从驱动力解读城市发展

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,*,从驱动力解读城市发展（以营口城市为例）,世联研究案例,分享人：赵朋、江培、杨顺、姚笛、廖旸,从：,现状工业城市,未来的营口市,将发展成为经济社会繁荣、生活闲适便利、功能完善、独具魅力和活力的新都市,营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化宜居城市的转变,未来城市发展需要两大驱动因素,寻找城市发展中存在的问题？,？,R1,外部驱动因素,R2,内部驱动因素,城市的发展现状如何？存在哪些功能缺失？城市现状能否抓住外部驱动力实现城市的转型？,城市的经济发展、产业结构的优化升级、城市消费结构的变革都可能成为驱动城市发展的内部动力,城市未来的规划方向将会对城市的发展带来哪些外部驱动因素？城市的现有结构又能否支撑？,作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主，高价值的生产性服务业相对缺乏,产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统工业为主的特征,传统产业,新型产业,轻工业,重工业,行业,沈阳,大连,鞍山,抚顺,本溪,丹东,锦州,营口,阜新,辽阳,盘锦,铁岭,朝阳,葫芦岛,信息、计算机软件业,1005,322,132,320,343,154,135,265,102,160,319,165,金融业,1285,879,60,141,370,534,429,275,311,87,169,548,482,385,房地产业,1225,88,40,430,676,219,983,318,12,336,3,233,32,639,租赁和商务服务业,1662,314,2220,1140,129,288,265,302,32,50,5,75,77,文化体育娱乐业,419,146,74,92,148,34,229,165,44,2,30,155,12,63,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,2008年辽宁省各城市第三产业,主要行业的就业人数统计,产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写字楼市场发展较慢，需求表现不足,财富中心有两栋写字楼，总建面在15000平米，单间从40平米到上千平米，目前还有一些剩余，可选余地比较大,财富中心销售人员,营口市的三产发展较慢，因此写字楼市场一直不是很旺盛，有些大型企业都选择自建的形式，小型办公企业又不多，因此对于写字楼的需求不是很大,财富中心销售人员,位置,渤海大街市府路1-1号（市政府东侧）,规模,15000平米，A、B两座，A座8-12层，B座7-11层，,设备设施,中央空调，A座为两部内乘电梯，B座为2部观光电梯,客户,贸易类企业、人寿，80-200平米,租售状况,A座装修好的2.1元/平米/天，未装修好的1.8元/平米/天，B座装修好1.6元/平米/天，B座2004年开始租售，入住率进100%，剩余11层200平米，入驻企业为贸易类企业、人寿；A座2008年开始招租，空置率超过60%，11-12层未开始出租（据说要整层出租），,点评,缺乏高档写字楼需求,财富中心写字楼基本信息,营口市地区生产总值三产的贡献比例较一产二产呈现增长缓慢。受到城市产业结构的影响，营口办公市场需求量较小,营口市大型企业多选择自建的形式，如银行、电力及通讯类，对于办公物业的需求较少,君临天下项目规划写字楼办公物业，但选择在项目后期开盘,财富中心写字楼入住企业：,营口市科光房地产开发有限公司,SMC（中国）有限公司营口办事处,营口铭誉塑业有限公司,瑞士国际投资公司,营口特易购置业有限公司,广东发展银行营口分行,沈阳用友软件有限公司,辽宁兰陵市高有限公司,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名第一，产生大量的财富人群,GDP：,营口经济总量全省排名第,四,位，增长速度全省排名第,一,，经济发展迅猛，经济实力不断增强,人均GDP：,营口近几年人均GDP增长速度在,20%,左右，房地产需求快速增长，逐步向改善型及品质型需求转变,固定资产投资：,营口固定资产投资连续5年保持,30%,以上的高位增长,人均可支配收入：,09年,城市人均可支配收入15940元，增长11%，辽宁省主要城市排名第,一,位，居民消费能力不断提升,数述,营口：,营口市场经济发展迅猛，城市综合竞争力显著增强,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,营口市,2000,年,GDP,仅为,170,亿元，增长率,10.7%,，到,2004,年营口,GDP,增长速度已经提高了,21.20%,，总体经济发展迅猛，经济实力不断增强，,2008,年经济总量较,2004,年翻一番，2009年经济总量继续快速增长，城市综合竞争力显著增强,沈阳,大连,鞍山,锦州,盘锦,丹东,营口,抚顺,GDP,（亿元）,4359,4410,1915,790,685,655,822,707,增长率,14.1%,15%,18.5%,16%,4%,16.2%,19%,12%,2009,年辽宁省主要城市,GDP,及增长率统计表,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,经济发展营口市国民生产总值年均增长率在20%左右，09年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良好基础,经济发展人均GDP近几年增长速度在20%左右，房地产处于高速发展的初期阶段，逐步开始向品质型需求转变,2009,年营口市人均,GDP,为,34979,元，同比增长,16%,，约合,5143,美元（按汇率,6.8,来计算），属于房地产高速发展的初期阶段，房地产需求快速增长，由刚性需求逐步发展为改善性需求，对居住品质的要求会逐渐提高,沈阳,大连,鞍山,锦州,营口,抚顺,人均,GDP,（元）,63426,73134,84258,37994,34979,34196,2009,年辽宁省主要城市人均,GDP,统计表,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,经济发展营口固定资产投资连续五年保持30%以上的高位增长，09年人均可支配收入持续两位数增长，居民消费能力不断提升,近几年营口固定资产投资额保持,30%,以上的增长速度，,2009,年固定资产投资额达到,800,亿元,2009,年营口人均可支配收入达,15940,元，接近09年全国平均水平,17175,元，,2009,年营口人均可支配收入增长速度为,11.1%,，高于全国,8.8%,的增长速度，居民的消费能力不断提升,数据来源：辽宁省统计局,数据来源：辽宁省统计局,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,高度经济发展条件之下催生的营口商业未来将向综合性方向发展，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,体验式的购物需求,个性消费,25%,45%,70%,85%,95%,营口,业态综合、自由的购物空间,休闲娱乐、体验式的购物需求,城市经济-商业发展模型,经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,人,均,G,D,P,城市化率,+,集购物、休闲、文化、娱乐等多功能,体验消费,2009年营口市人均GDP达到34979元人民币，约合5143美元,2008年营口市城市化率达46%,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,然而现实的,商,商业状况不,甚,甚理想：现,状,状老城区形,成,成了市府路,核,核心商圈及,三,三大次级商,圈,圈，商业形,式,式呈现差异,化,化形态，商,业,业中心处于,探,探索阶段,市府路核心,商,商圈,餐饮一条街,东升市场,兴隆超市,市府路核心,商,商圈,城市核心商,圈,圈，拥有新,玛,玛特、财富,购,购物中心，,商,商业街等形,式,式，未来乐,购,购将进入,商业形式包,括,括百货类、,沿,沿街商铺、,初,初级的购物,中,中心以及建,设,设中的超市,，,，商业类型,较,较为丰富，,成,成为城市的,主,主要商圈。,但缺乏高端,形,形式，商业,中,中心发展处,于,于初步的探,索,索阶段，未,来,来急需业态,综,综合、集购,物,物、休闲、,文,文化、娱乐,等,等多功能体,验,验式消费空,间,间,核心商圈,次级商圈,百货类商业,初级商业中,心,心,沿街底商,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,市府路核心,商,商圈,餐饮一条街,东升市场,兴隆超市,盼盼路餐饮,一,一条街,沿街底商形,式,式，以餐饮,类,类业态为主,东升市场商,圈,圈,批发百货类,业,业态，档次,较,较为低端，,人,人气较旺,兴隆超市商,圈,圈,超市周边形,成,成了商业街,，,，底商形式,，,，满足生活,需,需求为主,核心商圈,次级商圈,批发百货类,超市、商业,街,街,商业街,三大次级商,圈,圈,然而现实的,商,商业状况不,甚,甚理想：现,状,状老城区形,成,成了市府路,核,核心商圈及,三,三大次级商,圈,圈，商业形,式,式呈现差异,化,化形态，商,业,业中心处于,探,探索阶段,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,中高端消费,外,外溢：现状,的,的商业结构,未,未能满足当,地,地居民的消,费,费需求，高,端,端消费功能,缺,缺失，导致,城,城市的高端,消,消费外溢,营口居住人,口,口消费力强,，,，内部商业,层,层次难以满,足,足其需求。,区,区域内消费,倾,倾向于高端,特,特色商业，,区,区域内既有,传,传统商业已,经,经难以迎合,其,其需求,“,我比较喜欢,的,的购物商业,类,类型是有休,息,息区域的，,这,这个非常有,必,必要，我不,怎,怎么喜欢逛,街,街。要逛的,话,话，喜欢逛,一,一些家电类,的,的。北京大,悦,悦城那种有,咖,咖啡的，有,休,休息的那种,我,我很喜欢。,”,”,营口市,中,中行行长,“,现在营口基,本,本上没有办,法,法满足我和,我,我那些姐妹,的,的消费档次,，,，我们买东,西,西基本都去,沈,沈阳，大连,。,。营口还是,有,有很多消费,力,力强的人的,，,，很希望能,有,有一个高端,消,消费的场所,，,，什么都有,的,的那种最好,。,。”,营口高,端,端消费者,“,目前营口娱,乐,乐休闲方面,还,还是比较差,，,，现在我们,都,都苦于没有,地,地方去娱乐,。,。而且现在,营,营口市场上,商,商业里都没,有,有特色的餐,饮,饮。我们这,个,个圈子的年,轻,轻人希望有,个,个高档点的,健,健身娱乐场,所,所。”,营口市,潜,潜在客户,数据来源：,辽,辽宁省统计,局,局,2009,年营口人均,可,可支配收入,达,达,15940,元，接近09年全国平,均,均水平,17175,元，,2009,年营口人均,可,可支配收入,增,增长速度为,11.1%,，高于全国,8.8%,的增长速度,，,，居民的消,费,费能力不断,提,提升,居住功能,消费功能,对外吸引力,产业功能,住宅市场尚,处,处于发展阶,段,段：营口市,住,住宅市场目,前,前仍处在发,展,展阶段，与,高,高增长的经,济,济发展水平,仍,仍存在一定,的,的差距,初级阶段,中级阶段,高级阶段,发展阶段,市场的产品,同,同质化严重,，,，产品品质,不,不高,市场主流为,解,解决居隹问,题,题的一次置,业,业者,投资者比例,非,非常小,期房价格小,于,于现房价格,价格上升速,度,度较慢,需求方存在,较,较大盲目性,开发商开始,注,注重产品的,差,差异化与惟,一,一性,需求方较理,性,性,二次置业比,例,例提高,投资客开始,出,出现,价格上升速,度,度增快,地价上升速,度,度比楼价上,升,升速度慢,市场处于客,户,户导向型，,开,开发商拥有,高,高忠诚度及,稳,稳定性的客,户,户群体,市场化程度,高,高，市供需,平,平衡,需求方用真,正,正理性的眼,光,光来选择适,合,合自己的产,品,品,人均GDP,与,与房地产市,场