华融三年战略规划报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2002年11月5日,*,北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目,第,*,页,北京华融综合投资公司,发展战略和实施咨询项目第三次中期报告,= 第一阶段总结和华融三年战略规划报告 =,2002年11月29日,中国 北京,机密,2002年11月5日,1,保密文件、版权所有,议程,一、第一阶段总结,第一阶段报告会专家和华融意见汇总,补充分析材料,土地价格趋势分析,商业区宽带接入分析,阜景旅游商业房地产分析,第一阶段华融内部评估和行业分析结论,二、华融三年战略规划报告,2002年11月5日,2,保密文件、版权所有,议程,一、第一阶段总结,第一阶段报告会专家和华融意见汇总,补充分析材料,土地价格趋势分析,商业区宽带接入分析,阜景旅游商业房地产分析,第一阶段华融内部评估和行业分析结论,二、华融三年战略规划报告,2002年11月5日,3,保密文件、版权所有,评价,意见,新华信的答复,分析比较明确，观点很到位，从能力资源的角度，对华融的将来调整，非常好,2. 总体不错，分析全面，数据多，非常具体,3. 新华信做了大量的工作,2002年11月5日,4,保密文件、版权所有,对房地产行业分析的意见,意见,新华信的答复,1.对北京土地政策走势必须十分清楚，北京财政收入是过多依赖土地收入，沈阳拍卖高收入，政府炒楼是饮鸩止渴。,对北京土地政策在报告的43-49页有较详尽的叙述，23-53页是全部土地政策分析；,北京财政是否应当依靠土地收入，是政府决策行为，报告不便也无需评论；,报告中引用沈阳的案例是为了说明“协议出让”与“市场出让”的价格差，政府作为卖方，价格在市场交易中实现，是市场行为。,政府如何定价、定价原则、方式等国家是有严格规定的，“为了政绩”而过分高估的说法是片面的。如果价格高的不合理，市场是不会接受的，2000年北京“广渠门外”45万平米因价格过高流拍就是例子。,2002年11月5日,5,保密文件、版权所有,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,2.,全国房地产公司的负债要分清贷款负债和按揭负债,在分析负债问题时，新华信的观点是行业整体负债率较高，存在风险,国家对房地产业是否存在风险的评估时，不仅要看房地产企业的贷款负债，同时也要看与房地产交易发生的一切相关负债，才能对整个行业的风险以及对整个国民经济运行的影响做出判断,中国人民银行已经对部分地区的房地产过热现象提出警告，理由就是该地区房地产业整体负债水平高，对金融市场稳定存在风险。另外，一些商业银行近期也对房地产贷款采取了限制性措施,朱镕基总理近期在香港也指出：内地房地产业负债太高，有很大风险，不要太乐观！,2002年11月5日,6,保密文件、版权所有,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,3.,土地储备：在实行土地批售后，土地是无法进行储备的，没有土地储备。,按照国家现有政策，获得土地后是有2-3年左右的运作时间的，这为土地储备提供了政策运作空间。,新华信认为：土地储备不是无限期的占据而不开发，而应当是房地产企业的一种战略规划和业务拓展连续性的体现。,土地储备是由房地产企业的资金实力和投资策划能力决定的。,获得土地的模式是多样的，如置换、旧厂房改造等，为土地储备提供了可能性,4. 什么叫,“写字楼街区”开发商,新华信认为：,“写字楼街区”开发商是指有成片规划和开发商业区写字楼能力的开发商，区别于单体开发楼盘的开发商。,“写字楼街区”开发商不仅要对写字楼进行规划设计，还要对整个区域的主题设计、附属设施负责。,具体命名可以探讨，也可以叫做“商业街区开发”或者“区域开发”。,2002年11月5日,7,保密文件、版权所有,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,5.,市民花园：定义是不必要的，谈谈市场分析，新华信此项目不必给出。,这是新华信对华融住宅建设市场主要定位于中低档住宅的一种建议，是否采纳，华融可以根据发展情况决定。北京住宅市场分析详见报告92-98页。,6.,不能随便讲“奥运后房地产退潮”,这是新华信引用并认同的行业内的一种观点。由于奥运会的因素，北京现在的城市建设“高潮”提前，2007年北京房地产大项目都要完工，2008年奥运会不可能有很多新项目，两年的断档可以说是“退潮”,7.,为什么要谈华融做住宅,因为华融现在正在做住宅项目，并且新华信认为：华融将来还应该继续做住宅项目,2002年11月5日,8,保密文件、版权所有,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,8.,房地产波动性不等于周期性，周期性无法测量，不能随便讲，房地产96年的客户和2002年的客户是不同的。,房地产行业的波动性和周期性的争论是行业中的不同观点。新华信认为：,房地产周期平均7-8年一次，报告中图例显示波动是2-3年，并不是用波动去推算周期的,行业的周期性是客观存在的，无法测量不等于不存在，更不能不去考虑周期的影响,96年与2002年客户的不同正是两个不同发展周期的表现之一，其他例如政策、产品、运作模式等,9.,对房地产的分析：应加上房地产金融分析（个人贷款,+,开发商贷款）,参见报告71页。,2002年11月5日,9,保密文件、版权所有,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,10.,北京房地产价格“高居不下”是不对的，房地产价格不具备可比性,不同地区的房子价格当然不具备可比性,正因为绝对价格的不可比性，新华信才引用了“房价与收入比”进行说明,无论从绝对价格还是“房价与收入比”来判断，北京房价高是事实，普通居民住房承受力弱也同样是事实,11.,“集团化规模化经营”房地产企业利润和规模没有关系 ，美国都是单独的项目,新华信认为：产业不同的发展阶段中，利润和经营方式是有不同的体现的,中国房地产业现正处于高速发展时期，在这一时期中，规模化的经营发展模式是有利于实现快速发展的，也才有可能赚取更多的利润。,美国的房地产业处于成熟期，表现自然就与中国市场不同；但二战后的美国、欧洲和日本等发达国家市场与中国现在是相同的,2002年11月5日,10,保密文件、版权所有,对房地产,行,行业分析,的,的意见（,续,续）,意见,新华信的,答,答复,12.,房地产业,品,品牌的兼,容,容和扩张,很,很差,单独的一,个,个项目根,本,本称不上,“,“品牌”,，,，或只是,个,个“概念,”,”，更谈,不,不上什么,扩,扩张问题,好的房地,产,产企业建,立,立的是真,正,正的“品,牌,牌”，“,万,万科”就,是,是一个优,秀,秀的房地,产,产品牌，,并,并有着很,强,强的地域,渗,渗透力,13.,北京的高,房,房价问题,：,：没有计,算,算隐性收,入,入，不能,这,这么说,新华信引,用,用和分析,的,的数据都,是,是来源清,楚,楚、权威,性,性强、统,计,计方法正,确,确的,隐性数据,既,既然隐性,就,就无法测,量,量和分析,有隐性收,入,入的人毕,竟,竟只是极,小,小一部分,，,，对80:20的,需,需求分析,影,影响不大,，,，消费主,体,体是没有,隐,隐性收入,的,的,14.,顶级写字,楼,楼：建材,和,和设备贬,值,值，风险,十,十分大,建材和设,备,备的贬值,只,只会对写,字,字楼的成,本,本造成一,定,定影响，,但,但写字楼,的,的投资风,险,险绝大程,度,度上来源,于,于对市场,供,供需关系,的,的把握,统计分析,表,表明：北,京,京顶级写,字,字楼几年,来,来的平均,出,出租率要,比,比甲级高,，,，价格也,是,是稳步上,升,升,2002,年,年11月5日,11,保密文件,、,、版权所,有,有,对房地产,行,行业分析,的,的意见（,续,续）,意见,新华信的,答,答复,15.,写字楼销,售,售不是卖,楼,楼花，全,是,是现售，,北,北京现在,买,买不到写,字,字楼,现有写字,楼,楼的经营,模,模式大都,采,采取以租,为,为主，经,营,营模式的,改,改变，是,买,买不到楼,的,的主要原,因,因，并不,能,能证明写,字,字楼市场,供,供小于求,60%,以,以下的平,均,均出租率,，,，说明了,北,北京写字,楼,楼市场并,不,不景气的,总,总体现状,买不到写,字,字楼的原,因,因是：没,有,有、还是,没,没有合适,的,的（价格,、,、地点.)？,16.,房,房地产业,竞,竞争对手,分,分析少,详细的办,公,公楼市场,竞,竞争对手,分,分析见报,告,告80-86页。,房地产行,业,业的特点,是,是区域性,很,很强，华,融,融目前的,项,项目多是,政,政府任务,，,，没有直,接,接的竞争,对,对手。,第一次报,告,告新华信,分,分析过万,达,达、万科,等,等对手作,为,为标杆企,业,业，可供,参,参考。,2002,年,年11月5日,12,保密文件,、,、版权所,有,有,对土地政,策,策分析的,意,意见,意见,新华信的,答,答复,1. 土,地,地拍卖后,，,，土地价,格,格是上升,还,还是下降,新华信认,为,为：从目,前,前看，拍,卖,卖价格比,协,协议转让,的,的价格高,。,。但是从,长,长期看，,应,应该逐步,趋,趋向一个,公,公平的市,场,场价格，,见,见报告第40页。,土,土地价格,趋,趋势的进,一,一步分析,见,见补充分,析,析材料。,2002,年,年11月5日,13,保密文件,、,、版权所,有,有,对物业管,理,理行业分,析,析的意见,意见,新华信的,答,答复,1.,物业管理,：,：先入住,，,，才谈物,业,业管理，,客,客户满意,度,度不等于,物,物业管理,的,的满意度,如果是想,说,说明业主,不,不应当把,全,全部的抱,怨,怨都集中,在,在物管身,上,上，这正,说,说明了新,华,华信的观,点,点：,物业管理,政,政策法规,制,制定滞后,，,，有时候,物,物管不得,不,不替开发,商,商背黑锅,市场不成,熟,熟，“父,子,子兵”现,象,象普遍存,在,在，业主,不,不满意也,只,只好父债,子,子偿了,2,.,物业管理的,经,经营讲得不,错,错，但缺少,量,量化指标，,规,规模效应如,何,何,物业管理因,为,为行业发展,还,还不成熟，,规,规模效应目,前,前缺乏统计,数,数据的支持,，,，根据业内,人,人士观点：,通常情况下,，,，物管公司,管,管理的楼盘,需,需在5个以,上,上才能挣到,钱,钱 （资料,来,来源：中,国,国智能建筑,信,信息网）,一般物业管,理,理在1020万平方,米,米左右，方,能,能达到一定,规,规模，产生,效,效益 （资,料,料来源：,上,上海统计之,窗,窗）,2002年11月5日,14,保密文件、,版,版权所有,对金融行业,分,分析的意见,意见,新华信的答,复,复,1,.,信托问题：,CBD,信托业务被,停,停,CBD信托,业,业务被停是,因,因为涉及信,托,托方式的融,资,资规模问题,，,，与新华信,的,的观点并不,矛,矛盾。,2,.,对金融业分,析,析太多，但,有,有些突出不,够,够：为什么,银,银行回报比,较,较突出建,议,议加上利差,表,表,报告中已经,说,说明了这个,问,问题，分析,过,过程和方法,详,详见报告的134-175页。,3,.,外资金融公,司,司为什么不,来,来金融街？,现有的外贸,、,、保险基金,公,公司从地理,分,分布上如何,？,？,准确回答这,部,部分内容应,该,该是一个市,场,场调查项目,。,。新华信初,步,步判断，外,资,资金融公司,不,不来金融街,是,是因为：,生活、娱乐,配,配套还不完,善,善,缺乏外商氛,围,围,4,.,中国目前基,金,金已经比较,全,全（1,80,指数基金、,专,专业性基金,）,）,，建议华融,做,做,这是对华融,的,的建议。新,华,华信认为：,基,基金公司从,根,根本上而言,属,属于信托业,，,，而中国目,前,前的基金是,证,证券投资基,金,金，属于证,券,券业范畴。,关,关于信托和,证,证券的行业,分,分析，参见,报,报告134-175页,。,。,2002年11月5日,15,保密文件、,版,版权所有,对金融行业,分,分析的意见,（,（续）,意见,新华信的答,复,复,新华信对于,金,金融业的分,析,析详见报告134-175页。新,华,华信认为：,如果华融采,取,取投资参股,模,模式进入金,融,融业的话，,应,应考虑大型,综,综合类券商,和,和全国性人,寿,寿保险公司,。,。,华融不应该,考,考虑采用独,立,立经营模式,进,进入金融业,。,。,华融可以考,虑,虑采取整合,经,经营模式进,入,入房地产信,托,托业。,华融目前进,入,入金融业在,资,资金、政策,、,、经验、人,才,才上都不具,备,备条件，所,以,以现阶段的,任,任务是积累,资,资金和经验,、,、储备人才,，,，等待时机,成,成熟。,5,.,金融业应该,及,及早进入，,进,进入有难度,，,，但是有所,松,松动，浙江,的,的中小银行,发,发展势头很,猛,猛。,2002年11月5日,16,保密文件、,版,版权所有,对金融行业,分,分析的意见,（,（续）,意见,新华信的答,复,复,6,.,对于金融业,的,的分析：前,半,半部分很精,辟,辟，说到综,合,合类劵商、,寿,寿险有投资,价,价值，后面,又,又说进入房,地,地产信托，,出,出发点不抬,明,明确，好象,是,是为进入金,融,融而进入。,房,房地产之外,要,要有一个反,周,周期的产业,收,收入。对于,综,综合券商和,保,保险公司，,需,需要讨论在,什,什么条件下,，,，什么时候,，,，什么背景,下,下进入。,在战略的初,步,步设想部分,，,，新华信认,为,为：,综合类券商,和,和寿险公司,值,值得华融采,用,用投资参股,模,模式进入，,目,目的是获得,投,投资收益。,但是综合类,券,券商和寿险,公,公司有很高,的,的行业壁垒,，,，所以不建,议,议华融进入,这,这些行业去,经,经营。,房地产信托,虽,虽然投资收,益,益的吸引力,目,目前没有综,合,合类券商和,寿,寿险公司高,，,，但是具有,良,良好的发展,前,前景，且可,以,以和华融在,房,房地产业的,专,专业能力形,成,成很好的协,同,同效应。另,一,一方面，华,融,融进入物业,投,投资需要有,良,良好的资金,支,支持，房地,产,产信托可以,以,以物业证券,化,化这一崭新,的,的方式获得,融,融资渠道，,将,将来也可以,信,信托基金的,方,方式上市。,所,所以这一领,域,域值得华融,考,考虑战略性,进,进入经营。,2002年11月5日,17,保密文件、,版,版权所有,对旅游行业,分,分析的意见,意见,新华信的答,复,复,1. 十大,结,结论当中阜,景,景项目进一,步,步分析包括,两,两部分，一,个,个是历史文,化,化古迹的房,地,地产开发，,还,还有一个白,塔,塔寺景点的,经,经营，这两,部,部分要分开,来,来讲。对华,融,融是做文化,街,街区的旧城,改,改造和土地,开,开发还是新,东,东西，如上,海,海的“新天,地,地“，白塔,寺,寺是政府交,给,给的任务，,我,我们不能退,出,出，我们要,解,解决的问题,是,是如何在约,束,束条件下把,它,它经营好的,问,问题，考虑,到,到项目是政,治,治任务,新华信认为,：,：阜景项目,旅,旅游景点的,经,经营业务没,有,有发展潜力,。,。关于阜景,项,项目旅游商,业,业房地产开,发,发的进一步,分,分析和建议,见,见补充分析,材,材料,2. 几个,行,行业的分析,要,要结合华融,的,的实际情况,，,，比如阜景,的,的项目，酒,店,店现在我们,已,已经有了两,个,个，你们说,酒,酒店不能做,，,，但所有高,档,档的品牌公,司,司管理的酒,店,店都盈利,新华信行业,分,分析中主要,分,分析了指酒,店,店业普遍的,行,行业状况，,指,指出（见第188页）,：,：,占总量92%的国资旅,游,游饭店，绝,大,大多数经营,不,不良,高档酒店的,盈,盈利状况要,好,好于一般酒,店,店,根据中国旅,游,游饭店业协,会,会的资料，,外,外资品牌酒,店,店以占总数10的,床,床位资源赚,取,取了中国酒,店,店市场这块,“,“大蛋糕”9598的,利,利润。,新华信认为,：,：金融街中,心,心区内的酒,店,店应该采取,华,华融拥有物,业,业，但自己,不,不经营，而,让,让国际著名,酒,酒店专业管,理,理集团管理,或,或合资的经,营,营模式，这,是,是可以的，,报,报告中也是,这,这个意思。,2002年11月5日,18,保密文件、,版,版权所有,对高科技行,业,业分析的意,见,见,意见,新华信的答,复,复,1. 对于,宽,宽带分析，,小,小区的分析,结,结论我是同,意,意的，对宽,带,带商务区的,接,接入模式再,进,进一步研究,新华信的行,业,业分析观点,为,为 (见报,告,告256页)：,小区接入由,于,于竞争激烈,和,和盈利前景,不,不良建议华,融,融不考虑。,商务区接入,可,可以做，但,是,是由于具体,取,取决于客户,质,质量和开发,商,商的讨价还,价,价能力，缺,乏,乏成熟的经,营,营模式，只,能,能作为物业,的,的增值服务,而,而不是一个,战,战略性的业,务,务层面。,宽带商务区,的,的接入和增,值,值服务模式,的,的进一步分,析,析见补充分,析,析材料。,2002年11月5日,19,保密文件、,版,版权所有,对战略设想,的,的意见,意见,新华信的答,复,复,1.,战略项目往,往,往有目的：,为,为了公司更,长,长寿、可持,续,续性、更高,回,回报、减少,运,运作成本，,本,本项目是以,上,上哪一个目,的,的,报告的第345页明确,提,提出：华融,的,的三层面的,战,战略设想是,为,为了企业长,期,期稳定地增,长,长。,2.,报告中没有,明,明确提出来,愿,愿景和使命,这不是第一,阶,阶段内部评,估,估和行业分,析,析的内容，,第,第一阶段只,提,提出了战略,的,的初步设想,，,，愿景和使,命,命将在战略,规,规划阶段详,细,细讨论,3.,报告讲了三,件,件事现状是什么,？,？该干什么,，,，不该干什,么,么？分析中,应,应当加上退,出,出行业的退,出,出步骤,这不是第一,阶,阶段内部评,估,估和行业分,析,析的内容，,第,第一阶段只,提,提出了战略,的,的初步设想,，,，具体业务,的,的调整将在,战,战略规划阶,段,段详细讨论,新华信建议,：,：现阶段华,融,融应该以房,地,地产开发为,主,主，培养核,心,心竞争力；,在,在此基础上,利,利用现有资,源,源发展相关,产,产业，如物,业,业经营管理,和,和服务业；,未,未来的远景,业,业务可以考,虑,虑参与金融,业,业。,4,.,战略发展着,眼,眼未来，应,多,多种经营，,综,综合发展,2002年11月5日,20,保密文件、,版,版权所有,对战略设想,的,的意见 (,续,续),意见,新华信的答,复,复,5. 本项,目,目希望解决,两,两个大问题,，,，一个是发,展,展方向，另,一,一个是组织,结,结构。目前,的,的十大结论,不,不是非常清,楚,楚，除了房,地,地产外，还,要,要加上一个,产,产业。我们,的,的二级公司,是,是专业公司,，,，但我们华,融,融应当是多,元,元化的，华,融,融的特点是,区,区域开发，,而,而在区域开,发,发中有很多,机,机会，华融,的,的强项是城,市,市中心街区,的,的开发，我,们,们还有什么,机,机会？本项,目,目将放进下,一,一届董事会,的,的战略规划,。,。,这不是第一,阶,阶段内部评,估,估和行业分,析,析的内容，,第,第一阶段只,提,提出了战略,的,的初步设想,，,，发展战略,具,具体内容和,组,组织结构设,计,计将在第二,阶,阶段战略规,划,划阶段详细,讨,讨论。,6.华融的,问,问题不是融,资,资的问题，,是,是在现有规,模,模下，如何,提,提供完善服,务,务，进行国,际,际化的问题,。,。三层面的,分,分析我是同,意,意的，但应,当,当更加明确,华,华融如何从,产,产品转入附,加,加值的服务,，,，如何从产,品,品向服务转,型,型。,这不是第一,阶,阶段内部评,估,估和行业分,析,析的内容，,第,第一阶段只,提,提出了战略,的,的初步设想,，,，具体内容,将,将在第二阶,段,段战略规划,阶,阶段详细讨,论,论。,在三层面的,设,设想中，新,华,华信认同：,“,“物业经营,和,和管理”应,该,该定义为“,围,围绕金融街,区,区域的物业,平,平台开展的,综,综合服务业,”,”更为确切,。,。,对于综合类,服,服务业的选,择,择，新华信,建,建议考虑高,附,附加值的业,务,务类型。除,非,非有战略性,的,的考虑（如,品,品牌宣传等,）,），原则上,不,不应该进入,收,收益少和风,险,险较大的业,务,务类型。,2002年11月5日,21,保密文件、,版,版权所有,对战略设想,的,的意见 (,续,续),意见,新华信的答,复,复,7. 我本,人,人更关注“,三,三年做强“,这,这方面还不,是,是，具体的,量,量化指标是,什,什么,这不是第一,阶,阶段内部评,估,估和行业分,析,析的内容，,第,第一阶段只,提,提出了战略,的,的初步设想,，,，战略目标,将,将在战略规,划,划阶段讨论,8. 战略,指,指标需要充,分,分的说明和,依,依据，需要,细,细化数据的,构,构成，30,亿,亿、50亿,是,是什么意义,这不是第一,阶,阶段内部评,估,估和行业分,析,析的内容，,第,第一阶段只,提,提出了战略,的,的初步设想,，,，战略目标,将,将在第二阶,段,段战略规划,阶,阶段详细讨,论,论,9. 房地,产,产政策的分,析,析要增加。,做,做大作强是,一,一个动态的,概,概念，5年,之,之后还是不,是,是50亿？,对,对金融街，,西,西单，德外,几,几个主要的,子,子公司的业,务,务发展要分,析,析一下。需,要,要有数据支,撑,撑，50，30，10%怎么来的,？,？能否达到,。,。,这不是第一,阶,阶段内部评,估,估和行业分,析,析的内容，,第,第一阶段只,提,提出了战略,的,的初步设想,，,，战略目标,将,将在第二阶,段,段战略规划,阶,阶段详细讨,论,论。,2002年11月5日,22,保密文件、,版,版权所有,对战略设想,的,的意见 (,续,续),意见,新华信的答,复,复,10. 品,牌,牌战略没有,谈,谈到,这不是第一,阶,阶段内部评,估,估和行业分,析,析的内容，,第,第一阶段只,提,提出了战略,的,的初步设想,，,，品牌战略,将,将在战略规,划,划阶段讨论,11.,关,关,于,于,品,品,牌,牌,要,要,细,细,化,化,一,一,下,下,，,，,现,现,有,有,三,三,个,个,产,产,品,品,高,高,档,档,写,写,字,字,楼,楼,，,，,住,住,宅,宅,，,，,和,和,街,街,区,区,使,使,用,用,一,一,个,个,品,品,牌,牌,还,还,是,是,多,多,个,个,品,品,牌,牌,这,不,不,是,是,第,第,一,一,阶,阶,段,段,内,内,部,部,评,评,估,估,和,和,行,行,业,业,分,分,析,析,的,的,内,内,容,容,，,，,第,第,一,一,阶,阶,段,段,只,只,提,提,出,出,了,了,战,战,略,略,的,的,初,初,步,步,设,设,想,想,，,，,品,品,牌,牌,战,战,略,略,将,将,在,在,战,战,略,略,规,规,划,划,阶,阶,段,段,详,详,细,细,讨,讨,论,论,12.,对,对,现,现,有,有,二,二,级,级,公,公,司,司,的,的,说,说,明,明,进,进,退,退,理,理,由,由,和,和,可,可,能,能,的,的,步,步,骤,骤,这,不,不,是,是,第,第,一,一,阶,阶,段,段,内,内,部,部,评,评,估,估,和,和,行,行,业,业,分,分,析,析,的,的,内,内,容,容,，,，,第,第,一,一,阶,阶,段,段,只,只,提,提,出,出,了,了,战,战,略,略,的,的,初,初,步,步,设,设,想,想,，,，,现,现,有,有,业,业,务,务,的,的,调,调,整,整,建,建,议,议,将,将,在,在,第,第,二,二,阶,阶,段,段,战,战,略,略,规,规,划,划,阶,阶,段,段,详,详,细,细,讨,讨,论,论,2002,年,年11,月,月5,日,日,23,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,其,他,他,意,意,见,见,意,见,见,新,华,华,信,信,的,的,答,答,复,复,1.,有,些,些,行,行,业,业,可,可,以,以,不,不,做,做,深,深,入,入,讨,讨,论,论,（,（,物,物,流,流,、,、,环,环,保,保,）,）,对,这,这,些,些,行,行,业,业,做,做,分,分,析,析,是,是,项,项,目,目,需,需,求,求,书,书,的,的,要,要,求,求,，,，,新,新,华,华,信,信,同,同,意,意,可,可,以,以,将,将,报,报,告,告,中,中,的,的,相,相,应,应,部,部,分,分,删,删,掉,掉,。,。,2.,为,金,金,融,融,街,街,服,服,务,务,多,多,加,加,上,上,论,论,坛,坛,、,、,生,生,活,活,设,设,施,施,，,，,金,金,融,融,街,街,和,和,客,客,户,户,的,的,关,关,系,系,缺,缺,少,少,管,理,理,这,是,是,对,对,华,华,融,融,的,的,建,建,议,议,和,和,期,期,望,望,。,。,关,关,于,于,这,这,个,个,问,问,题,题,的,的,讨,讨,论,论,不,不,是,是,第,第,一,一,阶,阶,段,段,内,内,部,部,评,评,估,估,和,和,行,行,业,业,分,分,析,析,的,的,内,内,容,容,。,。,3.,建,建,议,议,做,做,预,预,测,测,未,未,来,来8,年,年,资,资,产,产,负,负,债,债,表,表,和,和,现,现,金,金,流,流,量,量,表,表,这,部,部,分,分,内,内,容,容,是,是,华,华,融,融,向,向,新,新,华,华,信,信,提,提,出,出,的,的,项,项,目,目,需,需,求,求,书,书,中,中,华,华,融,融,承,承,诺,诺,做,做,的,的,工,工,作,作,，,，,参,参,见,见,项,项,目,目,需,需,求,求,说,说,明,明,书,书,第,第6,页,页,。,。,新,华,华,信,信,出,出,于,于,对,对,客,客,户,户,负,负,责,责,的,的,态,态,度,度,，,，,初,初,步,步,分,分,析,析,了,了,华,华,融,融,未,未,来,来,的,的,现,现,金,金,流,流,状,状,况,况,，,，,在,在,一,一,期,期,提,提,交,交,的,的,报,报,告,告,中,中,有,有,题,题,为,为,华,华,融,融,系,系,统,统,关,关,键,键,二,二,级,级,企,企,业,业,未,未,来,来5,年,年,现,现,金,金,需,需,求,求,预,预,测,测,的,的,分,分,报,报,告,告,，,，,请,请,参,参,阅,阅,。,。,2002,年,年11,月,月5,日,日,24,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,其,他,他,意,意,见,见,（,（,续,续,）,）,意,见,见,新,华,华,信,信,的,的,答,答,复,复,4,.,报,告,告,有,有,一,一,个,个,清,清,晰,晰,的,的,框,框,架,架,。,。,可,可,以,以,运,运,用,用,学,学,术,术,的,的,归,归,因,因,法,法,列,列,出,出,所,所,有,有,的,的,原,原,因,因,，,，,每,每,个,个,原,原,因,因,排,排,除,除,报,告,告,的,的,分,分,析,析,过,过,程,程,有,有,比,比,较,较,完,完,整,整,清,清,晰,晰,的,的,框,框,架,架,和,和,分,分,析,析,步,步,骤,骤,，,，,采,采,用,用,了,了,上,上,述,述,的,的,归,归,因,因,法,法,。,。,关,于,于,市,市,场,场,定,定,位,位,的,的,观,观,点,点,和,和,新,新,华,华,信,信,基,基,本,本,一,一,致,致,。,。,关,于,于,核,核,心,心,竞,竞,争,争,力,力,的,的,观,观,点,点,和,和,新,新,华,华,信,信,基,基,本,本,一,一,致,致,。,。,5,.,市,场,场,定,定,位,位,：,：,要,要,根,根,据,据,优,优,势,势,，,，,有,有,市,市,场,场,前,前,景,景,，,，,追,追,逐,逐,利,利,润,润,，,，,规,规,避,避,风,风,险,险,。,。,6,.,通,过,过,发,发,展,展,企,企,业,业,形,形,象,象,，,，,文,文,化,化,建,建,设,设,，,，,管,管,理,理,机,机,制,制,、,、,治,治,理,理,结,结,构,构,来,来,提,提,高,高,企,企,业,业,的,的,核,核,心,心,竞,竞,争,争,力,力,7,.,外,部,部,多,多,，,，,内,内,部,部,少,少,。,。,定,定,位,位,于,于,房,房,地,地,产,产,，,，,要,要,注,注,意,意,人,人,员,员,的,的,分,分,布,布,，,，,可,可,以,以,问,问,卷,卷,调,调,查,查,学,学,历,历,等,等,；,；,周,周,围,围,环,环,境,境,分,分,析,析,，,，,客,客,户,户,群,群,、,、,交,交,易,易,量,量,，,，,做,做,些,些,调,调,查,查,，,，,对,对,主,主,业,业,服,服,务,务,有,有,帮,帮,助,助,因为时间,的,的关系，,内,内部评估,没,没有化时,间,间同各位,专,专家介绍,，,，内部评,估,估参见第,一,一次报告,。,。市场调,查,查工作应,不,不属于本,战,战略报告,的,的内容。,8. 建,议,议对华融,的,的现状要,更,更深的了,解,解，包括,财,财务，西,城,城区的规,划,划，和现,有,有二级公,司,司的历史,这是对新,华,华信的建,议,议,2002,年,年11月5日,25,保密文件,、,、版权所,有,有,议程,一、第一,阶,阶段总结,第一阶段,报,报告会专,家,家和华融,意,意见汇总,补充分析,材,材料,土地价格,趋,趋势分析,商业区宽,带,带接入分,析,析,阜景旅游,商,商业房地,产,产分析,第一阶段,华,华融内部,评,评估和行,业,业分析结,论,论,二、华融,三,三年战略,规,规划报告,2002,年,年11月5日,26,保密文件,、,、版权所,有,有,国家关于,国,国有土地,管,管理的总,体,体指导思,想,想体现在,：,：两个“,严,严格”、,两,两个“加,强,强”、一,个,个“规范,”,”、一个,“,“推行”,1、严格,控,控制建设,用,用地供应,总,总量,2、严格,实,实行国有,土,土地有偿,使,使用制度,6、规范,土,土地审批,的,的行政行,为,为,3、大力,推,推行国有,土,土地使用,权,权招标拍,卖,卖,5、加强,地,地价管理,4、加强,使,使用权转,让,让管理,土地价格,趋势分析,商业区,宽带接入,分析,阜景旅游,商业房地,产分析,2002,年,年11月5日,27,保密文件,、,、版权所,有,有,针对新土,地,地政策的,颁,颁布施行,，,，业内人,士,士分为支,持,持者与反,对,对者两大,类,类别,支,持,持者多为,吃,吃市场饭,的,的本地民,营,营企业、,外,外地准备,进,进京企业,及,及外资,反,反对者主,要,要有国企,地,地产公司,和,和部分上,市,市公司,市场更透明，充分发挥市场形成价格的机制；,土地公开交易将使北京楼市重新洗牌土地市场有望规范；,开发效率将大大提高；,土地市场的规范，将促使地产商的竞争更加激烈，导致北京楼市在房价性能比上将有大的提高,支持者观点,会导致土地供应单一化；,公开交易可能会抬升地价；,房价可能会由于地价提高而抬高；,土地公开交易可能会导致外行开发商涌入楼市；,土地公开交易可能会形成新的垄断和腐败；,取消土地协议出让可能不是时机,反对者观点,2002,年,年11月5日,28,保密文件,、,、版权所,有,有,业内人士,对,对新土地,政,政策对价,格,格走势的,观,观点，总,体,体看是上,涨,涨占上风,中房集团,董,董事长孟,晓,晓苏,：,土地招标,、,、拍卖可,能,能造成的,不,不合理地,价,价，包括,参,参与拍卖,企,企业由于,获,获得信息,不,不完整而,造,造成的过,高,高地价。,这,这肯定会,推,推升房价,，,，影响政,府,府对房价,的,的宏观调,控,控。,万科董事,长,长王石,：,加大了土,地,地招投标,行,行为的投,机,机性，阻,碍,碍市场健,康,康发展；,会,会带动土,地,地价格上,涨,涨。,北京新华,远,远董事长,任,任志强,：,新政策还,是,是给协议,出,出让开了,口,口子，北,京,京很多开,发,发商还有,地,地够他们,开,开发几年,。,。这样看,来,来，这次,土,土地交易,的,的改革对,北,北京的地,价,价、房价,就,就不会有,什,什么大影,响,响。,SOHO,现,现代城总,经,经理潘石,屹,屹,：,北京土地,供,供应方式,可,可以“革,掉,掉关系、,革,革出效率,”,”。政府,可,可以通过,控,控制土地,的,的供应来,宏,宏观调控,房,房价。,土地招标,可,可能拉高,北,北京房价,资料来源,：,：China Infobank,2002,年,年11月5日,29,保密文件,、,、版权所,有,有,业内人士,对,对新土地,政,政策对价,格,格走势的,观,观点，总,体,体看是上,涨,涨占上风,（,（续）,天鸿宝业,总,总经理巴,峥,峥嵘,：,土地要走,市,市场化道,路,路，国有,企,企业在拿,地,地方面的,优,优势必然,逐,逐步丧失,，,，还有别,的,的渠道能,拿,拿到地，,就,就绝不参,加,加有可能,花,花更多的,钱,钱才能拿,到,到地的招,标,标活动。,北京万科,总,总经理张,力,力,：,招标不会,使,使土地价,格,格降低。,有,有四点原,因,因：,北京近2,到,到3年，,招,招标、拍,卖,卖政策不,可,可能完全,实,实行，而,由,由于多种,利,利好因素,，,，大量资,金,金将涌入,北,北京楼市,，,，土地稀,缺,缺性将继,续,续加大，,供,供不应求,将,将使北京,地,地价总体,呈,呈上升趋,势,势。,“七通一,平,平”的熟,地,地成本在,加,加大。,政府做土,地,地招标或,拍,拍卖，本,身,身也不希,望,望土地价,格,格太低。,北京土地,需,需求仍在,加,加大，一,些,些人为了,拿,拿到地，,会,会不惜一,切,切代价。,首创总裁,刘,刘晓光,：,从广渠门,外,外的土地,使,使用权拍,卖,卖的成交,价,价看，土,地,地价格确,实,实比较高,。,。,资料来源,：,：China Infobank,2002,年,年11月5日,30,保密文件,、,、版权所,有,有,官方人士,观,观点是:招标、拍,卖,卖方式出,让,让土地使,用,用权不会,人,人为地抬,高,高地价，,政,政府通过,土,土地供应,总,总量来调,控,控地价。,但,但是拍卖,比,比其他协,议,议出让方,式,式价格要,高,高,国土资源,部,部副部长,李,李元,：,公开交易,价,价格的决,策,策是建立,在,在对供求,关,关系的理,性,性分析的,基,基础上，,不,不可能因,此,此而人为,提,提高整个,城,城市的地,价,价和房价,。,。政府可,以,以调节土,地,地供应的,总,总量来调,控,控地价。,过去一些,人,人通过特,殊,殊“关系,”,”低价得,到,到的土地,，,，有的经,过,过多次转,让,让，最终,的,的开发商,得,得到的土,地,地价格并,不,不低，即,使,使是真正,用,用“一手,地,地”开发,的,的有特殊,关,关系的企,业,业，也不,会,会自动把,“,“优惠”,让,让给消费,者,者。,所有的开,发,发商平等,的,的进行竞,争,争，杜绝,了,了不正当,途,途径的获,利,利，但只,要,要规划设,计,计得当和,建,建造质量,高,高，同样,有,有钱可赚,，,，消费者,才,才能真正,得,得到实惠,。,。,国,土,土,资,资,源,源,部,部,土,土,地,地,利,利,用,用,司,司,资,资,产,产,处,处,处,处,长,长,岳,岳,晓,晓,武,武,：,：,对,一,一,部,部,分,分,开,开,发,发,商,商,来,来,说,说,，,，,利,利,润,润,肯,肯,定,定,会,会,下,下,降,降,，,，,但,但,这,这,部,部,分,分,开,开,发,发,商,商,是,是,过,过,去,去,有,有,“,“,关,关,系,系,”,”,，,，,能,能,靠,靠,“,“,条,条,子,子,”,”,拿,拿,到,到,便,便,宜,宜,的,的,开,开,发,发,商,商,，,，,过,过,去,去,挣,挣,的,的,就,就,不,不,是,是,正,正,常,常,利,利,润,润,，,，,对,对,他,他,们,们,而,而,言,言,，,，,现,现,在,在,只,只,是,是,挣,挣,他,他,应,应,该,该,挣,挣,的,的,正,正,常,常,利,利,润,润,。,。,大,多,多,数,数,开,开,发,发,商,商,而,而,言,言,，,，,大,大,家,家,公,公,平,平,竞,竞,争,争,了,了,，,，,靠,靠,实,实,力,力,说,说,话,话,了,了,，,，,干,干,该,该,干,干,的,的,事,事,，,，,前,前,期,期,的,的,成,成,本,本,和,和,投,投,入,入,也,也,减,减,少,少,了,了,，,，,相,相,应,应,来,来,说,说,，,，,开,开,发,发,的,的,风,风,险,险,也,也,少,少,了,了,。,。,国土资,源,源部政,策,策法规,司,司王守,智,智副司,长,长,：,从国外,和,和国内,通,通常的,情,情况看,，,，拍卖,比,比其他,协,协议出,让,让要高,出,出,。,资料来,源,源：国,土,土资源,部,部网站,2002年11月5,日,日,31,保密文,件,件、版,权,权所有,1999年以,来,来，全,国,国房地,产,产企业,购,购置土,地,地面积,以,以年平,均,均40%的速,度,度增长,，,，但同,期,期开发,的,的土地,面,面积增,长,长只有6.4%，一,方,方面显,示,示近几,年,年新的,“,“圈地,”,”运动,发,发展迅,猛,猛，另,一,一方面,显,显示企,业,业更多,地,地注重,土,土地储,备,备对未,来,来发展,的,的价值,尽管国,家,家对闲,置,置土地,的,的监管,进,进一步,加,加强，,但,但数据,显,显示，,房,房地产,企,企业的,“,“土地,储,储备”,总,总量仍,在,在增加,房地产,企,企业对,未,未来土,地,地价格,上,上涨的,预,预期是,加,加强“,土,土地储,备,备”的,主,主要动,因,因,集团开,发,发、规,模,模经济,的,的发展,模,模式被,多,多数大,型,型房地,产,产企业,采,采纳，,对,对重点,地,地区土,地,地的战,略,略攫取,成,成为主,要,要竞争,手,手段,大面积,的,的“土,地,地储备,”,”将面,临,临政策,和,和资金,两,两方面,的,的风险,，,，但却,有,有助于,实,实力强,的,的企业,抓,抓住时,机,机，完,成,成连贯,动,动作的,快,快速发,展,展,2002年11月5,日,日,32,保密文,件,件、版,权,权所有,全国今,年,年前三,季,季度土,地,地交易,价,价格指,数,数有比,较,较大的,提,提高，,根,根据国,家,家计委,和,和国家,统,统计局,的,的调查,，,，主要,原,原因是,因,因为土,地,地基准,价,价格的,提,提高和,公,公开出,让,让方式,从全国,范,范围看,，,，由于,政,政策性,因,因素（,土,土地基,准,准价、,公,公开出,让,让方式,）,）的影,响,响，全,国,国土地,交,交易价,格,格从2001,年,年起有,较,较大幅,度,度提高,部分省,市,市的市,场,场交易,价,价格指,数,数增幅,惊,惊人，,太,太原市2001年至2002年增,幅,幅为26.6%，在,土,土地价,格,格市场,化,化的初,期,期，公,开,开出让,价,价格与,协,协议出,让,让价格,相,相比，,增,增幅较,大,大,北京地,区,区的市,场,场化进,程,程较慢,，,，公开,出,出让的,土,土地占,总,总开发,面,面积的,比,比例相,对,对较小,；,；很多,本,本地大,的,的开发,企,企业手,中,中还有,大,大量的,土,土地储,备,备，因,此,此土地,价,价格指,数,数的反,映,映不十,分,分明显,，,，但未,来,来的趋,势,势将可,能,能与全,国,国走势,保,保持一,致,致,注：土,地,地交易,价,价格指,数,数以前,一,一年为100,计,计算,2002年11月5,日,日,33,保密文,件,件、版,权,权所有,未来土,地,地价格,的,的趋势,是,是由行,政,政与市,场,场两种,因,因素共,同,同制约,和,和决定,的,的，行,政,政因素,更,更侧重,于,于供给,的,的调控,，,，市场,的,的作用,集,集中体,现,现在对,需,需求的,影,影响上,土地资源的总体数量和质量,国家法律的规范要求,各地政府部门执法的力度,国家土地资源的总体利用规划,土地供应渠道,单位时间土地供应量,闲置土地处理压力,地方政府的财政收入压力,土地储备的管理措施,基准地价,土地供应的影响因素,城市化发展水平,居民消费能力,居民消费偏好,市场垄断和行业垄断程度,国家的房地产开发政策,现行土地价格,土地获利大小,目前土地储备情况,土地需求的影响因素,2002年11月5,日,日,34,保密文,件,件、版,权,权所有,综合因,素,素分析,表,表明，,土,土地资,源,源的有,限,限性和,国,国家行,政,政调控,对,对未来,土,土地供,给,给有相,当,当强的,制,制约作,用,用,影响土地供给的因素,近期,中期,长期,土地资源的总体数量和质量,较强,强,强,国家法律的规范要求,较强,强,强,各地政府部门执法的力度,较弱,较强,强,国家土地资源的总体利用规划,强,强,强,土地供应渠道,强,较弱,较弱,单位时间土地供应量,强,强,强,闲置土地处理压力,较强,较弱,较弱,地方政府的财政收入压力,较强,较强,较强,土地储备的管理措施,较强,较弱,较弱,基准地价,强,强,强,各因素,的,的分析,表,表明：,土地资,源,源的稀,缺,缺性和,国,国家对,土,土地的,规,规划将,影,影响未,来,来土地,供,供应总,量,量,市场化,进,进程的,深,深入，,并,并没有,削,削弱国,家,家对土,地,地的监,管,管力度,未来国,家,家对土,地,地供应,总,总量的,控,控制将,直,直接体,现,现在数,量,量和价,格,格的指,导,导,2002年11月5,日,日,35,保密文,件,件、版,权,权所有,行政调,控,控机制,的,的作用,来,来自两,方,方面的,影,影响：,一,一是政,府,府对有,限,限土地,资,资源利,用,用的规,划,划，二,是,是市场,的,的理性,反,反应，,总,总的来,说,说，在,未,未来土,地,地市场,中,中，行,政,政调控,将,将对价,格,格和数,量,量起指,导,导作用,城市规,划,划和土,地,地建设,规,规划限,制,制了土,地,地利用,的,的“效,率,率”，,也,也就是,说,说，行,政,政调控,机,机制对,土,土地的,规,规划是,以,以社会,效,效益最,大,大化为,大,大前提,的,的,土地资,源,源的稀,缺,缺性和,“,“国有,”,”的独,特,特属性,，,，决定,了,了行政,调,调控在,未,未来土,地,地市场,中,中发挥,指,指导作,用,用,房地产,开,开发市,场,场的价,格,格指数,、,、产品,结,结构将,成,成为政,府,府调控,的,的借鉴,指,指标，,表,表现为,短,短期内,将,将形成,市,市场价,格,格的波,动,动,从未来,发,发展的,趋,趋势来,看,看，行,政,政调控,的,的作用,无,无论从,中,中央还,是,是到地,方,方，对,土,土地市,场,场的影,响,响都只,会,会加强,，,，不会,削,削弱,2002年11月5,日,日,36,保密文,件,件、版,权,权所有,对需求,影,影响因,素,素分析,表,表明，,对,对未来,土,土地需,求,求的影,响,响因素,由,由现在,的,的高利,润,润驱动,逐,逐渐向,成,成熟市,场,场过度,影响土地需求的因素,近期,中期,长期,城市化发展水平,强,强,强,居民消费能力,较强,较强,强,居民消费偏好,较弱,较强,较强,市场垄断和行业垄断程度,较弱,较强,强,土地交易成本,较弱,较强,较强,土地价格,较强,较强,强,土地获利大小,强,较强,较强,目前土地储备情况,较强,较弱,较弱,各因素,的,的分析,表,表明：,高利润,回,回报的,逐,逐渐回,落,落使得,需,需求驱,动,动因素,由,由单一,逐,逐渐向,综,综合型,过,过渡,土地价,格,格与需,求,求的相,关,关性逐,渐,渐加强,，,，为政,府,府的行,政,政调控,提,提供了,依,依据,土地的,需,需求可,能,能会集,中,中在少,数,数大型,有,有实力,的,的企业,集,集团中,2002年11月5,日,日,37,保密文,件,件、版,权,权所有,房地产,市,市场日,趋,趋成熟,，,，其作,用,用主要,表,表现在,行,行业整,体,体利润,和,和产品,结,结构趋,于,于合理,，,，土地,价,价格因,供,供需关,系,系的缓,和,和，将,处,处于合,理,理区间,房地产,企,企业是,以,以利润,最,最大化,为,为经营,目,目标和,基,基本原,则,则，预,期,期利润,的,的高低,和,和获取,利,利润能,力,力的强,弱,弱是企,业,业判断,土,土地价,格,格高低,的,的标准,过高的,土,土地交,易,易价格,可,可以使,房,房地产,企,企业得,到,到资源,和,和市场,机,机会，,但,但增加,了,了开发,成,成本，,使,使得最,终,终商品,失,失去市,场,场竞争,力,力,对于整,个,个市场,而,而言，,土,土地交,易,易价格,将,将由企,业,业的利,润,润预期,和,和成本,控,控制能,力,力等要,素,素决定,，,，最终,的,的趋势,是,是趋向,于,于实力,雄,雄厚，,获,获利能,力,力强，,成,成本控,制,制好，,规,规模大,的,的开发,企,企业的,最,最终定,价,价,从市场,竞,竞争的,角,角度看,，,，土地,市,市场化,进,进程的,加,加快会,引,引发新,一,一轮房,地,地产开,发,发企业,的,的优胜,劣,劣汰，,在,在这一,阶,阶段中,，,，土地,交,交易价,格,格的表,现,现为快,速,速增长,到,到平稳,增,增长，,开,开发企,业,业数目,减,减少，,整,整体利,润,润降低,，,，但存,留,留开发,企,企业的,资,资质普,遍,遍较好,从中长,期,期来看,，,，土地,价,价格的,市,市场化,趋,趋势是,回,回归到,合,合理的,区,区间，,也,也就是,说,说，整,个,个行业,的,的利润,相,相对稳,定,定，价,格,格波动,幅,幅度逐,渐,渐减小,2002年11月5,日,日,38,保密文,件,件、版,权,权所有,新华信,认,认为，,未,未来房,地,地产市,场,场突出,的,的几个,变,变化将,表,表现在,土,土地价,格,格短期,内,内的增,长,长、利,润,润率的,下,下降和,房,房地产,企,企业数,量,量的减,少,少,短时期,内,内土地,价,价格的,增,增长伴,随,随土地,出,出让政,策,策的改,变,变不可,避,避免，,部,部分地,区,区可能,出,出现增,速,速过快,的,的局面,，,，中长,期,期内，,土,土地价,格,格将会,对,对短期,的,的增速,进,进行修,正,正，但,土,土地资,源,源的短,缺,缺决定,，,，价格,不,不会低,于,于现有,水,水平,开发成,本,本的增,加,加、