郑州“天下城”商业部分营销推广的策略-课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2001年5月22日星期一,NAC新业地产顾问,*,郑州“天下城”商业部分营销推广策略,浪漫生活新天地-市场篇,NAC新业地产顾问策略部,2001年5月22日星期一,1,NAC新业地产顾问,一,商业环境分析,进入2000年国民经济呈现出良好的发展态势，前三季度全市GDP同比增长10.8%，达528.8亿元。,在总体经济形势良好的前提下，全市商业也出现了欣欣向荣之态，今年前三季度批零贸易业和餐饮业出现同步快速增长,，,在经济环境渐好，内需逐步扩大前提下，全市批零贸易业因积极调整经营策略，采取多种营销方式，促进商品销售，从而提高了市场营销能力，摆脱了前两年销售低迷的态势，批零贸易总额达158亿元，同比增长11.8%。餐饮业为适应居民生活节奏加快的需求，以及不同档次的消费需求，及时推出多种饮食服务，促进了饮食业的快速发展，全市餐饮业零售额达25亿元，同比增长12.1%。批零贸易和餐饮的快速增长，带动了全市商业的一片繁荣。,另一方面，2000年市政府着力对东西大街进行改造、扩建，东西大街地处郑州市中心，是一条置身于最繁华商业中心的商业街，可以毫不夸张的讲，,东西大街尤如郑州市商业的大动脉，东西大街经改造将建设成为集城区交通、商贸、旅游等为一体的商业文化一条街，并达到郑州新世纪形象第一街的水平,。,东西大街的改造，尤一重磅炸弹投入商业市场，刺激着全市的商业，并向其周边产生较强的辐射作用,。,2001年5月22日星期一,2,NAC新业地产顾问,二,商业物业调查分析,1,项目商业位置及发展态势,B、,项目商业位置,项目地处市中区，健康路与优胜南路交汇处，地理位置优越，通过文化路与东西大街相连接，受二七广场、东西大街、郑卞路金融贸易区三大商圈的繁华商业及人气旺盛的影响，项目周边的商业气氛浓厚，人流量多，健康路两侧分布着各类精品时装店、体育用品店、健康俱乐部，而优胜南北路更是汇萃了各品牌服装、大小餐厅及酒店,B、,发展态势,健康路被金水区政府定位于商业不夜城，政府提供强而有力支持，2019年4月份开始，晚上7:00后禁止机动车通行，形成“半步行商业街”，塑造商业街新形象，再加上健康路南段、优胜南路作为北二七路时尚商圈的延伸，商业前景十分诱人。,2001年5月22日星期一,3,NAC新业地产顾问,2、商业物业市场调查分析,（1）商业街市场调查分析：,商业街名称,地理位置,商业街长宽,人流量,经营范围,经营状况,租售价格水平,铺面面宽或进深,装修情况,备注,紫荆山路,紫荆山路（中央商务区）,双向八车道，两边商业正在规划,车流量大，人流量一般,广发银行、鞋业、酒楼、杂货店、电器城,一般,40-60,6X7,一般,私营小企业主较多,东西大街,东西大街（黄金十字架）,双向八车道，路宽22米、长2372米,正在改建，人流量一般,两旁商业尚未形成,正在规划中,商铺均价：中凯：7800城中城：8300左右,中凯：9.4X13.4城中城：,8 X11,毛坯房,外地小企业主居多，中凯明年4月交铺、城中城今年12月交铺,德化街商业步行街,二七路附近,长300米,非常大,二七医院视力中心器械、美容美发批发市场、天成珠宝、眼镜城、友谊国际名店,十分繁华,售价：,东西走向13000元m,2,南北走向15000元m,2,南北向：13.6x8.4东西向：,6 x20.6,毛坯房,外地生意人居多,今年7月动工,10月交付使用,敦牧路服装街,火车站附近,长300米，宽0米,大,敦牧路服装批发市场、皮具批发市场、鞋城、箱包批发,非常好,租金:,9001100元m,2,3X3.5,装修差,私营业主,2001年5月22日星期一,4,NAC新业地产顾问,综上所述，通过对二七商圈、东西大街黄金十字架的商业街的调查发现，德化街商业步行街、敦牧路服装街的人流量十分大，商业非常繁华，商业经营种类多种多样，再加上政府改造计划，商业价值潜力更大。,商铺全为上下两层，售价及租金都较为昂贵，如德化街的商铺售价为1300015000元m,2,，敦牧路服装街的商铺以出租为主，租金在9001100元m,2,左右，本项目在地段价值上稍低于二七商圈,。在商铺的规格与设计方面，德化街的商铺的规格与设计较新、但东西向商铺进深太长，不太合理，由于该地段的商业价值非常高，已基本售罄。东西大街素有黄金十字架之美誉，集商贸、文化、娱乐、休闲、旅游于一体，正在筹建中，现阶段沿街小商铺供应集中在中凯城市之光、长江城中城，两个楼盘的商铺全为上下两层，沿东西大街分段各具主题，如服装服饰街主题、精品主题、时尚主题等，在内部认购期已基本售完，象中孚紫东苑、裕鸿花园的裙楼商铺基本上卖不动，只盼望大商家入驻。目标客户群以外地私营小业主居多，本地人稍为少一点。,2001年5月22日星期一,5,NAC新业地产顾问,（2）项目周边商业状况分析,商业街名称,地理,位置,商业街,长宽,人流量,经营,范围,经营,状况,租售价格水平（元/m,2,）,铺面,面宽或进深,装修,情况,备注,文化路（市内主干道）,项目东面,双向五车道,人流量与车流量多，繁华,健身俱乐部、休闲广场、酒店、大厦、银行、金饰行、旅行社、写字楼,好,110元左右,5米左右,较好,商业较为繁华，街面形象不整，本地经营者居多,金水大道（市内主干道）,项目南面,多向六车道,人流量与车流量大,通利家电、中原电器、九洲电脑、摄像机专卖店多为品牌专卖,好,大面宽,好,外地有实力商家,健康路（未来商业街）,紧临项目,双向二车道,人流量较多,咖啡屋、连锁干洗店、美食屋、高档服饰专卖、银行、体育用品专卖、写字楼,好,租金：,80110,面宽37米不等,豪华,本地与外地经营者相当，街道两边还需美化,同乐路,项目北面,双向二车道,一般,音像行、饭店、饭店、邮局、美容院,一般,60元左右,面宽310米不等,档次较低,外地小业主居多，形象参差不齐,2001年5月22日星期一,6,NAC新业地产顾问,续表：,商业街名称,地理,位置,商业街,长宽,人流量,经营,范围,经营,状况,租售价格水平（元/m,2,）,铺面,面宽或进深,装修,情况,备注,优胜北路,项目北面,双向车道,车流量与人流量较大,体育用品专卖、服装专卖、饭店,好,90100,5米左右,好,街面形象一般，本地与外地经营者比例相当,优胜南路,项目南面,双向车道,一般,西段为饭店、美容美发、写字楼、超市；东段为品牌时装店,较好,110,东段7米左右,西段档次低；东段形象好，商业气氛浓厚,外地经营者居多,劳卫路,项目西面,双向车道,人流量较少,小型商铺（超市、服装、饭店）较零乱,一般,较差,街道窄，铺面旧，形象差,东三街,项目西面,路宽7米左右,人流多,小型店铺较多,好,3米左右,较差,人流混杂，车辆堵塞,2001年5月22日星期一,7,NAC新业地产顾问,项目周边商业虽与二七商圈、东西大街有一定差距，但人流量并不少，商业气氛也比较浓厚，尤其是健康路，优胜南路东段商业价值更为突出，沿街商铺以小型店铺为主，经营范围包括各类精品时装、体育用品、健康用品、品牌服饰、高级咖啡屋、饮食店等等，如健康路基本上以经营各式服装与体育用品为主。商铺的经营状况良好，一些铺面及装修比较陈旧的商铺租金水平在6080元m,2,左右，铺面及装修较为新颖、主题鲜明的商铺租金水平在90110元m,2,，繁华地段商铺的面宽都在5米以上，外地与本地经商者比例相当。临项目东面的健康路、优胜南北路东段、文化路的商业环境明显好于项目以西的沿街商业。,本项目商业街与商业不夜区之健康路平行，又定位为异国风情商业街，走特色、个性路线，卖点独特，将成为市场取胜的关键.,2001年5月22日星期一,8,NAC新业地产顾问,（3）大型商业物业（百货商场）的调查分析,项目名称,地理位置,商场经营面积,人流量,经营范围,经营方式,经营状况,备注,丹尼斯量贩,人民路,每层约50006000 m,2,，共7层（含地下层）,多,1层都市流行馆：化妆品、仿真制品、黄金珠宝、流行杂货、皮鞋皮件、精品名店、进品钟表；,2层时尚丽人馆：女士服饰；3层雅士健康馆：男士服饰、4层儿童仕女馆：童装用品、淑女装、贵妇装、孕妇装；,5层文教生活馆：家电、床上用品、各种器材；,6层美食娱乐馆：工艺、花卉、健身器材、保健、美容、商务中心,代理与厂家直销,较好,装修档次高，人气较旺，经营管理水平高,金博大,西太康路,每层约70008000 m,2,；,多,地上,1楼：洗百商场、家电商场；,2楼：鞋业、；文化百货、钟艺；,3楼：男装；4楼：针织,地下,1楼：女装、儿童商场；,2楼：卡丁车赛场；,品牌代理、对品牌有较高要求，以提升商场高档化形象,管理人员年轻化、素质高。商品档次较高,铺位租金：,好位置600元m,2,；,一般位置300400元m,2,百货大楼,二七路与太康路交叉口,每层约5000 m,2,共5层,一般,1楼：烟酒、化妆洗涤、黄金珠宝、工艺饰品、医药保健,2楼：针织品、羊毛衫裤、床上用品、男女内衣,3楼：男女服装、儿童服装,4楼：男女鞋帽、皮革箱包、纺织面料、布艺窗帘,5楼：家用电器、音像制品、文体、摄影、玩具,厂家直销,管理方式与人员素质有所改进，商品档次不一，较差,以低租金,靠引进厂家产品直销，招商面积大，不易控制，业绩不理想,华联商场,二七路,每层约6000m,2,左右，共5层，铺位面积1020 m,2,不等,较少,1楼：冰箱、彩电、空调等家电系列产品,2楼：金银手饰、鞋、化妆品、相机等,3楼：时尚女装、精品名牌、男女鞋帽,4楼：毛线、床上用品、内衣、面料,5楼儿童服装、童车玩具、外贸特卖、各式皮装,厂家直销,经营品牌档次不一，市场高档形象无法树立，经营状况不济,以低租金靠引进厂家产品直销，招商面积大，不易控制，业绩不理想,2001年5月22日星期一,9,NAC新业地产顾问,通过对部分有代表性的大型商场进行调查，商场的地理位置都比较优越，但丹尼斯量贩、金博大的经营状况比百货大楼、华联商场稍为好，但由于这类大型商场主要以大商家或厂家招商形式让产品直接进入带动人气，再按功能划分为各类面积铺位，以便于出租。,这种形式的弹性不大，市场变因太多，难以控制，随着市场上一些经营范围灵活多变的商铺的增多，大型商场经营所面临竞争压力越来越大,，如不在管理水平、经营方式等方面严格控制及创新，经营状况势必日渐蓑退，如百货大楼、华联商场正处于这种情况，名赫一时的亚细亚商场走到今天也是一样，一些商业裙楼招商不到就是明证。相反，一些商业街的商铺逐渐走俏，受到市场的青睐。,2001年5月22日星期一,10,NAC新业地产顾问,三、需求分析,1需求面积分析,根据对周边各类商铺的不完全调查统计，该区内对商业营业用房购买的意向需求为7650平方米，考虑到租用铺位所产生的比例（郑州市购买商铺作为投资比例约占40%），总意向需求约为13500平方米左右。由于不完全统计的因素的影响，总意向需求估计可达20000平方米左右。,总的意向需求按其经营范围可以大致划分为餐饮类、美容健身类、服装类、体育用品类、商贸类。通过调查结果，其比例均为：7:8:3:4.5:1。,综合考虑到项目的启动将聚集大量人气，日用需求大幅上升；周边缺乏较大规模的商场、超市等因素，可以预见美容健身类、商贸类的需求比例将有所上升，经调查、判断、预测各类意向需求比例，估计为6:1.5:0.3:0.45:1。,2001年5月22日星期一,11,NAC新业地产顾问,2、项目消费群体分析,由于项目的商业价值相当高，也根据周边商业的调查情况，项目的消费群体分为三部分，包括本地与外地营商客户者、商铺投资客。,l,本地营商客户,本地营商客户具备多年经营经验，购买商铺自主经营，主要是看好健康路的商业发展前景，尝试新环境的经营而瞄准本项目这一黄金地块，不太看重投资回报率。,l,外地营商客户,基本上与本地营商客户相似，还向往省会的生活，到省会整体良好的商业环境下创一番事业。,l,投资客,受本项目高租金回报的吸引，投入一小部分资