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,园丁园市场方向界定,根据项目所在区域辐射力界定两大主要市场方向,项目区域辐射力示意,园丁园产品中心,回兴组团,空港,两路,区域外,江北、北部新区,方向,1,：,区域内,-,大两路组团,方向,2,：,区域外,-,江北、北部新区,园丁园花园生活馆,按产品品类分,青年之家,青年持家,小小太阳,丁克家庭,按家庭生命周期可分为四类,单身备婚族,准婚姻状态或结婚暂不准备有小孩,准备有小孩或准父母，青年之家,小孩在,5,岁以下的家庭,朗润园项目目标客群分析,（客群是谁）,客群锁定,朗润园项目目标客群分析,（客群是谁）,朗润园,客群置业需求,生存状态：,经济基础：实力有限；但有稳定的工作收入且处于事业上升期；,生活现状：多与父母同住或者租房，没有属于自己的居住空间；,家庭结构,:,成熟，事业较为稳定，寻求更高品质的居住条件；,生命周期阶段：单身、准婚姻状态、结婚但没孩子,;,事业观：对事业有着强烈的追求感，喜欢有目的的闯荡，赢得自己的一切。,生活价值观：,追求品牌效应，热衷品牌消费；,注重生活品质，以享受型为主，不愿过高月供而低品质的生活；,精神压力较大，私人时间少，渴求私人空间，缓解、释放工作压力。,一、经济原则：,由于经济约束，首付有限，同时又不希望月供过高而影响到自己的生活质量，追求“高品质、低总价”。,二、选址原则：,基于青年人群工作与生活切换的关系,可以依靠周围轨道交通或者快速干道便利出（不强调工作与居住的物理位置属性，突出心理位置属性）位置考虑,近城不离城，周边拥有较成熟配套。,三、客群原则,希望拥有和自己类似或者相同层次的邻居。,四、规划原则,追求有品质的居住环境，多公共交流景观平台；希望拥有可放松身心的的运动休闲会所；便利轻松的社区商业服务,五、服务原则：,希望拥有便利、简单但系统的生活保障型物业服务模式。,朗润园项目目标客群分析,（客群是谁）,朗润园客群,5,大置业原则,朗润园项目目标客群分析,（客群是谁）,朗润园客群,AIO,量表分析,朗润园项目目标客群分析,（客群是谁）,朗润园,客群抽象：闯族青年,闯族青年,Tags Young Generation,人生需要闯,我是精英,敢闯赢天下,他们比较年青，大多在,25-39,岁之间，他们是社会的新生力量，他们对事业有着很强烈的闯荡愿望，不希望落后于人。他们不是盲无目标的闯荡，他们是看准自己事业的空间和平台，有目标的闯荡。,他们在闯荡过程中，希望借助自己的力量能在社会中闯出属于自己的空间，然后好好享受自己赢得的一切。所以，我们定义我们的目标客群为：,创业青年,白领,技术人员,自由职业者,闯族青年灵魂属性：,敢闯敢拼,创新进取 积极乐观 对未来充满信心,闯族青年,闯族青年价值观,价值观关键词：,闯造 创造 创新 乐观,Friday,November 1,2024,万科金色海蓉项目营销推广方案,共,130,页 第,9,页,I have a dream,闯族青年人生观,人生观关键词：,追求独立 闯荡未来,勇敢面对 创造美好,朗润园项目目标客群分析,（客群在哪）,寻找案例客户，她,/,他们是,朗润园项目目标客群分析,（客群在哪）,寻找案例客户，她,/,他们是,朗润园项目目标客群分析,（客群在哪）,从案例客户中探寻客户来由,A,、工作居住都在两路的全日生活人群,目标客群置业动机：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改,目标客群置业目的：满足基本居住条件；改善居住环境,目标客群核心属性：两路区域情节浓厚,营销主攻方向：,两路片区已入住小区和出租率较大的小区、两路青年聚集地,朗润园项目目标客群分析,（客群在哪）,“两路因缘”客户的来源细解,A,两路主要已入住小区名单,优,势,价,值,主,张,高品质较低总价,B,、工作在两路，居住不在两路的潜在迁入人群,目标客群置业动机：首置为主,目标客群置业目的：满足基本居住条件、方便工作,目标客群核心属性：为了工作的更好,希望居住和工作能在一个地方,营销主攻方向：,两路片区政府部门、企事业单位、机场、长安福特、朗萨家私、卡福汽车,朗润园项目目标客群分析,（客群在哪）,“两路因缘”客户的来源细解,B,优,势,价,值,主,张,高品质较低总价,C,、工作不在两路，居住在两路的半日生活人群,目标客群置业动机：首改为主,目标客群置业目的：改善居住环境,目标客群核心属性：区域情节较为浓厚，并将两路作为自己居住的首选之地,营销主攻方向：,两路片区已入住小区和出租率较大的小区，观音桥商圈、周边区域产业园、政府机关,朗润园项目目标客群分析,（客群在哪）,“两路因缘”客户的来源细解,C,主要已入住小区名单,周边销售楼盘成交客户名单,优,势,价,值,主,张,高品质较低总价,D,、,工作居住都不在两路，因特殊原因和两路产生了关系,目标客群置业动机：首置、首改（看中两路居住环境、价格便宜、交通便利,）,目标客群置业目的：满足基本居住条件、提高居住品质,目标客群核心属性：工作地点或原居住地点靠近两路，对两路有较深的了解,营销主攻方向：,北部城区写字楼、商圈巡展、在售楼盘客户拦截、拆迁集中点 （渝北二村、翠云、鸳鸯,）、周边区县巡展、,在售楼盘：,金香林、东衡槟城、汇祥好莱坞、金色池塘、金港国际、红树林、浩博天地、圣湖天域、莲花半岛,写字楼项目：,未来国际、同聚远景、佳乐紫光、红鼎国际、总商会大厦、弗瑞登、国际商会大厦、加州,1,号、嘉年华大厦、世贸中心、国贸中心、纽约纽约,商圈：,观音桥商圈、解放碑商圈,周边区县：,涪陵、万州等,朗润园项目目标客群分析,（客群在哪）,“两路因缘”客户的来源细解,D,优,势,价,值,主,张,交通便利,低单价,低总价,小户型,高性价比,朗润园项目目标客群分析,（客群在哪）,“两路因缘”客户以外的其他客户探寻,朗润园项目目标客户的两大诱因,万科老业主,向往万科品质生活的人,看重万科楼盘保值增值的投资客,工作居住都在两路,工作在两路、居住不在两路,工作不在两路，居住在两路,工作居住都不在两路,本案客群定位描述,大两路地区为主，江北、北部新区为辅的,25-39,岁的青年人群，主要工作在两路片区和渝北、江北区域的政府及企事业单位。,区域内市场：扫荡大两路,区域外市场：抢夺大江北,朗润园项目目标市场定位,根据客户购房诱因确定市场方向：,安内纳外,区域内竞争策略：,拔高项目形象，在单价无优势的情况下，强化高品质，通过品质上的绝对优势和合理的总价配合赢得区域内市场（主要是同等总价更大面积项目的竞争）。,区域外竞争策略：,突出项目差异化产品形象，小户型、一站入住、高性价比，配合区域交通便利、小配套相对完善的价值点，结合万科品牌的号召力抢夺区域外客户。,朗润园注定成为明星项目，吸引的关注人群绝不仅仅是潜在客户，还有多种重要的营销受众,朗润园项目的,精准营销,依据目标客群及营销受众的细解：,朗润园项目的,精准营销,依据初级接触层面的关注人群的不同类型，进行差异传播,同行品鉴茶话会,业内专场发布会,参观考察接待组,万科重庆,09,白皮书,万科企业图片展,万科月刊,万客会活动,渝外万科老业主购房周,青年创业大赛,万科红旗青年选秀,闯族青年基地,咖啡,K,歌文化活动,朗润园项目的,精准营销,依据意向客群的客户购房生命周期，进行分阶段差异传播,圣诞假面舞会,/,新春答谢会,/,定期问候,内部认购,/,预约看房体验,/,节日问候,/,交流互动,节日出游,/,万客会活动,/,万科物业见面会,VIP,会员招募,/,产品发布会,/,渠道巡展,/,定点拜访,朗润园项目的市场互动,区域互动、项目互动、受众互动，激活和放大市场效应,区域互动：,区内、区外、外埠（外地尤其是成都的万科客户）市场的互动,项目互动：,朗润园与渝园两个项目的市场互动,受众互动：,潜在客群与其他关注人群的互动,渝外老业主购房周,巡展,成都体验参观之旅,外地销售中心联动,短信,活动,渠道,联合参观接待,客户互动接待,联合推广,联合巡展,万科图片展示,项目品鉴会,万客会平台,互动联谊活动,巡展,产品推介会,外卖场接待,
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