,的,的距离,、,、交通,时,时间；,周边交,通,通,状况,：机动,车,车交通,(,环线、,快,快速路,、,、主道,路,路）,、轨道,交,交通、,公,公交站,点,点现状,、规划,情,情况,(,规划中,的,的说明,通车,/,使用时,间,间,),；主要,道,道路的,等,等级、,道,道路红,线,线宽度,、,、道路,断,断面情,况,况,；,其他,意向项,目,目周边,(3,公里范,围,围内,),关键生,活,活配套,设,设施情,况,况,2.2,周边配,套,套,请插入,项,项目,3,公里半,径,径范围,内,内配套,情,情况图,并标明,项,项目位,置,置及配,套,套设施,所,所在位,置,置,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明：,周边资,源,源环境,：,：山水,资,资源、,公,公园、,广,广场等,意向,项目周,边,边成熟,度,度：行,政,政资源,、,、商业,商,商圈、,产,产业资,源,源、,教育资,源,源、医,疗,疗,配套等,情,情况,意向,项目周,边,边不利,因,因素：,高压线,、,、加油,站,站、墓,地,地、工,厂,厂、药,厂,厂、垃,圾,圾站、,高,高速路,、,、高架,立,立交等,其他,意向项,目,目四至,及,及地块,现,现状,2.3,项目四,至,至及地,块,块现状,请插入,项,项目红,线,线图、,地,地块四,至,至及地,块,块内部,现,现场照,片,片,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明：,(3,公里范,围,围内,),地块,红线范,围,围,；,地块四,至,至；,现状地貌：,是,是否平整，,如,如有较大高,差,差，用平面,及,及场地典型,标,标高加以表,示,示；,是,否有水体、,绿,绿化带等景,观,观要素；,交地条件：,市,市政条件，,拆,拆迁程度，,是,是否有不利,因,因素（如待,拆,拆建筑物、,高,高压线、高,速,速路、地下,埋,埋藏物及地,面,面附着物，,如,如古建、名,贵,贵树木等）,；,；,是否有不利,土,土壤条件,(,如反碱、地,震,震带、冲沟,、,、滑坡,),其他,土地名称,土地,属性,占地面积,(),容积率,总建面积,(),总价,(,万元,),楼板,价,(,元,/),挂牌每亩价,(,万元,/,亩,),建筑,密度,绿化率,建筑,限,高,出让年限,备注,备注栏中注,明,明出让公告,中,中对于项目,地,地块建设及,竞,竞买的特定,要,要求，如配,建,建要求、加,价,价幅度、竞,买,买人资格以,及,及其他需要,特,特别说明的,事,事项,2.4,项目地,块,块规划,设,设计条,件,件,2.5,交易信,息,息,&,关键节,点,点,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明：,出让方,式,式：,公告时间：,保证金,支,支付时,间,间：,报名截,止,止时间：,挂牌时,间,间：,竞价,/,转让时,间,间：,计划摘牌,/,合作,/,投资公,司,司：,其他：,付款进度,付款时间,付款类别,支付金额（万元）,备注（如费用支付类别及其他需要说明事项）,第一笔,第二笔,第三笔,2.6,近期周,边,边土地,交,交易情,况,况参考,请插入,项,项目周,边,边近期,交,交易土,地,地情况,图,图,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明：,(,过去一,年,年内成,交,交的,典型,土地,),交易时,间,间,地块规,模,模：地,块,块面积,、,、规划,建,建筑面,积,积、容,积,积率,地价：,每,每亩地,价,价、总,地,地价、,楼,楼面均价,、溢价,率,率,获取方,信,信息、,获,获取方,式,式,目录,1.,地区公,司,司土储,及,及资金,情,情况,2.,项目概,况,况,3,.,市场分,析,析及定,位,位,4,.,规划,预案,5,.,投资测,算,算,6,.,投资风,险,险及建,议,议,土地市,场,场成交,量,量价情,况,况一句,话,话总述,3.1,城市商,品,品房市,场,场,土地成,交,交量价,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明,：,城市,土地市,场,场年供,求,求价走,势,势,城市土,地,地市场,溢,溢价率,走,走势,过去,12,个月土,地,地市场,溢,溢价率,走,走势描,述,述,溢价率,15%,25%,3%,数据来,源,源：,CREIS,注：土地,为,为,商品房,用地，,不,不包含工,业,业用地,及,及动迁,配,配套房,用,用地,(,如果无,法,法统计,商,商品房,土,土地也,可,可使用,住,住宅土,地,地统计,口,口径,),商品房,市,市场成,交,交量价,情,情况一,句,句话总,述,述,3.1,城市商,品,品房市,场,场,房屋成,交,交量价,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明,：,城市,商品房,年,供求价,走,走势,过去,12,个月商,品,品房市,场,场波动,情,情况,数据来,源,源：,CRIC,供求比,1.2,1.4,1.3,从企业,年,年销售,额,额及单,项,项目年,销,销售额,看,看市场,容,容量一,句,句话总,述,述,3.1,城市商,品,品房市,场,场,企业及,项,项目排,名,名,项 目 排 名,排名,2014,年,2013,年,项目,销售,金额,销售,面积,项目,销售,金额,销售,面积,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,企 业 排 名,排名,2014,年,2013,年,企业,销售,金额,市占,率,销售,面积,企业,销售,金额,市占率,销售,面积,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,综述意,向,向项目,所,所在区,域,域的功,能,能定位,、,、城市,角,角色、,优,优劣势,等,等,3.2,区域定,位,位,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明：,区域定,位,位：城,市,市角色,、,、功能定,位,位,本区域,相,相比其,他,他区域,，,，具有,的,明显优,势,势资源：产业,、,、交通,、,、商业,、,、行政,、,、景观,、,、教育,等,等，包,括,括现有,资,资源和,未,未来三,年,年规划,确,确定可,落,落实的,资,资源,本区域,相,相比其,他,他区域,存,存在的,劣,劣势：,传,传统认,可,可度低、,有,污染源、交通,不,不便、,生,生活配,套,套缺乏、,为,大型动迁区,等,等,其他,请插入区,域,域图,3.3,区域住,宅,宅市场,-,概述,请对以,下,下信息,进,进行说,明,明,：,城市,商品住,宅,宅,年,供求价,走,走势及,区,区域市,场,场规模,在,在全市,占,占比,过去,12,个