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,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,_,酒店初步规划,根据项目规划要求，规划为,“,东西双子座,”,形式,-,东楼主要为酒店式公寓及商务办公，西楼为托管式酒店，共用酒店大堂。酒店,1-3,层为酒店大堂及整体商业。,4,层以上为酒店式公寓、产权式酒店面积近,60000,。,当地酒店客房现状,_,酒店,195,间客房,25,平米以上,/,间,_,酒店,189,间客房,39,平米以上,/,间,_,酒店,220,间客房,30,平米以上,/,间,_,酒店,128,间客房,36,平米以上,/,间,_,酒店,231,间客房,30,平米以上,/,间,_,_,酒店将有,500,套,60,酒店公寓、,600,套,50,托管式,酒店客房我们,_,酒店除去酒店公寓的体量至少将相当于,3,个,_,，,5,个,_,对世界著名的酒店集团进行酒店体量的分析，包括希尔顿、凯悦、喜达屋、万豪、洲际、香格里拉等国际酒店集团。酒店客房的体量基本上在,200,套以内。因此建议,_,酒店能否降低客房体量，可否初设为酒店式公寓和托管式酒店客房各占,15000,，即,250,套,60,酒店公寓、,300,套,50,酒店客房。,我们凭什么支撑这么大体量的酒店？随着,_,经济的快速发展，会展、商务、学术交流、旅游客人越来越多这群消费者并不讲究高星级酒店的豪华排场。一切只要安全、舒适方便就行。随着商务活动、城乡居民休闲、旅游活动的增多。人们越来越感受到外出时难以选择合适的住宿落脚地。高星级酒店价格太高，住在便宜的招待所、家庭旅馆又担心不安全、不卫生。,如何满足这些客户的需求呢,？,经济型酒店的出现正是填补了这一个市场空白。消费者追求的正是经济型酒店具有的优势：,安全、清洁、舒适、实惠、方便。,经济型酒店消费者所需求的是住宿而不是豪华的大堂和美味的美食。,如何满足酒店：,安全、清洁、舒适、实惠、方便的要求？,所有客房统一风格、统一布局、统一装修、统一配套,目标客户定位 （一）,.,项目销售目标客户群体：,1.,本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。,2.,中小企业、公司。该类客户群体，业务往来接待频繁，需长期包租酒店客房。（二）,.,酒店客源群体：企业客户、机关人员、外地来邵出差人员、喜宴客户、自助游者、商务散客、休闲度假者、白领阶层以及家庭聚会等消费者群体,1,层规划为独立门面及酒店大堂,2-3,层规划为整体商业，可以通过整体出售或招商形式，进驻为酒店配套服务类商业项目，例：喜宴厅、健身房，茶吧，餐饮，娱乐等。,4,层以上，东楼酒店式公寓模式面积控制在,50-100,平方，可根据客户的要求进行菜单式装修，可自住，或交由酒店管理公司经营管理，获得固定投资回报。西楼托管式酒店模式全部为套房式装修，统一由酒店管理公司经营及管理，获取每年固定投资回报收益。,此规划的优点体现为：,1,）节约开发成本，土建及安装费用降低,2,）丰富了产品类型，有利于扩大目标购买客户群体,3,）全新的投资概念，产品卖点增加，客户投资方式多变，增加投资信心，有利销售,4,）项目后期经营管理模式灵活多变,酒店的经营模式分析：,产权式酒店,定义：,本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。,特征：,业主拥有酒店独立产权,投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权，产权往往只有,40,年,酒店式管理，管理费用往往较高,产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无二致，其管理费也较高。,兼有居住度假和投资两种功能,这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源。因此，客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用。在实际操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。,酒店式公寓,定义：又称服务式公寓（,Service Apartment,）,简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。,服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。既可出租，亦可自用。,特征：,提供酒店式服务和管理,公共空间及室内均提供豪华装修,酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币,1000-2000,元,/,兼有居住和投资两种功能,酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。,营销方式分析,对开发商回收投资的影响,对业主获利的影响,营销模式,回收速度,回收额,后期资金压力,后期管理压力,直接销售,快,较低,无,无,后期增值服务,较快,较高,小,(,依协议不同,),有,返租销售,较慢,高,较大,较大,营销模式,业主获利方式,业主获利稳定性,风险,直接销售,自行出租或代租,无保障,较大,后期增值服务,投资返利,依市场情况而定,一般,返租销售,固定投资回报,稳定,较小,1,）东楼酒店式公寓及商务办公产品形态全部采用客户一次买断，选择直接出售或后期增值服务的营销模式。客户可以选择自用（无回报），或者与酒店管理公司签订约定期限的委托经营模式，获取固定回报或分红。在销售组织过程中，做好前期客户积累，根据客户需求的比例，合理分割产品空间，为销售控制中的楼层安排及产品形态划分做好基础。,2,）西楼托管式酒店产品形态全部采用客户一次买断，选择返租销售或后期增值服务的营销模式。全权委托酒店管理公司经营管理，获取固定回报。,经营模式的具体类型为：,（,1,）,.,完全自用型（直接销售）,目标客户：企业（中、小型为主）,酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。,业主须按月交纳物业管理费。物业管理费按,3,元,/*,月计收（水、电耗费按量计收）。,（,2,）,.,利润共享型：（后期增值服务）,获得年度客房利润分红。,业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：,业主所购房当日收益,=,该套型全部客房的当日收益,该套型当日全部待租客房数,业主客房全年收益,=,业主所购客房每日收益之总和,业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的,30%,。,经营过程中产生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。,业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用,_,元,/,天，其中包含易耗品等,_,元,/,日,.,套（分户型、面积收取）。,（,3,）,.,省心回报型（返租销售）,业主将所购客房与酒店管理公司签订,委托经营协议,，将所购客房,20,年以上经营权全权委托酒店管理公司，,由酒店管理公司按客房总价的,10%,的固定金额每年支付业主投资回报。,经营过程中产生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。,业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的,4%,左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。,成本分析及定价依据,按照酒店式公寓,10,年，,8%,回报率；托管式酒店,10,年,10%,回报率计算,定价依据采取反推法定价,根据周边市场情况，按照四星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入,计算公式为：一间客房的年毛收入,=,房价,开房率,每年天数（,365,）,管理公司毛收益和业主回报按照,4,：,6,分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）,计算公式为：管理公司毛收益,=,一间客房的年收益,0.4,，业主回报金额,=,一间客房的年收益,0.6,。,酒店式公寓业主回报部分按照投资总额的,8%,的回报率，推算出销售价栺,计算公式为：单位销售价栺,=,每年可回报业主金额,(8%,客房面积,),。,托管式酒店业主回报部分按照投资总额的,10%,的回报率，推算出销售价栺,计算公式为：单位销售价栺,=,每年可回报业主金额,(10%,客房面积,),。,假设酒店式公寓房间折后价为,120,元,/,天，住房率为,70%,；,则平均每一间,60,的客房年收入为,120,70%,365=30660,元；,按照,6,：,4,分摊，可回报给业主毛收益为：,30660,0.6=18396,元，酒店管理公司毛收益额为,30660,0.4=12264,元；,按照投资总额固定回报率,8%,计算，则该客房的销售总额为：,18396,8%=229950,元,单位销售价栺为：,229950,元,60=3832.5,元,/,。,假设托管式酒店房间折后价为,220,元,/,天，住房率为,70%,则平均每一间,50,的客房年收入为,220,70%,365=56210,元；,按照,6,：,4,分摊，酒店管理公司毛收益为：,56210,0.4=22484,元，可回报给业主的金额为,56210,0.6=33726,元；,按照投资总额固定回报率,10%,计算，则该客房的销售总额为：,33726,10%=337260,元,单位销售价栺为：,337260,元,50=6745.2,元,/,。,根据以上计算法则及以下因素：,客房住客率保守估计在,60%,迎合客户投资低总价，高回报，性价比高的卖点,回报方式的固定灵活性,保障客户及酒店管理公司的收益回报,建议紫薇酒店的销售价栺为：,酒店式公寓：,3800,元,/,托管式酒店为：,6700,元,/,。,
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