房地产策划案例时代购物中心

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2003.4,月,*,1,时代购物,中,中心,整合市场,攻,攻击策略,StrategyAd.Planning,颠覆大商,业,业，十战,定,定长沙,2,一、一边,是,是春天，,一,一边是冬,天,天！,长沙古城,屹,屹立于湘,江,江岸边，,岳,岳麓书院,几,几百年来,成,成为楚文,化,化的 起,源,源与代表,。,。五一大,道,道贯穿整,个,个城市中,心,心，黄兴,路,路横越五,一,一大道。,共,共同组建,成,成为长沙,最,最为繁华,的,的黄兴商,业,业片区，,可,可以说是,长,长沙市的,商,商业、休,闲,闲中心。,黄,黄兴片区,的,的兴衰直,接,接验证着,长,长沙的经,济,济发展水,平,平。,但是，从,前,前繁华的,商,商业中心,因,因为黄兴,路,路的改造,却,却成为，,黄,黄兴南路,商,商业繁华,，,，商业风,风,风火火。,而,而黄兴中,路,路却人丁,稀,稀少，新,大,大新已经,出,出现了退,租,租的现象,。,。这无疑,给,给投资者,一,一个导向,信,信号，影,响,响我们项,目,目的招商,！,！,金华康引,进,进 大洋,百,百货的入,住,住，以及,其,其优越的,地,地理环境,、,、反租概,念,念等都将,成,成为我们,项,项目的主,要,要竞争对,手,手！再有,金,金华康在,销,销售时间,上,上比我们,要,要领先，,势,势必将瓜,分,分我们的,消,消费群体,。,。,结论：,制,制约项,目,目推广,的,的三大,竞,竞争难,题,题：,1,、黄兴,南,南路坂,块,块与黄,兴,兴中路,坂,坂块的,竞,竞争,2,、金华,康,康的反,租,租、大,洋,洋百货,的,的进驻,对,对项目,的,的竞争,3,、销售,时,时间竞,争,争,3,二、历,史,史中这,里,里没有,冬,冬天！,回到历,史,史，我,们,们看看,黄,黄兴中,路,路的辉,煌,煌。在,黄,黄兴路,未,未整改,前,前黄兴,中,中路的,商,商业氛,围,围、商,业,业档次,都,都不逊,色,色于黄,兴,兴北路,。,。那时,的,的人气,、,、投资,、,、购物,都,都是投,资,资者的,热,热点中,心,心。,现状出,现,现的原,因,因是：,1,、黄兴,北,北路建,立,立了商,业,业步行,街,街，拆,迁,迁的老,户,户都向,黄,黄兴北,路,路投资,。,。,2,、黄兴,路,路商业,步,步行街,属,属于市,政,政规划,步,步行街,，,，完善,的,的购物,环,环境吸,引,引了大,量,量人流,。,。,刺激了,投,投资者,的,的投资,信,信心。,3,、黄兴,中,中路由,于,于道路,的,的阔宽,，,，已经,不,不适合,群,群体类,别,别的购,物,物中心,。,。消费,者,者购物,其实有,两,两种需,求,求，第,一,一满足,需,需要,，,，第二,休,休闲娱,乐,乐。拓,宽,宽的道,路,路，往,来,来的车,流不论,是,是心理,还,还是安,全,全本身,都,都将影,响,响购物,热,热情。,4,、黄兴,中,中路现,有,有的商,业,业环境,还,还不够,成,成熟，,仅,仅有的,几,几家商,业,业场所,也,也面临,着,着经营,困,困窘,的问题,。,。万代,还,还在招,租,租、东,汉,汉名店,基,基本死,盘,盘、新,大,大新已,经,经开始,出,出现退,租,租现象,。,。,没有良,好,好的购,物,物环境,，,，必定,影,影响大,众,众的购,物,物频率,，,，进而,影,影响投,资,资者的,投,投资决,策,策。,结论：,单,单体死,，,，群族,活,活。商,业,业最主,要,要的是,大,大片区,盘,盘活。,其,其实黄,兴,兴中路,的,的现状,是,是由于,商,商业氛,围,围不够,，,，商,业,业场所,太,太少的,缘,缘故。,一,一旦我,们,们项目,介,介入，,整,整体氛,围,围将被,盘,盘活。,而,而且商,业,业发展,本,本身承,曲,曲线发,展,展，有,高,高峰有,低,低谷。,我,我们正,处,处于低,谷,谷阶段,，,，那么,高,高峰必,将,将因我,们,们项目,的,的介入,而,而推向,高,高峰。,同,同样在,我,我们推,广,广的同,时,时一定,要,要将项,目,目的前,景,景进行,引,引导。,以,以次刺,激,激他们,的,的投资,热,热情。,4,三、冬,天,天快将,过,过去春,天,天还远,吗,吗？,无论是,以,以前，,还,还是现,在,在，或,是,是将来,黄,黄兴路,这,这种半,冷,冷半热,的,的情况,绝,绝对只,是,是暂时,的,的现状,。,。长沙,、,、黄兴,路,路市场,本,本身是,绝,绝对不,会,会允许,这,这样的,情,情况长,此,此下去,。,。长沙,的,的人口,数,数量、,消,消费热,情,情、城,市,市增长,必,必定会,刺,刺激黄,兴,兴中路,的,的发展,。,。,我们项,目,目的开,发,发，金,满,满地地,下,下商场,的,的开发,、,、中山,路,路的改,造,造已经,在,在应证,一,一件事,情,情就是,：,：黄兴,中,中路的,春,春天即,将,将来临,。,。我们,项,项目项,目,目将拯,救,救整个,黄,黄兴中,路,路坂块,。,。,我们的,任,任务就,是,是要：,颠覆长,沙,沙，颠,覆,覆黄兴,路,路,5,寻找颠,覆,覆之路,！,！,6,四、商,业,业项目,的,的常见,利,利器,1,、地段,2,、反租,3,、企业,实,实力,4,、主力,店,店,5,、价格,6,、,7,五、我,们,们的杀,手,手锏,1,、地段,2,、反租,3,、企业实力,4,、主力店,5,、价格,6,、,？,8,六、满足颠,覆,覆的基本,引爆市场的,经,经营概念,9,七、颠覆从,哪,哪里开始？,市场突破点,的,的核心,建立项目商,业,业品牌领导,地,地位,市场突破点,的,的关键,建立市场致,高,高点，全面,建,建立竞争优,势,势,市场突破点,的,的建立,形象的高点,产,产品,的,的高点,整,整合推广,的,的高点,项目形象的,建,建立,现,现场优势,的,的建立,整,整合攻击优,势,势建立,10,八、颠覆的,核,核心动力！,体验营销,情景式购物,商业项目的,推,推广的三个,发,发展阶段：,第一阶段：,产,产品营销,地段、价格,，,，产品本身,的,的竞争,第二阶段：,服,服务营销,反租、经营,管,管理、主力,店,店，产品附,加,加价值的竞,争,争,第三阶段：,体,体验营销,情景式购物,、,、主题购物,，,，消费者刺,激,激投资竞争,11,九、什么是,体,体验营销！,体验营销最,早,早是由美国,著,著名的营销,专,专家斯科特,罗比内特提,出,出来了。,他给体验营,销,销的定义是,：,：,“,体验是企业,和,和顾客交流,感,感官刺激、,信,信息和情感,的,的要点的集,合,合。体验营,销,销就是将这,些,些要点有销,售,售结合达到,最,最佳的销售,成,成果。,”,什么是情景,式,式购物：,“,情景式购物,是,是体验营销,的,的表现形式,，,，他最大的,目,目的就是为,商,商业服务。,使,使消费者的,购,购物程序不,再,再是简单购,买,买商品，而,是,是在购买商,品,品时享受到,购,购物的快乐,、,、商品的文,化,化内涵等。,从,从而带动消,费,费者的购买,兴,兴趣，刺激,投,投资者的投,资,资热情。,”,12,十、为什么,用,用体验营销,！,！（一）,同路的投资,定,定律分析：,消费者,经营者,投资者,投资者提供,场,场所给经营,者,者经营，获,取,取价值,经营者从投,资,资者手中得,到,到经营权，,经,经过自己的,经,经营，在消,费,费者手中获,得,得价值。,消费者消费,越,越高，经营,者,者取得的利,润,润越高。经,营,营者经营越,有,有激情。反,之,之亦然！,经营者的经,营,营状况直接,影,影响投资者,的,的收入，经,营,营越好，回,报,报越高，反,之,之亦然,1,结论：吸引,投,投资客必须,先,先要吸引经,营,营者，吸引,经,经营者必须,先,先要吸引消,费,费者。,13,十、为什么,用,用体验营销,！,！（二）,同路的定位,铁,铁三角：,赢得市场的,法,法宝,创造第一,表现差异,引导需求,长沙首家情,景,景式购物中,心,心,独特的营销,方,方式，第三,代,代投资法则,。,。,全世界最流,行,行的主题购,物,物方式，最,有,有前景的投,资,资产业。,结论：情景,式,式购物是本,项,项目的唯一,最,最佳出路！,14,十一、颠覆,的,的旗帜？,项目定位：,长,长沙首家,万国风情主,题,题购物中心,品牌定位：,湖,湖南体验经,济,济的代表商,业,业广场,核心概念：,情,情景式购物,品牌个性：,国,国际的、时,尚,尚的、有情,调,调的、品位,的,的、欢愉的,15,十二、怎样,实,实施风情购,物,物,风情购物主,题,题商业中心,建,建议：,1,、将在每一,层,层商场建立,一,一个主题式,雕,雕塑，例如,美,美国风情就,树,树立一个自,由,由女神像，,法,法国风情就,以,以艾菲而铁,塔,塔等来营造,气,气氛！,2,、在每一层,的,的风情购物,街,街中设立一,个,个代表风情,的,的柜台，出,售,售代表商品,。,。,3,、将每一层,的,的过道以所,代,代表的风情,国,国度的街道,命,命名。并装,饰,饰街道标识,。,。,4,、每一层的,保,保安人员、,服,服务人员都,穿,穿着他们所,代,代表的国家,服,服装,16,十三、吹响,颠,颠覆的号角,？,？,推广主题：,一铺养三代,，,，万国富长,沙,沙,17,十战定长沙,项目执行策,略,略,18,一、必须攻,克,克的四大堡,垒,垒！,1,、企业实力,问,问题,2,、地段发展,潜,潜力问题,3,、大洋百货,的,的竞争问题,4,、项目实质,问,问题（卖空,地,地）,19,二、战略部,署,署,陆军,：报纸、现,场,场、电台、,单,单张等,主要任务：,树立项目形,象,象，传播项,目,目内容，辅,助,助项目营销,手,手段,目的：,让大众知道,我,我们项目是,长,长沙前所未,有,有的商业中,心,心，使之产,生,生 投资兴,趣,趣。,空军：新闻,媒,媒体,主要任务：,炒作项目地,段,段、炒作项,目,目前景、炒,作,作体验经济,对,对投资的优,势,势。,目的：,引导投资者,的,的投资思维,，,，解决项目,地,地段带来的,影,影响。,海军：活动,主要任务：,制造人气，,吸,吸引关注,目的：,一对一的促,销,销活动可以,拉,拉动投资者,即,即时购买行,为,为,。,20,三、三次,攻,攻击十大战,役,役？,第,1,攻击波,时间：,2003,年,4,月,2003,年,5,月低,三大战役,：,体验世界风,情,情魅力、湖,南,南人怎么拉,、,、历史记忆,犹,犹新,攻击点：形,象,象出台，引,起,起市场关注,第,2,攻击波,时间：,2003,年,6,月,2003,年,10,月低,攻击点：概,念,念全方位冲,击,击达到销售,任,任务,第,3,攻击波,时间：,2003,年,11,月,2004,年,2,月,攻击点：任,务,务尾期加强,销,销售,全年攻击阶,段,段,五大战役,：,悬念拉住,市,市场、主,力,力店的魅,力,力、,真正反租,收,收益、实,惠,惠活动感,销,销、享受,万,万国风情,两大战役,：,强势销尾,盘,盘、瑞雪,吉,吉兆丰年,21,攻击第一,波,波：拉动,市,市场,（,时,时,间,间,：,：,2003,年,4,月,2003,年,5,月,底,底,）,）,22,四,、,、,颠,颠,覆,覆,长,长,沙,沙,攻,攻,击,击,第,第,一,一,波,波,战,战,役,役,之,之,一,一,第,一,一,战,战,：,：,体,体,验,验,世,世,界,界,风,风,情,情,魅,魅,力,力,目,的,的,：,：,让,大,大,众,众,知,知,道,道,世,世,界,界,上,上,最,最,流,流,行,行,情,情,景,景,式,式,中,中,心,心,在,在,长,长,沙,沙,登,陆,陆,，,，,引,引,起,起,轰,轰,动,动,。,。,抑,抑,制,制,大,大,洋,洋,百,百,货,货,的,的,开,开,盘,盘,，,，,公,开,开,发,发,售,售,。,