资源描述
,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,案例研究,案例的遴选,根据功能用途的不同，旧厂房,/,旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：,分类,项目名称,规模,建筑面积,产业特色,商业休闲,创意办公,其他配套,商业,占比,零售,餐饮,文娱,Loft,艺术工作室,酒店,展示空间,以创意办公为主导,8,号桥,12 000 m,2,建筑设计、设计咨询、影业制作,低于,20,新十钢,18 000 m,2,文化、设计、传媒、雕塑,16,智造局,23 000 m,2,国际服务外包,10,无锡北仓门,13 000 m,2,艺术展览,创意设计,低于,20,以商业休闲为主导,田子坊,约,20 000 m,2,文化艺术体验,大于,50,同乐坊,19 300 m,2,酒吧娱乐,时尚活动,70,老码头,25 000 m,2,商业休闲、时尚消费,60,左右,1933,老场坊,25 000 m,2,休闲体验,60,札幌啤酒厂,120 000m,2,时尚休闲,啤酒文化体验,大于,90,以创意办公为主导,核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在,商业业态相对单一，以餐饮为主,商业占比低于,20,以商业休闲为主导,核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀,商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；,商业比重都要高于,50,结合项目的所在的区域背景，我们认为，以,商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展,，因此我们选取这一类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。,代表案例解读,区位条件,：靠近南京西路商圈、距离静安寺,5,分钟车程。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力；,规 模：,占地面积,10000,平方米，建筑面积,19300,平方米；,项目定位,：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。,同乐坊,基本概况,代表案例解读,同乐坊,业态布局,时尚餐饮（,30,）,俱乐部,（,50%),零售概念店,(20%),其他,香啡缤,好友咖啡,老灶店,你好，维也纳,(,奥地利餐厅,),Sky Club,Muse Club,J,S Club,Kento,s Live House,宝马会,阆风艺术画廊,杰奎琳画廊,张钢宁钢琴坊,芷江梦工厂,(,剧场,),单个面积约几百平米不等,单个面积在,1000,2000,平方米左右,1000-2000,平米左右,餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布，易于聚集人气，多为,1-2,层旧厂房改造。,以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落,西侧,5-6,层的厂房多改为,LOFT,办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业,代表案例解读,同乐坊,主题特色,以酒吧俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群,同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在,24,45,岁之间；,针对这类人群的爱好，酒吧俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。,酒吧面积均在,1000,2000,平米之间，可以容纳,1000,余人；,内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；,除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。,与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动,利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；,与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。,文艺演出,时尚发布,媒体见面会,论坛讲堂,代表案例解读,改造宗旨,：,“,整旧如旧后现代设计元素,”,的运用,主要手法,：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。,同乐坊,形态风貌,代表案例解读,1933,老场坊,基本概况,区位与规模,：位于上海虹口区，共有,5,栋建筑组成，总建筑面积,3.27,万平方米；,历史文化：,主楼建筑面积,2.5,万平米，共,5,层。前生是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗斯设计，享有,“,远东第一,”,之誉；,主题定位,：时尚创意新地标，产业、商业、文化、旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。,代表案例解读,1933,老场坊,业态构成,零售,餐饮,会所,办公,展示,火柴的故事,兴穆手工,美国偶像,亚洲时代,库诗,Kenas,品位品位,绝色礼服定制,花花牛西班牙酒吧餐厅,苏浙会,狠牛创意面馆,牛市中餐厅,红意意大利餐厅,易安咖啡,法拉利车主俱乐部,上汽俱乐部,雪茄客俱乐部,吾度视觉艺术,乐昂建筑设计,亚茄文化传播,上海创意产业中心,博茂营销,跨越,2,层，面积达,1500,平米的空中舞台,商业休闲类：,1-3,层，以中高档的餐饮和零售为主，结合,3,家顶级会所；,创意办公类：,第,5,层，以创意类企业的工作室为主要形态；,展览展示类：,第,4,层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。,时尚发布,时尚发布,品位品位,西班牙餐厅,美国偶像,狠牛创意面馆,代表案例解读,1933,老场坊,主题特色,与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。,极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸引了大量观光游客和摄影爱好者；,目前已成为上海工业旅游的主打品牌。,引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。,与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动；,不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等,代表案例解读,1933,老场坊,空间特色,整体风貌,：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览体验。,商业空间,：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过现代元素的导入，打造一个个奇特的商业空间。,餐厅：保留了已有墙面和立柱，而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节装饰以及灯光效果，渲染餐厅的独特氛围。,零售：利用原有墙面和立柱进行空间分割，现代简约的展台与建筑的古朴形成了对比，打造一个与众不同的购物体验空间。,舞台：建筑的顶层利用大面积的玻璃和钢筋取代原有石材，开辟成为空中舞台，并导入了一流的影音设备，适合各种时尚活动的需要。,休闲空间：现代化的休闲小品点缀，具有强烈的时尚感和艺术性。,代表案例解读,区位条件,：地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带，紧邻世博园区，距离黄浦江,50,米。北靠毛家园路、南临新码头街，东隔外马路与黄浦江相望，西临中山南路。,上海老码头,基本概况,中,山,南,路,外,马,路,毛 家 园 路,新 码 头 街,7,6,5,3,2,1,11,10,9,8,1,2,3,5,5,510,524,规 模：,占地面积,1.6,万平方米，建筑面积,2.5,万平方米，由,22,栋风格各异的建筑组成。,分 区,：分为广场部分和办公部分。,代表案例解读,上海老码头,业态分布,广场部分：,主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态，形成一个创意市集，广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上,T,台；,办公区域：,以创意办公为主，包括创意产品工作坊、先锋艺术家工作室和创意企业办公。,中西餐饮,咖啡馆,/,茶馆,俱乐部,/,会所,创意零售,庆会楼,名唐有机餐厅,黄埔一号私房菜,吴记小菜,码头人家,米索斯希腊餐厅,kebabs(,印度餐厅,),星巴克,Melody 5,Caffein,Banni,Top Choice,Jimmy,s Coffee&Bar,三癸堂,一号会所,申绅会馆,三上手工,集艺源画廊,Quilt House(,布艺,),瀚晶,兰轩制衣,Lafoto,Woo(,服饰鞋包,),代表案例解读,上海老码头,风貌特色,对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复，并大量运用玻璃的元素，使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气；,细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又时尚。,典型特征分析,客群特征,一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：,普通大众,城市白领,精英阶层,同乐坊,旧厂房的建筑新貌,主题餐饮,时尚发布活动,时尚演出,俱乐部、酒吧,1933,老场坊,老建筑观光,公益活动,特色餐饮体验,主题零售,时尚发布活动,会员制的顶级会所和俱乐部,上海,老码头,老建筑观光,老码头风情体验,商业休闲体验,会所、俱乐部等高端服务,札幌,啤酒厂,啤酒文化观光,家庭消费,品牌零售,时尚活动,主题餐饮,啤酒文化体验,高档艺术品消费,吸引点,总结,开放,公益,时尚,体验,消费,身份和生活方式的体现,人气的来源,消费的主力,亮点的塑造,依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。,启示一：人气的来源,由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据,60,以上，构筑一个中高档的生活圈。,启示二：消费的主力,面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精,(20,左右,),，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。,启示三：亮点的塑造,典型特征分析,业态特征,依托空间特色，打造特色休闲商业集群,业态配比的一般规律,业态分类,占比,细分业态,占比,商业休闲,50-70%,餐饮类,40,左右,零售类,40,左右,文化娱乐类,20,左右,创意办公,10-20%,其他配套,10-20%,旧改项目常见商业形态的一般特征,分类,特征描述,餐饮类,通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位；,也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位,零售类,通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修精致、主题鲜明；,服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制，定位较高档,文化娱乐类,定位高端的会所、俱乐部最为常见；,电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择,创意办公,宽敞、自由、灵活，面积可分可合；,主要面向设计类的中小型企业或个人工作室,酒店,以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸引特定人群,展示空间,通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能，面积在,1000,平米以上；,功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式,典型特征分析,休闲商业,临近广场、步行道的,1-2,层厂房改建,形成连续的商业界面,与开放空间形成互动,以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主,主题鲜明、装修精致、富有情调,典型特征分析,通常选在相对僻静的场所,多为小型的独栋建筑改建而成,外表朴实，内部装修奢华,精品酒店的客房数通常在,50,左右，具有很强的设计感和文化性,酒店会所,典型特征分析,创意办公,通常由,3,层以上的厂房改建而成；,内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；,主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室,典型特征分析,开放空间,围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间；,经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚,
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