商业地产的开发经营和管理交大

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业地产的开发 经营和管理,主讲人：姜新国,主讲人简介,姜新国,上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问，国家商业网点管理协会专家委员会委员，著有国内第一本商业地产理论专著商铺投资和商铺投资实战案例商铺韬略等著作。,姜新国先生曾任职于上海市经济管理干部学院，从事房地产、商业实践十余年，具有丰富的实践经验和理论知识，担任十多家大型国有、上市民营企业的高级顾问，对商业、商业地产有着深入的研究，其“美感商业”一文被选入中华大型学术文库，被中央党校列为参考读物；他的动态租金成本理论，被多家大型商业集团公司所接受并付诸于实施，取得了良好的经济效益；“商铺开发的郊区化趋势”、“一铺养三代”等文章被全国各种媒体争相转载，广为流传。经他咨询、策划的商业地产项目-“利富商贸城”、西安“上海城”、“上海工业茂”等项目均是目前市场上投资的热点，其中受上海泰恒房地产公司委托策划的商业地产项目“巴比伦生活”被评为中国最佳策划奖、最有投资价值的商业房产奖和进入上海商业房产十大推荐楼盘之列，该项目开盘一天即告售馨，成为上海房地产行业成功的经典案例。,成功策划作品之一,“曹安国际妇女儿童用品商业中心”,成功策划作品之一,上市公司“华联股份”战略投资顾问，,“店铺经营”的战略思想为该公司接受，取得优异的经营效益。,巴比伦生活广场（30000平方米）,美车饰汽车生活广场（15000平方米）,上海吴中汽配城（80000平方米市场）,“大娘水饺”企业发展策略,亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米）,松江文石路商业街市规划（30000平方米）,利富商贸大厦（80000方米）,上海旅游委培训基地（12000平方米）,上海国际水产城（1800亩）,新世界房地产公司（企业转型）,中电紫旺电器城（可行性分析）,华联股份收购企业（否定案）,南汇区航头商业街开发规划（100000平方米）,山东淄博新绿都置业公司shoppingpark（100000平方米）,西安西大街上海城（24000平方米）,洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理）,金山新城（200亩全程策划）,上海多伦路文化特色街策划,商业地产的开发,概 述,商业地产经营,商业物业管理,概 述,沿 革,商铺的传说,国外商铺,中国商铺,基本概念,商铺价值的构成,衡量商铺价值的标准,比较项目,商业物业,居住物业,最终用途,商业经营,居 住,评判标准,商业利润或租金,舒适、安全、便捷、机密、经济,升值条件,经营或商业环境,土地或居住环境,消 耗,价值转移(中间商品),终端消耗,获得方式,投 资,购 置,类 型,经营型物业,消耗型物业,属 性,生产资料,生活资料,商铺,种,种类,按路,段,段区,位,位分,类,类,按用,途,途分,类,类,按建,筑,筑形,态,态分,类,类,按组,合,合形,式,式分,类,类,第一部,分,分,用地判,析,析,所在城,市,市,所在商,圈,圈,用地条,件,件,定位决,策,策,定位原,则,则,定位方,法,法,2003,年业态,租,租金承,受,受能力,2004,年业态,租,租金承,受,受能力,2003,业种租,金,金承受,能,能力,2004,业种租,金,金承受,能,能力,类 形,商,商,业,业 街,市,市,项目开,发,发策略,用途决,定,定建筑,规,规划,业态决,定,定建筑,形,形态,商业文,化,化决定,建,建筑风,格,格、,景观,设,设置,经营,特,特色,决,决定,装,装饰,风,风格,其他,商业用地属性判析,体现土地价值,设立合适的业态,立店障碍排除,建筑形式选取,文化气氛营造,挖掘商业价值,提高使用价值,提高附加价值,房地,产,产价,值,值提,升,升,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,业态设置,业种组合,商品经营成本,销售方式,要领推广水平,促进关系,价 格,经营成本,业态主题,价 格,商场成本,物业管理,管理技术,招商能力,商业,价,价值,提,提升,策划,要,要则,价值,发,发现,改变,竞,竞争,态,态势,引起,关,关注,以理,服,服人,商业,地,地产,的,的品,牌,牌战,略,略,商业,资,资源,开,开发,商业,生,生态,商业,资,资源,分,分类,商,业,业,资,资,源,源,开,开,发,发,研,究,究,招,招,商,商,商,铺,铺,一,一,般,般,开,开,发,发,方,方,法,法,商,业,业,街,街,区,区,：,：,综,综,合,合,商,业,业,街,街,：,：,主,主,题,题,购,物,物,中,中,心,心,：,：,组,组,合,合,市,场,场,：,：,专,专,业,业,街,铺,铺,：,：,房,房,型,型,开,发,发,筹,筹,划,划,开,发,发,物,物,业,业,类,类,型,型,资,金,金,筹,筹,划,划(,资,资,金,金,链,链),拉,拉,长,长,的,的,趋,趋,势,势,商,业,业,物,物,业,业,开,开,发,发,前,前,的,的,重,重,要,要,征,征,询,询,一,般,般,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,程,程,序,序,商,铺,铺,价,价,值,值,的,的,十,十,大,大,关,关,系,系,同,区,区,域,域,购,购,买,买,力,力,的,的,关,关,系,系,(,经,经,济,济,发,发,展,展,水,水,平,平),同,产,产,业,业,结,结,构,构,关,关,系,系,同,区,区,域,域,房,房,价,价,的,的,关,关,系,系,同,商,商,业,业,的,的,聚,聚,集,集,程,程,度,度,的,的,关,关,系,系,(商业传统),同开发用地,的,的关系,同业态的租,金,金承受能力,的,的关系,同楼层的关,系,系,A,A=1,同面积的关,系,系（双三角,）,）,N,S,S=,面积,N=,租金,同市场需求,的,的关系,同商业发展,的,的关系,第二部份,市场背景,总量供应,市场特征,开发发展方,向,向,政策导向,法规滞后,周边市场,商业地产的,盈,盈利模式,政府的盈利,模,模式,开发商的盈,利,利模式,投资者的盈,利,利模式,商业地产的,主,主要经营方,式,式,商铺销售,转,让,让,经营权转让,租赁经营,并,购,购,股份转让,未来商业,地,地产的营,运,运,模式和架,构,构,开发资本,进,进入,金融资本,和,和商业资,本,本介入,项目运营,资产赎回,资产保管,和,和再融资,未来商业,地,地产营运,的,的整体架,构,构,总,部,市场发展部,项目拓展,客户服务,网上商务,媒介关系部,研 展 部,项目运行,运 行 部,电 脑,档 案,行 政,保 障 部,商企关系,招 商,商业资源,法律事务,法 务 部,商铺估价,估 价 部,机构资金,个 人,企业资金,基 金,融 资 部,自有资产部,资产托管,资产置换,资产运作,抵 押,托 管 部,财务管理公司,境外基金,国内基金,市场研究,指 导,开发项目,租 务,物 管,三大块：,1、市场块版：,市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。,2、资产版块：,估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。,3、保障版块：,法务部、保障部、审计室,形成状态,第三部份,资产管理,价值评估,市场环境,资产管理,和,和资产经,营,营,品牌管理,品牌特征,商业地产,品,品牌体系,商业品牌,资,资源储备,品牌维护,商业运行,管,管理,商铺经营,管,管理,业态、业,种,种控制,商品管理,、,、商品保,护,护,商,场,场,秩,秩,序,序,管,管,理,理,售,后,后,服,服,务,务,营,业,业,员,员,管,管,理,理,商,业,业,物,物,业,业,管,管,理,理,楼,宇,宇,整,整,体,体,形,形,象,象,设,备,备,维,维,护,护,商,楼,楼,宇,宇,维,维,修,修,保,洁,洁,内,部,部,交,交,通,通,商,场,场,内,内,部,部,布,布,置,置,防,灾,灾,工,工,作,作,档,案,案,管,管,理,理,公,共,共,关,关,系,系,重,要,要,管,管,理,理,内,内,容,容,谢,谢,谢,！,！,Thankyou!,谢,谢,谢,观,观,看,看,/,欢,迎,迎,下,下,载,载,BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH,