德思勤-华润中心万象城二期发展思考

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,因城市而流传,因中心而辉煌,华润中心二期发展思考,也不仅仅是全,新,新的城市空间,不仅仅是全新,的,的建筑形态,华润中心,深圳唯一的SUPERHOPSCA,18.8万平,米,米深圳商业航,母,母,不但推销消费,商,商品，而且推,销,销时尚生活方,式,式,四大领航国际,品,品牌主力店,法国（Rel）体验时尚,生,生活百货公司,嘉禾影院,华润万佳,City Value,奥林匹克标准,真,真冰溜冰场,深圳城市发展,渐渐呈现多中,心,心发展态势,城市膨胀，人,口,口上升，活动,区,区域渐次扩展,深圳城市发展,趋,趋势,罗湖,中心区,福田,中心区,深圳中心悖论,罗湖中心？,谁是真正的中,心,心？,福田中心？,深圳现有的政,治,治、文化、金,融,融、商业、商,务,务中心,罗湖熟透了,深圳未来的行,政,政中心、文化,中,中心,政府意志,市场成熟,深圳中心悖论,罗湖先天不足,福田尚待时日,华润中心生逢,其,其时,深圳国际化进,程,程加速,香港经济复苏,在,在即,深圳直辖市的,呼,呼声,让我们看看华,润,润中心的真实,价,价值,Value,地王信兴广场,书城深交所,发展银行,华润,中,中心,国贸,大,大厦,中信,城,城市,广,广场,中信,城,城市,广,广场,的,的开,业,业，,世,世界,金,金融,中,中心,的,的落,成,成，,修,修正,了,了地,王,王商,务,务圈,财,财富,指,指数,。,。,华润,中,中心,的,的加,盟,盟则,对,对城,区,区予,以,以重,新,新定,义,义，,升,升级,为,为全,新,新的,华润,地,地王,财,财富,圈,圈！,世界,金,金融,中,中心,项目,区,区域,图,图,罗湖,口,口岸,火车,站,站,香格,里,里拉,酒,酒店,华润,中心,地王,大,大厦,世界,金,金融,中,中心,嘉里,中,中心,文锦,渡,渡口,岸,岸,国贸,大,大厦,华润,地,王,王财,富,富圈,中信,城,城市,广,广场,深交,所,所,农行,人民,银,银行,商业,银,银行,东门,商,商业,圈,圈,人民,南,南商,贸,贸圈,建设,银,银行,城市,天,天地,广,广场,彭年,酒,酒店,阳光,酒,酒店,天安,大,大厦,财富,硬,硬指,数,数,一级,商,商业,中,中心,甲级,写,写字,楼,楼,星级,酒,酒店,华润,写,写字,楼,楼,地王,大,大厦,深业,中,中心,发展,银,银行,大,大厦,中信,大,大厦,万德,大,大厦,世界,金,金融,中,中心,华润,酒,酒店,木棉,花,花酒,店,店,晶都,酒,酒店,万德,酒,酒店,世界,金,金融,中,中心,华润,万,万象,城,城,中信,城,城市,广,广场,财富,软,软指,数,数,银行,金融,证,证券,保险,联合,证,证券,大鹏,证,证券,中信,证,证券,华鑫,证,证券,金元,证,证券,南方,证,证券,鹏华,基,基金,友邦,保,保险,太平,洋,洋保,险,险,人保,中保,华泰,保,保险,深圳,发,发展,银,银行,中信,城,城市,银,银行,建设,银,银行,工商,银,银行,农业,银,银行,人民,银,银行,商业,银,银行,华润,能,能量,指,指数,商业,航,航母,5A,级,级写,字,字楼,五星,级,级酒,店,店,华润,品,品牌,能,能量,财富,硬,硬指,数,数,财富,软,软指,数,数,华润,能,能量,指,指数,深圳只有一个中心：,华润中心,华润,中,中心,港人,北,北上,东部,人,人群,西,西进,西部,人,人群,重,重返,市外,人,人群,南,南下,人流倍数级增长,地块价值急剧攀升,我们的客户群,必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴,城市发展核动力,能量地产,填补,深,深圳,国,国际,都,都市,化,化进,程,程中,的,的城,市,市硬,件,件缺,失,失,全新,的,的运,营,营理,念,念提,升,升深,圳,圳整,体,体城,市,市营,运,运档,次,次,传承,城,城市,发,发展,沉,沉淀,，,，提,炼,炼打,造,造城,市,市新,文,文化,内,内涵,能量,地,地产,增添,城,城市,价,价值,营运,城,城市,空,空间,引航,城,城市,地,地产,华润,中,中心,决定,了,了本,项,项目,的,的开,发,发建,设,设已,经,经超,越,越了,常,常规,地,地产,开,开发,的,的范,畴,畴，,而,而带,有,有浓,厚,厚的,运,运营,城,城市,空,空间,的,的色,彩,彩。,运营,城,城市,是,是复,合,合地,产,产发,展,展的,最,最高,境,境界,！,！,本项,目,目的,规,规模,体,体量,本项,目,目所,在,在城,区,区的,外,外在,发,发展,要,要求,运营,城,城市,项目,地,地块,图,图,华,润,润,中,中心,城市,天,天地,广,广场,世界,金,金融,中,中心,地王,甲级,写,写字,楼,楼,万象,城,城,华润,中,中心,二期,城,城,物业名称,世界金融中心,物业位置,深南东路4003号,总占地面积（规模）,一栋54层甲级写字楼，两栋服务式公寓,总建筑面积,150，000 m,2,，其中写字楼71，995 m,2,发展商,深圳茂业（集团）股份有限公司,物业管理,第一太平戴维斯物业管理顾问，物管为崇德置业顾问（深圳）有限公司,工程进度,现楼,物管费用,29元/m,2,（包括中央空调费）,市场租金,只租不售，租期最短为1年，83130元/m,2,市场认同度,自身配套,会所、商场,户型,标准层整层面积1693.43-1725.28、619楼118.9-237.8-304.46、2143楼431左右、4446楼401左右、47-49楼278.45,销售周期,只租不售,主要卖点,中国首座采用UACS（地下送风空调系统）智能化写字楼，活动地板、提升式地台及综合布线,客户情况,以货运、物流、海运、船运为主，国际性公司和港资公司次之，辅以律师事务所,租售情况：,20,由于,运,运营,成,成本,高,高，,周,周边,存,存在,租,租赁,住,住宅,做,做写,字,字楼,现,现象,物业名称,城市天地广场,物业位置,嘉宾路与宝安南路交界处（华润中心对面）,总占地面积,总建筑面积,约18万,发展商,深圳汉国华业发展有限公司,物业管理,管理顾问：戴德梁行、,工程进度,接近封顶,物管费用,待定,销售均价,尚未公布，估计1万元/左右,市场认同度,自身配套,会所、商场,户型,2186户，单房、一房、两房（面积40-70）,销售周期,近期开始认筹,主要卖点,位置：地王华润商圈,主要营销特点,租金情况：,预计：单房（43）2300-2500元/月、一房（56）3000元/月、两房（70）3500元/月0,投资,型,型小,户,户型,一,一直,是,是市,场,场追,捧,捧的,方,方向,客户分类,客户细分,特征,需求,主要居住区域,相关置业楼盘,本项目客户,A,本地人,投资,积累多，经济实力强，对片区物业投资前景看好,1房、2房、,渔农村,向西村,蔡屋围,罗芳村等,云景豪苑,港逸豪苑,环岛丽园,都市名园,为子女购买,为子女安家购买,1房、2房,B,私营,业主,自用,经济实力强，对价格不太敏感，多为3-4口之家，需求户型较大,3房、4房、5房、别墅,主要在东门、人民南、罗湖口岸等商业集中地带,嘉多利花园,万科彩园,投资,在本区域及周边片区经商、对片区十分熟悉，认同区域投资价值,1房、2房、3房,长丰苑,C,政府,公务员,本地人,（自用）,对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感,3房、4房、5房,鹿丹村,罗湖新村,滨河新村,滨江新村,万科桂苑,翠拥华庭,百仕达花园,外地人,（自用）,求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感,2房、3房,投资,积累多，对片区物业投资前景看好,1房、2房,丹枫白露,旭飞华达园,D,企业,高层,酒店型,不常住，临时休憩，面积要求不高,2房、3房,地王-国贸,商务圈,华乐星苑,名仕阁,舒居型,讲求品质、户型、景观，需要安静,3房、4房、5房,中信星光名庭,E,白领,阶层,管理人员,积蓄较多，月供能力较强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感,2房、3房,地王-国贸,商务圈,银座金钻,普通白领,年轻，追求生活品质，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感，,1房、2房,翡翠星空,东悦名轩,周边,区,区域,置,置业,客,客户,构,构成,G,企业给外籍或,高级员工的住房,舒居型，对楼体素质,2房、3房、4房,嘉里中心,地王大厦等,地王金融区,国贸商务圈,华乐星苑,名仕阁,H,普通工薪阶层,经济能力有限，对价格较为敏感,二房,人民南-东门附近工作,彩世界、太阳新城,I,自由职业者,年轻、能力较强、收入较高，主要为家庭办公，对户型面积需求一般，,要求能满足居住与办公需要,1房、2房、3房,人民南片区,爵士大厦,J,三缘港人,血缘港人,置业以投资、暂住为主，需求户型较小,1房、2房、3房,渔民村、,向西村等,向西大厦,金城华庭,中港家庭,自住为主，需求户型面积较小,2房,蔡屋围、人民南,东门、罗芳村,黄贝岭、田心村文锦渡等,凯悦华庭、长丰苑,罗湖金岸、环岛丽园、翠盈嘉园,工作缘,港人,因工作在深暂住，,户型面积要求不大,1房、2房,地王国贸,商屋圈,银座金钻、名仕阁,都市名园,纯港人,旅游度假为主,1房、2房,罗湖口岸附近,罗湖金岸,货柜车司机,基本集中在文锦渡口岸,1房、2房,文锦渡口岸,锦上花,K,商务商贸人士,本片区较为集中的一类人群，年轻、收入较高，对生活品质要求高，同时长期工作在本区域，认同片区环境，过渡置业,1房、2房、3房,国贸附近、文锦渡、东门、蔡屋围、田贝、洪湖,新港鸿花园,百仕达花园,都市名园,L,创业型小公司,本片区此类小公司多为贸易、旅游等需要与口岸距离较近的行业，看中片区物业远期投资价值，选择购买代替租赁，早期作为办公场所，待发展后用来出租,1房、2房、3房,东门、罗湖口岸,国贸附近、蔡屋围、宝安北路等,爵士大厦,庐山大厦,HOPSCA,人,人流,链,链,五星级酒店,甲级写字楼,商务公寓,ShoppingMall,酒店公寓,居住公寓,资源平台,商务租客,提升品质,高消费人流,旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,酒店,大型,商,商业,写字,楼,楼,中高,收,收入,租,租赁,或,或居,住,住人,群,群,娱乐,、,、休,闲,闲、,消,消费,、,、观,光,光、,旅,旅游,、,、商,业,业服,务,务人,群,群,商务,、,、会,议,议、,旅,旅游,人,人群,客户,需,需求,体,体现,为,为,多功,能,能、,高,高品,质,质,、全,方,方位,依托,一,一期,能,能量,积,积聚,分,分享,城,城市,价,价值,增,增值,地块,发,发展,主,主价,值,值点,城市,增值,综合,与国,际,际化,关,关联(地,王,王,华,华润,国,国际,商,商务,圈,圈),与财,富,富机,会,会关,联,联（,土,土地,增,增值,、,、投,资,资回,报,报）,与无,限,限可,能,能关,联,联（,功,功能,复,复合,、,、空,间,间组,合,合）,城市,增,增值,综,综合,体,体,产品,定,定位,方,方向,二期,地,地块,发,发展,可,可行,方,方向,城市,增,增值,综,综合,体,体,产品,方,方向,投资,自用,工作,商,商务,酒店,公,公寓,商务,公,公寓,高档,住,住宅,商业,酒店,二期,地,地块,发,发展,可,可行,方,方向,商业：,在一,期,期的,基,基础,上,上，,增,增加,娱,娱乐,、,、休,闲,闲的,商,商,业,业业,态,态，,上,上演,快,快乐,、,、参,与,与体,验,验,酒店：,五星,级,级酒,店,店，,引,引进,国,国外,知,知名,品,品牌,，,，具,有,有影,响,响力,和,和号,召,召力,产品方向,投资,自用,工作商务,服务公寓,商务公寓,高档住宅,高档,住,住宅,？,？,产品,发,发展,可,可行,方,方向,纯住,宅,宅发,展,展方,向,向？,高档,住,住宅,社区,自然,资,资源,园林,教育,居住,配,配套,完,完善,深圳,高档,住