成本管理软件418

房地产企业成本管理软件,二四年四月十八日,万科财务部 胡宏,主 要,内,内 容,成本管理软,件,件开发的背,景,景,软件开发前,基,基础工作和,制,制度的完善,成本管理软,件,件开发的背,景,景,从1999,年,年开始，万,科,科各分公司,先,先后把“审,算,算部”更名,为,为“成本管,理,理部”，对,工,工程造价专,业,业人员提出,了,了更高的要,求,求：,单纯的建安,费,费用控制,加强成本的,计,计划性,目,目标成本管,理,理制度,项目全成本,控,控制,利润是多少,不准确,项目间成本,不,不可比,基础资料管理,不统一,成本管理软件开,发,发的背景,2000年万科,集,集团成本管理的,状,状况,土地成本,开发前期准备费,主体建筑工程费,主体安装工程费,园区管网工程费,园林环境建设费,配套设施费,开发间接费,1、统一成本科,目,目的设置,主体造价,园区造价,楼面地价,费用及资金成本,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,建造成本：指项目的建筑安,装,装成本。包括：,开,开发前期准备费,、,、主体建筑工程,费,费、主体安装工,程,程费、社区管网,工,工程费、园林环,境,境费、配套设施,费,费6大项。,开发成本：指项目的制造成,本,本。开发成本=,土,土地获得价款+,建,建造成本+开发,间,间接费,完全成本：完全成本=开发,成,成本+期间费用,。,。完全成本中不,包,包含营业税金。,项目成本：在未特别说明时,，,，一般指项目的,“,“开发成本”。,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,责任成本体系通过确定责任主,体,体和评价部门，,通,通过技术经济指,标,标的目标设定、,执,执行和考核，来,保,保证整体成本的,合,合理性和先进性,。,。,责任成本管理体,系,系要素：,（1）责任范围,；,；（2）责任,人,人,（3）评价标准,；,；（4）评价,人,人,责任成本体系建,立,立目的：,令全员实施自觉,的,的成本管理行为,2、责任成本管,理,理,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,总经理,成本部,配合部门,主体部门,责任成本考核报告,责任成本管理办法,成本阶段性目标,责任成本管理办法,牵头,组织,讨论,形成,普及,执行,实现,制定,定期考核,公布,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,3、加强目标成,本,本管理,管理原则,：,体现目标成本的,先,先进性,目标成本的严肃,性,性,(纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业,预,预先确定的、在,一,一定时期内,和经过努力所要,实,实现的成本目标,；,；是项目成,本的控制线。,动态成本：是项目实施过程,中,中各个时期体现,的,的预期成本,结果（见动态成本构,成,成）。,基本概念,：,管理工具,：,动态成本反映系,统,统平台,成本指标数据库,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与,材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算,一,一,目标成本测算,二,二,目 标 成,本,本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,动态成本控制,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,4、加强作业过,程,程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,总目标,通过对房地产各,个,个作业过程进行,成,成本控制，实现,降,降低成本的目的,。,。全过程、全员、,全,全方位,房地产成本作业,过,过程,：,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,新项目发展成本,控,控制,控制要点：稳健性,合理确定估算基,础,础，合理预计工,程,程量和工,程综合单价。,控制原则：客观、全面、准,确,确、谨慎预测新,项,项目成本,需求文件：新项目发展可,行,行性评审体系,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,成本数据库系统,：,：,成本指标数据,项目成本数据,材料设备数据,是万科集团,的,的成本数据平台,，,，是新项目估算,和,和结算分析的重,要,要参考依据。,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,分为规划指标、,建,建筑指标和结构,指,指标，可以对不,同,同项目间的同类,指,指标进行比较分,析,析。,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,记录各项目及其,各,各产品类型的结,算,算成本，可以对,不,不同项目间的同,类,类产品指标进行,比,比较分析。,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,记录各项目材料,设,设备的价格等详,细,细资料，便于新,项,项目估算和部品,设,设计时参考。,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,设计阶段的成本,控,控制,控制要点：合理的产品技术,经,经济指标,设计周期、设计,质,质量。,控制原则：经济合理性最大,。,。,需求文件：,规划设计工作,流,流程与评审制度,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,设计成本控制,70%的成本由,设,设计阶段确定,建筑专业：准确,的,的定位、合理的,经,经济技术指标,结构专业：设计,人,人员的经济意识,、,、合理的安全系,数,数,设备专业：材料,设,设备的性价比、,兼,兼顾长期使用成,本,本,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,设计阶段的主要,经,经济指标,容积率,建筑占地面积,单方钢筯含量,单方砼含量,窗地比,建筑周长面积比,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,招标成本控制,控制要点：获取竞争性低价,成,成本,尽量采用工程量,清,清单方式,集中采购,控制原则：全面招标原则,合理低价中标原,则,则,透明公正原则,需求文件：工程及材料招,标,标管理办法,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,工程量清单招标,的,的优点,降低职业风险,，对成本人员的,个,个人水平的依赖,性,性降低；,提高工作效率,，尤其是能大大,缩,缩短结算核对时,间,间；,便于成本数据积,累,累，建立成本数,据,据库：,工程总价准确；,有更合理的时间,办,办开工手续；发,现,现设计失误，减,少,少变更,及时评估出造价,咨,咨询公司的工作,质,质量,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,合同签约阶段的,成,成本控制,控制要点：合同谈判（慎选,）,）,合同审批,控制原则：合法性原则、合,同,同书原则、事前,签,签订,原则、招标原则,、,、利益明晰原则,需求文件：工程合同管理,办,办法,合同分类编号,规,规则,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,合同的主要经济,条,条款,合同造价：,总价合同、单价,合,合同、费率合同,付款进度：,按月付款、按形,象,象进度付款,总包管理配合费,：,：,2%,采购保管费：,1.53%(,其,其中采购70%,、,、保管30%）,保修金：,35%,材料供应方式：,甲供、甲控乙供,、,、乙供,变更与签证：,按合同单价、按,定,定额下浮,竣工验收与结算,：,：,结算方法、核对,时,时间要求等,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,合同签约阶段的,成,成本控制,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,工程类合同共分,六,六类，相应编号,按,按下列括号中汉,字,字表示。,土地合同（土地,）,）：,项目合作开发与,土,土地使用权出让,、,、转让等合同；,前期合同（前期,）,）：,规划、设计、勘,察,察、监理、造价,咨,咨询等合同；,施工合同（施工,）,）：,包括建筑、安装,、,、装饰、市政等,施,施工或安装合同,；,；,工程材料设备采,购,购合同（采购）,：,：,包括材料采购、,甲,甲方付款乙方收,货,货的三方合同、,设,设备购买等合同,；,；,园林环境合同（,环,环境）：,包括室外环境施,工,工和采购合同；,营销包装合同（,营,营销）：,包括策划、销售,代,代理、样板间装,修,修、户外广告牌,制,制安、媒介广告,设,设计、制作、宣,传,传品设计、印刷,等,等合同；,施工期间的成本,控,控制,控制要点：变更与签证的控,制,制,工程质量的控制,工期控制,控制原则：权力限制原则、,时,时间限制原则,多级审核原则、,完,完工确认原则,需求文件：设计变更、现,场,场签证管理办法,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,结算阶段的成本,控,控制,控制要点：严格审核结算工,程,程量,合理确定结算单,价,价,控制原则：廉洁奉公原则、,多,多级审核原则,准确高效原则、,可,可复查性原则,需求文件：工程预结算管,理,理办法,结算复核工作,实,实施细则,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,销售承诺及物业,管,管理成本控制,控制要点：销售承诺（销售,合,合同、广告、售,楼,楼书）,物业管理亏损,控制原则：独立、健康运营,，,，不产生经营负,担,担。,需求文件：销售管理制度,物业管理制度,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,最终形成如下所,示,示的成本管理构,架,架和模式,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,几个成本观点,成本管理要依赖,于,于全员,省钱等于赚钱,成本管理不等于省钱,成本水平是专业,水,水平的反映,软件开发前基础,工,工作及制度的完,善,善,专业追求，永无,止,止境！,谢 谢！,演讲完毕，谢谢,观,观看！,