卓达商业地产的商业模式与战略资源整合课题提纲

*,*,卓达商业地产的商业模式与战略资源整合,（征求意见稿）,目录,发展背景,3,研究构思,4,卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路,6,卓达进军商业地产的,SWOT,分析思路,5,研究开展的关键问题说明,7,研究成果形成,8,分报告,1,：“主题商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路,9,分报告,2,：“文化街区商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路,19,分报告,3,：“全新概念城市综合体商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路,28,发展背景,“创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力。”以人为本、时刻关注客户需求，与时俱进、引领时代潮流，卓达持续创新求变的企业精神，构成了其多年高速发展的重要助推器，同时也极大地促成其在商业地产开发中超越常规路线，转而寻求新的、差异化的创新发展之路。,随着中国住宅地产利润的日益摊薄，商业环境的日渐成熟，在严厉的宏观调控政策背景下，进入商业地产这一“蓝海”，已经成为众多房地产标杆企业的战略选择，,“向商业地产进军”成为房地产行业的时代强音,。,面对当前以大型购物中心为主导的传统商业地产过多以及日益同质化业态布局的发展现实，,商业地产市场新进入者更应该具有强烈的革新意识，突破传统，寻求创新，走特色鲜明和差异化的开发之路。,唯有如此，才能在激烈的市场竞争中取胜。,一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位置与服务，三流商业地产卖低价与折扣。随着人们知识层次的提高与消费观念的转变，人们对商业地产已经逐步从单一的居住或购物需求，向购物、娱乐、休闲、精神享受等多层次的需求转换，文化消费与文化体验渐成潮流。,差异化竞争的迫切需要与文化体验型消费需求的日益高涨，将为商业地产的文化创新创造广阔空间。,研究构思,企业研究,优势（,O,）,劣势（,T,）,机会（,S,）,威胁（,W,）,卓达战略诉求分析,模式研究,产品模式,品牌模式,经营模式,资本模式,资源模式,发展区域及城市,主题地产,文化街区,城市综合体,创造可复制、可落地、可对接资本市场的条件,按每一条产品线进行分类，分别进行模式研究,案例深度研究,项目实地调研,秉承“产品系列化”战略，建立三条创新型商业地产产品系列,产品错位、区域错位、竞争错位,持续不断创新、实现“弯道超车”是卓达商业地产做强做大的必由之路,从卓达的战略诉求出发，研究卓达进军商业地产的外部机会与威胁、内部优势与劣势,优势,劣势,机会,威胁,商业地产方兴未艾，具有广阔发展前景,居民消费水平持续增加，商业发展环境日趋成熟,消费需求不断分化，,商业资源不断创新，行业发展日新月异,市场竞争激烈，大量传统开发商进入商业地产领域,较早进入商业地产领域的开发商已经形成明显的先发优势,三产联动造城,雄厚资金实力,丰富地产开发经验,良好的项目运作管理,丰富的土地储备,缺乏在商业地产开发领域的先发优势,商业地产开发的人才团队还没有充分建立起来,没有形成卓达独特的商业地产品牌和模式,卓达进军商业地产的,SWOT,分析思路,在对商业地产行业发展的机会与威胁分析、卓达进行商业地产开发的优势与劣势分析基础上，建立卓达独特的商业地产产品条线与发展模式,卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路,围绕,“产品系列化”,与,“产业链资源整合”,的总体战略，根据前期研究结果及与,卓达,的,战略方针,，初步确定三条产品条线。,主题商业地产的商业模式和战略资源整合研究,文化街区商业地产的商业模式和战略资源整合研究,融入创新概念城市综合体商业地产的商业模式和战略资源整合研究,产品模式研究,根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的,土地策略,、,建筑体量,、,开发策略,等,品牌模式研究,根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的,核心概念,、,品牌定位,、,价值主张,、,目标消费群体,等,经营模式研究,根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的,投融资模式,、,可开展的资本运作模式,等,资源模式研究,根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的,战略资源定位,与,战略资源整合方式,等,发展区域及城市研究,根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线适用的,发展区域,及,城市,资本模式研究,根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的,企业定位,、,运作思路,与,盈利方式,等,研究开展的关键问题说明,项目调研,为实现每一产品条线的商业模式“可落地”的研究诉求，研究过程中必须对每一条产品条线最为典型的项目（,3-5,个）进行实地考察调研，深刻了解这些产品目前的实际运营情况。项目调研的工作量较大，需要较多人力、物力的投入。,预计将对,10,多个异地项目进行实地调研。,产业研究,作为以商业地产为核心载体，结合住宅、酒店、产业园或主题公园等多种业态的文化主题地产，由于其涉及到“产业集合体”的概念，因此不仅需要对典型项目进行实地调研，同时更需要对具体产业的发展情况做全面剖析，例如对体育产业、创意产业等产业进行深入研究。,预计将对,2-3,个其他行业目前的发展情况及未来的发展前景进行专项研究。,分报告,1,卓达主题商业地产的商业模式和战略资源整合,发展思路,（征求意见稿）,一、,产品模式,研究,研究主题商业地产的土地策略，探索卓达进行主题商业地产开发的可行土地策略。,主题商业地产,开发,通常,侧重于政企合作模式，通过与政府签订协议，由企业进行前期投资和土地一级运营，并在此基础上优先获取相应土地以发展项目。例如,昆明新亚洲城就是,由政府出让土地提供必要的政策条件，以吸引企业出资开发建设而成，企业拥有场馆设施的产权和经营权,。,土地策略研究,建筑体量研究,研究主题商业地产的建筑体量，确定卓达进行主题商业地产开发的运作规模。,主题商业地产,开发规模,通常达,上千亩，例如,新亚洲城净用地约,2200,亩，总建筑面积约,200,万平方米，设计,5,万人口居住生活和消费的现代化新城。其中，,1200,亩用于,“,新亚洲体育城,”,修建及商业相关配套设施；,1000,亩用于住宅及写字楼的开发和建设。,例：昆明新亚洲体育城,结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的土地策略、建筑体量、开发策略等,研究主题商业地产的开发思路，为卓达形成有效的开发策略提供参考意见,在开发策略上，,主题商业地产通常,以分区、分期开发为主，围绕文化主题设定不同区域，涉及住宅、商业、办公、主题公园、园区或基地等多种业态。例如,昆明新亚洲体育城,分为运动休闲区、商务会展区、主题居住区、文化教育区，业态涉及住宅、商业街、,办公用房、主题公园等。,开发策略研究,例：昆明新亚洲体育城,一、,产品模式,研究,结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例基础上，研究卓达进行主题地产开发的土地策略、建筑体量、开发策略等,核心概念,提,提炼,中国梦幻娱乐王国,China Entertainment Kingdom,奥园动漫城,奥 园,E,托 邦,以现实形式出现的中国梦幻娱乐王国,梦幻居住,主题公寓区,主题别墅区,娱乐休闲,动漫公园,区,主题量贩区,商务交流,创意办公区,主题酒店,区,居住集群,产业集群,品牌定位,研,研究,主题商业,地,地产必须,具,具有明确,的,的文化概,念,念，这是,确,确定卓达,主,主题商业,地,地产项目,特,特点与特,色,色的第一,步,步。,例如奥园,动,动漫城在,传,传统乌托,邦,邦概念基,础,础上提出,“,“奥园,E,托邦”，,强,强调电子,信,信息技术,时,时代人们,美,美好纯真,的,的梦想。,在核心概,念,念确定基,础,础上，研,究,究卓达主,题,题商业地,产,产的品牌,定,定位。,例如，奥,园,园动漫城,在,在其“奥,园,园,E,托邦”这,一,一前卫、,新,新颖概念,指,指导下，,将,将整个项,目,目的品牌,定,定位为“,中,中国梦幻,娱,娱乐王国,”,”，从而,确,确定整个,项,项目的主,基,基调，主,题,题特色一,目,目了然。,结合,主,主题商业,地,地产的发,展,展要求，,在,在全面调,研,研各典型,案,案例的基,础,础上，研,究,究卓达进,行,行主题商,业,业地产开,发,发的核心,概,概念、品,牌,牌定位、,价,价值主张,、,、目标消,费,费群体等,例：奥园,动,动漫城的,核,核心概念,与,与品牌定,位,位,二、品牌,模,模式研究,价值主张,确,确定,在主题定,位,位指引下,，,，研究卓,达,达主题商,业,业地产的,价,价值主张,。,。,主题商业,地,地产通常,会,会围绕某,一,一文化创,意,意产业，,打,打造展示,、,、制作、,体,体验、互,动,动、娱乐,、,、购物于,一,一体的产,业,业平台，,主,主张“文,化,化型休闲,，,，体验性,消,消费”。,例,例如江苏,创,创意文化,产,产业基地,具,具有多元,价,价值主张,，,，致力于,以,以创新化,理,理念、品,牌,牌化运作,，,，把保护,、,、 传承,和,和发展中,华,华文化，,放,放在一个,更,更广阔的,产,产业背景,中,中，打造,中,中国旗舰,型,型文化企,业,业标杆。,目,标,标,消,消,费,费,群,群,体,体,定,定,位,位,结,合,合,卓,卓,达,达,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,的,的,品,品,牌,牌,定,定,位,位,和,和,价,价,值,值,主,主,张,张,，,，,探,探,索,索,其,其,面,面,对,对,的,的,目,目,标,标,受,受,众,众,群,群,体,体,类,类,型,型,。,。,主,题,题,地,地,产,产,由,由,于,于,包,包,括,括,多,多,个,个,区,区,域,域,，,，,因,因,此,此,其,其,目,目,标,标,消,消,费,费,群,群,体,体,会,会,因,因,区,区,域,域,功,功,能,能,的,的,不,不,同,同,而,而,不,不,同,同,，,，,可,可,以,以,从,从,价,价,值,值,观,观,、,、,生,生,活,活,方,方,式,式,、,、,消,消,费,费,需,需,要,要,、,、,人,人,口,口,统,统,计,计,指,指,标,标,等,等,多,多,个,个,维,维,度,度,展,展,开,开,对,对,各,各,个,个,区,区,域,域,的,的,目,目,标,标,消,消,费,费,群,群,体,体,的,的,分,分,析,析,研,研,究,究,。,。,例,：,：,江,江,苏,苏,创,创,意,意,文,文,化,化,产,产,业,业,基,基,地,地,的,的,多,多,元,元,价,价,值,值,主,主,张,张,结,结,合,合,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,要,要,求,求,，,，,在,在,全,全,面,面,调,调,研,研,各,各,典,典,型,型,案,案,例,例,的,的,基,基,础,础,上,上,，,，,研,研,究,究,卓,卓,达,达,进,进,行,行,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,核,核,心,心,概,概,念,念,、,、,品,品,牌,牌,定,定,位,位,、,、,价,价,值,值,主,主,张,张,、,、,目,目,标,标,消,消,费,费,群,群,体,体,等,等,二,、,、,品,品,牌,牌,模,模,式,式,研,研,究,究,结,结,合,合,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,要,要,求,求,，,，,在,在,全,全,面,面,调,调,研,研,各,各,典,典,型,型,案,案,例,例,的,的,基,基,础,础,上,上,，,，,研,研,究,究,卓,卓,达,达,进,进,行,行,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,企,企,业,业,定,定,位,位,、,、,运,运,作,作,思,思,路,路,与,与,盈,盈,利,利,方,方,式,式,等,等,企,业,业,定,定,位,位,研,研,究,究,研,究,究,在,在,文,文,化,化,主,主,题,题,地,地,产,产,运,运,作,作,过,过,程,程,中,中,卓,卓,达,达,应,应,该,该,扮,扮,演,演,何,何,种,种,角,角,色,色,。,。,文,化,化,主,主,题,题,地,地,产,产,开,开,发,发,过,过,程,程,中,中,，,，,由,由,于,于,项,项,目,目,性,性,质,质,不,不,同,同,，,，,企,企,业,业,的,的,定,定,位,位,及,及,产,产,业,业,链,链,中,中,位,位,置,置,也,也,不,不,同,同,。,。,企,企,业,业,既,既,可,可,能,能,是,是,资,资,源,源,整,整,合,合,方,方,，,，,也,也,有,有,可,可,能,能,仅,仅,仅,仅,是,是,投,投,资,资,方,方,；,；,既,既,有,有,可,可,能,能,是,是,经,经,营,营,者,者,，,，,也,也,有,有,可,可,能,能,仅,仅,仅,仅,是,是,开,开,发,发,者,者,。,。,政府,区域规划者,运作引导者,政策扶持者,卓达,投资者,开发者,运作者,项目,优化区域功能,提高区域形象,创造经济效益,完善功能,提高效益,整体规划,总体定位,扶持与引导,协助政府规划,投资运作,创造企业效益,例,：,：,文,文,化,化,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,中,中,企,企,业,业,的,的,定,定,位,位,与,与,作,作,用,用,三,、,、,经,经,营,营,模,模,式,式,研,研,究,究,运,作,作,思,思,路,路,研,研,究,究,研,究,究,在,在,遵,遵,循,循,政,政,府,府,、,、,企,企,业,业,与,与,市,市,场,场,三,三,位,位,一,一,体,体,的,的,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,发,发,展,展,模,模,式,式,下,下,，,，,卓,卓,达,达,如,如,何,何,实,实,现,现,与,与,政,政,府,府,、,、,市,市,场,场,的,的,良,良,性,性,互,互,动,动,，,，,如,如,何,何,实,实,现,现,社,社,会,会,效,效,益,益,与,与,企,企,业,业,效,效,益,益,的,的,统,统,一,一,。,。,盈,利,利,方,方,式,式,研,研,究,究,研,究,究,卓,卓,达,达,进,进,行,行,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,中,中,如,如,何,何,盈,盈,利,利,，,，,且,且,在,在,各,各,种,种,盈,盈,利,利,方,方,式,式,中,中,建,建,立,立,最,最,为,为,有,有,效,效,的,的,组,组,合,合,。,。,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,，,，,企,企,业,业,通,通,常,常,可,可,以,以,从,从,三,三,方,方,面,面,实,实,现,现,盈,盈,利,利,，,，,一,一,是,是,地,地,产,产,开,开,发,发,后,后,销,销,售,售,收,收,入,入,，,，,二,二,是,是,物,物,业,业,经,经,营,营,收,收,取,取,租,租,金,金,，,，,三,三,是,是,产,产,业,业,投,投,资,资,获,获,取,取,现,现,金,金,流,流,。,。,企业投资,政府规划,免收场租,2.,产业集群,完整产业链,3.,盈利模式,影视换品牌，旅游创利润,1.,影视基地,规模取胜,政府支持，构建五大体系,集聚相关资金与企业，打造完整的影视产业,以低廉的成本和大手笔投资吸引剧组，,带动旅游业发展，,带动考察经济、会展业、演艺培训等其他行业的发展,规模化拍摄基地使剧组场景转换成本可以下降,10,15,。,例,：,：,横,横,店,店,影,影,视,视,基,基,地,地,经,经,营,营,运,运,作,作,模,模,式,式,结,结,合,合,主,主,题,题,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,要,要,求,求,，,，,在,在,全,全,面,面,调,调,研,研,各,各,典,典,型,型,案,案,例,例,的,的,基,基,础,础,上,上,，,，,研,研,究,究,卓,卓,达,达,进,进,行,行,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,企,企,业,业,定,定,位,位,、,、,运,运,作,作,思,思,路,路,与,与,盈,盈,利,利,方,方,式,式,等,等,三,、,、,经,经,营,营,模,模,式,式,研,研,究,究,结,结,合,合,主,主,题,题,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,要,要,求,求,，,，,在,在,全,全,面,面,调,调,研,研,各,各,典,典,型,型,案,案,例,例,的,的,基,基,础,础,上,上,，,，,研,研,究,究,卓,卓,达,达,进,进,行,行,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,投,投,融,融,资,资,模,模,式,式,、,、,可,可,开,开,展,展,的,的,资,资,本,本,运,运,作,作,模,模,式,式,等,等,投,融,融,资,资,模,模,式,式,研,研,究,究,研,究,究,卓,卓,达,达,如,如,何,何,应,应,对,对,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,庞,庞,大,大,资,资,金,金,需,需,求,求,。,。,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,由,由,于,于,其,其,开,开,发,发,规,规,模,模,巨,巨,大,大,，,，,企,企,业,业,自,自,身,身,资,资,本,本,难,难,以,以,支,支,撑,撑,其,其,庞,庞,大,大,的,的,资,资,金,金,需,需,求,求,，,，,为,为,此,此,，,，,建,建,立,立,有,有,效,效,的,的,筹,筹,融,融,资,资,平,平,台,台,是,是,实,实,现,现,项,项,目,目,有,有,效,效,开,开,发,发,和,和,良,良,性,性,运,运,作,作,的,的,关,关,键,键,。,。,除,了,了,积,积,极,极,争,争,取,取,政,政,府,府,税,税,收,收,上,上,的,的,优,优,惠,惠,、,、,财,财,政,政,上,上,的,的,补,补,贴,贴,和,和,商,商,业,业,银,银,行,行,贷,贷,款,款,之,之,外,外,，,，,同,同,时,时,还,还,应,应,该,该,积,积,极,极,拓,拓,展,展,筹,筹,融,融,资,资,渠,渠,道,道,，,，,包,包,括,括,吸,吸,引,引,战,战,略,略,投,投,资,资,者,者,、,、,商,商,铺,铺,投,投,资,资,者,者,、,、,产,产,业,业,基,基,金,金,及,及,其,其,他,他,金,金,融,融,机,机,构,构,的,的,股,股,权,权,投,投,资,资,等,等,。,。,资,本,本,运,运,作,作,模,模,式,式,研,研,究,究,研,究,究,卓,卓,达,达,针,针,对,对,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,项,项,目,目,可,可,开,开,展,展,的,的,资,资,本,本,运,运,作,作,方,方,式,式,，,，,以,以,达,达,到,到,快,快,速,速,融,融,资,资,、,、,实,实,现,现,资,资,产,产,价,价,值,值,最,最,大,大,化,化,的,的,目,目,的,的,。,。,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,作,作,为,为,企,企,业,业,自,自,身,身,长,长,期,期,持,持,有,有,经,经,营,营,的,的,物,物,业,业,，,，,可,可,以,以,借,借,助,助,REITs,、,CMBS,或,是,是,整,整,体,体,海,海,外,外,上,上,市,市,的,的,方,方,式,式,快,快,速,速,融,融,资,资,，,，,积,积,极,极,探,探,索,索,资,资,产,产,资,资,本,本,证,证,券,券,化,化,发,发,展,展,之,之,路,路,。,。,四,、,、,资,资,本,本,模,模,式,式,研,研,究,究,结,结,合,合,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,要,要,求,求,，,，,在,在,全,全,面,面,调,调,研,研,各,各,典,典,型,型,案,案,例,例,的,的,基,基,础,础,上,上,，,，,研,研,究,究,卓,卓,达,达,进,进,行,行,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,战,战,略,略,资,资,源,源,定,定,位,位,与,与,战,战,略,略,资,资,源,源,整,整,合,合,方,方,式,式,等,等,战,略,略,资,资,源,源,定,定,位,位,研,研,究,究,研,究,究,卓,卓,达,达,在,在,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,中,中,应,应,该,该,打,打,造,造,何,何,种,种,产,产,业,业,平,平,台,台,，,，,其,其,引,引,入,入,的,的,战,战,略,略,资,资,源,源,应,应,该,该,呈,呈,现,现,何,何,种,种,特,特,色,色,与,与,特,特,点,点,。,。,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,可,可,围,围,绕,绕,特,特,定,定,文,文,化,化,创,创,意,意,产,产,业,业,进,进,行,行,，,，,资,资,源,源,集,集,聚,聚,、,、,业,业,态,态,全,全,面,面,，,，,致,致,力,力,于,于,打,打,造,造,集,集,购,购,物,物,、,、,住,住,宿,宿,、,、,餐,餐,饮,饮,、,、,旅,旅,游,游,、,、,娱,娱,乐,乐,、,、,体,体,验,验,甚,甚,至,至,生,生,产,产,、,、,制,制,作,作,于,于,一,一,体,体,的,的,产,产,业,业,平,平,台,台,。,。,主题地产吸引物,购物中心,住宿设施,娱乐中心,游客中心,餐饮设施,轻工业、仓储业等,运输业、装饰业等,康体业、加工业等,地产业、展览业等,影视业、教育业等,一站式旅游体验,延伸产业链,例,：,：,创,创,意,意,文,文,化,化,主,主,题,题,基,基,地,地,的,的,资,资,源,源,整,整,合,合,内,内,容,容,五,、,、,资,资,源,源,模,模,式,式,研,研,究,究,战,略,略,资,资,源,源,整,整,合,合,方,方,式,式,研,研,究,究,围,绕,绕,战,战,略,略,资,资,源,源,定,定,位,位,，,，,研,研,究,究,卓,卓,达,达,进,进,行,行,战,战,略,略,资,资,源,源,整,整,合,合,的,的,方,方,式,式,与,与,途,途,径,径,。,。,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,战,战,略,略,资,资,源,源,整,整,合,合,，,，,可,可,以,以,通,通,过,过,引,引,入,入,资,资,源,源,整,整,合,合,方,方,进,进,行,行,战,战,略,略,联,联,盟,盟,，,，,或,或,者,者,以,以,收,收,购,购,或,或,参,参,股,股,方,方,式,式,引,引,入,入,合,合,适,适,的,的,战,战,略,略,资,资,源,源,方,方,。,。,横,横,店,店,集,集,团,团,在,在,进,进,行,行,横,横,店,店,影,影,视,视,城,城,开,开,发,发,过,过,程,程,中,中,，,，,以,以,战,战,略,略,联,联,盟,盟,（,（,与,与,华,华,纳,纳,集,集,团,团,、,、,中,中,影,影,集,集,团,团,合,合,作,作,成,成,立,立,公,公,司,司,）,）,与,与,自,自,行,行,组,组,建,建,经,经,营,营,公,公,司,司,相,相,结,结,合,合,方,方,式,式,，,，,共,共,同,同,托,托,举,举,了,了,横,横,店,店,文,文,化,化,产,产,业,业,的,的,发,发,展,展,。,。,浙,江,江,横,横,店,店,影,影,视,视,城,城,有,有,限,限,公,公,司,司,浙,江,江,横,横,店,店,影,影,视,视,娱,娱,乐,乐,有,有,限,限,公,公,司,司,浙,江,江,横,横,店,店,文,文,化,化,发,发,展,展,有,有,限,限,公,公,司,司,主,要,要,负,负,责,责,影,影,视,视,城,城,的,的,发,发,展,展,规,规,划,划,、,、,建,建,设,设,、,、,维,维,护,护,等,等,，,，,开,开,展,展,与,与,影,影,视,视,城,城,相,相,关,关,的,的,业,业,务,务,活,活,动,动,以,影,影,视,视,制,制,作,作,发,发,行,行,为,为,主,主,，,，,影,影,视,视,广,广,告,告,制,制,作,作,等,等,业,业,务,务,为,为,辅,辅,，,，,负,负,责,责,经,经,营,营,、,、,管,管,理,理,、,、,拓,拓,展,展,横,横,店,店,影,影,视,视,娱,娱,乐,乐,新,新,业,业,务,务,承,担,担,横,横,店,店,集,集,团,团,各,各,项,项,文,文,化,化,发,发,展,展,的,的,规,规,划,划,、,、,建,建,设,设,、,、,经,经,营,营,管,管,理,理,任,任,务,务,以,三,三,大,大,公,公,司,司,为,为,主,主,体,体,的,的,文,文,化,化,产,产,业,业,公,公,司,司,，,，,托,托,举,举,起,起,了,了,横,横,店,店,文,文,化,化,产,产,业,业,的,的,发,发,展,展,例,：,：,横,横,店,店,集,集,团,团,三,三,大,大,公,公,司,司,托,托,举,举,其,其,文,文,化,化,产,产,业,业,发,发,展,展,结,结,合,合,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,要,要,求,求,，,，,在,在,全,全,面,面,调,调,研,研,各,各,典,典,型,型,案,案,例,例,的,的,基,基,础,础,上,上,，,，,研,研,究,究,卓,卓,达,达,进,进,行,行,主,主,题,题,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,战,战,略,略,资,资,源,源,定,定,位,位,与,与,战,战,略,略,资,资,源,源,整,整,合,合,方,方,式,式,等,等,五、资源,模,模式研究,结合,主,主题商业,地,地产的发,展,展要求，,在,在全面调,研,研各典型,案,案例的基,础,础上，研,究,究卓达进,行,行主题商,业,业地产开,发,发适用的,发,发展区域,及,及城市,发展区域,及,及城市研,究,究,结合主题,商,商业地产,发,发展要求,，,，研究卓,达,达进行主,题,题商业地,产,产的可行,区,区域。,主题商业,地,地产发展,的,的区域及,城,城市往往,存,存在三个,方,方面的显,著,著特点：,一是通常,位,位于二三,线,线城市，,一,一方面由,于,于主题商,业,业地产占,地,地规模大,，,，在一线,城,城市土地,资,资源日益,稀,稀缺性的,现,现实条件,下,下，通常,不,不具备开,发,发文化主,题,题地产的,土,土地资源,条,条件；另,一,一方面二,三,三线城市,相,相较一线,城,城市，其,通,通过一个,大,大型文化,主,主题地产,项,项目来塑,造,造城市形,象,象、凸显,城,城市产业,特,特色的意,愿,愿更强烈,。,。,二是所在,城,城市的地,方,方政府具,有,有文化创,意,意产业方,面,面的强烈,招,招商引资,意,意愿和产,业,业链资源,整,整合意愿,，,，大型文,化,化主题商,业,业地产通,常,常是政企,合,合作的结,果,果，缺乏,政,政府支持,，,，往往难,以,以成型。,三是所在,城,城市的文,化,化主题商,业,业地产项,目,目仍然比,较,较稀缺。,一,一个中等,规,规模城市,很,很难支撑,多,多个文化,主,主题商业,项,项目所需,要,要的土地,资,资源、政,府,府资源、,市,市场资源,以,以及客户,资,资源。,例：横店,影,影视城位,于,于浙江中,部,部东阳市,的,的横店镇,境,境内,例：中华,恐,恐龙园位,于,于江苏省,常,常州市境,内,内,六、发展,区,区域及城,市,市研究,分报告,2,卓达文化,街,街区商业,地,地产的商,业,业模式和,战,战略资源,整,整合研究,研究思路,（征求意,见,见稿）,一、,产品模式,研究,结合,文,文化街区,商,商业地产,的,的发展要,求,求，在全,面,面调研各,典,典型案例,的,的基础上,，,，研究卓,达,达进行文,化,化街区商,业,业地产开,发,发的土地,策,策略、建,筑,筑形态、,开,开发策略,等,等,研究文化,街,街区商业,地,地产的开,发,发思路，,为,为卓达形,成,成有效的,开,开发策略,提,提供参考,意,意见,文化街区,商,商业地产,的,的开发必,须,须要选择,最,最能表现,地,地域文化,积,积淀的特,定,定背景，,并,并为项目,注,注入经典,时,时尚元素,，,，即“以,特,特定文化,作,作背景，,以,以现代时,尚,尚做支撑,”,”。例如,南,南京,1912,以民国文,化,化依托，,被,被打造成,了,了一个,既有历史,文,文化特色,又,又具现代,时,时尚风采,的,的休闲、,文,文化商业,中,中心,，被称为,浓,浓缩南京,城,城市人文,精,精华和民,国,国历史风,采,采的并能,引领时尚,的,的现代“,城,城市客厅,”,”,建筑体量,及,及形态研,究,究,开发策略,研,研究,研究文化,街,街区商业,地,地产的建,筑,筑体量，,确,确定卓达,进,进行文化,街,街区商业,地,地产开发,运,运作规模,。,。,文化街区,商,商业地产,不,不同于传,统,统购物中,心,心或综合,体,体项目。,建,建筑规模,相,相对较小,，,，通常维,持,持在,10,万平方米,以,以下，在,建,建筑形式,上,上通常采,取,取整旧如,旧,旧的手法,。,。例如新,天,天地上海,新,新天地建,筑,筑面积约,6,万平方米,、,、南京,1912,占地近,4,万平方米,、,、宁波老,外,外滩建筑,面,面积为,8,万平方米,例：南京,1912,二、品牌,模,模式研究,核心,概念研究,品牌定位研究,价值,主张研究,目标消费群体研究,重现历史,建,建筑,传承历史,文,文化,融入时尚,理,理念,打造城市,名,名片,传统文化,与,与时尚理,念,念的统一,现代城市,建,建设和历,史,史建筑保,护,护的统一,中西方文,化,化的统一,以特定文,化,化作背景,以现代时,尚,尚作支撑,以历史建,筑,筑为载体,本地：,中高端、,年轻人群,体,体为主,外地：国,内,内外观光,游,游客,结合,文,文化街区,商,商业地产,的,的发展要,求,求，在全,面,面调研各,典,典型案例,的,的基础上,，,，研究卓,达,达进行文,化,化街区商,业,业地产开,发,发的核心,概,概念、品,牌,牌定位、,价,价值主张,、,、目标消,费,费群体等,例：历史,商,商业街区,商,商业地产,品,品牌模式,文化商业,街,街区商业,地,地产是在,有,有一定文,化,化底蕴和,传,传统特色,的,的区域地,段,段，通过,注,注入“文,化,化、休闲,、,、创意”,元,元素，策,划,划改造成,为,为具有“,国,国际性、,文,文化性、,时,时尚性”,的,的休闲娱,乐,乐场所。,因,因此其品,牌,牌特点必,然,然是融合,文,文化与现,代,代、融合,怀,怀旧与时,尚,尚的。,三、经营,模,模式研究,例：三种,商,商业地产,经,经营模式,对,对比分析,运作思路,研,研究,研究卓达,在,在进行文,化,化街区商,业,业地产开,发,发运作过,程,程中，如,何,何实现经,济,济效益最,大,大化。,文化商业,街,街区独特,而,而明确的,定,定位是其,树,树立差异,化,化竞争优,势,势的必备,前,前提，因,此,此需要在,业,业态配比,、,、品牌引,进,进等环节,保,保持强有,力,力的控制,权,权。采用,出,出租模式,，,，进行整,体,体运营、,统,统一管理,是,是必然的,选,选择。,结合,文,文化街区,商,商业地产,的,的发展要,求,求，在全,面,面调研各,典,典型案例,的,的基础上,，,，研究卓,达,达进行文,化,化街区商,业,业地产开,发,发的运作,思,思路与盈,利,利方式等,三、经营,模,模式研究,结合,文,文化街区,商,商业地产,的,的发展要,求,求，在全,面,面调研各,典,典型案例,的,的基础上,，,， 研究,卓,卓达进行,文,文化街区,商,商业地产,开,开发的运,作,作思路与,盈,盈利方式,等,等,盈利方式,研,研究,研究卓达,进,进行文化,街,街区商业,地,地产开发,如,如何盈利,，,，且在各,种,种盈利方,式,式中建立,最,最为有效,的,的组合。,基于文化,商,商业街区,通,通常以整,体,体出租方,式,式为主，,因,因此其主,要,要盈利来,源,源于租金,收,收益及其,他,他可能的,附,附加收益,。,。,与住宅相对应，人工湖绿地北面的多幢商务楼项目，吸引了众多国际著名企业集团总部入驻，这笔收益相当可观,收益,3,：商务楼收益,一个房地产项目，一般都要投入总销售额的,1%-2%,做广告宣传,而翠湖天地靠新天地的品牌，在广告宣传上没有花一分钱，就有很多消费者排队待购,收益,4,：宣传费用的节省,收益,1,：新天地商铺租金,+,利润分成,休闲、购物、餐饮、旅游中心,瑞安集团,投资并持有,租户一定比例的利润分成,商铺租金,上海新天地的品牌效应，带动了周边房地产价格的提升,瑞安集团开发的,“翠湖天地”,高档住宅小区一期五幢住宅楼，,2002,年,6,月价格为,17000,元,/,-25000,元,/, ，最高时接近,100000,元,/,而上海新天地开业前，太平桥地区的中高档住宅价格为,8000,元,/,-10000,元,/,不等,收益,2,：商业带动住宅升值,例：新天,地,地收益来,源,源分析,结合,文,文化街区,商,商业地产,的,的发展要,求,求，在全,面,面调研各,典,典型案例,的,的基础上,，,， 研究,卓,卓达进行,文,文化街区,商,商业地产,开,开发的投,融,融资模式,、,、可开展,的,的资本运,作,作模式等,四、资本,模,模式研究,自建或合,建,建,整体收购,参股/控,股,股,运营,项目运作,流,流程,资本运作,重,重点,与地方政,府,府或城投,公,公司的战,略,略合作,银行贷款,股权投资,发行企业,债,债券,转让经营,权,权与自,营（或委,托,托经营）,的选择,发行房地,产,产信托产,品,品（含房,地,地产投资,信,信托基金,）,）,引入战略,投,投资者,IPO上,市,市,研究卓达,如,如何应对,文,文化街区,商,商业地产,开,开发的庞,大,大资金需,求,求，如何,通,通过资本,运,运作方式,，,，以达到,快,快速融资,、,、实现资,产,产价值最,大,大化的目,的,的。,文化商业,街,街区更多,是,是通过对,建,建筑形态,刻,刻意雕琢,来,来实现，,密,密度低，,占,占地大，,而,而且多采,用,用只租不,售,售、整体,运,运营的经,营,营模式，,决,决定了其,投,投融资方,式,式更富于,多,多样化。,在,在项目获,取,取阶段和,项,项目运营,阶,阶段的资,本,本运作侧,重,重点也有,显,显著不同,。,。,品牌：国,际,际与国内,一,一线品牌,、,、与该街,区,区文化底,蕴,蕴相符的,老,老字号、,自,自营品牌,等,等,业态：以,历,历史文化,展,展示为主,线,线，汇集,餐,餐饮、酒,吧,吧、购物,、,、娱乐休,闲,闲、健身,等,等多种业,态,态。,2,3,4,5,体现历史文化街区内涵,符合项目整体定位,符合目标消费者偏好及特征,与现有商圈商业差异化及形成加码,符合历史文化街区的建筑、环境特征,1,例：文化,街,街区商业,地,地产业态,配,配比原则,结合,文,文化街区,商,商业地产,的,的发展要,求,求，在全,面,面调研各,典,典型案例,的,的基础上,，,，研究卓,达,达进行文,化,化街区商,业,业地产开,发,发的战略,资,资源定位,与,与战略资,源,源整合方,式,式等,五、资源,模,模式研究,战略资源,定,定位研究,研究卓达,在,在文化街,区,区商业地,产,产开发中,应,应该打造,何,何种消费,平,平台，其,引,引入的战,略,略资源应,该,该呈现何,种,种特色与,特,特点。,结合,文,文化街区,商,商业地产,的,的发展要,求,求，在全,面,面调研各,典,典型案例,的,的基础上,，,， 研究,卓,卓达进行,文,文化街区,商,商业地产,开,开发的战,略,略资源定,位,位与战略,资,资源整合,方,方式等,五、资源,模,模式研究,资源整合,的,的引导者,与,与平台提,供,供者,资源整合,的,的全程管,理,理者,投资者负,责,责文化商,业,业街区的,投,投资开发,（,（或收购,）,）以及整,体,体定位确,立,立，之后,将,将经营权,转,转让，由,专,专业公司,进,进行经营,管,管理。,例如：南,京,京1912,投资者不,仅,仅仅负责,前,前期投资,开,开发（或,收,收购）以,及,及整体定,位,位确立，,同,同时控制,后,后期经营,管,管理。,例如：上,海,海新天地,战略资源,定,定位研究,战略资源,整,整合方式,研,研究,围绕战略,资,资源定位,，,，研究卓,达,达进行战,略,略资源整,合,合的方式,与,与途径。,文化街区,商,商业地产,的,的战略资,源,源整合，,可,可以通过,引,引入资源,整,整合方进,行,行战略联,盟,盟，或者,以,以收购或,参,参股方式,引,引入合适,的,的战略资,源,源方。,结合,文,文化街区,商,商业地产,的,的发展要,求,求，在全,面,面调研各,典,典型案例,的,的基础上,，,， 研究,卓,卓达进行,文,文化街区,商,商业地产,开,开发适用,的,的发展区,域,域及城市,六、发展,区,区域及城,市,市研究,文化资源,特,特性：,内涵丰富,外延广泛,认知显著,个性独特,与城市历,史,史文化特,征,征的一致,性,性,城市特性,：,：,基本要求,：,：商业共,性,性条件（,人,人口规模,、,、居民消,费,费水平、,交,交通等）,必要的旅,游,游资源相,辅,辅相成,必要的城,市,市定位支,撑,撑于政策,支,支持,结合文化,街,街区商业,地,地产发展,的,的资源要,求,求，研究,卓,卓达进行,文,文化街区,商,商业地产,的,的可行城,市,市及区域,。,。,文化商业,街,街区的成,功,功开发运,营,营对文化,资,资源特性,和,和城市特,性,性有较为,严,严格的要,求,求。,发展区域,及,及城市研,究,究,例：宁波,老,老外滩,例：成功,的,的文化街,区,区关于文,化,化资源特,性,性及城市,特,特性的要,求,求,分报告,3,卓达全新,概,概念城市,综,综合体商,业,业地产的,商,商业模式,和,和战略资,源,源整合,发展思路,（征求意,见,见稿）,结合,全,全新概念,综,综合体商,业,业地产的,发,发展要求,，,，在全面,调,调研各典,型,型案例的,基,基础上，,研究,卓达进行,全,全新概念,综,综合体商,业,业地产开,发,发的,土地策略,、,、,产品组合,、,、,建筑体量,等,一、产品,模,模式研究,研究卓达,获,获取全新,概,概念综合,体,体土地使,用,用权的方,式,式及选择,商业地产,项,项目的土,地,地使用权,获,获取 主,要,要有以下,几,几种方式,：,： 招牌,挂,挂；政府,划,划拨；土,地,地二级市,场,场交易；,收,收购或并,购,购一些实,力,力较弱但,拥,拥有大量,土,土地储备,的,的企业；,与,与其它企,业,业合作开,发,发，合作方提,供,供土地。,对,对全新概,念,念综合体,项,项目而言,，,，土地获,取,取主要通,过,过市场化,的,的招牌挂,方,方式实现,。,。,研究卓达,全,全新概念,综,综合体的,产,产品组合,特,特点,全新概念,综,综合体具,有,有先进的,理,理念和设,施,施，在产,品,品组合上,，,，会重点,考,考虑引进,诸,诸如影院,、,、剧院、,艺,艺术展览,馆,馆、科技,娱,娱乐城、,动,动漫体验,馆,馆等体现,不,不同文化,或,或时尚标,识,识的产品,或,或设施，,并,并使之相,对,对均衡地,分,分布于不,同,同功能的,建,建筑群,。,垂直绿化,都市农庄,K11,艺廊,K11,新食艺,产品组合,特,特色,例：武汉,K11,艺术购物,中,中心,土地策略,研,研究,产品组合,研,研究,建筑体量,及,及形态,研究卓达,全,全新概念,综,综合体建,筑,筑体量与,形,形态的特,征,征,全新概念,综,综合体是,在,在街区层,次,次上的城,市,市功能混,合,合开发，,通,通常会涵,盖,盖多个地,块,块的一组,建,建筑群体,，,，除商业,部,部分外，,往,往往还包,括,括住宅、,酒,酒店式公,寓,寓、写字,楼,楼、酒店,等,等其它建,筑,筑业态的,一,一种或多,种,种，在规,模,模和体量,上,上，要比,普,普通商业,地,地产项目,大,大。在建,筑,筑外观上,，,，全新概,念,念综合体通常是运,用,用相对现,代,代的建筑,风,风格。,例：上海,江,江桥万达,广,广场,物业类型,：,：,商业广场,、,、城市公,寓,寓、,SOHO,占地面积,：,：,18.63,万平方米,建筑面积,：,：,约,60,万平方米,。,。其中：,商业面积,约,约,25,万平方米,住宅面积,约,约,13,万平方米,位,置,置：,嘉定区江,桥,桥镇华江,路,路,988,号,结合,全,全新概念,综,综合体商,业,业地产的,发,发展要求,，,，在全面,调,调研各典,型,型案例的,基,基础上，,研究,卓达进行,全,全新概念,综,综合体商,业,业地产开,发,发的,土地策略,、,、,产品组合,、,、,建筑体量,等,一、产品,模,模式研究,核心概念,研,研究,研究卓达,全,全新概念,综,综合体核,心,心概念的,重,重要性和,关,关键点,全新概念综,合,合体与一般,商,商业地产的,最,最大区别在,于,于：前者有,一,一个核心概,念,念。核心概,念,念既是全新,概,概念综合体,细,细分市场的,重,重要依据，,又,又是吸引特,定,定消费群体,的,的关键因素,。,。全新概念,综,综合体核心,概,概念有多种,选,选择，关键,是,是核心概念,要,要区分度高,，,，可复制性,低,低。,例：香港,K11,艺术购物中,心,心,香港,K11,核心概念,人文,艺术,自然,二、品牌模,式,式研究,结合全,新,新概念综合,体,体商业地产,的,的发展要求,，,，在全面调,研,研各典型案,例,例的基础上,，,，,研究,卓达进行全,新,新概念综合,体,体商业地产,开,开发的核心概念、,品,品牌定位、,目,目标客户群,体,体等,二、品牌模,式,式研究,研究卓达全,新,新概念综合,体,体的目标客,户,户群体类型,在全新概念,综,综合体中，,其,其目标客户,群,群体定位并,不,不是单指一,种,种客户群体,定,定位，而是,包,包含了目标,消,消费群体、,目,目标投资小,业,业主、目标,经,经营商户群,三,三种客户群,体,体的定位。,而,而全新概念,综,综合体的核,心,心概念是影,响,响目标客户,群,群体的一个,关,关键因素。,目标消费群,体,体,罗湖、福田,、,、南山高新,科,科技园的白,领,领或金领，,文,文化水平普,遍,遍在大专以,上,上,年龄主要集,中,中在,25 40,岁之间，人,口,口素质较高,的,的消费群体,例：深圳保,利,利文化广场,研究卓达全,新,新概念综合,体,体应如何进,行,行品牌定位,全新概念综,合,合体的品牌,定,定位要以其,核,核心概念为,中,中心，充分,体,体现其独特,个,个性和差异,化,化优势，并,依,依据项目所,在,在地区的周,围,围环境和自,身,身能力分别,从,从产品定位,、,、文化定位,、,、价值定位,、,、管理定位,等,等四个角度,来,来确定其竞,争,争市场，赢,得,得客源。,品牌定位研,究,究,目标消费群,体,体定位,结合全,新,新概念综合,体,体商业地产,的,的发展要求,，,，在全面调,研,研各典型案,例,例的基础上,，,，,研究,卓达进行全,新,新概念综合,体,体商业地产,开,开发的核心概念、,品,品牌定位、,目,目标客户群,体,体等,三、经营模,式,式研究,产权分散不,便,便整体管理,难以形成规,模,模优势,物业整体价,值,值会降低,投资价值难,以,以最大化,有绝对的运,营,营掌控权,易形成自身,经,经营特色,开发商要有,较,较高综合实,力,力,面临很大的,运,运营风险,商家与开发,商,商形成战略,盟,盟,定量的销售,可,可迅速收回,成,成本,大量出租保,证,证了运营掌,控,控权,有利于投资,价,价值最大化,出售商铺产,权,权和经营权,出租商铺经,营,营权,租售结合,销售收入,出租收入,销售收入出,租,租收入,赢利方式,运作思路,：深圳保利,文,文化广场租,售,售比例,小,大,中,运营风险,研究卓达全,新,新概念综合,体,体的运作思,路,路选择，及,与,与之对应的,赢,赢利方式和,运,运营风险程,度,度,结合全,新,新概念综合,体,体商业地产,的,的发展要求,，,，在全面调,研,研各典型案,例,例的基础上,，,，,研究,卓达进行全,新,新概念综合,体,体商业地产,开,开发的核心概念、,品,品牌定位、,目,目标客户群,体,体等,四、资本模,式,式研究,研究卓达如,何,何应对全新,概,概念综合体,的,的巨大资金,需,需求,全新概念综,合,合体项目的,开,开发与运营,需,需要巨大资,金,金支出，仅,靠,靠企业自身,资,资金难以支,持,持，需要建,立,立市场化投,融,融资模式。,市,市场化融资,渠,渠道主要包,括,括：,1,）引入战略,投,投资方，吸,引,引产业基金,股,股权投资；,2,）依托企业,信,信用发行企,业,业债券；,3,）银行贷款,；,；,4,）商铺投资,者,者的投资；,5,）,投融资模式,研,研究,例：深圳保,利,利文化广场,结合全,新,新概念综合,体,体商业地产,的,的发展要求,，,，在全面调,研,研各典型案,例,例的基础上,，,，,研究,卓达进行全,新,新概念综合,体,体商业地产,开,开发的核心概念、,品,品牌定位、,目,目标客户群,体,体等,四、资本模,式,式研究,研究卓达全,新,新概念综合,体,体可开展的,资,资本运作模,式,式及其特点,资本运作是,实,实现企业增,值,值、效益增,长,长最有效的,方,方式之一。,面,面对大量商,业,业地产的开,发,发，不少开,发,发商已经开,始,始借助,REITs,、,CMBS,或是整体海,外,外上市的方,式,式快速融资,。,。大量商业,地,地产的资金,需,需求，促使,商,商业地产进,入,入资本化运,作,作时代。例,如,如，广州越,秀,秀分拆旗下,内,内地商业物,业,业成功在香,港,港发行,REITs,，包括其在,广,广州的,4,处物业,:,白马大厦、,财,财富广场、,城,城建大厦、,维,维多利广场,。,。,资本运作模,式,式研究,房地产投资,信,信托基金,依托权威的,信,信托公司，,实,实施信托计,划,划，将多个,指,指定管理的,项,项目信托资,金,金集合起来,，,，然后将信,托,托计划资金,以,以信托贷款,方,方式运用在,全,全新概念综,合,合体项目上,。,。目前，国,内,内成功采用,REITs,融资企业包,括,括：广州越,秀,秀、香港领,汇,汇、新加坡,凯,凯德置地等,例：房地产,投,投资信托基,金,金成功案例,例：越秀,REITS,资产包中的,物,物业之一广,州,州财富广场,结合全,新,新概念综合,体,体商业地产,的,的发展要求,，,，在全面调,研,研各典型案,例,例的基础上,，,，,研究,卓达进行全,新,新概念综合,体,体商业地产,开,开发的核心概念、,品,品牌定位、,目,目标客户群,体,体等,五、资源模,式,式研究,研究卓达全,新,新概念综合,体,体的战略资,源,源应该呈现,何,何种特点,在战略资源,整,整合上，全,新,新概念综合,体,体有别于传,统,统百货公司,、,、购