房地产开发项目管理方法研究

房地产开发工程管理方法研究 房地产开发工程管理方法研究 【摘要】房地产开发工程管理是以高效率地实现工程目标为最终目的，以工程经理负责制为根底，运用系统工程的观点、理论和方法，开发工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的方案、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产工程开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、标准和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发工程的全过程和确保总体目标的实现。 【关键词】房地产开发，工程建设，管理 中图分类号： F293.33文献标识码： A 1、房地产开发工程管理的意义 房地产开发工程的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使工程的各工程标得以最终实现。 房地产开发工程的控制管理的意义是有利于对工程的质量、工期和本钱进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过方案、决策、反应和调整等手段，采用工程分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发工程的工程质量、施工工期、资金使用、本钱造价等进行有效控制，以确保开发工程用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 2、房地产开发工程工程管理所存在的问题 2.1工程决策阶段开发商的工程市场定位及决策机制不完善。 由于没有详细、“可行的工程可行性研究报告，使得工程的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准不明确，犹豫不决，致使工程决策慢、效率低。有 些开发商高层领导以“市场是变化的，工程定位不能太死为借口不重视前期的工程详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策缓慢，浪费了工程的事机、时间。决策高层“犹豫了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的工程产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。 2.2 施工图设计文件供给迟慢，变更多。 因市场研究阶段进行得不细致、不标准，工程投资决策阶段的问题拖到了工程实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制， 在工程工程管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。 2.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发工程管理的难点之一。 工程的前期主要是工程总承包单位进行的土建施工工作，工作过于单一，工程管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的工程管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又没有工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，使工程工程管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、平安文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。 3、房地产开发工程工程管理优化措施 3.1加强房地产开发工程风险管理。 风险防范是指利用一定的技术管理方法来躲避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下两种：风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地躲避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，在逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，可能会使房地产开发不能获得利润；风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。 4.2 全面完善工程本钱管理。 在房地产开发工程投资决策阶段，必须把握本钱的关键因素，从定性和定量方面来控制造价本钱。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究工程本钱相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益本钱，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程工程建设阶段是整个工程工程本钱的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程本钱的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以去除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，假设有拖延进度的现象发生，必须做出相关处分。 4.3 工程质量管理。 房地产公司可以通过完善的工程管理来保障工程建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，工程建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资 金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的工程管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意工程管理团队的建设，素质必须得到保证，这是工程管理成败的根底。 4、结语 总之，房地产工程的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在工程管理的战略高度，从工程启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证工程目的、工程目标实现的关键。 参考文献 【1】魏雅华 中国房地产多方共赢的利益啮合点J;中国房地信息;2021年01期 【2】徐丰 我国城市房地产业运行机理及开展模式研究D;吉林大学;2021年 【3】赵红英 当前房地产开发融资之问题探讨J;中国房地产金融;2001年02期 【4】陈艳华 房地产开发工程开发前期及开发期间的纳税筹划J;现代商业;2021年03期 【5】孔行 我国房地产价格形成机理与波动研究D;哈尔滨工业大学;2021年