某房地产市调报告170

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2014年,7,月,安徽,.,怀远,房地产市调报告,目 录,1,城市概况,2,房地产市场简析,3,SWOT综合分析,4,怀远商业市场简析,5,蚌埠市商业业态简析,第一章 安徽.怀远 城市概况,安徽.怀远 城市概况-综述,怀远县位于安徽省北部，蚌埠市西部，淮河中游,，,总面积2212平方公里,。,全县辖18个乡镇、361个村（居），,2个省级经济开发区，,1个省级农业产业化示范区。,怀远县总人口约133万人，,城区人口约17万人，,城镇化率低于20%。,怀远县,素有“淮上明珠”美誉,。,怀远县盛产优质糯稻、小麦、蔬菜、畜禽、水产品等,；,是全国商品粮生产基地、无公害蔬菜生产基地和水产品生产基地。,年产优质糯稻40万吨，有市场定价影响力；,泥鳅苗种年繁殖量达8亿尾，繁殖量居全国前列；,“怀远石榴”远近闻名，为国家地理标志保护产品。,安徽.怀远 城市概况-资源,安徽.怀远 城市概况-经济,2013,年实现地区生产总值,196,亿元，增长,11%,；,一、二、三产增加值分别达到,59.5,亿元、,89,亿元、,47.5,亿元，,三次产业比重由,2012,年的,30.9:44.5:24.6,调整为,29.8:46:24.2,；,财政收入,20,亿元，增长,18%,；固定资产投资,160,亿元，增长,13.8%,；,社会消费品零售总额,72.1,亿元，增长,14.5%,；农民人均纯收入,8836,元，增长,14.5%,。,农业：,全年粮食总产达到114万吨，实现“十连增”，,有望连续8年成为全国粮食生产先进县。,以,龙亢农场,为核心的,国家级农业科技园区,申报成功，,白莲坡食品科技产业园升级为,国家级农业产业化示范基地，,古城乡成为,省级现代农业示范区,。,工业：,2013年实现工业总产值360亿元，增长20%；规模以上工业增加值79亿元，增长19.5%；新增规模以上工业企业29家。,农副食品加工业实现产值超100亿元，机械电子和不锈钢产业产值均超50亿元。实现战略性新兴产业产值69.5亿元，增长35%，新增战略性新兴企业6家。实现高新技术产业产值62亿元，增长47.6%，新增高新技术企业11家。,工业企业产销率达到98.7%。,安徽.怀远 城市概况-交通,怀远县城紧邻蚌埠市区，,车程约10分钟，城际公交线路发达，,荆涂二山座落城中，涡淮之水城中交汇，,涡河四座桥梁和荆涂淮河大桥的建成，使新老城区相连，,涡河、淮河、荆山、涂山形成,“双山双水绕双城”的城市格局。,206国道、307、225省道穿境而过，,京台高速、宁洛高速,在县城交汇，沿途设有三个出口，,怀远经济开发区、龙亢试验区等园区都规划在高速公路出口处；,境内有9条河流，其中淮河、涡河、茨淮新河常年通航，区位优势明显。,安徽.怀远 城市概况-规划,涡北新区（新城区）,老城区（城关镇）,城西新区,蚌埠市方向,工业区,工业区,安徽.怀远 城市概况-规划,涡北新区（新城区）,老城区（城关镇）,城西新区,蚌埠市方向,工业区,工业区,鑫泰粮油,项目本案,启城国际,毅德项目,西湾项目,大润发购物广场,大禹广场,第二章 安徽.怀远 房地产市场简析,怀远县房地产市场大规模发展集中在2010年之后，,房价从2005年的约800元，飙升至2014年的均价4300元左右。,目前怀远县在建楼盘,约17个,（含拿地后未启动修建的项目）集中在新城区；,楼盘体量在15万方至35万方居多；,含两个写字楼公寓项目,。,本地开发商只有3家左右；,容积率基本上在3.0以下，车位配比 1:0.5至 1:,0.75(,标准车位价格在3万元左右);,目前体量最大的项目为：,毅德项目综合体,。,规划占地约,583,亩,，现场预估上千亩，,目前项目尚未启动,。,购房主力群体：,本地乡镇人口为主,，有钱人会选择去蚌埠买房，公务人员购房极少；,购房主力年龄段：,30 至 50岁,人群，主要为外地务工或做生意的青壮年劳动力。,购房黄金时段：,春节等,返乡节气,，销售旺季在,每年,12,月至次年,2,月,；,主力户型：,80 至110多,。（本地思想观念暂无法接受小户型，觉得丢面子）；,购房用途：,刚需购房,，乡镇人员进城，1、娃娃上学；2、进城生活；,人均收入水平,在 2000多元/月,，,以粮食周边生意为主或外出务工,。,物业服务标准低且原始：,小区物业费从,0.4,元至,0.75,元不等,（电梯公寓）,怀远县城分为三个城区：老城区、涡北新区（新城区）、城西新区。,安徽.怀远 房地产市场简析,安徽.怀远 老城区（城关镇）,老城区：已无土地供应，有少量棚户区改造，主干道为禹王路。2014年6月均价 4883元,华润苏果购物广场,6,月份成交,13,套,成交,5385元,/,泰谷.新天地,6,月份成交,5,套,成交均价,4889元,/,三清.财富城,6,月份成交,7,套,成交均价,4942元,/,价格波动较大，且不稳定，现均价为4883元/,从2013年11月至2014年6月，出现两次在1个月内跌幅超过500元/。,安徽.怀远 老城区（城关镇）,成交面积波动大，2014年1月为,30526,平方米，最高。,2014年6月为4889平方米，,销售面积下滑近84%。（淡季与旺季相当明显）,安徽.怀远 老城区（城关镇）,安徽.怀远 涡北新区（新城区）,新城区：土地供应已紧邻工业区边界，即将达到饱和。医院、学校、商业及行政中心等,配套齐全。是主要竞争之地。典型项目：中财.世纪花园，翰林世家，大润发。,工业区,中财世纪花园,6月份成交,29套,成交均价,4212元,翰林世家,6月份成交,21套,成交均价,4695元,禹都山语城,6月份成交,19套,成交均价,3930元,禹王.西湾国际,6月份成交,7套,成交均价,4461元,大润发超市购物广场,共122套商铺/挂牌88套,剩,10,余套，价格约1万2,安徽.怀远 涡北新区（新城区）,从2014年1月至6月起持续走低，跌幅超700元/,安徽.怀远 涡北新区（新城区）,从2014年2月至6月起持续走低，销售面积持续走低，跌幅近80%,安徽.怀远 城西新区,城西新区：目前相关配套设施不齐全，拆迁搬迁仍待启动，整体规划还未实施，,市场环境还未形成，典型项目：启城国际、毅德综合体（未启动）。,毅德项目,占地约,583,亩,鑫泰粮油,启城国际,21万平米,6月份成交,7套,成交均价,4083元,怀远二中,禹王西路，进城方向,健康路，未通车,安徽.怀远 房地产市场数据分析,根据数据分析,:2014,年,1-6,月，中央花园均价最高：,6089.82,元,/,根据数据分析：,2014,年,6,月,怀远县,城区,26,个项目,商品房总成交套数,155,套，,位于新城区的,中财,.,世纪花园最高，成交,29,套，成交均价：,4212,元,/,安徽.怀远 房地产市场数据分析,第三章 安徽.怀远 项目SWOT综合分析,涡北新区（新城区）,老城区（城关镇）,城西新区,蚌埠市方向,工业区,工业区,鑫泰粮油,项目本案,启城国际,毅德项目,安徽.怀远 项目SWOT综合分析,项目SWOT综合分析,-,劣势,项目区域劣势：,一、,位置优势不明显,。,我本案项目位于政府规划的,城西新区,，一街之隔紧邻,“禹王,.,启城国际”,项目，,项目处于新区西面外侧边缘，离老城区和新城区较远；,二、城西片区仍处于政府规划阶段,，,还未大面积启动拆迁及地块清理,全面启动时间估计需要根据毅德项目启动后的效果，进行确定,政府对本区域内的粮油企业还未沟通到位，搬迁难度大；,城西粮食加工区地块，政府还未启动搬迁谈判（,大量房屋需拆迁,）,可能影响鑫泰粮油地块的二期土地变性进度，,更可能导致鑫泰粮油正常的生产经营受到影响,三、道路施工未完成：,除禹王西路连接老城区，,健康路还未建成通车,四、配套设施滞后：,城西片区整个市政及民居生活配套基本没有。,发展机会：,一、政府发展城西新区的背景：,1,、,老城区：,已无土地供应，,只有少量棚户区改造,，拆迁难度大，项目体量小；,新城区：,已发展逼近工业区边缘，,分界区域的土地需为工业区进行配套建设考虑,，,因此政府土地放量非常谨慎，导致新城区的土地供应量非常少；,2,、,地方财政：,2014,年,1,月至,6,月怀远县城区还未有土地挂牌出让,，地方财政收入受影响，,为保障财政收入及城市发展，因此规划启动城西新区的土地供应。,二、政府发展城西新区的策略：,1,、,启动毅德项目，,以此辐射拉动整个城西片区的开发建设局面，,全面启动拆迁工作，并修建数个安置小区项目；,2,、,政府以鑫泰粮油企业的搬迁为试点,，,起到带头作用，,必定想做成一个成功案例，以此来说服区域内其他粮油企业进行搬迁，,带动整个城西粮食加工区规划及建设进度；,项目SWOT综合分析,-,机会,威 胁：,一、蚌埠优质低价楼盘吸引并抢走怀远购房者：,1,、交通便利：,紧邻蚌埠市区，车程约,10,余分钟，城际公交线路发达；,2,、生活质量：,蚌埠市城市环境、生活配套远高于怀远，且小区档次和环境也高于怀远现有项目；,3,、价格优势：,蚌埠市部分大盘价格与怀远差不多甚至更便宜。例如：国购广场，均价,3800,多；,二、房地产整体市场不稳定；,1,、存量房较多：,由于怀远正处于房地产市场起步大发展阶段，政府土地供应放量较多，,近,3,年左右新建项目有,20,余个,，造成存量房突增，挑战供需平衡；,2,、房价不稳定：,2013,年,7,月至,2014,年,6,月，,房屋销售价格跌幅超过约,700,元,/,；,3,、销量不稳定：,2013,年,7,月至,2014,年,6,月，,销量面积跌幅超过,80%,，,以春节返乡为销售旺季,；,4,、去化率低：,2014,年,6,月，怀远县城区总共,26,个项目商品房总成交套数,155,套；,三、地质复杂，成本较高：,1,、地质基础结构复杂：,有流沙层,，很多项目因此停工受影响；,2,、桩基基础要求高：,需打入,20-30,米深,，邛崃项目才,10,米深；,3,、工程行情：,土建,+,消防,+,电梯，,成本约在,2500,至,3000,元,/,，远高于四川；,项目SWOT综合分析,-,威胁,威 胁：,四、其他问题：,1,、强制要求人防工程：,不能缴纳异地人防费，成本非常高；,2,、预售标准：,达到建设总楼层的,1/3,的标准，才能进行商品房预售；,3,、税收较高：,契税,:,一套房，,90,平方以下,1%,，,90,平米以上,2%,，二套房,4%,以上；,4,、维修基金：,80,元,/,，此费用全部由购房者承担，费用比较高；,5,、人口较少：,目前城区人口不足,20,万人，可能导致商品房供大于求；,6,、房产泡沫：,怀远的价格远高于蚌埠其他县城，略高于蚌埠市郊，房价存在一定程度虚高；,项目SWOT综合分析,-,威胁,存在的优势：,一、城市化率低，刚性需求大：,怀远县总人口约,133,万人，城区人口不足,20,万人，城镇化率不足,20%,，受国家政策的影响，会大力促进城镇化率提高，因此进城购房的刚需群体还是有较大潜力；,二、政府城市发展规划明确：,根据政府,2012-2030,年的整体规划发展，重点将打造城西新城片区，发展潜力较大；,三、房地产市场处于起步阶段，市场不规范，可操作性很强：,怀远县的房地产处于刚起步阶段，房地产协会、物业协会等专业组织还未组建，市场不规范，可操作空间较大，可在乱局中求生存求发展，可操作性很强；,另外，对小区绿化、车位配比等很多配套设施，要求较低，加上地价可运作，利润空间可观。,四、政府重点推动项目，政策支持大：,鑫泰粮油地块的土地变性项目，是政府推动城西片区粮油企业搬迁和城西粮油加工区启动的关键案例，肯定会给予大力政策扶持，以塑造成功形象。因此找准定位，把握机遇，还是大有可为；,项目SWOT综合分析,-,优势,第四章 安徽.怀远 商业市场简析,涡北新区,老城区（城关镇）,城西新区,蚌埠市方向,工业