房地产行业XXXX年年度策略报告解读城镇化布局中西部

,*,解读城镇化，布局中西部,房地产行业,2013,年年度策略报告,2012-12-20,2,一、主,要,要结论,二、主,题,题：解,读,读城镇,化,化，布,局,局中西,部,部,三、楼市：温,和,和复苏,四、策略：维,持,持超配,五、个股：高,周,周转龙头,+,城镇化受益股,目录,3,主要结论,解读城镇化，,布,布局中西部,城镇化将是贯,彻,彻,2013,年的主题，市,场,场将反复演绎,挖,挖掘。在我们,看,看来，新型城,镇,镇化的重点在,中,中西部区域、,县,县级市与乡镇,。,。受益的地产,股,股包括：金科,股,股份、华夏幸,福,福、南国置业,。,。,楼市复苏初期,年末的暖冬提,示,示小阳春行情,值,值得期待。刚,需,需足以支撑市,场,场，而库存正,逐,逐步被消化。,结,结构性特点越,发,发明显：小户,型,型自住型产品,供,供不应求，大,户,户型投资型产,品,品去化艰难。,维持超配，推,荐,荐“白马股”,+,“城镇化”,维持地产股超,配,配建议。个股,推,推荐：保利地,产,产、荣盛发展,、,、金科股份、,华,华夏幸福、南,国,国置业。,4,一、主要结论,二、主题：解,读,读城镇化，布,局,局中西部,三、楼市：温,和,和复苏,四、策略：维,持,持超配,五、个股：高,周,周转龙头,+,城镇化受益股,目录,5,解读城镇化，,布,布局中西部,城镇化的战略,意,意义不言而喻,中国未来几十,年,年最大的发展,潜,潜力在城镇化,；,；协调推进城,镇,镇化是实现现,代,代化的重大战,略,略选择（李克,强,强）,城镇化的侧重,点,点在中西部,在城镇化进程,中,中，要把加强,中,中小城市和小,城,城镇建设作为,重,重点。在中西,部,部地区，以县,城,城为基础积极,发,发展中小城市,（李克强）,多种路径寻找,受,受益地产股,从区域的角度,，,，重庆、武汉,、,、长沙、西安,等,等城市有望成,为,为中西部的核,心,心城市；从类,别,别的角度，除,了,了住宅以为，,工,工业地产、旅,游,游地产、城市,综,综合体开发商,也,也将从中受益,。,。目前，我们,认,认为最符合城,镇,镇化主题的地,产,产股有：金科股份、华,夏,夏幸福、南国,置,置业。,6,城镇化主题正,在,在不断升温,资料来源：中,国,国银河证券研,究,究部,7,关于城镇化的,几,几个概念,城镇化的定义,是指农村人口转化为城镇人口的过程。反映,城,城镇化水平高,低,低的一个重要,指,指标为城镇化,率,率，即一个地,区,区常住于城镇,的,的人口占该地,区,区总人口的比,例,例。城镇化是,人,人口持续向城,镇,镇集聚的过程,，,，是世界各国,工,工业化进程中,必,必然经历的历,史,史阶段。当前,，,，世界城镇化,水,水平已超过,50%,。,城镇化与城市,化,化有何差别？,在英文中是一,个,个词：,Urbanization,；但在中文中,，,，有细微的差,别,别：城市是,City,，而城镇是,Town,。在我们看来,，,，中央采用城,镇,镇化而非城市,化,化的表述，意,在,在突出农村。,8,城市化的历史,城市的最早出,现,现始于旧,新旧石器时期,；,；到,17,世纪，城市,扩,扩张的动力,来,来自商人；,但,但只有到了,19,世纪，工业,革,革命的诞生,使,使得人口在,城,城市集聚，,出,出现了快速,城,城市化的现,象,象。,19,世纪的工业,城,城市化，与,技,技术革新密,切,切相关，尤,以,以英国的工,业,业革命和美,国,国的铁路时,代,代最为典型,。,。,20,世纪，北美,的,的城市化出,现,现了大都市,圈,圈现象（,Metropolitan Area),，并出现了,住,住房问题和,贫,贫民区等负,面,面的后果。,20,世纪的中后,期,期，在第三,世,世界国家出,现,现了城市化,加,加速的现象,，,，包括：拉,美,美、东南亚,、,、中国和韩,国,国。,9,李克强关于,城,城镇化的论,述,述,城镇化是我,国,国最大内需,潜,潜力之所在,。,城镇化的过,程,程是农民转,为,为市民的过,程,程，这意味,着,着消费观念,的,的更新和消,费,费结构的升,级,级，意味着,巨,巨大消费潜,力,力的释放,。,城镇化过程,中,中农村富余,劳,劳动力向城,镇,镇转移，还,意,意味着劳动,生,生产率的提,高,高，意味着,经,经济发展质,量,量和效益的,提,提升。,推进城镇化,，,，应当坚持,城,城市发展与,产,产业成长“,两,两手抓”，,把,把城镇化与,调,调整产业结,构,构、培育新,兴,兴产业、发,展,展服务业、,促,促进就业创,业,业结合起来,。,。要引导产,业,业向城市和,园,园区集中，,促,促进企业集,聚,聚发展。服,务,务业是城镇,就,就业最大的,容,容纳器,。,10,推进城镇化,需,需要深入研,究,究一些重大,问,问题,城镇化战略,问,问题,。,城镇化布局,既,既要遵循经,济,济规律，也,要,要考虑国家,安,安全,。,如何在中西,部,部一些发展,条,条件较好的,地,地区，加快,培,培育新的城,市,市群、形成,新,新的增长极,，,，值得认真,谋,谋划和推进,。,。怎样找出,有,有效的办法,，,，积极挖掘,现,现有中小城,市,市发展潜力,，,，更好发展,小,小城镇，把,有,有条件的东,部,部地区中心,镇,镇、中西部,地,地区县城和,重,重要边境口,岸,岸逐步发展,成,成为中小城,市,市，也是一,项,项紧迫的课,题,题,。,土地利用问,题,题。人多地,少,少是我国城,镇,镇化的最大,制,制约因素,。,户籍改革问,题,题,。,各类城市如,何,何根据综合,承,承载能力和,发,发展潜力，,科,科学制定农,民,民工落户条,件,件，实行差,别,别化户籍政,策,策，需要做,进,进一步研究,探,探索。,资源支撑问,题,题。能源资,源,源不足是我,国,国的一个基,本,本国情,。,生态环境问,题,题,。,如何在城镇,居,居民中推广,绿,绿色生活方,式,式和消费模,式,式,11,城镇化,与房地产,城镇化使得,农,农民进城变,为,为市民，从,而,而带来了对,住,住宅的大量,需,需求。在中,国,国正在逐步,进,进入老龄化,的,的阶段，城,镇,镇化将成为,一,一股对冲的,力,力量。城镇,化,化产生的新,市,市民的财富,和,和收入都远,低,低于城里的,居,居民，这就,要,要求政府为,其,其提供解决,方,方案。对开,发,发商而言，,如,如何通过低,成,成本的租屋,和,和小户型的,居,居屋，是对,其,其核心能力,的,的考验。,除了农民进,城,城以外，建,设,设新市镇是,城,城市化的另,一,一条道路。,在,在农村转变,为,为市镇的过,程,程中，土地,价,价值将大幅,提,提升。率先,进,进入的开发,商,商将从中受,益,益。,城镇化过程中，,各,各地将因地制宜,发,发展各自的优势,产,产业，建设工业,园,园区，这可能为,专,专业的工业地产,商,商提供商机。,城镇化将带动服,务,务业（包括零售,业,业）的发展，这,也,也将为相关的开,发,发商提供机会。,12,受益于,城镇化,的地产股,与住宅开发相关,：,：,金科股份,公司定位于二三,四,四线城市的住宅,开,开发。,60%,的业务布局在大,西,西南（包括重庆,、,、成都等）,与工业地产相关,：,：,华夏幸福,承接产业转移，,工,工业地产；盈利,模,模式独特，锁定,业,业绩高。市场仍,有,有分歧，估值偏,低,低。,与商业地产相关,：,：,南国置业,为城镇化服务；,区,区域布局在武汉,及,及湖北二线城市,的,的商业地产开拓,者,者；商业地产开,发,发、经营能力强,；,；独特盈利模式,打,打通商业地产产,业,业链条，实现自,身,身扩张循环。,13,一、主要结论,二、主题：解读,城,城镇化,三、楼市：温和,复,复苏,四、策略：维持,超,超配,五、个股：高周,转,转龙头,+,城镇化受益股,目录,14,楼市温和复苏,楼市运行数据显,示,示：当前楼市已,处,处于复苏初期,11,月份，销售淡季,不,不淡；,开发商大多完成,或,或超额完成年度,销,销售目标；,草根证据表明，,小,小户型产品出现,断,断档，开发商加,大,大开工；,年末，土地市场,明,明显回暖；,资料来源：中国,银,银河证券研究部,15,11,月份，住宅销量,创,创新高，楼市已,显,显上升趋势,资料来源：国家,统,统计局、各地房,管,管局、,WIND,16,开发商推盘增加,，,，成交略大于批,售,售,十大城市住宅新,增,增可售与成交批,售,售比,资料来源：各地,房,房管局、,WIND,、中国银河证券,研,研究部,17,房价在,6,月份回落筑底后,，,，震荡回升,资料来源：国家,统,统计局、中国指,数,数研究院、,WIND,18,去库存力度与持,续,续性不高，表明,供,供求总体平衡,十大城市的每月,住,住宅净去化量,资料来源：各地,房,房管局、,WIND,、中国银河证券,研,研究部,19,库存量高位徘徊,，,，静态去化周期,7.6,个月,十大城市的住宅,库,库存量,资料来源：各地,房,房管局、,WIND,、中国银河证券,研,研究部,20,住宅投资增速企,稳,稳回升,商品住宅投资额,同,同比增速,资料来源：国家,统,统计局、,WIND,21,新开工面积下滑,趋,趋缓,商品住宅新开工,面,面积同比增速,资料来源：国家,统,统计局、,WIND,22,各项指标都有筑,底,底迹象,商品房销售增速,、,、新开工面积增,速,速和投资增速,资料来源：国家,统,统计局、,WIND,23,主要城市土地购,置,置面积触底回升,资料来源：,WIND,、中国银河证券,研,研究部,24,土地市场也已走,出,出谷底,全国商品房土地,购,购置情况,资料来源：国家,统,统计局、,WIND,25,草根调研结论,从各区域楼市看,，,，一线城市的供,应,应更加短缺，房,价,价反弹压力较大,；,；二三线城市供,应,应较为充足，房,价,价表现相对温和,从产品结构来看,，,，小户型、刚需,产,产品仍旧是市场,成,成交的主流，去,化,化速度较快，已,经,经出现断档迹象,，,，提价能力较强,；,；而大户型、投,资,资型产品去化虽,然,然改善，但总体,仍,仍旧较为缓慢。,开发商“以价换,量,量”的策略暂告,段,段落，转而“保,价,价求利”,开发商的资金链,与,与去年相比明显,改,改善，对后市的,信,信心也更强,小结：无论从数,据,据分析还是草根,证,证据看，楼市短,期,期向上的趋势已,经,经确立。预计明,年,年小阳春，再度,放,放量的概率较大,。,。,26,一、主要结论,二、主题：解读,城,城镇化，布局中,西,西部,三、楼市：温和,复,复苏,四、策略：维持,超,超配,五、个股：高周,转,转龙头,+,城镇化受益股,目录,27,房地产,股,股配置,策,策略,结论：,维,维持超,配,配,资料来,源,源：,WIND,、中国,银,银河证,券,券研究,部,部,28,楼市回,暖,暖是主,要,要催化,剂,剂，不,确,确定性,在,在于政,策,策,地产股,的,的股价,表,表现及,驱,驱动因,素,素,资料来,源,源：,WIND,、中国,银,银河证,券,券研究,部,部,29,货币政,策,策,金融机,构,构贷款,余,余额同,比,比增速,资料来,源,源：,CEIC,9,月末，,金,金融机,构,构贷款,余,余额为,61.5,万亿，,同,同比增,长,长,16.3%,；,增速与,09,年,6,月份的,34.4%,相比显,著,著回落,，,，但仍,旧,旧略高,于,于,01,年末的,11.6%,、,05,年末的,13.0%,的两个,前,前期底,部,部,30,货币政,策,策,房地产,贷,贷款余,额,额同比,增,增速,资料来,源,源：,CEIC,三季度,末,末，金,融,融机构,房,房地产,贷,贷款余,额,额为,11.7,万亿，,同,同比增,长,长,12.2%,；,其中，,房,房地开,发,发贷款,余,余额,3.8,万亿，,同,同比增,长,长,11.0%,；购房,贷,贷款余,额,额,7.2,万亿，,同,同比增,长,长,12.0%,，增