11房地产开发流程（PPT33页)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目开发建设流程,1,我们先来了解一下！,房地产：,也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。,房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。,2,国有土地使用权出让年限,住房用地,70,年,工业用地,50,年,科教、文体、卫生用地,50,年,商业、旅游、娱乐用地,40,年,综合或其他用地,50,年,军事、政府机关用地长期,3,房 地 产 的 特 性,独一无二性,不可移动性,寿命长久性,数量有限性,用途多样性,相互影响性,易受限制性,价值高大性,难以变现性,保值增值性,4,房地产业与建筑业的区别,建筑业是物质生产部门，属于第二产业,房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业,房地产业可分为投资开发业和房地产服务业,房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪,5,建筑物的分类,根据中华人民共和国城乡建设部标准,民用建筑设计通则,JGJ,37-87,第,1.0.5,条,民用建筑高度与层数的划分,一、住宅建筑按层数划分为：,1,3,层为低层；,4,6,层为多层；,7,9,层为中高层；,10,层以上为高层。,二、公共建筑及综合性建筑总高度超过,24m,者为高层（不包括高度超过,24m,的单层主体建筑）。,三、建筑物高度超过,100m,时，不论住宅或公共建筑均为超高层。,6,民用建筑物的分类,按建筑高度分,一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层和超高层。,通常人们把,层称低层、4,6层为多层、7,层为小高层、层以上为高层、总高度为米以上为超高层。,7,按建筑形态化分,别墅：独栋、双拼、联排,住宅：板楼、塔楼,商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店,8,房地产开发的证件,1,、核准或备案证（固定资产投资）,2,、土地证,3,、建设用地规划许可证,4,、建设工程规划许可证,5,、建筑工程施工证,6,、商品房预售许可证,9,房地产开发主要涉及政府部门,市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等,10,房地产涉及税费,1,、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。,2,、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。,3,、涉及土地购置的：土地出让金,、地上附着物补偿款,11,河北省房地产开发项目行政审批流程示意图,国土资源,部门提供具备,出让条件的,土地,环保部门,提供审定的规,划环境影响,评价文件,地震部门,提供地震安全,性评价文件,规划部门,提出刚性,规划条件,国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），,合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书,普通商品住宅固定资产投资项目备案,规划部门发放,建设用地规划许可证（,1,日）,编制修建性详细规划,或建设工程设计方案总平,面图、建设工程设计方案,施 工 图 设 计,规划部门审定修建性详细规划或建,设工程设计方案总平面图、建设工程,设计方案（,3,日）,建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、,地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、,安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（,3,日）,审图机构进行,施工图审查,规划部门核发建设工程规划许可证（,2,日）,已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案,规划许,可阶段。,其中行,政审批、,办理时,间共计,为,9,日,政,府,实,施,政,务,信,息,全,程,公,开,监,察,部,门,实,施,全,程,行,政,监,察,12,组织施工单位、,监理单位招标,招标文件备,案，招标投,标情况书面,报告，招标,合同,备 案,建设工程,质量、安全,监督手续,备 案,排水部门,核发城市,排水许可证,【2,日,】,市容环卫,部门对城,市建筑垃,圾处置核,准,建设部门核发,建筑工程施工许可证,【2,日,】,1,、提供土地使用权,证、工程规划许可证,2,、提供施工图纸审查合,格书；,3,、已办理工程质量、安,全监督手续；,4,、建设资金已落实,1,、提供土地使用权证、建设,工 程规划许可证、施工许,可证；,2,、投入开发建设的资金达到,工程建设总投资的,25%,以上,3,、已有商品房预售方案,房产部门核发,商品房预售许可证,【2,日,】,商品,房预,售合,同备,案,房地产开发企业组织,设计、施工、工程监理等,有关单位进行竣工验收,规划、建设、市政、绿化、城管、消防、,人防、地震、环保、气象、技术监督、,教育、文物、水利、安监等有关职能部,门联合进行竣工验收、认可,【3,日,】,建设工程竣工验收备案,规划验,线；规划,条件、工,程质量、,施工安,全从开,工至竣,工的监,督,施工许,可阶段。,其中行,政审批、,办理时,间共计,为,4,日,竣工验,收阶段。,其中行,政审批、,办理、验,收时间,共计为,5,日,政,府,实,施,政,务,信,息,全,程,公,开,监,督,部,门,实,施,全,程,行,政,监,督,13,项目推广、销售,项目获取,项目启动,规划设计,施工建设,竣工验收,项目交付,权证办理,房地产项目开发建设流程图,14,一、项目获取,项目可行性研究调研,当地房地产市场形势；,政府优惠政策、投资环境；,当地消费水平；,人口组成；,地理位置、交通；,项目开发成本、利润测算；,15,二、项目启动,1,土地报批,3,房产资质审批,4,项目可行性 报批,2,项目公司注册报批,环保初步意见,5,立项报批,16,1,、,获取土地,获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨,2,、,项目公司注册,A,、项目公司申报；,B,、办理项目公司营业执照、组织机构代码证；,C,、办理银行开户、税务登记等手续；,3,、,房产公司资质审核,4,、,项目可行性研究报告审批,5,、,项目立项报批,A,、环保部门审查，做,环境影响评价报告,；,B,、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；,17,资质等级,注册资本（万元）,开发经营年限,3,年累计竣工面积（万,m,2,）,质量,合格率,专业技术人员,一级,5000,5,30,连续,5,年,100%,40,二级,2000,3,15,连续,3,年,100%,20,三级,800,2,5,连续,2,年,100%,10,四级,500,1,已竣工工程,100%,5,暂定资质证书,的条件不得低于四级资质企业的条件,18,三、项目规划设计,1,规划方案审批,2,初步方案审批,3,施工图审批,4,建设工程规划许可证报批,19,1,、规划方案审批,选址、定点 报批,规划设计条件意见书审批,环境影响评估报告书审批,规划方案审批,地质初勘,20,2,、施工图审批,施工图外审,施工图内审,规划报批,气象报批,消防报批,防震报批,人防报批,环保绿化方案报批,地质详勘,施工图设计,施工图报批,21,3,、建设工程规划许可证,建筑工程规划许可证报批,墙 改,物业维修基金,散装水泥,节 能,22,四、项目建设施工,1,建设工程施工许可证,2,项目建设能源、系统报批,3,施工建设杂项报批,23,1,、建设工程施工许可证,工程类别核定,工程建设招投标,建设工程拟建备案,安全生产条件备案,工程质监备案报批,建设工程施工许可证,泥石流方案报批,林业部门报批,24,2,、项目建设能源、系统报批,项目建设,能源、系统报批,雨水、污水,排放、接入,许可证报批,电力、燃气、,热气、自来水、,邮政电信,相关部门报批,装修消防报批,25,3,、施工建设杂项报批,施工建设杂项,报批,城区绿化临时占用,树木砍伐（迁移）,报批,城区道路、,河道占用（借用）,开设道路,各项施工图变更,26,五、项目销售,房管处面积预测,商品房预售证报批,销售合同工商审批备案,商品房价格备案审批,27,六、项目竣工验收,项目竣工验收,质监单项验收,验收备案,单项局部验收,专项工程验收,综合竣工验收,竣工图纸,档案备案,规划验收,土管验收,建筑业管理处备案,28,项目能源、系统的开通运营,能源开通,电 力,自来水,电 信,雨水、污水,开通,出入口,开通,燃气开通,29,项目专项工程验收,专项工程,验收,消 防,人 防,绿 化,燃 气,气 象,环 保,30,七、项目交付,项目交付,项目竣工验收,物业管理费价格审批,房管处面积实测,31,八、权证办理,房屋权属登记,报批,各项权属办理,住宅：,房产证、,契证,公建：,房产证、,土地权证,商场：,营业执照、,房产证,其它,32,谢 谢 分 享！,房地产是永恒的朝阳产业，如果你想让它成为你终生的事业，那么请你熟悉并了解它！,33,