西部信托昆明鑫益项目

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Company Logo,*,单击此处编辑母版标题样式,LOGO,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,西部信托,-,昆明鑫益项目,信托计划,西部信托,Compay Lo,目录,公司简介,项目情况,交易对手情况,风险防范措施,还款来源分析,拟设项目及抵押项目,公司简介,根据,1999,年国家对信托行业第五次整顿要求及中国人民银行同意，陕西省人民政府将原陕西信托投资有限公司（,1981,年成立）和陕西省西北信托投资有限公司（,1987,年成立）进行合并重组。经过清产核资、资产评估、增扩资本、申报登记等程序，,2002,年,7,月，经中国人民银行批准，西部信托投资有限公司登记成立。随着业务发展的需要，,2008,年,8,月，经中国银行业监督管理委员会核准批复，更名为西部信托有限公司。,西部信托公司为股份制地方金融企业，注册资本金,6.2,亿元人民币，由陕西省电力建设投资开发公司、陕西省产业投资公司、彩虹股份、宝钛股份、西飞公司等,24,家省内外知名企业共同出资组建。,西部信托,公司网站：,公司地址：西安市东新街,232,号,Company Logo,公司简介,公司简介,主要荣誉：,2005,年陕西十大优秀管理企业,2006,年度金融机构金融统计工作考核评比二等奖,2007,年度全省内部审计工作先进单位,2008,年度金融保险业财务统计先进工作单位,2009,年度金融统计工作一等奖,2009,年度西安市地方性金融机构征信系统工作先进集体奖,主营业务：,1,、资金信托；,2,、动产信托；,3,、不动产信托；,4,、有价证券信托；,5,、其他财产或财产权信托；,6,、作为投资基金或基金管理公司的发起人从事投资基金业务；,经营业绩：,2007,年末，公司总资产,34.67,亿元自有资产总额,6.90,亿元，管理信托资产,27.77,亿元；各项收入,16473,万元，比上年增长,382%,，实现利润,13070,万元，为上年利润的,7.57,倍。,2008,年末，公司总资产,48.4,亿元，其中自有资产,7.5,亿元，管理信托资产,40.9,亿元；各项收入,22,674,万元，比上年增长,37.6%,，实现利润,19,982,万元，比上年增长,52.9%,。,2009,年，年末总资产总,56.4,亿元，其中：自有资产总额,8.6,亿元；信托资产,47.8,亿元。各项收入,8,413,万元，实现利润,4,807,万元。,项目情况,Company Logo,信托计划融资,9000-10000,万元，期限为,1-1.5,年期，将募集资金用于向昆明市鑫益屋业开发有限公司发放信托贷款，信托资金用于昆明“龙江雅苑”项目在建商业不动产的装修工程款、园林绿化工程款、配套建设工程款及其它收尾工程款的支付。双方签订借款合同。,Company Logo,项目情况,-,产品基本要素,昆明鑫益,信托规模,B,类,信托期限,A,类,类型,集合资金信托计划,9000,万,1,亿,A,类：,12,个月,B,类：,18,个月,小于,300,万年化预期收益率,11%,300,万及以上年华预期收益率,12%,年化预期收益率,10%,信托收益分配方式：按年付息,项目发行期：,9,月,19,日至,9,月,30,日，募满可提前结束,交易对手情况,昆明市鑫益屋业开发有限公司成立于,1998,年,1,月，注册资金为人民币伍仟万元，法人代表人武志才，公司注册地址为昆明市白龙路,19,号东华办事处附楼。公司经营范围：房地产开发经营。公司股东均为自然人，其中武志才（持股,85%,），武禅燕（持股,15%,），公司为房地产开发贰级资质（目前公司正在申报房地产一级开发资质）。,公司自成立以来已成功开发了“鑫益大厦”、“新建设金鸡巷住宅楼”、“圆通花园住宅楼”、西昌路“鑫益住宅楼”、“云锡花园”、武成路“近水楼台”、广福路“青青小镇”、“靖国新村商住楼”、前卫西路“安康园小区”、福海乡新河村“鑫益花园”、“广源小区”等项目，已积累开发面积达百万平方米。,法定代表人：武志才,资深房地产开发建筑施工专家，从事房地产开发和工程施工二十几年，累计参与开发的项目量达,100,万平米。,1956,年出生，大专文化程度，工程师。,1978,年昆明工学院大专毕业，,1978,年,-1985,年红河洲石屏县糖厂工作任厂长。,1986,年,-1995,年红河洲石屏县城建开发有限公司总经理，,1996,年,-1997,年昆明武成路改造项目中任项目经理，,1998,年至今任昆明市鑫益屋业开发有限公司董事长。,还款来源分析,-,拟投项目以及抵押项目,项目概况：,1,）项目区位,“龙江雅苑”项目用地位于昆明市盘龙区北仓片区，与北京路、七二零四公路等城市主要交通干线相邻，交通较为便利。项目东南面隔北京路为零星商铺，西南面与在建昆明市第十中学相邻，东北面紧邻七二零四公路，隔七二零四公路为零星商铺，西北面隔盘龙江与实力,-,郡城住宅小区相望，相距约,400,米。,2,）项目规划设计,“龙江雅苑”项目规划总用地面积为,159300.79,平方米（约,238.95,亩），其中净用地面积,114447.24,平方米（约,171.67,亩）。代征道路用地面积,26013.46,平方米（约,39.02,亩），代征绿化用地面积,18840.09,平方米（约,28.26,亩）。,项目拟建一个容积率,2.496,，建筑密度,24.98,，绿地率,45.65,的以高层和多层住宅为主的综合生态社区。地上总建筑面积为,285038.5,平方米，其中：住宅总建筑面积,263335.4,平方米，商业建筑面积,18282.3,平方米，公共建筑面积,3620.8,平方米。拟建成,12,栋高层住宅、,21,栋多层住宅，配套设施有,8,班幼儿园一所、社区用房,400,平方米、商业及其他生活设施若干、地下停车泊位约,2718,个，可实现销售额约,203475,万元。项目建成后，成为集商住、休闲运动、商业置业、科教为一体，综合配套设施齐全，区内外环境优美的中高档居住社区。,还款来源分析,-,拟设项目分析,龙江雅苑效果图,龙江雅苑位于盘龙区北京路延长线与,7204,国道交汇处昆十中旁,还款来源分析,-,拟设项目分析,项目已取得的证照：,证 照 名 称,编 号,内 容,1,、国有土地证使用证,昆国用（,2008,）第,00601,号,土地出让面积,114451.48,平方米,2,、建设用地规划许可证,地字第昆规地证（,2008,）,0203,号,许可建设用地面积,171.68,亩,3,、建设工程规划许可证,建字第,530101200900070,号,地上,287349.2,平方米,地下,105754.7,平方米,4,、建筑工程施工许可证,编号建字,530100200908250501,编号建字,530100200909150201,编号建字,530100200929150101,许可施工规模,72900.08,平方米,许可施工规模,67975.82,平方米,许可施工规模,164690.16,平方米,6,、商品房预售证,预许昆字,2009,第,050,号,预许昆字,2009,第,059,号,预售面积为,72900,平方米,预售面积为,311567.80,平方米,还款来源分析,-,抵押项目分析,项目市场分析,一、地理环境,项目位于昆明市盘龙区北仓片区，与北京路、七二零四公路等城市主要交通干线相邻，交通较为便利。项目东南面隔北京路为零星商铺，西南面与在建昆明市第十中学相邻，东北面紧邻七二零四公路，隔七二零四公路为零星商铺，西北面隔盘龙江与昆明幸福家园住宅小区相望，相距约,200,米。属于北市区。按照昆明市城市规划，昆明城区由一主三副组成，北市区属于三个副城区之一。,昆明市北市区范围为北至茨坝，南接东北二环，东到白龙路、世博园，西至长虫山。从,2002,年开始，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区，北市区作为一个次城区，到,2005,年基本形成城市中心，人口达到,25,万至,30,万人。,2006,年，昆明市政府已决定开始建设昆明三环路，地产巨头利剑出鞘，商业楼盘纷纷亮相，北市区的功能和地位更加突显和坚实。,2004,年昆明市规划局作出以下布局，以北京路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商务带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松华坝，则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地。未来的北市区交通主要由“五纵四横”组成，五纵即龙泉路、北京路延长线、昆曲高速、穿金路、白龙路，四横即东北二环路、北辰大道、烟草一号路、,7204,公路。同时，昆明市政府已决定，,2009,年开始建设昆明三环路。随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动，随着上领华厦、尚都国际、金色家园锐空间、怡泰,A,区等小区的开发，龙泉片区的商业、生活配套逐渐完善。同时，受北京路延长线的影响，以时光俊园、上游水岸二期等新小区的开发为例，公园、学校、医院、集贸市场、商务中心、写字楼项目先后上马，商业设施、工作环境、教育环境、生活环境、休憩娱乐、医疗康体配套日趋完善，交通网络四通八达，北市区的功能和地位更加突显和,坚实。,二,、经济环境及地产行业分析,还款来源分析,-,抵押项目价值分析,经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长,2001-2010,年昆明,GDP,增长情况,（信息来源于昆明统计局）,还款来源分析,-,抵押项目概况,2010,年昆明实现地区生产总值,2120.37,亿元，比上年增长,14.0%,。其中一、二、三产业分别实现增加值,120.30,亿元、,960.86,亿元和,1039.21,亿元，分别比上年增长,4.8%,、,16.7%,和,12.6%,。,从,2005,年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在,12%,以上，超过全国平均水平。近,6,年平均超过,10%,的,GDP,增长说明昆明经济发展迅猛，根据国际经验，当经济增长幅度在,10%,以上时，其房地产市场处于飞速发展阶段；高速发展的经济带动了昆明居民人均收入的稳步上涨，增强了居民的购买力 也积极推动着昆明房地产市场的快速发展。,根据各国发展的经验来看，当城市化率进入,30%70%,这个阶段会出现城市化加速的现象。处于城市化高速发展阶段；城市化的高速发展必将刺激房产内需，从而带动昆明房地产市场的快速发展。,2010,全市社会固定资产投资完成,2160.88,亿元，比上年增,35.0%,。其中房地产开发投资完成,440.68,亿元，增长,19.3%,，建筑业增加,251.24,亿元，增长,26.9%,。,三、周边项目分析,以下为项目周边的楼盘及位置相似楼盘的情况统计。,案名,建筑面积（）,产品类型,项目位置,价格（,/,）,彩云间花园,120409.17,商业住宅,盘龙区,住宅,1,万、商铺,1-3,层,3,万,-4,万商铺,4-5,层,1.5,万,万科,金域缇香,365480,商业住宅,盘龙区,住宅,1.05,万,滨江俊园,592740,住宅商业,盘龙区,住宅,1,1,万,星都龙城,300000,住宅公寓,盘龙区,住宅,1.2,万、公寓,1.4,万,翡翠湾,13499,住宅别墅,盘龙区,1.4,万,-1.8,万,还款来源分析,-,抵押项目概况,其中万科,金域缇香和本项目紧邻昆明十中两侧，最具可比性，目前龙江雅苑大户型商铺,1.8,万,/,，小户型商铺均价,4.5,万,/,，住宅均价,1.4,万,/,。,四、项目财务分析,项目总投资约,10.5,亿元，目前公司已自有资金投入约,68200,万元，银行贷款,19500,万元，其中土地款及征地拆迁费,16167,万元，前期工程费,4333,万元，公共配套费,7204,万元，主体建设工程,54785,万元以及期间费用,5210,万元，详细的投资情况如下表：,龙江雅苑项目投资情况表,序号,工程项目,预计总投入资金,实际已