房地产市场调查报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016-8-17,#,X X,市房地产市场,调查分析报告,调查人员,:XXX XXX,时间：,2016,年,8,月,8,日,2,目录,CONTENTS,一、城市宏观环境,一,城市宏观环境,二,项目地块及,SWOT,分析,三,房地产市场调查及竞盘分析,四,本案核心问题及解决思路,一、城市宏观环境,城市宏观环境,1,、,城市概括,2,、,城市区位及交通,3,、,城市经济发展,4,、,总 结,阜康地理位置：,阜康市位于天山东段北麓，准噶尔盆地东南缘，东与吉木萨尔县,相连，西与首府乌鲁木齐市相邻，南依天山，北与阿勒泰地区相接，隶属新疆昌吉回,族自治州。,1992,年撤县设市。,阜康行政区域：,全市总面积,11726,平方公里，总人口,22,万，有汉、回、哈萨克等,26,个民族，下辖天池景区、阜康产业园（甘河子镇）和,4,镇,3,乡、,3,个街道办事处，市,域有,3,个兵团农场、,20,多家中央及区、州驻市单位。,城市化建设：,截止,2015,年底，城区面积扩大到,25,平方公里，城市化 水平达到,45.6,。,人口,：,截止,2015,年，,全市年末总人口,16.70,万人，其中城镇人口为,8.58,万人。,4,城市宏观环境,1,、城市概括,区位：,阜康市与首府国家级工业园区甘泉堡相邻，东临吉木萨尔县，西与米泉市,接壤，南与乌鲁木齐县相望，北与阿勒泰地区富蕴县相连，境内东西最宽处,76,千米，,南北最长处,198,千米。西距新疆自治区首府乌鲁木齐市,57,千米，距离乌鲁木齐国际机,场,50,公里，距昌吉市,93,千米，乌鲁木齐向东通往国家级准东经济技术开发区以及蒙,古国的必经之地。,交通：,国道,216,线、省道,303,线、省道,111,线、吐,-,乌,-,大高等级公路以及国家一级货,运铁路乌准铁路贯穿全境。将建成,4,个货运铁路中转站，年货运吞吐能力达,5000,万吨。,即新建的乌,-,阜城际铁路横贯阜康全境。市区规划环城北路，连接乌鲁木齐与昌吉。,5,城市宏观环境,2,、城市区位及交通,阜康市区区域,（一）市属工业经济略有回升：,截止,2015,年,12,月，市属工业累计完成工业总产值,227.1,亿元，,实现工业增加值,54.1,亿元，同比增长,16%,，较去年同期回落了,32.7,个百分点。,（二）固定资产投资持续增长：,截止,2015,年,12,月，全市固定资产投资完成,225.06,亿元，同比,增长,14.8%,，总体保持平稳增长态势。,（三）社会消费品零售总额增速回落：,截止,2015,年,12,月，实现社会消费品零售总额,29.7,亿元，,同比增长,10.6%,，增速比去年同期回落,5.1,个百分点。,(,四,),旅游经济收入稳步增长：,截止,2015,年,12,月，全市接待游客,521.2,万人次，同比增长,8.25%,；,旅游经济收入为,39.12,亿元，同比增长,11.68%,；接待过夜游客,48,万人次，同比增长,10.68%,。,（五）,财政增收稳健，资金运行效率平稳：,截止,2015,年,12,月，地方财政收入累计完成,18.94,亿元，同比增长,11.34%,；地方财政支出累计完成,28.93,亿元，同比增长,19.07%,；金融机构各项存,款余额达,89.14,亿元，与年初相比增长,1.7%,。,6,城市宏观环境,3,、,城市经济发展（上）,（六）阜康市人均收入：,截止,2015,年,12,月，城镇居民人均可支配收入达到,27278,元，增长,12%,。农村,居民人均纯收入达到,16132,元，人均增加,800,元，增长,5.22%,。,城市宏观环境,综合：,全年实现地区生产总值（,GDP,）,140.5,亿元，同比增长,10.5%,。其中，第一产业增加值,27.45,亿元，增长,3.7%,；第二产业增加值,76.54,亿元，增长,11.9%,，第三产业增加值,36.51,亿元，增长,9.5%,。三次产业比例为,19.5,：,54.5,：,26,分别拉动经济增长,0.53,个、,7.5,个和,2.47,个百分点。,3,、,城市经济发展（下）,8,城市宏观环境,总结：,1,、做为昌吉州重点县级市，阜康还是以传统工业和农业为主导地位，旅游和相关配套服务业为城市主要服务业，总体经济呈现逐年上涨趋势；,2,、阜康城市经济及三产发展加速，带动城市商贸需求；,3,、城市人口增加、人均收入及支出水平提高，城市消费群需求空间拉大；,4,、城市化进程加速，拉动城市商贸模式创新及升级换代，以满足城市需求。,4,、,城市宏观环境 总结,二、项目地块及,SWOT,分析,1,、,项目用地概述,2,、,项目地理位置及周边配套,3,、,商业项目及车库、车位简介,4,、,剩余房源明细及价值,5,、,项目,SWOT,分析,6,、,目标客户群分析,6,、,总 结,项目地块及,SWOT,分析,本项目地处阜康市新城区，属于阜康市公务员小区区域,规划宗地，地理位置较好。近年来，随着阜康市公务员小,区地产开发的逐步拓展规划建设，此区域做为公务员小区,的重要商业地产密集板块，日益得到消费者的重视和青睐,本项目所在区域将成为阜康市公务员小区最具商住潜力的,城市开发新地带之一。,10,1,、项目用地概述（上）,项目地块及,SWOT,分析,11,1,、项目用地概述（下）,项目地块及,SWOT,分析,土地性质：,占地面积：,建筑面积：,（住宅：,，商业：）,车库,+,车位：,个,（车库：个，车位：个）,2,、项目地理位置及周边配套,12,项目地块及,SWOT,分析,地理位置：,项目北至,XXXX,路，南,XXXX,路，东至,XXXX,路，西临,XXXX,路（以上道路均为,XXX,市区道路）。,周边配套：,XXXXXX,小区地处新城区的中心地段，西临,XXXX,景观公园，北靠,XXXX,文博中心、体育馆，周边住宅项目云集，消费人群集中。凭借市政中心及城市体育馆的迁入，该商圈将辐射全城,10,万人口。,XXXXX,商业广场地处阜康城市交通枢纽，城市主干道,XXXX,路、,XXXX,路、,XXXX,路等多条道路贯穿项目周边。,项目周边区域图,项目地块及,SWOT,分析,项目地块及,SWOT,分析,本案,雪 莲 花 路,文 博 路,南 华 路,准 葛 尔 路,体育馆,阜康文博中心、电影院,水,磨,河,景,观,公,园,备注：上图,XXX,路已更名,XXX,路，,XXX,路已更名,XXX,路，,XXX,路已更名,XXXXX,陆。,项目地块及,SWOT,分析,3,、商业项目及车库、车位简介,项目地块及,SWOT,分析,瑶池明珠小区全景图,项目地块及,SWOT,分析,4,、剩余房源明细及价值,商业,剩余面积：,XXX,剩余价值：,XXX,万元,车库,剩余间数：,XXX,剩余价值：,XXX,万元,车位,剩余间数：,XXX,间,剩余价值：,XXX,万元,地下室,剩余面积：,XXX,剩余价值：,XXX,万元,总计剩余价值：,XXXX,万元,项目地块及,SWOT,分析,5,、项目,SWOT,分析,项目位于,XXX,新城区，有体育馆、博物馆、电影院等大众场所，区位环境优良；,.,项目紧邻新城与老城区主干道（文博路），未来前景极佳,.,项目规模较大，可达到完善的社区配套，公务员小区，认可度高。,周边商业逐渐已形成规模。,优势,Strengths,项目地块及,SWOT,分析,项目周边综合商业体较多，且均有大型小区做支撑，面临市场竞争压力较大；,项目南侧靠近准葛尔路，拆迁户较多，人群相对分散，人流量不够集中；,由于前期操作失误，错过了最佳卖点时间，致使大部分客源流失；,本案部分地下车位内部环境有待改善。,劣势,Weaknesses,项目地块及,SWOT,分析,新城区的高起点规划、建设，有效的刺激了周边物业的需求，为本项目提供良好的外部环境；,2016,年阜康市政府积极采取五项措施加大房地产管理制度，重点去库存；,成熟商圈价位普遍偏高，本案做为新区价位方面有优势，且所属辖区为公务员小区，社会认可度高。,机会,Opportunities,项目地块及,SWOT,分析,区域产品同化严重，均为商业综合体模式；,产品过剩，阜康市城镇人口增长过慢，比例不协调；,政策面及经济环境的不确定性，市场竞争的加剧，对本案的影响不容乐观；,直接威胁：元森国际、百润,.,公园,6,号、德城商贸广场及碧琳城等,-,是本案最直接的竞争与对比个案，与本案有诸多共同点且已分流了本案部分客户，各方面的参数将直接影响到本案。,威胁,Threatens,项目地块及,SWOT,分析,6,、项目的目标客户群分析,一、客源区域：,a,、部分在,XXX,市经商的外地人及周边区县；,b,、乌鲁木齐或昌吉用来购买投资的人群；,c,、其他。,二、职业类别：,a,、政府职能部门的公务员；,b,、个体、私企老板；,c,、企、事业单位高级白领、教师。,三、购房动机：,项目所处,XXX,市新城区的地段、配套的公务员小区、物业的投资回报以及升值前景，是购房的主要动机。,小结：,投资客认同产品附加值，渴望得到基本薪资外的其他部分收入，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。,项目地块及,SWOT,分析,目标客户群锁定,中间知识财富阶层，二次,/,三次置业,点评,:,本案潜在客源主要为阜康市区及周边县市区域收入较高、相对稳定人群。总体消费能力较强，且多为,3060,岁的中青年夫妇，基本是二次或三次置业人士，这部分人群对于投资比较谨慎，注重回报。然而，良好的区位发展前景也吸引了部分的投资者。因此，本案的包装和推广需充分考虑到客源特征。,项目地块及,SWOT,分析,7,、,项目地块及,SWOT,分析 总结,商业项目因有公务员小区做支撑，社会认可度较高,。,新城区,道路状况良好，环境优良。,毗邻,XX,市新城区，而其紧邻水系公园，,相对比较有卖点,。,通过对项目所在地自身属性的分析,以及,从区位预期发展的角度来看，本项目适宜定位为中,高,档产品，并可凭借项目产品品质、物业管理和物业配套、商业经营范围等方面为所在区位的价格优势等带来有力的支撑。,三、阜康房地产市场调查及,竞盘分析,1,、,XX,市房地产宏观环境分析,2,、,XX,市在售商业项目调研及竞盘分析,3,、,区域调研综述,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,26,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,从全市房地产销售情况看，待售面积大幅增加，商品房积压，房地产开发市场景气指数有待提高。,27,阜康市房地产调查及竞盘分析,1,、阜康市房地产宏观环境分析,阜康市房地产市场在保持了较高增长速度的同时也出现了,有效需求不足、房产品结构失衡,的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率较高、商业产品过剩等。,自,2013,年以来，,XXX,市的房价开始出,现分化，部分房价呈现出下跌的趋势，,由于对未来房价预期的改变，,消费者,开始了对楼 市的观望态度，房屋销售,市场交易量开始急剧萎缩。,消费者观望情绪的蔓延，成为影响较为明显的市场因素。,之前的房地产井喷已经,将自住客和投资客的购买力,消化完毕。改善型买家不愿,意接受目前的房价，他们要,等一个合理的价位再入市；,而另外一部分比较谨慎的房,地产投资型买家，则担心入,市后被市场套牢，于是乎开始观望房地产市场的后期发展趋势。,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,办公楼：,0.1,亿元,同比增长：,0.1,亿元,商业营业用房：,6.3,亿元,同比增长：,185.1%,住宅：,4.6,亿元,同比下降：,47.9%,其他投资：,0.1,亿元,同比下降：,72%,2015,年度,XX,市房地产开发总投资完成,11.1,亿元，同比下降,2.4%,。,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,2015,年商品房销售面积：,19.8,万平方米,增长：,6.9%,现房销售面积：,11.1,万平方米,增长：,71.1%,期房销售面积,:,8.7,万平方米,下降：,27.4