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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中基置业昆太路项目市场及规划建议,Market Analysis and Project Planning Proposal,上海星美地产,STELLAR-LAND(Shanghai）,*概况,最佳魅力城市*,中国经济最发达十强县排名第二,以全国,0.01%,的土地，聚集了全国,2%,的外,资，,1/9,台资；以全国,0.05%,的人口，创造了全国,0.3%,的,GDP,和,1.3%,的进,出口总额，进出口总额超过了全国,22,个省。,三个,1,千万：*每天引进的境外投资超过,1000,万美元，实现的出口贸易,超过,1000,万美元，实现财政收入超过,1000,万元人民币。,累计合同台商投资为,55,亿美元，到账台资,27,亿美元，约占江苏省的,1/4,，,全国的,1/10,。,*的“新市民运动”：*,120,万人口中，,50,是外来人口,被评为国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市等殊荣。,2004,年*更以全票入选中国十大“最佳魅力城市”。,市场分析,*楼市大背景,受宏观调控影响价格普遍走低,发展的基础良好；经济持续发,展、人均收入快速增长快速、,外来人口大量涌入,住宅将成为主力和新的热点；恢复后的市场利润有一定程度的下降，性价比提高；商用物业成为主要投资方向；高端住宅在强劲购买力支撑下，将以产品特色不断刷新市场行情，成为市场亮点，市场将趋于两极分化,市场分析,*楼市的四大板块发展概况,东部,该区域目前楼盘较少，然而依托经济开发区的人群，市政规划的体育中心，300亩的水上乐园，台协大厦、时代大厦等等，依托东部副中心的带动，该区域也许将成为*的“新浦东”。,南部,该区域楼盘主要以小高层和高层为主。便利的交通是该区域的最大卖点,但除此之外几乎没有什么亮点。目前新开盘,“世茂蝶湖湾”，以强势品牌、优势产品、自有配套，预期将打开新局面，但也仅是个案表现。,西部,该区主要是以别墅为主酒店式公寓为辅的高档物业，别墅类均价50007000元/，周边是阳澄湖度假、商务旅游区，其周边优美的环境和*大学城也是一大“亮点”。,但目前配套尚不完善，大多为第二置业，新开住宅大盘规划甚佳，将继北部后引入大量居住人口。,市场分析,*楼市的四大板块发展概况,北部,优美的人居环境、大盘较多、多层和小高层为主的中高档物业，多层均价,3900元,/，小高层均价,4000,元/，该,区域目前在售楼盘,20,多个，总户数近,1.5,万户，其规模堪称*各板块之首。各种生活配套日将完善，离*市中心也比较近，长江北路沿线是政府重点规划地区，潜力巨大。据*楼市在2005年十一房展会现场调查数据显示，有近,30,的受访者表示有意向在该区域购房。,市场分析,长江北路板块区域背景,该区域是新兴的一个大的居民区，区域内住宅项目众多，但高端物业相对较少,该区域内主要购买人群为*人（包括：老*人和新*人）外加上海和浙江以及江苏其它地区的人群，另加少量境外、海归人士,该区土地的供应量进入了末期开发,目前该区域将面临新的一轮城市化改造和建设，使之长高、变大、成熟、靓丽,市场分析,消费者,购买套数,购买面积（万）,面积比,金额 （亿元）,金额比,均价,（元/）,新*人,9391,102.59,39.47%,32.64,36.55%,3181.6,老*人,7239,88.6,34.09%,30.4,34.04%,3431,上海地区,3247,40.16,15.45%,17.4,19.48%,4332,江浙地区,2412,25.57,9.84%,7.85,8.79%,3070,外籍（台湾）,260,3,1.15%,1.02,1.14%,3400,合计,22549,259.92,100%,89.31,100%,3436,2004,*市房地产市场的消费结构,上海地区买家大多购买别墅，因此将购房均价抬高,江浙地区与新*人大多投资或购买普通住宅，因此均价为最低,老*人大多投资或换房，因此单价较高，总量也大,台湾客户购买力较佳，但金额比例小，有待开发空间,市场分析,项目名称,建面万,类型,主力,房型,容积率,绿化率,得房率,报价,（￥/）,巴比伦花园,12,小高层,3、4房,1.8,42%,85%,4500,江南明珠苑,30,多层、小高层、别墅,2、3、4房,1.2,50%,85%,4400,凤凰城,23,多层、小高层,2、4房,1.4,45%,86%,4200,春晖锦苑,10,多层,1、3房,1.4,40,91%,3400,锦绣豪门,14,多层、小高层,3、4房,1.7,41%,88%,3500,滨江丽景,8.7,多层、小高层高层、酒店公寓,3房,1.7,42%,85%,3750,蝶湖湾,107,高层、别墅、办公、商铺,2、3、4房,1.5,70%,78%,4800,长江北路板块大盘分析,个案分析,房型,面积,总价,层高m,2.9,别墅,300350,330385万元,物业费元/.,M,1.6,多层,90,25万元,销售率%,80,小高层2房,90,40万元,购买人群%,江浙沪,:20,本地,:70,境外,:10,小高层3房,130,58万元,栋距,40,小高层4房,145,65万元,车位,7万/个,总,体,分,析,销售情况：该楼盘多层已售磬，别墅也基本完成销售，现在销售的基本为小高层,优势：小区规模大，设施基本齐全；该楼盘在周边一代是比较突出的，从外观、结构、绿化等多方面都能体出来,劣势：周边商业设施少，临近的汉浦塘水质有待改善，总价高相对滞销,交通及周边配套,:11,、,7,、,122,等；周边有大型超市、小学、医院、银行、集贸市场等,江南明珠苑,个案分析,房型,面积,总价,层高m,3.3,别墅,/,/,物业费元/.,M,1.5,多层,/,/,销售率%,85,小高层2房,87,40,购买人群%,本地,:55,江浙沪,:25,境外,:20,小高层3房,131145,6066,栋距,4570,小高层4房,142170,6477,车位,待定,总,体,分,析,优势：每户都有花园、,4M,地差、地面人车分流、水晶会所、,3.5,万,花园,劣势：周边商业设施少，周边服务项目不多；交房时间较晚；面积太大客户较难接受,交通及周边配套,:11,、,7,、,122,等；周边有超市、小学、医院、银行、集贸市场等,巴比伦花园,个案分析,房型,面积,总价/万元,层高m,2.8,别墅,/,/,物业费元/.,M,0.95,多层,85165,3570,销售率%,75,小高层,90180,3780,购买人群%,本地,:70,江浙沪,:20,境外,:10,商铺,174498,待定,栋距,30,车位,3000元/,总,体,分,析,优势：小区规模大，面积利用充分；价格相对便宜，物业管理相对便宜,劣势：周边商业设施少，临近的汉浦塘水质有待改善，绿化相对较少，小区内商业尚未启动,周边配套,:,公交,11,、,7,、,122,等；周边有超市、小学、医院、银行、集贸市场等,凤凰城,个案分析,滨江丽景,房型,面积,总价/万元,层高m,2.8,2房,110,42,物业费元/.,1.5,3房,120130,4550,销售率%,96,复式,190、260,70、98,购买人群%,本地,:85,江浙沪,:14,境外,:1,酒店公寓,60,25,栋距,25,商铺,120,待定,车位,8万/个,总,体,分,析,优势：离市中心较近，价格便宜,劣势：周边商业相对少，由于靠近路边，所以稍显吵闹，绿化也不是太多,交通及周边配套,:,公交,7,、,12,、,122,等；周边有大型超市、小学、医院、银行、集贸市场等,个案分析,蝶湖湾,房型,面积,总价/万元,层高m,3,别墅,210350,待定,物业费元/.,M,1.95 别墅为3,办公,待定,待定,销售率%,50,高层2房,90,43万元,购买人群%,本地,:40,江浙沪,:30,境外,:30,高层3房,120150,58 72万元,栋距,60,高层4房,170,82,车位,待定,总,体,分,析,优势：地理位置及交通十分优越。世茂蝶湖湾是*首个超大型全功能综合性亲水社区，区内配套设施完善，小区容积率低，绿化率高达,70%,劣势：价格相对较高，总价高，周边商业相对少，居民配套服务设施少,交通及周边配套,:7,、,109,、,120,、,125,、等；大卖场、医院、学校、公园等，离火车站,10,分钟的路程,产品力打造相对不足；整体规划有待完善。,产品同质相对集中；多层、小高层盛行。,面积集中在,90-150,。小户型几近空白，,170,以上大户型空置率高。,令人耳目一新高品质楼盘尚未出现。,区域内多为自住客；短线投资收益不高；长线投资支撑相对疲软。,商业服务稀缺，没有体现出非常人性化的服务。,周边环境和水质有待改善。,交通相对颇弱，离火车站偏远。,结论：,大户型需以楼盘综合素质为依托,小户型更易被客户接受,供需层面具有人文环境特色的高端产品必将成为市场焦点和亮点,长江北路板块解析,市场分析,项目概况,项目概况,占地面积：,90亩,容积率：,2.2,地理位置：,*市,玉山镇昆太路736号,本案,项目概况,周边配套,项目南边为昆太路和新建成的滨江公园；东面昆太路与长江,路交叉口有新建成的长江公园、樾河公园；西边为新建成的“滨江丽景”楼盘。,项目东边近邻长江路，西边靠近柏庐路，南边为*直达太,仓的昆太路，交通条件优越。,项目周边的学校有：*市委党校、电视大学，距离项目车,程,2,分钟左右；高科园小学、国际学校、育英幼儿园，距离项,目车程,5,分钟左右。,项目周边的其他设施有：大卖场“易初爱莲”，距离项目步,行,10,分钟；女子医院，距离项目步行,5,分钟。,客源定位,*人口结构图,新*人,老*人,江苏、安徽,的作业员,上海的自营商,全国各地区的,高级工程师,台湾人,（台籍干部及,少量自营商）,客源定位,*各阶层人口比例图,台湾老板,政府官员,*上海自营商,台籍干部,高级工程师,管理人员,老*人,技术人员,作业员,外来打工者,可承受房价范围,50006000元/m,2,3500 5000元/m,2,25003500元/m,2,18002500元/m,2,客源定位,项目客源定位,由于本项目所处的优越地理位置及亲水的自然环境，必定能够吸引到*的上流阶层前来居住，因此，本项目的目标客源应定位在*的,台湾人、自营商、政府官员、高级工程师及管理人员,。而要满足这类阶层客源的居住需求，就必须将产品及形象打造成为能够体现上流社会身份的上层建筑。,产品定位,软文化,硬规划,打造*高尚生活地标,上流社会,上层建筑,品牌,配套,产品,人造建筑 建筑造人,自然形成：地段优势 纯大户产品（如御景苑）,规划建议,刻意形成：名流配套 升级产品 塑造地段,上流社会如何打造,？,房型,面积,均价,层数,24,高层2房,80,600012000元/m,2,户数,178,得房率%,79,高层3房（占33）,200,开发商,沪士房产,总体分析,10,月底开盘，,现房销售，交毛坯房,主要客层为台商及外来人士,主要抗性在其总价,御景苑,产品定位,由于本项目针对的目标客源为居住在*的上层人士，因此产品的质感必须能够体现住户尊贵的身份。为此，我们应从软体和硬体两方面着手，在配合区位优势周边优越的自然环境，来打造,上流社会的上层建筑,，提升产品的附加价值。,硬规划：,在建筑风格、园林设计、会所设施、周边配套上体现,产品的尊贵，让住户能够享受到度假般的生活环境，,使住宅成为身份的象征。,软文化：,对社区进行总体运营，加强社区社交，推进住户在生,活上的互动，使社区的高尚文化得到认同，树立社区,的品牌形象，彰显住户身份。,产品定位,全酒店式,服务公寓,河滨休闲商业广场,上城地标第一大道,水岸空间,自然景观,社区文化总体营造,四季体育会馆,多层次,生态阳光花园,高层景观立体豪宅,*高尚生活地标,产品定位,体现本地块滨江豪宅规划,优势,大栋距,低密度,亲水性,园林绿化,完善
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