泗阳市场报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/12/4,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,案例,宏观市场分析,区域内房地产市场分析,城市属性：,位于江苏省北部，为在淮海经济区、沿海与沿江经济带交叉辐射区内，是宿迁市下辖县城,泗阳县隶属于江苏省宿迁市，位于江苏省北部，西接宿迁，北靠沭阳，东临淮安，南濒洪泽湖；,泗阳县是长三角城市群成员城市，位于淮海经济区、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区；,境内有淮徐高速、京杭运河横贯东西、周边有洪泽湖、新长铁路等，物资集散及旅客运较为方便。,泗阳是全国著名商品粮、商品棉生产基地县，著名的蚕桑基地县，全国绿化模范县，全国唯一的“中国意杨之乡”。,泗阳县,上海,南京,泗阳,城市经济：,GDP,总值及人均,GDP,保持稳定增长，处于宿迁市三县中等、江苏省内下游水平,从历年数据上看，泗阳县城市,GDP,逐年增长，,2013,年达,305.47,亿元，但增速呈下降趋势；,2012,年泗阳县,GDP,在宿迁三县中排名中等，但,与沭阳县差距在,200,亿元,以上，,与泗洪县差距不大,，在江苏省内,48,个县中排名,38,，处于省内下游水平；,人均,GDP,保持逐年增长，,2013,年人均,GDP,为,36108,元。,数据来源：江苏省统计局,人口：,城市人口基数较小，常住人口,84,万，基本保持稳定，,2013,年城市化率达,50.4%,，具备,15,万县城人口,泗阳县人口基数较小，,2010-2013,年户籍人口数量整体呈稳定上升趋势，年增长率在,1.5%,左右；,近几年来，泗阳县,常住人口数量,基本保持稳定，在,84,万人,左右；,泗阳,2010,年城市化率为,43.4%,，至,2013,年城市率已达,50.4%,，城市率进程发展较快，,2013,年,县城,人口约,15,万人，县域人口,30,万人；,数据来源：江苏省统计局,产业：,以二产为主导，占比保持在,50%,左右，其中木材加工发展较为突出，产业结构在平稳发展中有逐渐优化的趋势,2010-2013,年，泗阳县整体产业结构,以二产为主,，,并始终保持,在,50%,左右,。,近几年产业结构变化不大，整体处于相对平稳的状态，一产产值比例逐渐减少，三产产值稳定上升，呈现出,逐渐优化的趋势；,目前已形成木材加工、纺织服装、电器照明、化工制造、农副食品加工等五大支柱产业，杨树产业已成为泗阳最大最靓的产业“名片”。,数据来源：江苏省统计局,社会消费品零售总额：,整体消费保持稳定增长，平均增幅约,15%,，近年来增速放缓，,2012,年在市内三县中排名末尾,社会消费品零售总额,反映,的,是,城市,消费总量，判断城市商业发展水平的重要因素,；,泗阳县整体消费市场稳步增长，社会消费品零售总额逐年递增，,2013,年达到,72.54,亿元，同比增长,14%,，近几年社零增长速度放缓甚至呈现下降趋势；,2012,年，泗阳县社会消费品零售,总额在宿迁三县中排名末尾,。,数据来源：江苏省统计局,消费水平：,近年来人均消费性收支比持续增长，,2013,年约,69%,，居民消费意愿增强，但与其他两县相比仍然较为保守,2010-2013,年，泗阳城镇居民人均收入和支出总量持续增加，至,2013,年,人均收入,18270,元,，,人均消费支出,112663,元,；,近几年，泗阳居民,人均收入支出比持续增长,，到,2013,年收入支出比达,69%,，表明居民大部,分收入用于消费，居民的消费意愿不断加强，生活水平得到较好的改善,；,2012,年宿迁市三县居民收支比中，,泗阳县,居民消费收支比仅为,68%,，,沭阳县、泗洪县,居民消费收支比分别为,70%,、,75%,，反映出泗阳县居民在宿迁三县中消费较为保守。,数据来源：江苏省统计局,投资环境：,近几年固定资产投资整体呈增长趋势，,2013,年达,229,亿元，其中房地产投资平均占比在,21%,以上；房地产投资比重在省内排名靠前,2010-2013,年，泗阳县社会固定投资总体呈增长趋势，,2013,年社会固定投资为,229,亿元；其中,房地产开发投资逐年增长，占比在,21%,以上；,2010-2012,年房地产开发投资增幅有所减慢，但增幅仍维持在,22%,左右；,2012,年,房地产投资占比超,20%,的城市共,6,个，其中常州、淮安、宿迁为典型激进发展型城市，,泗阳县房地产投资亦呈现出激进发展现象。,数据来源：江苏省统计局,城市规划：,城市主要向东进行发展，向西进行优化；规划形成“一河两岸三城”的空间格局,城市城市发展方向,东拓,新兴产业城、,西优,宜居生活城、,南跨,生态智慧城。,城市空间结构,规划形成“一河、两岸、三城”的空间结构。,“一河”：指运河。规划将运河建设成为泗阳的生态主轴、活力水道和景观长廊。,“两岸”：指在运河两岸形成城市发展的两大组团。沿运河两岸，城、水、绿有机融合，形成运河水岸画廊。,“三城”：指由运河和泗塘河将城区分为生活城、产业城和生态城。,宜居生活城,生态智慧城,新兴产业城,小结,GDP,总值及人均,GDP,保持稳定增长，处于宿迁市三县中等、江苏省内下游水平,城市经济,城市人口,城市人口基数较小，常住人口,84,万，基本保持稳定，,2013,年城市化率达,50.4%,城市产业,以二产为主导，产业结构在平稳发展中有逐渐优化的趋势，占比保持在,50%,左右,消费水平,整体消费保持稳定增长，平均增幅约,15%,，近年来增速放缓，,2012,年在市内三县中排名末尾,投资环境,近几年固定资产投资整体呈增长趋势，其中房地产投资平均占比在,21%,以上,案例,宏观市场分析,区域内房地产市场分析,泗阳市场格局：,主要分为城中、城东、城西、城北、东开发区及运河南岸六个区域，目前区域内商品住宅在售楼盘约,62,个,城中区域,城西区域,城东区域,东开发区区域,城北区域,运河南岸区域,土地供应量较大，,2010,年,-2013,年推出的土地大多处于储备状态，土地积压现象严重；住宅类产品土地供应量大，市场同质化严重，未来市场竞争激烈；本案周边推出土地集中，未来两年的开发重点区域，市场压力较大；市场去化速度较为缓慢，呈现供大于求的状态；,以上数据所反映的一些问题；,市场情况：,近几年市场推出的土地基本都是在城区，拆迁量较大，并且城区拆迁有一定的难度，导致实际进入市场的量不多，出现断销的现象，随着拆迁的不断的完成，市场供应量将不断的增加，集合近期推出的地块，基本无拆迁，未来,1-2,年市场供应量将会出现井喷的现象。,土地总供应情况,：大多开发商土地供应现在处于储备状态，未来的,1-2,年市场供应量出现激烈的竞争,右侧是近几年各类型土地供应情况：,从图表我们可以看出：,纯居住类型土地供应量不多；,居住和商业类型的土地供应量最多；,商业类型的土地供应量最少；,备注：以上土地类型划分主要是根据土地挂牌时所规定的性质类型，其中上主类型土地主要以住宅为主，我们地块类型也属于居住和商业用地,土地总供应情况,：土地供应以商住为主，纯商业用地最少，纯居住类用地供应量较少,土地成交情况：,市中心土地价格在,110,万,/,亩以上，开发区、城南、城西板块在,100,万,/,亩，偏离市中心土地成交在,50,万,/,亩,地块编号,宗地位置,出让面积,(,亩,),容积率,规划用途,出让年限,(,年,),挂牌价（万元,/,亩）,成交价（万元,/,亩）,竞得单位,(,个人,),成交时间,2014E1,上海路东侧长春路北侧（,1,）,15.7,1.0,容积率,3.0,居住,70,110,110,上海峻涌投资发展有限公司,2014.9.19,2014E2,上海路东侧长春路北侧（,2,）,40,1.0,容积率,3.0,居住,70,110,110,上海峻涌投资发展有限公司,2014.9.19,2014E4,上海路西侧众兴路南侧,17.8,1.0,容积率,4.0,综合,50,260,260,泗阳县民康农村经济发展有限公司,2014.9.19,2014E5,开发区北京东路南侧三川路东侧,70,1.0,容积率,3.0,居住商业服务业设施,7040,100,100,泗阳中广华胜置业有限公司,2014.9.19,2014E6,西康片区西康路西侧淮海路南侧,52,1.0,容积率,3.0,居住商业服务业设施,7040,100,100,泗阳县亚都房地产开发有限公司,2014.9.19,2014E8,西康片区淮海路南侧西安路西侧,13,1.0,容积率,3.0,居住商业服务业设施,7040,100,100,泗阳丰源房地产开发有限公司,2014.9.19,2014E9,城南新城樱花路南侧金桂路西侧,60.2,1.0,容积率,3.0,居住商业服务业设施,7040,100,100,泗阳桃州置业有限公司,2014.9.19,2014E10,城南新城意杨大道北侧金桂路西侧,56.9,1.0,容积率,3.0,居住商业服务业设施,7040,100,100,泗阳桃州置业有限公司,2014.9.19,2014E11,裴圩镇繁荣路北侧通湖路东侧,46.503,1.4,容积率,3.0,居住商业服务业设施,7040,51,51,泗阳县华昇置业有限公司,2014.9.19,2014E14,临河镇何庄小区西侧徐淮路北侧,8.23,1.0,容积率,3.0,居住商业服务业设施,7040,43,43,泗阳中天置业有限公司,2014.9.19,商品房整体市场：,商品房年均成交量在,100,万方左右，住宅成交,85,万方左右，市场波动性大，市场较为初级,年度,2011,2012,商品房成交增幅,-44%,52%,住宅成交增幅,-42%,51%,2010-2012,年，泗阳县商品房及住宅成交均呈现明显波动，,2011,年商品房及住宅成交出现大幅下滑，增幅,为负值,；,泗阳县商品房成交中，,住宅成交占比在,81%,以上,，显示住宅是其成交的主体，房地产,市场较为初级,。,数据来源：江苏省统计局,泗阳房地产：,市场住宅价格及商业价格逐渐上升，,2013,年，住宅成交均价为,3900,元,/,，商业均价达到,1,万,/,以上,泗阳房地产格局：,整体市场均价在,3000-5000,，城市以城中区域和开发区区域去化较好，市场关注度较高,目前泗阳楼盘所推出的户型中，以紧凑型的,90-110,的小三房销售最为紧俏，所推出的户型主力面积也以此面积区间为主，并适量配有,80-100,的两房和,110-140,的大三房。,开发区内各楼盘的平均价格区间在,2700-3500,之间波动，支持高价格的楼盘，优势和卖点体现在地理位置、学区、成熟生活区、市政配套和景观配套等方面；,城中区域内各楼盘的平均价格区间在,4000-5000,之间，去化较好，优势和卖点主要体现在区域位置、成熟的生活配套，位于市中心位置，成熟度较高；,城东区域房地产市场处在发展初期，缺乏品质导向型产品。,每个区域最受关注楼盘,区域发展趋势；,2011,年项目在大部分集中在城中区域，,2012,年项目集中在城西区域、城中区域及东开发区，,2013,年项目重点集中东开发区区域，宏观观察的房地产的发展来看，项目的开发在政府的宏观调控下进行，泗阳县政府对泗阳县城区规划有着清晰的规划，房产的发展依据政府的引导。,建筑物业类型：,2011,年后以新型的高档商住小区推出小高层，高层建筑。泗阳县的房产环境相对成熟起来。由以往的多层向小高层，高层的居住社区的发展。而政府规划当中也刻意去规划城市市区的高层建筑类型，提高泗阳县整个城市的居住水平。,各楼盘的主力购买客户为本楼盘周边的常驻居民和乡镇居民、拆迁户。部门楼盘根据自身的项目优势，吸引就读父母、企事业单位等客户在本项目购房。价格和区位成为客户购买主要的决定性因素，对于楼盘规模、小区景观、居住环境等方面因开发商新的开发理念的引导，也越来越被消费者所认识和追崇。,在售的楼盘中，多层销售还算理想，开盘销售率多层基本在,70%,以上，后续销售也较