以法律和资本的智慧破解房地产现金流困境

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,以法律和资本的智慧破解房地产现金流困境,一叶知秋,中国的经济面,临,临严竣形势时,房地产市场,的,的冬天已经马,上,上就来了,在,冬,冬天到来之前,做,做好准备的将,有,有惊无险的度,过,过这个漫长的,冬,冬天.作为一,个,个在法律与资,本,本之间游走的,专,专业人士,我,们,们相信,该是,法,法律与资本发,挥,挥其智慧大显,身,身手化解房地,产,产企业困境的,时,时候.,法律的智慧,法律的智慧包,括,括风险到来前,的,的自我保护;,法,法律的底线和,预,预先设计;违,约,约与生存的成,本,本计算等等.,一些后知后觉,的,的企业还在抱,着,着自已的霸王,的,的格式化合同,摆,摆出一副老大,的,的架势,资本的智慧,资本的智慧主,要,要是借鉴资本,市,市场的多种先,进,进的金融产品,和,和交易模式,化,化解房地产市,场,场的流动性困,境,境.,资本市场是流,动,动性最强的市,场,场,当我们需,要,要化解房地产,流,流动性困境,我,我们不可回避,地,地要拿起这块,他,他山之石.,股东权利的自,我,我保护,房地产企业的,风,风险归根结底,是,是股东投资的,风,风险.,股东最本质的,利,利益是投资的,收,收回和利益的,回,回报.,股东要对抗的,是,是债务成本,预先准备的法,律,律保护,(1)股东权,利,利的主动预先,隔,隔离保住本,钱,钱,(2)管理层,和,和团队权利的,主,主动预先隔离,维持稳定和,发,发展的基础,(3)利益共,同,同体的主动预,先,先隔离没有,了,了利益共同体,的,的同舟共济,这,这个冬天将很,冷,冷,解决流动性手,段,段之以实物,代,代现金,工程,设备,销,销售,广告,员,员工等费用的,以,以房代款,以房代款实际,上,上包括了一个,房,房屋的销售过,程,程;一个工程,款,款的结算过程,房屋的销售当,然,然是以银行贷,款,款,由工程单,位,位派出代表申,请,请按揭贷款,按,按揭贷款抵工,程,程款,贷款划,至,至工程单位,由,由工程单位负,责,责偿还.房屋,归,归工程单位所,有,有.当然可以,附,附认沽权,即,在,在一定条件下,回,回售给开发企,业,业.,这些行业的人(利益共同体,的,的人和产业链)必须清楚,当,当房地产行业,倒,倒了的时候,所,所有人一起倒,下,下).,当实物本身可,以,以代现金流动,的,的时候,事实,上,上公开发售的,市,市场上减少了,一,一部分供应量.,用房地产置换,可,可流通的上市,公,公司股权或一,定,定期限可流通,的,的上市公司股,权,权,解决流动性手,段,段通过置换,获,获得现金流,期房与现房的,置,置换,房屋置换(同,一,一社区以老业,主,主现房换开发,商,商期房,期房,以,以按揭形式获,得,得现金流,现,房,房以租金和进,入,入二手市场的,形,形式再次获得,现,现金流用来偿,还,还期房的贷款),此种方式回避,了,了价格的正面,下,下降,但是从,侧,侧面刺激的市,场,场的升级需求,同时获得了,现,现金流,完成,了,了销售),解决流动性之,根,根本减少供,应,应量,前述的以实物,代,代现金的交换,房屋置换本,质,质上,客观上,缩,缩减了直接面,向,向市场一手的,供,供应量.,开发企业和利,益,益共同体明白,并,并不是要将所,有,有的房子推向,市,市场,开发企,业,业和利益共同,体,体的权利分配,以,以房屋进行时,房屋事实上,已,已进入三级市,场,场,而这个市,场,场是不公开交,易,易的.如同证,券,券市场上流通,股,股和非流通股,有,有自己不同的,交,交易渠道和交,易,易价格,当二级市场一,手,手房屋的供应,量,量人为降下来,时,时,在房地产,交,交易管理部门,的,的公开网络上,显,显示的是这些,房,房屋的已销售,供求关系导,致,致市场价格稳,定,定,保证市场,信,信心和流动性,大小非减持的,启,启示大宗交,易,易稳定市场,通过本次地震,救,救灾的捐助,我,我们可以注意,到,到,中国民间,和,和政府积累了,大,大量财富和资,本,本.,投资者缺乏的,只,只是信心和有,吸,吸引力的投资,空,空间,发起房地产投,资,资私募基金,将,将相当一批房,屋,屋以相当优惠,的,的价格发售给,有,有一定期限持,有,有能力的机构,投,投资者,大宗交易在证,券,券市场上不在,交,交易时间交易,不计入指数,从而不会造,成,成市场价格的,打,打击.,同理,大宗交,易,易对房地产市,场,场也是稳定价,格,格的交易方式.,在大宗交易中,可借鉴证券,市,市场上的可转,债,债的相应模式,设定回售条,款,款和赎回条款.,发放认沽权证,和,和认购权证,解,解决流动性,权证作为金融,期,期权产品其本,质,质是为了发现,价,价格.,发放认沽权证(一种附条件,退,退房文书)给,购,购房人可以起,到,到提震市场信,心,心的作用.,预先发放可流,通,通可转让认购,权,权证(一种认,购,购房屋的权利,凭,凭证)给大宗,交,交易投资者,有,有助于锁定客,户,户和刺激市场,对,对房屋的需求.,引入证券市场,的,的认沽权证和,认,认购权证,提,震,震市场信心.,类,类似于无理由,退,退房等保证房,屋,屋的销售和回,收,收现金流保证,房,房屋的建设.,总 结,通过以上运作,地产商的功,能,能最终类似于,有,有自营业务的,证,证券公司,是,中,中介与服务行,业,业,而不再是,承,承担众多巨大,资,资金压力的实,体,体,事实上也,包,包括了利润和,行,行业产业链共,同,同体抱团取暖,分,分散压力的意,思,思.,