公园壹号推广策略

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,推动居住进步 建设美好生活,公园壹号推广策略,美国中央公园,上东区,法国凡尔赛公园,凡尔赛花园,类似城市公园还有伦敦的海德公园、东京的新宿御苑、维多利亚公园旁的天汇大楼等，都是地产价值的体现与缩影。这种代表着高尚居住的地产，就是风靡欧美的,“公园地产”,射阳后羿公园,形象定位,销售策略,媒体推广,形象定位,厂区干扰,水系景观资源,临后羿公园景观资源丰富,干道干扰,住宅 B区,住宅 A区,项目四至,景观优势,项目紧依射阳唯一生态公园后羿公园，与幸福公园也不远。两公园风景如画。公园内有260多亩的水面，项目南也有自然水系，景观资源优越。,板块优势,该板块很具风水优势。古书载：气乘风则散，界水而止。风水要诀，得水之地为上等。面水而居得生气，门前有水也是有财气。,交通便捷,北临人民西路，南临解放路，人民路与解放路均为城市主干道。,项目位于汽车站对面，拥有核心交通优势，向西10公里即为沿海高速公路。车行交通十分便捷。,西大门优势,西北部乡镇进入县城的必经地，区域拥有市区唯一交通枢纽射阳县汽车站,大盘优势,本项目为体量达3、40万平米的大盘，具大盘优势。易于形成规模优势，产生规模效应和规模效益；有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值。同时推广成本更划算。,优势分析（strength）,项目SWOT分析,厂区劣势,西临厂区，轻工厂区噪音较小但依然有一定影响。,对项目的形象与档次提升不利。,临近干道劣势,北临人民西路，主干道车流等对于地块有一定影响。,配套劣势,目前周边无商业等生活配套。非典型学区（有文兴小学，中学较远）。,居住认知劣势,目前尚无社区开发。消费客群对该区宜居性认知不足。,板块规划劣势,政府规划该区为城市西翼，非重点发展方向，定位“工业配套生活区+交通枢纽区”，人口规模有限。相比较东区等新兴片区不够繁荣。,劣势分析（weakness）,新地产概念机遇,“公园地产”，风靡欧美的高尚居住开发理念。射阳独此一家。,接纳乡镇客群机遇,随着中国农村城镇化发展，乡镇消费客群将不断增加，来县城置业会越来越多。本项目有直接对接射阳西北部乡镇优势。,工业片区客群机遇,上班在家门口。工业片区职工和管理层将积极考虑在此置业。,西区大盘机遇,城市西区唯一大盘，也是唯一楼盘，有垄断效应。不论何种理由选择西区就是选择本项目，宣传上有利。,地块机遇,虽然有工厂和干道一些噪音，但相比较市中心还是相对安静。,机会分析（opportunity）,市场宏观环境不利影响,国家对房地产持续采取高压政策，调控坚决，温总理“房价远没有到合理价位”论断加剧市场观望气氛。虽然县城等影响不大，毕竟不能制造不断涨价预期。,竞争威胁,射阳县城其他片区有不少竞争楼盘，且有数家大盘项目。对本案形成了直接竞争关系。将对本案消费客群形成分流。,行政规划威胁,谨防配套严重不足，生活便利性打折，影响居住。,威胁分析（threat）,公园地产；,西区垄断；,大盘；,交通便捷。,核心价值提炼,高端定位提升项目形象；从吸引意见领袖的层次进行定位；定位宣传成功，将给项目营造最佳性价比的形象，从而让客户产生很厚重的价值感。,高端形象，保持一个基调：大气。大气的表现，形成一种大盘气势。起到威慑竞争对手和吸引房地产买家眼光的作用。,最具唯一性，最能提升项目形象，最具宣传力的核心价值是：“,公园地产,”。,同时规避西区厂区的不好形象。,射阳唯一的湿地公园。公园壹号唯一公园边的公园地产。,兼顾乡镇消费客群，不失城市属性。,形象定位思路,推广定位,城市公园家,系列推广主题：,【城市呼唤公园】,【公园壹号垄断后羿公园】,【私藏后羿公园】,【公园，曾经游览，现在拥有】,定位语,销售策略,销售策略思考1：,树立价值标杆，,利用对比效应，实现优质房源获得高溢价，一般房源获得价值提升，次质房源获得挤压快速销售，整体价值最大化；,产品搭配组合，,中大户型带,动小户型，洋房拉动高层，价值相互推动；,体验前置，,细节制胜，打造不一样的销售现场。,强势入市：,广告营销活动造成广泛性乃至轰动性影响，强势确立市场影响。制造市场饥渴，蓄水充分，开盘强势爆发。好的开始是成功的一半。,多类型产品相结合：,控制推出房源数量的同时，采用多级产品相结合的推售模式，推盘均以不同面积段的户型进行组合，以应对客群多元化的需求，从而保证产品销售速率。,充分利用旺季市场：,合理利用地区旺季市场作为推售的重要节点，特别春节期间，金九银十和五月小长假的市场传统旺销期，确保房源旺销。,销售策略思考2：,首次开盘区：,首批开盘区域,：,图示1期位置（沿后裔路）,开盘体量：,约,3万方,产品搭配：,小高层+高层，户型经济+标准型，优质资源先行。,32F高层,18F高层,18F高层复式,11+1F小高层,4+1F洋房,住宅 B区,推盘区域：淡蓝色标注,推盘节奏示意,以总图标示为准，可售房源,约,3万方,，6个月销售周期。,项目前期产品规划，形象导入展示,品牌树立期,产品价值、居住模式、社区品牌联想,品牌持续期，开盘持续热销，诉求产品的魅力,销售期,入市前期准备、品牌推广,12年5月,开盘,13年1月（元旦）,蓄水期,尾盘及二次开盘蓄水期,品牌深化期,深化品牌，持续发展,现场售楼处公开12年9月,（中秋）,景观示范区、样板房公开,12年10月（国庆）,一期清盘,13年6月,推盘计划,1、为树立楼盘高品质形象及造成王者气势，内部登记时，高价面世，吸引到消费群体的竞相关注。,2、因市场大环境及竞品价格对比。开盘销售时，高折扣高优惠，做到高尚的物业、平实的价格；,3、中期销售时，随新单位的推出即时调整剩余产品价格，依靠产品自身对比和价格引导快速促成销售；,4、尾盘销售时，借助终端市场价格炒作，定期陆续拉升价格尺度，以逼紧客户购买时间差，依靠价格引导促成销售。,价格策略,全面超越射阳消费者的生活经验,产生一定的新鲜感和好感,转变成一种向往和渴望,本案既为唯一公园地产，理应在营销体验上有所突破，着重公园游览体验,体验营销,“公园地产”的全,程体验之旅：贯穿本案整体营销过程,关联体验,行动体验,情感体验,感观体验,公园地产,氛围营造渠道整合,市区大牌,乡镇大牌,通往项目现场主干道的交通指示牌,围挡、道旗和精神堡垒,售楼中心,内部形象导示,感官体验,与后裔公园的景观道连接，造成公园壹号与后裔公园为一体的印象,项目样板房包装建议,样板房设计贴近目标客户，更接近真实的生活，,引发客户的美好联想与憧憬，因而也更能引起客户共鸣。,本案的样板房风格符合项目形象定位，让客户充分感受到自然、休闲、公园的生活情调。,要营造一个真实的居家环境，各个房间布置、摆设，各局部的细节处理，参观过程中引入“服务”的深层概念，,样板房中设置管家、保安等人员，将本案高规格的物管服务深深烙入客户心中。,还可在样板房中设置“客户体验簿”，以供参观样板房的客户反馈对样板房的看法以及现房的装修建议。,后期将有建设性、广泛性的意见用于实际现房的装修，强化、落实客户的“体验”过程。,感官体验,售楼处内建议提供多种茶水供客户选择，包括茶、果汁、咖啡等，并配备甜点、水果等备点；,按照酒店标准配备相应茶具，通过高档次的茶具用品体现项目形象。,茶点服务,（外围服务）,情感体验,互动切身感受公园地产,圈层活动改变生活形态,主题活动,会员活动,行动体验,无处不在的公园地产联想,关联产品强化公园地产体验,关联产品（旅,游、摄影等）,关联故事（向往、,喜欢类的故事）,关联体验,媒体推广,1、户外大众形象占位，迅速引起市场关注,执行要点：合理选择有效户外点位，集中传播，以煽动性主题吸引目标消费客群。,2、小众渠道与外场直销相结合，一对一有效沟通,执行要点：锁定区域目标客群活动半径，多层级的体验活动及外场营销为主要形式，进行点对点传播，有效直击高端人群，强化蓄客手段。,媒体推广策略,3、深入剖析公园地产，与公园壹号传播广泛结合，树立特有标杆形象，扩大品牌知名度与美誉度,。,执行要点：综合性利用媒体传播效应，以大牌、单页、硬广确立产品与品牌影响力。全方位塑造产品核心价值。,4、活动炒作，一举奠定公园壹号的市场地位，引起市场关注。,执行要点：举办公园旅游休闲类活动，将顶目与产品价值与活动产生高度关连，奠定公园地产的市场形象。,【建议活动一】,后裔公园摄影大赛,活动时间：,蓄水期（售楼处公开前后）,活动地点：,公园壹号售楼中心,活动目的：,借大赛造势，并通过高奖金引起市场高度关注，为开盘预热；,强势塑造项目在市场中的独特地位，营造公园地产的形象，引消费人群关注。,活动内容：,摄影大赛。限后裔公园风景摄影。,活动组织,活动时间：,开盘销售期,活动目的：,与射阳具有影响力的主流媒体合作，引爆市场，造势开盘；,将项目与世界风光相关联，点明项目形象，奠定公园地产独特地位；,通过在认购客户中，分批次赠送旅游名额，促进销售。,活动内容：,马尔代夫、台湾等地旅游。（也可折算现金抵购房款）,【建议活动二】,世界公园风光之旅,气势,方面,：以,户外大牌,大形象，形成项目的绝对气势。,项目深度挖掘,方面,：通过,单页,等软性宣传来深入挖掘项目卖点，全方位、多角度深入剖析公园地产的内涵，强调项目地段、公园、规划理念等卖点。,渠道拓展方面,：,短信、网络、电视字幕,等多渠道宣传手段并用；并针对乡镇市场考虑采用宣传车等。,阶段性密集投放,：配合营销节点和活动节点来进行阶段性密集投放。,媒介策略,媒体投放原则,附：推广轴线（针对一期销售）,12年,9月 10月,13年1月,5月 6月,（中秋）（国庆）（元旦）,强销期,持续销售期,项目蓄水期,一期清盘期,二期蓄水期,9月售楼处公开,形象建立,客户初步挖掘积累,强势引爆,客户深度挖掘,余房去化强攻,第一阶段,第二阶段,第三阶段,景观、样板房公开,第四阶段,启动老客户转介绍活动,外场行销,促销活动制定,户外大牌位置查找与落实,事件营销预热市场，,售楼处、示范区公开,单页、短信、大牌等媒体，电话行销、关联营销全面展开。媒体阶段性爆发,事件炒作深化产品理念,营销目标：,30%,营销目标：,20%,营销目标：,20%,营销目标：,10%,营销目标：,20%,春节,5.1小长假,开盘,汇报完毕，,谢谢聆听！,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,2024/10/23,2024/10/23,Wednesday,October 23,2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,10/23/2024 5:10:22 PM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,Oct-24,23-Oct-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,Wednesday,October 23,2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,10/23/2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,23 十月 2024,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,十月 24,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,10/23/2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/10/23,2024/10/23,23 October 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,2024/10/23,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,2024/10/23,20