银河湾台地开发产品理念说明

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,银 河 湾 台 地 开 发 产 品,理 念 说 明,KVARS,金丰润地房地产顾问有限公司,2011,年5月25日,一、区域价值,分,分析及市场需,求,求研判,区域价值分析,项目位置：,项目位于西安,经,经济技术开发,区（泾河工业,园,园）陕汽大道1#。,南面紧邻渭河,，,，为西安“西,咸,咸新区”,东面之门户。,西咸新区：,根据国务院批,准,准实施的关,中,中-天水经济,区,区发展规划,，,，为加快推进,西,西咸一体化建,设,设，着力打造,西,西安国际化大,都,都市，陕西省,政,政府决定设立,西,西咸新区，确,定,定范围为西安,和,和咸阳两市接,合,合部，以渭河,为,为中轴线，西,起,起规划中的西,咸,咸环线，东至,泾,泾渭交汇口，,东,东西横贯50,公,公里、南北扩,展,展510公,里,里的整体板块,。,。,西咸新区有望,成,成为中国继浦,东,东新区、滨海,新,新区、两江新,区,区之后的第四,个,个副省级新区,。,。其具体由西,安,安沣渭新区、,咸,咸阳沣渭新区,、,、咸阳泾渭新,区,区3个拥有管,委,委会的开发区,实,实体组成。,渭河将成西安,的,的城中河,渭河陕西段综,合,合整治概算总,投,投资607亿,元,元，其中规划,整,整治工程投资248亿元，,另,另有河道水面,景,景观、滩区生,态,态公园等359亿元未列入,本,本次规划投资,范,范围,我省计划利用5年时间对渭,河,河陕西段进行,综,综合整治。“5年之后，放,眼,眼渭河，清澈,的,的河水，蜿蜒,的,的堤防，如茵,的,的河岸，秀美,的,的河道，宛如,一,一条斑斓的丝,带,带串起整个关,中,中平原。”。,通过河滩整理,、,、清障疏浚，,建,建设河道水景,观,观、滩区湿地,、,、绿地、休闲,健,健身公园，形,成,成自然河流景,观,观为主，人工,景,景观点缀，堤,防,防沿线四季常,绿,绿、三季有花,，,，人水和谐的,渭,渭河特色风光,带,带。,形成特色风光,带,带，打造中国,塞,塞纳河,结论：,银河湾项目地,块,块位置优越，,前,前景看好。在,创,创建国际化大,都,都市，打造西,咸,咸新区的潮流,中,中，必将受其,映,映射，并高速,发,发展。在城市,发,发展建设的同,时,时，面对高投,入,入打造的渭河,生,生态走廊，这,里,里将成为大西,安,安都市绿肺，,一,一个不失繁华,但,但又生态的宜,居,居生活区,投资607亿,打,打造渭河生态,走,走廊,今天区域配套,建,建设的不足，,代,代表明天更大,的,的发展空间,宽阔的视野，,舒,舒畅的心情,不失便利的同,时,时,远离繁华的城,市,市中心，,河水、公园、,湿,湿地、树林,等，一个现代,都,都市生态、生,活,活区,宜居,乐居,西安创建国际,化,化大都市，,打造西咸新区,市场需求研判,西安限购令的,颁,颁布从根本上,限,限制了购房人,群,群，将投资型,置,置业群体拒之,门,门外，在楼市,销,销量下滑的同,时,时，偏小户型,的,的销量也出现,了,了明显的下降,。,。西安房地产,信,信息网数据研,究,究中心统计数,据,据显示：2011 年1,季,季度普通住宅,销,销售中，90-110 平,方,方米的成交面,积,积段，占总成,交,交套数的24.4%，该比,例,例较上季度下,降,降了4%；而110 平方,米,米以上的销量,比,比重却呈现了,上,上涨之势。随,着,着政策效应的,进,进一步凸显，,更,更多的置业者,选,选择了“一步,到,到位”的购房,计,计划。预计随,着,着楼市的进一,步,步低迷，宽裕,的,的两室房源或,者,者紧凑型的三,室,室房源将成为,市,市场的成交主,力,力，但四室以,上,上及高端物业,交,交易受限购及,成,成本因素，市,场,场交易预计相,对,对稳定。,二、地块特点,分,分析及建筑业,态,态建议,地块特征,别墅区,待开发地块,待开发地块,整体,地块：91.83亩,待开发地块：70.42亩,待开发地块东,西,西距离：约203米-233米,待开发地块南,北,北距离：约216米,地块特点：此,地,地块为不规则,形,形状。,同时北高南低,，,，以阶梯式从,南,南向北,依次抬高，形,成,成台地式地形,。,。,待开发地块,别墅区,台地，源于欧,洲,洲的文艺复兴,的,的宫廷风格，,与,与中国帝王居,住,住传统，从中,国,国传统宫殿建,筑,筑到西方古典,建,建筑无不如此,。,。台地，是身,份,份的象征，一,种,种权利生活的,理,理想意境，是,贵,贵族精神的建,筑,筑体现。,如何利用台地,1、依地势而,建,建，顺坡而上,，,，多层、高层,相,相结合，平顶,与,与坡顶相交错,，,，起伏自然,2、利用其自,然,然高差，扩大,每,每户景观轴线,距,距离,3、借助天然,地,地势，建造水,景,景，水流顺势,而,而下。,4、多层景,观,观，步步有,景,景。,通过对市场,需,需求及此地,块,块特点利用,的,的的分析，,我,我司建议，,从别墅区往,北,北依次为多,层,层花园洋房,区,区、观景高,层,层住宅区。,高层居住区,花园洋房,别墅区,业态建议,建筑形态,多层花园,洋,洋房,花园洋房源,于,于上海，自19世纪中,期,期起，为上,海,海、福建和,广,广东一带上,流,流阶层所专,属,属，是西洋,文,文明和生活,方,方式与中国,文,文化交织的,产,产物。,为什么在此,建,建造多层花,园,园洋房？,凸现台,地,地建筑的整,体,体风采,花园洋房以,多,多层为主，,从,从建筑高度,与,与地势上分,析,析，高于南,面,面别墅低于,北,北向高层，,从,从远处看更,可,可体现该项,目,目台地式社,区,区的特点。,为什么在此,建,建造多层花,园,园洋房？,使高层,与,与别墅视觉,上,上的完美过,度,度,此建筑南向,面,面迎渭河，,景,景观视野开,拓,拓，必然为,主,主要观景点,，,，同时配备,空中花园。,从,从远处看，,花,花园与花园,相,相接，形成,一,一条绿色的,腰,腰带，完美,的将别墅与,北,北向的高层,分,分隔。,为什么在此,建,建造多层花,园,园洋房？,大于高,层,层的经济回,报,报,2011年1季度西安,市,市各大项目,的,的花园洋房,售,售价大约在900011000,元,元/,2011年1季度西安,市,市各大项目,的,的普通高层,住,住宅大约在6000,8000,元,元/,如：弗莱明,戈,戈、御锦城,、,、浐灞半岛,等,等,为什么同样,的,的社区，同,样,样的配套，价格却有着,每,每平米30,以上的差,距,距，原因如下,：,：,1、独立空,中,中花园，离,景,景最近的地,方,方,2、高舒适,多,多层或小高,层,层，1梯两,户,户，南北通,透,透。,而我们除了,以,以上两点之,外,外，我们还,具,具备什么呢,？,？,坐在自家私,密,密的空中花,园,园中，通过,适,适中距离的,景,景观视野，,感,感受面前美,丽,丽的渭河风,情,情，将花园,洋,洋房的特点,与,与价值完美,展,展现。,所以，,花园洋房，,体,体验渭河风,情,情的超值空,间,间，,突破常规的30！,建筑形态,新中式风,格,格高层,与原社区风,格,格相结合，,将,将新中式风,格,格继续。打,造,造区域内独,有,有的“三值,”,”,位置、价值,、,、观赏值,为什么在此,建,建造高层住,宅,宅？,打造泾渭第,一,一高度,古代王侯俯,视,视天下，无,不,不将居所定,于,于高位。,由此可见，,中,中国帝王在,宫,宫殿建筑上,不,不约而同的,选,选择了台地,风,风格，因为,它,它富有立体,层,层次感，有,利,利于俯视，,形,形成尊贵的,气,气势。随着,建,建筑的发展,和,和历史的沉,淀,淀，台地高,层,层建筑也成,为,为了居者身,份,份的象征，,一,一种权贵生,活,活的理想意,境,境，是贵族,精,精神的建筑,体,体现。,为什么在此,建,建造高层住,宅,宅？,顺应需求，,实,实现区域高,速,速、高额利,益,益最大化,47,48,49,50,从我们之前,的,的47、48、49、50、11#楼的良好,销,销售可以看,出,出，此区域,作,作为一个城,北,北住宅价格,洼,洼地，各方,购,购房者纷纷,前,前来，我们,利,利用最短的,时,时间、最高,的,的价格实现,了,了房源去化,，,，并且达到,了,了供不应求,的,的效果。,在此情况下,，,，我们何不,以,以不变应万,变,变，再次利,用,用高层房源,来,来继续这种,泾,泾渭的销售,奇,奇迹呢？,为什么在此,建,建造高层住,宅,宅？,站在泾渭之,上,上，欣赏无,垠,垠景色,47,48,49,50,俗话说站得,高,高看得远。,在,在此地块的,最,最高海拔处,，,，我们：,用休闲的姿,态,态欣赏渭河,的,的风光,用鄙视的眼,光,光藐视各大,项,项目的人造,景,景观,用享受的方,式,式感受河畔,生,生活,用嘲笑的口,吻,吻冷嘲市区,的,的生活,让自己站在,高,高地，展望,自,自己的未来,三、业态建,造,造的具体建,议,议,楼位布局建,议,议,高层住宅区,花园洋房,别墅区,1、建议前,后,后排楼体交,错,错摆放，可,使,使后,排住户更好,的,的观赏河景,。,。,2、因为是,台,台地地形，,所,所以建筑密,度,度,不易过大，,需,需给社区道,路,路充足使用,空,空,间。,3、所有高,层,层建议偏东,南,南向旋转15度,更加适宜通,风,风采光。,高层户型建,议,议,面积区间,所占比例,套 型,备 注,90以内,30,两室两厅一卫,两室两厅两卫,分布于后排高层,90-110,45,两室两厅两卫,三室两厅一卫/两卫,主力户型,110-143,20,三室、四室,分布于第一排,143以上,5,复式或跃层,分布于顶层、首层,顺应市场需,求,求，以刚需,首,首改、客户,认,认知度较高,的,的90-110为主,力,力产品，以,小,小面积,低总价，置,业,业者最易接,受,受的90,以,以内户型作,为,为第二主力,产,产品。同时,辅,辅以大面积,高,高总价的,大户型及跃,层,层来为较小,部,部分置业者,提,提供相应的,选,选择。,高层楼层结,构,构建议,一,一梯三户,第一排高层,前,前方为多层,花,花园洋房及,别,别墅区，景,观,观视线相对,较,较好，户型,均,均以,大面积为主,，,，舒适度相,对,对较高，所,以,以建议一梯,三,三户，户户,朝,朝南、朝景,，,，充分体现,第一排高层,的,的优势与价,值,值。,高层楼层结,构,构建议,一,一梯四户,后排高层以,中,中小型户型,为,为主，建议,品,品字形一梯,四,四户，两边,为,为南北通透,的,的较大,户型，中间,为,为小面积的,纯,纯南户型，,整,整体没有北,向,向房，采光,面,面全部朝南,。,。,1,2,2,1,1,2,2,1,此户型区间,为,为110-143，,两,两室、三室,，,，一梯四户,，,，采光面均,在,在南面，1#户型143南北通,透,透，2#户,型,型110,纯,纯南带入户,花,花园。属于,改,改善型“一,步,步到位”终,极,极置业的经,典,典户型,3,1,2,2,1,3,2,2,此,户,户,型,型,区,区,间,间,为,为86-11,5,，,，,两,两,室,室,、,、,三,三,室,室,，,，,一,一,梯,梯,四,四,户,户,，,，,采,采,光,光,面,面,均,均,在,在,南,南,面,面,，,，1#,户,户,型,型11,1,南,南,北,北,通,通,透,透,全,全,明,明,小,小,三,三,居,居,，,，2#,户,户,型,型86,纯,纯,南,南,全,全,明,明,紧,紧,凑