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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,开创,蓝海,新航道地产机构,2014.11,开创蓝海新航道地产机构,1,引,Preface,偃师,，,地产,市场,发展商在,传统型住,宅的红海中浴血奋战.,做残喘的市场跟随者？,还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？,我们不要承担红海中血的洗礼！,我们要：开创蓝海疆域，,走出,偃师,，引领资源型豪宅市场,。,., 引Preface 偃师，地产市场,2,红海战略：,是指市场竞争已经白热化，产品、服务同质化严重，企业利润呈现微薄甚至负利，在这样的市场中竞争、搏杀，价格战此起彼伏，最后都是两败俱伤，所以很形象的表示为红海；对于后进入的企业就在没有必要进去了。,蓝海战略：,是指通过创新，无论是经营管理创新、营销创新还是商业模式创新等等，都是通过改造现有的体系，从成本、消费群体、消费方式转变、产品服务升级提升等诸多方面，实现创新从而跳出红海，开辟属于自己的蓝海市场空间，达到盈利的目的。通过创新实现进步，带给消费者更多的体验和享受，并且消费者愿意接受的方式，但蓝海的开拓是建立在时间效力之上的，在新开辟的市场中很快会有跟进者，从而又会出现红海的情况，所以企业必须保持领先，不断的超越自己，不断发现新的蓝海，保持盈利水平。,红海战略：是指市场竞争已经白热化，产品、服务同质化严重，企业,3,探讨路径,Discussion path,差异化竞争优势利基,产品价值实现,市场蓝海选择, 探讨路径Discussion path 差异化竞争优,4,市场红海,偃师,现有,住宅,供应,/A,住宅,红海：居住型 与,商住,型,市场红海偃师现有住宅供应/A住宅红,5,市场红海,偃师,典型项目分析,/B,特征,资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以,河,景,、自身园林景观,为卖点,品牌特点：品牌发展商集中度较低,产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所,注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：,建业森林半岛,景观打造,市场红海偃师典型项目分析/B特征,6, 市场蓝海篇结论一,Conclusion 1,根据,偃师,现有,地产市场,供应，按照景观资源以及区位的价值，我们将物业划分为：,商住,型、居住型,根据销售均价，我们将,商住,型与居住型,产品,细分为：,普通住宅,、,品质住宅,、豪宅,根据现有别墅类产品市场存量供应以及未来供应趋势，我们找寻到的产品供应蓝海为：,品质,型,墅级,豪宅,思考1？,Question,品质,型豪宅的需求支撑？, 市场蓝海篇结论一Conclusion 1根据偃师现有地,7,蓝海支持偃师当地客户,项目,区域价值特征分析,偃师,20,14,年,县区,常住人口约1,3,万人，其中户籍人口10856,0,人,经济跨越式发展，,大型厂摩托车、铁箱厂、鞋厂等产业园,小型资本厂家,云集,但多在中心区,自主普通住宅,，存在部分炒家；,房地产业发展、,偃师,产业带动,居民收入跳跃式,上升，形成数量,庞大的财富阶层，由于本地缺少高端大社区别墅产品，多自建,农家,独栋,小院,，渴望入住高档,品质,社区,关键词,：,财富阶层涌现,缺少高档大社区,自建别墅传统,/,E,蓝海支持偃师当地客户项目区域价值特征,8,偃师,客户：,品牌发展商项目云集、片区形象,认同感,，以及对,品质,生活的向往,蓝海支持偃师市场客户分解,/E,典型客户分析：,XXX先生，50岁，高级政府行政人员,置业用途：自住、养老，,消费经历：非首次置业，,偃师,市区拥有多套房产,需求特点：大社区，高品质，大花园,现居住地：,偃师书香名邸,认知认同，自住倾向日益明显,偃师客户： 蓝海支持偃师市场客户,9,蓝海支持偃师市场客户分解,/E,本地财富阶层,：,根据,偃师,市场的随即客户调查，被调查者中（20人），有,30%,以上被访问者希望能够住进高档别墅社区,典型客户分析：,XXX先生，中年成功人士，现在,偃师,本地拥有个人公司，年薪在百万元以上。,需求特征：,偃师,本地物业，大社区，高品质，大花园,消费经历：看过,洛阳,周边物业，但由于距离现居住地,远,，因此均放弃购买,现居住地：自家建设别墅,本地情结、高档大社区，以及高档的物业管理,蓝海支持偃师市场客户分解/E,10, 市场蓝海篇结论二,Conclusion 2,思考2？,Question,我们的地块能否敲动哪类别墅板块？居住or 资源？,偃师,市高端别墅类物业的,市场供应目前为空白,，,偃师,别墅,市场空白,这是我们所面临的绝佳机会点；,此外，,本项目,别墅类物业高端市场形象也为项目提供借势的土壤；,通过分析片区现有的三类客户群，,偃师,别墅类物业需求客户、外来驻本地高新管理层、本地财富阶层，,我们看到，市场的需求蓝海是：,品质,型,墅级,物业, 市场蓝海篇结论二Conclusion 2 思考2？Q,11,本工程地块位于偃师市窑头村虎头山片区，北靠虎头山丛林公园，西临连霍高速。沿着连霍高速可直达洛阳和郑州等区域。,蓝海支撑,地块位置,/,F,本工程地块位于偃师市窑头村虎头山片区，北靠虎头,12,N,西,南,东,北,项目三面环山，一面可远看,偃师城区,；,项目山形秀丽，坡度较,小,，基底基本是,黄土,层，可利用。,蓝海支撑,地块四至周边,自然环境,/,F,N西南东北 项目三面环山，一面可远看偃师城区；蓝海支撑地,13,地块价值排序：,阶梯三阶梯二阶梯一,阶梯一,紧靠市政道路、小区配套；,阶梯二,没有与山体完全接触、视野较好；,阶梯三,与山体完全接触、高位视野开阔。,市政道路,第二阶梯,第三阶梯,第一阶梯,小区配套,山,体,地块价值排序：,阶梯三阶梯二阶梯一,市政道路,蓝海支撑,地块价值,/F,地块价值排序：市政道路第二阶梯第三阶梯第一阶梯小区配套山地块,14,蓝海支撑,资源、区位,定位,/,F,具备打造资源型豪宅的景观资源基础，同时，,5分钟生活,交通圈内，加之自住需求，具备居住型物业发展,空间,带有居住型物业性质的资源型,墅级,豪宅,景观资源,区位,中心区,优,次优,中迈夏都首府,天林郡城,虎头山森林公园,致晟东郡,5,分钟生活,交通圈,偃师市中心,资源型,居住型,本案,蓝海支撑资源、区位定位/F具备打造,15,亲地山景,生态,庄园,资源,顶级,产品,幼儿园配套,交通高可达,相对劣势（W）,商业配套极不完善,项目周边低端形象,相对优势（S）,蓝海支撑,地块SWOT,/F,绝对机会（O）,相对威胁（T）,市场竞争：,偃师,以及区域未来推出别墅物业带来的竞争；,市政规划路,修通,片区物业档次的高端形象,偃师,财富阶层的涌现,相对劣势（W）相对优势（S） 蓝海支撑地块SW,16,亲地山景,生态,庄园,资源,顶级,产品,幼儿园配套,交通高可达,相对劣势（W）,商业配套极不完善,项目周边低端形象,相对优势（S）,独特山体资源,较优生态资源,3分钟生活,圈,蓝海支撑,地块SWOT,/F,一线自然,资源,配套缺失,周边环境,居住型豪宅瓶颈,绝对机会（O）,相对威胁（T）,市场竞争：,偃师,以及区域未来推出别墅物业带来的竞争；,宏观调控：,政策、金融、法律的不稳定因素。,市政规划路,修通,片区物业档次的高端形象,偃师,财富阶层的涌现,市政规划路,需求突破口,发展商品牌,价值可实现性承诺,市场红海竞争,寻找差异化核心竞争优势,相对劣势（W）相对优势（S）独特山体资源 蓝海支撑,17, 市场蓝海篇结论三,Conclusion,3,思考4？,Question,相对于居住型豪宅，本项目具有,虎头山自然,景观资源的优势，决定项目能够成为资源型,墅级,豪宅；,同时，处在,5分钟生活,交通圈内，加之本地财富阶层、企业高级管理层以及关内向往,墅级,自然生活的人们对于自住类高档别墅物业的需要，因此，存在较大的自住需求空间；,我们的蓝海是：,具有,居住型物业性质的资源型,墅级,豪宅,那么，如何克服相对于居住型豪宅的,区位劣势、配套劣势,，以及相对于顶级资源豪宅的,景观资源劣势,，打造出本项目的差异化点，实现项目的豪宅价值，将是我们最大的挑战！, 市场蓝海篇结论三Conclusion 3 思考4？Q,18,探讨路径,Discussion path,差异化竞争优势利基,产品价值实现,市场蓝海选择, 探讨路径Discussion path 差异化竞争优,19,差别化竞争优势打造,产品,套配,营销,附加值,在消费者眼中，产品与配套已经成为了别墅类物业消费的,保健因素,。,而营销差异化也已经被众多发展商广泛应用，,客户疲劳,已经产生；,高端别墅客户，特别是资源型豪宅客户正在四处寻觅的产品类型，即是具有,高附加值的别墅项目，,附加值,，已经成为别墅客户消费的最具激励性因素。,别墅类物业差异化点梯度模型,/A,保健因素,疲劳,激励因素,园林、户型,会所、小品,产品营销,山体公园,差异化阶段,梯度,差别化竞争优势打造产品套配营销附加值在消费者眼中，,20,选择差别化利基,本项目差异化竞争点评估,你无我有,你有我优，实现资源型豪宅差异化优势点,/B,产品,配套,营销,附加值,策略性突破点,战略性着力点,差异化阶段,梯度,选择差别化利基本项目差异化竞争点评估你无我有,你有我优，实现,21,创造附加值利基,/C,山体资源附加值打造,借鉴点：,环山健康小径，亲地感十足,充分利用,虎头,山体制造流水等景观,附加值效益：,突破了致命的户型缺陷,一、二期业主最大愉悦点：山体资源的利用,本项目着力点：,原生、可接触；,环山健康小径，提升,庄园,与小区互动性；,山体人工景观，提升可观赏性和档次感,创造附加值利基 /C山体资源附加值打造借鉴点：,22,创造附加值,利基,/D,生态资源,庄园,附加值打造,案,案,例1惠阳棕榈岛,借鉴点：,园林的生态自然感,别墅业主领养家禽、牲畜,小区提供统一区域饲养,别墅业主在专门的区域拥有田地，,可以自主耕种；或领养植物,效益：,议价能力巨大提升。,本项目着力点：,为业主提供自耕田地，领养果树等平时有,庄园,统一经营,。,播种收获季节业主可参与,案例2水榭,山庄,创造附加值利基 /D生态资源庄园附加值打造案案例1惠阳,23,创造附加值利基,/D,生态资源,庄园,附加值打造,本项目着力打造点：,生活方式归属感,空间感十足的、通透的山顶小楼，可以作为精品小会所，让客户在山青水秀之间，品一壶奢华,庄园,生活之茶,创造附加值利基 /D生态资源庄园附加值打造本项目着力打造点,24,创造附加值利基,/D,生态资源,庄园,附加值打造,本项目着力打造点：,庄园,内环山路小品的娱乐性,可接触性,注意细节对于生活方式的体现,创造附加值利基 /D生态资源庄园附加值打造本项目着力打造点,25,创造附加值利基,/D,生态资源,水系,附加值打造,本项目着力打造点：,提升,水源,的可接触性,修建环湖原生小路，低成本的同时创造项目附加值点,建造人工垂钓区域，增加,水,系,亮,点,创造附加值利基 /D生态资源水系附加值打造本项目着力打造点,26,创造附加值,利益,/E,幼儿园附加值打造,本项目着力打造点：,利用优越的景观优势以及高档的别墅社区感，打造钻石级全寄宿制幼儿园。,全接触式活动园林,动物饲养以及植物栽培等,让孩子们在自然中成长,创造附加值利益 /E幼儿园附加值打造本项目着力打造点：,27, 差异化竞争优势分析结论,Conclusion,4,通过附加值的打造，建立差异化壁垒，将竞争对手排斥于项目之外的同时，提升项目自身的议价能力，实现核心竞争优势。,但我们要清楚地认识到，附加值差异化竞争优势毕竟是建立在,产品、配套,的完善上，同时，,营销的创新,，也是增强竞争优势的重要基础, 差异化竞争优势分析结论Conclusion 4,28,探讨路径,Discussion path,差异化竞争优势利基,产品价值实现,市场蓝海选择, 探讨路径Discussion path 差异化竞争优,29,客户定位/,购买用途划分,根据本项目的综合资源特点，按照购买用途界定，中原认为，附加值实现后的客户构成为：,渡假型客户比例约为,20,-,25,%,投资型客户比例约为 20-30%,居住型客户比例约为 35-,5,5%,/A,客户定位/购买用途划分根据本项目的综合资源特点，按,30,A. 年龄层界定,资料来源：,偃师,市场研究中心,事业成功、有较强的经济实力，购买别墅是为了享受生活,35岁以上的中青、中年群体,客户定位/,关注需求主体分析,/A,A. 年龄层界定资料来源：偃师市场研究中心事业成功、有较强的,31,B. 职业层界定,摩托车厂,、,铁箱厂,、,鞋厂,等,企业老板,所带来的大量置业群体，再加上本地财富阶层对高档商品住宅的需求，他们的置业行为主要是就近工作和地方情结的原因,企业管理高层、公司老总,客户定位/,关注需求主体分析,/A,B. 职业层界定摩托车厂、铁箱厂、鞋厂等企业老板所带来的大量,32,C. 财富层界定,收入丰厚，有极强的经济实力，购买原因是提升生活品质,对居住环境非常重视,年收入在35万元以上为目标客户,客户定位/,关注需求主体分析,/A,C. 财富层界定收入丰厚，有极强的经济实力，购买原因是提升生,33,D. 家庭结构层界定,家庭结构在三口以上的目标群体,客户定位/,关注需求主体分析,/A,D. 家庭结构层界定家庭结构在三口以上的目标群体,34,F. 客户来源界定,核心客户来源：,偃师,（,城区,为主）,辅助客户来源：,洛阳,游离客户来源：,巩义等,其它地区,客户定位/,关注需求主体,分析,/A,F. 客户来源界定核心客户来源：偃师（城区为主）,35,客户定位/,特征概括,/A,向往山居,墅级,生活,中年财富阶层,注重生活品质与居住环境,钟情于自然、健康的生活方式,客户定位/特征概括/A向往山居墅级生活中年财富阶层注重,36,产品定位,区域内供应情,况,洛阳,区域别墅户型分析,新推出别墅盘以,联排,别墅为主，面积区间以,290,平米以,下,的,联排,为主，针对高端客户群体为主。,区域市场,热销,：,290,平方以内别墅项目,/B,产品定位,37,产品定位,洛阳,区域内最热销项目分析,/B,区域市场需求点：大面积赠送以及品牌物业管理,产品定位,38,需求主力面积段：150240,客户敏感点：大比例的赠送面积、私家花园、私密性,客户潜力需求点：小面积独栋产品,产品定位,居住类畅销豪宅面积段,分析,/B,需求主力面积段：150240 产,39,产品定位,资源类畅销顶级豪宅面积段分,析,/B,需求主力面积段：独栋200300平米以内,客户敏感点：大比例的赠送面积,客户潜力需求点：可以打通成独栋的双拼产品,产品定位,40,产品定位,客户需求点分析,/B,需求主力面积段：150240,独栋190300以内,面积赠送：,2,0%以上,能体现尊贵感和档次，同时相对低总价的小面积独栋产品；,可打通双拼,开阔的私家花园和较高的私密性,空间感与采光性,产品定位,41,产品定位,面积与产品类型,/B,洋房,100-160,120-140,30%,建议容积率达到2左右！,产品定位 面积与产品,42,北京龙湾,顺义区温榆河高尚别墅区内，东距京顺路3公里，西距京承高速后沙峪出口2.5公里,借鉴点：,建筑面积在188-232平方米小独栋产品,产品定位,小独栋产品案,例,/B,科学的采光设计,规避间距小特点,全小独栋产品,提升了项目档次客户的心理定位,北京龙湾顺义区温榆河高尚别墅区内，东距京顺路3公里，西距京承,43,建筑面积在188-232平方米全小独栋产品,地下一层,一层,二层,三层,建筑面积在188-232平方米全小独栋产品地下一层一层二层三,44,产品定位,双拼产品案例,/B,观澜湖长堤,双拼：188、222,产品定位 双拼产品案,45,架空层,一层,二层,架空层一层二层,46,户型AA型，建筑面积444，地下架空层高4米，面积364，花园面积448以上，单套面积222，创新别墅设计意念，双拼布局，独栋使用，大小随心；空间高阔，首层高4.2米，二层高4.5米，地下架空层高4米，超乎想象的空间尺度，1平方米建筑，匹配2平方米花园，1平方米架空层，一览社区风光，坡地球场尽收眼底,户型AA型，建筑面积444，地下架空层高4米，面积364,47,产品定位,洋房,产品案例,/B,加州1885,户型,：1,42,、,163,产品定位 洋房产品案,48,产品定位,洋房,/B,户 型：,洋房,建 筑 面 积：1,43,.31,户 型 特 点：三房两厅三卫,产品定位 洋房/B户,49,产品定位,联排,/B,户 型：联排,建 筑 面 积：162.31,户 型 特 点：三房两厅三卫,开间7.4米，进深11.65米,产品定位 联排/B户,50,产品定位,联排,/B,户 型：联排,建 筑 面 积：148.14,户 型 特 点：三房两厅三卫,开间6.0米，进深11,.65米,产品定位 联排/B户,51,产品定位,私家园林与私密性案例,/B,通过园林植物的应用，自然延伸园林空间，营造私密性,叠水效果,延伸私家公园空间,产品定位 私家园林与,52,形象定位,庄园里的私家别院,奢华,庄园,主义,Luxury Rusticity Lifestyle,新时代需要舒缓生活。在远离城市的喧嚣,到灵山秀水之间去享受自然的同时更享受着最细微的舒适。这种介乎都市生活与乡村生活之间的新旅游文化,我们可以称之为“新,庄园,主义”。,而,本项目,，是金字塔顶端的富人特权式的,庄园,生活，即“奢华,庄园,主义”,开着xx，,回到庄园去,，一杯接一杯喝茶,/C,形象定位庄园里的私家别院/C,53,形象定位,形象定位关键词：,别院,奢华,庄园,主义,领主的宅邸,/C,形象定位形象定位关键词：/C,54,规划建议/,整体规划,第二阶梯,第,二,阶梯,第一阶梯,小区配套,山,体,市政道路,充分利用山体落差,景观资源最大化,/D,规划建议/整体规划第二阶梯第二阶梯第一阶梯小区配套山市政道路,55,规划建议/,产品规划,错落行列式建筑,第一阶梯,洋房,第二,、三,阶梯联排+双拼,形成最佳的景观角度,形成最佳的日照与温度,避免围合建筑对自然风,的阻隔,得,益,点,/D,规划建议/产品规划错落行列式建筑 形成最佳的景观角度得/D,56,规划建议/,道路规划,市政道路,小区道路,小区入口,上山道路,小区出口,网络系统设计,系统一,车行道路系统：通过小区道路车辆直接进入自己物业的停车场；,系统二,人行道路系统：通过小区道路两旁人行道路进出自己物业；,系统三,人行上山道路系统：通过发展商打造的漫步道路，步行上山体进行健康活动。,/D,三大道路系统,规划建议/道路规划市政道路小区道路小区入口上山道路小区出口网,57,建筑风格建议,建筑风格要点,拔高项目的形象；,体现产品的舒适感、自由度；,与周边环境、社区园林和谐统,一。,现代简约,中,式建筑风格,/E,建筑风格建议建筑风格要点 现代简约中式建筑风格/E,58,建筑设计建议,/F,建筑设计要点,拔高项目的形象；,讲究用材用料；,着重于空间感与采,光的设计。,空间感与最优采光,建筑设计建议/F建筑设计要点 空间感与最优采光,59,园林风格建议,园林设计要点,充分利用原有自然环境，使人工环境与自然环境相融合。,建议本项目借鉴中,虎头山,山地的园林风格，将原生山体资源打造成为居住区的绿化空间，再引入水资源和文化小品，形成由上到下的立体园林。,/G,利用山体、坡度，打造立体园林,园林风格建议园林设计要点 建议本项目借鉴中虎头山山地的园林风,60,细节小品建议,/ H,小品设计要点,原生、淳朴,利用地势制造水,景,流水景观，原生自然,细节小品建议/ H小品设计要点 流水景观，原生自然,61,推广节奏,15,年,1,月,6,月,10,月,12,月,附加值打造期,产品打造期,附加值打造,山体公园,水系景观,特色,农场,村,.,动工,预热,发售,产品,设计,报建,.,推广节奏15年1月6月10月12月附加值打造期产品打造期附加,62,结语,The end,激流勇进，固然是一种无畏的气魄，,然而，红海的竞争，将我们的利润空间吸食殆尽。,作为新兴的开发企业，利用自己所具备的土地资源，开阔市场蓝海，并一击制胜，将为其成为行业翘楚打造出无法估量的基石。,擦亮眼睛，开拓蓝海,博征地产,笑傲未来！, 结语The end 激流勇进，固然是一种无畏的气魄，,63,蓝海战略,差异化核心竞争优势,迈出,偃师,，打造,偃师,豪宅典范,新航道地产机构,2014.11,The end .,蓝海战略The end .,64,安全是最大的效益，事故是最大的浪费。,11月-24,11月-24,Saturday, November 2, 2024,质量是安全的基础，安全为生产前提。,23:43:47,23:43:47,23:43,11/2/2024 11:43:47 PM,安全第一，警钟常鸣，疏忽一时，悔恨终生。,11月-24,23:43:47,23:43,Nov-24,02-Nov-24,实施效果看得见，持之以恒是关键。,23:43:47,23:43:47,23:43,Saturday, November 2, 2024,质量来自精心操作。,11月-24,11月-24,23:43:47,23:43:47,November 2, 2024,品质,企业致胜的关键。,2024年11月2日,11:43 下午,11月-24,11月-24,合闸之时须三遍，一长两短短应先。,02 十一月 2024,11:43:47 下午,23:43:47,11月-24,生产管理高效率，安全生产排第一。,十一月 24,11:43 下午,11月-24,23:43,November 2, 2024,当价格被遗忘后，质量还将永存。,2024/11/2 23:43:47,23:43:47,02 November 2024,沾沾自喜事故来，时时警惕安全在。,11:43:47 下午,11:43 下午,23:43:47,11月-24,完善体系，深化管理，提高质量。,11月-24,11月-24,23:43,23:43:47,23:43:47,Nov-24,留意多一点，问题少一点。,2024/11/2 23:43:47,Saturday, November 2, 2024,严谨思考，严密操作。严格检查，严肃验证。,11月-24,2024/11/2 23:43:47,11月-24,谢谢大家！,安全是最大的效益，事故是最大的浪费。9月-239月-23Th,65,
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