上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法解读

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海市住,宅,宅物业服,务,务分等,收,收费管理,暂,暂行办法,解,解读,上海城市,管,管理职业,技,技术学院,滕永健,二五,年,年八月,主 要,内,内 容,一、办,法,法的概,述,述,二、办,法,法的内,容,容,三、办,法,法的实,施,施,一、办,法,法的概,述,述,（一）政,策,策背景,（二物业,收,收费管理,的,的现状,（三）收,费,费管理遇,到,到的主要,问,问题,（四）物,业,业收费现,状,状调查,（五）制,定,定办法,的目的,（六）什,么,么是分等,收,收费管理,（七）新,办法,的,的特点,（八）新,老,老收费管,理,理方式的,主,主要区别,）,）,（一）政,策,策背景国,家,家,1、物,业,业管理条,例,例第十,四,四条“,物,物业服务,收,收费应当,遵,遵循合理,、,、公开以,及,及收费与,服,服务水平,相,相适应的,原,原则，区,别,别不同物,业,业的性质,和,和特点，,由,由业主和,物,物业管理,企,企业按照,国,国务院价,格,格主管部,门,门会同国,务,务院建设,行,行政主管,部,部门制定,的,的物业服,务,务收费办,法,法，在物,业,业服务合,同,同中约定,”,2、物,业,业服务收,费,费管理办,法,法第六,条,条“物业,服,服务收费,应,应区分不,同,同物业的,性,性质和特,点,点分别实,行,行政府指,导,导价和市,场,场调节价,。,。具体定,价,价形式由,省,省、自治,区,区、直辖,市,市人民政,府,府价格主,管,管部门会,同,同房地产,行,行政主管,部,部门确定,。,。”,第七条“,物,物业服,务,务收费实,行,行政府指,导,导价的，,有,有定价权,限,限的人民,政,政府价格,主,主管部门,应,应当会同,房,房地产行,政,政主管部,门,门,根据物业,管,管理服务,等,等级标准,等,等因素，,制定相应,的,的基准价,及,及其浮动,幅,幅度，并,定,定期公布,”,政策背景本,市,市,1、上,海,海市住宅,物,物业管理,规,规定第,二,二十三条,“,“物业,服,服务收费,实,实行政府,指,指导价和,市,市场调节,价,价。执行,指,指导价的,范,范围，按,照,照市人民,政,政府的规,定,定执行。,”,”,2、上,海,海市定价,目,目录中,明,明确“,前期,物业管理,收,收费标准,，根据,市,市价格主,管,管部门制,定,定的指导,意,意见具体,规,规定。”,（二）物,业,业收费管,理,理的现状,目前，本,市,市住宅物,业,业服务收,费,费按照房,屋,屋的性质,，,，采用不,同,同的价格,管,管理形式,：,：,*已售公,有,有住宅实,行,行政府定,价,价；,*普通内,销,销商品房,实,实行政府,指,指导价；,*原外销,房,房和原高,标,标准内销,商,商品房实,行,行市场调,节,节价。,（三）收,费,费管理遇,到,到的主要,问,问题,一是缺少,必,必要的行,业,业服务规,范,范和标准,，,，难以提,供,供质价相,符,符的服务,标,标准；,二是缺少,衡,衡量服务,质,质量和价,格,格水平的,依,依据，广,大,大业主与,物,物业管理,企,企业难以,进,进行平等,协,协商；,三是物业,服,服务市场,化,化价格形,成,成机制尚,未,未建成，,物,物业管理,企,企业收费,行,行为不够,规,规范；,四是物业,服,服务行业,公,公平、公,开,开的竞争,机,机制仍有,待,待完善；,五是业主,与,与物业公,司,司发生服,务,务质量和,价,价格方面,的,的争议和,纠,纠纷缺乏,调,调解机制,；,；,六是现行,按,按房屋属,性,性的差别,，,，采用不,同,同的价格,管,管理形式,的,的做法已,不,不适应行,业,业发展的,需,需要。,（四）物,业,业收费现,状,状的抽样,调,调查情况,物业管理,服,服务运行,成,成本构成,比,比例,商品住宅,物,物业收费,水,水平分布,图,图,备注：课,题,题共调查,了,了23家,物,物业管理,企,企业，102个小,区,区，对其,中,中90个,小,小区进行,了,了较全面,的,的基本情,况,况和成本,调,调查，这90个小,区,区中售后,公,公房39,个,个，商品,房,房45个,，,，别墅5,个,个，酒店,式,式公寓1,个,个。另外12个小,区,区进行了,绿,绿化的专,门,门调查。,（五）制,定,定办法,的目的,1、促进,本,本市住宅,物,物业行业,服,服务水平,的,的规范和,提,提升；,2、规范,本,本市住宅,物,物业服务,企,企业的收,费,费行为；,3、保障,业,业主和物,业,业管理企,业,业的合法,权,权益；,4、进一,步,步推动物,业,业服务收,费,费市场化,形,形成机制,的,的进程；,5、配,合,合本市,上,上海市住,宅,宅物业管,理,理规定,的,的实施。,（六）什,么,么是分等,收,收费管理1,简要的：,物业服务,分,分等收费,是,是一种“,菜,菜单式”,服,服务和“,间,间接化”,管,管理的收,费,费模式。,菜单化的,形,形式,小区物业服务,综合管理服务,公共区域清洁卫生服务,公共区域秩序维护服务,一项,1级,5级,二项,1级,5级,1级,5级,五项,1类,3类,一项,1级,5级,二项,1级,5级,1级,5级,五项,1类,3类,分项,定价,分级,什么是分,等,等收费管,理,理2,物业服务,标,标准划分,的,的依据,服务内容,：,：,要素,部位,事件,服务结果,：,：,感观效果,运行状况,业主感受,服务过程,：,：,操作过程,操作方式,服务标准,划,划分依据,服务标准,的,的划分,什么是分,等,等收费管,理,理3,依据服务,内,内容或项,目,目的属性,将,将住宅物,业,业管理服,务,务分为五,项,项：,管理处,综,综合服务,；,；,公共区,域,域清洁卫,生,生服务；,公共区,域,域秩序维,护,护服务；,公共区,域,域绿化养,护,护服务；,共用部,位,位、共用,设,设施设备,的,的日常运,行,行、维护,服,服务。,什么是分,等,等收费管,理,理4,服务与收,费,费的关系,物业服,务,务标准,与,与收费,的,的内在,联,联系,服务：,对象,内容,服务：,结果,业主评,价,价,人与人,的,的活动,数量,强度,服务分级,成本发,生,生,支付意,愿,愿,收费标准,服务与,收,收费的,关,关系,素质,技能,什么是,分,分等收,费,费管理5,分类,价格的,构,构成：,物,物,业,业服务,成,成本；,法,法定税,费,费；物,业,业行业,的,的合理,利,利润,综,管,理,服,服,务,该项服,务,务的税,金,金分摊,该项服,务,务的公,司,司管理,成,成本与,利,利润分,摊,摊,该项服,务,务的直,接,接成本,人力成,本,本（工,资,资、社,保,保及法,律,律法规,所,所规定,的,的培训,、,、保险,等,等）,管理处,日,日常办,公,公费(,水,水电等),办公设,备,备折旧,和,和办公,类,类易耗,品,品,其它必,要,要的费,用,用,营业税,营业税,附,附加（,城,城建税,、,、教育,费,费附加,、,、河道,管,管理费,）,）,物业公,司,司对小,区,区管理,的,的间接,成,成本,正常利,润,润,所得税,及,及其它,费,费用,什么是,分,分等收,费,费管理6,服务项目,9项成本分摊,1,2,3,4,5,6,7,8,9,1,、管理处服务,2,、清洁卫生服务,3,、公共秩序维护服务,4,、绿化养护服务,5,、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护,6、其 它,办法,中规,定,定的九,项,项成本,：,：,1、管,理,理服务,人,人员的,工,工资、,社,社会保,险,险和按,规,规定提,取,取的福,利,利费等,2、物,业,业共用,部,部位、,共,共用设,施,施设备,的,的日常,运,运行、,维,维护费,用,用,3、物,业,业管理,区,区域清,洁,洁卫生,费,费用,4、物,业,业管理,区,区域绿,化,化养护,费,费用,5、物,业,业管理,区,区域秩,序,序维护,费,费用,6、办,公,公费用,7、物,业,业管理,企,企业固,定,定资产,折,折旧,8、物,业,业共用,部,部位、,共,共用设,施,施设备,及,及公众,责,责任保,险,险费用,9、经,业,业主自,愿,愿同意,的,的其它,费,费用,服务成,本,本与费,用,用在各,项,项服务,中,中的分,摊,摊情况,什么是,分,分等收,费,费管理7,每项服,务,务级别,或,或类别,给,给出一,个,个价格,，,，综合,物,物业管,理,理服务,价,价格是,服,服务项,目,目数量,和,和等级,（,（类别,）,）对应,价,价格的,加,加总，,即,即：,物业管,理,理服务,收,收费标,准,准=（,某,某一级,别,别管理,处,处综合,服,服务费,）,）,+（某,一,一级别,公,公共区,域,域清洁,卫,卫生服,务,务费）,+（某,一,一级别,公,公共区,域,域秩序,维,维护服,务,务费）,+（某,一,一级别,公,公共区,域,域绿化,养,养护服,务,务费）,+（一,定,定数量,及,及类别,的,的物业,共,共用部,位,位、共,用,用设施,设,设备的,日常运,行,行、维,护,护服务,费,费）,+（其,它,它需要,按,按实分,摊,摊的费,用,用）,物业管,理,理服务,收,收费标,准,准：,（七）,新,新办,法,法的,特,特点,一是服,务,务规范,化,化。,办法,出台,使,使上海,市,市住宅,物,物业管,理,理有了,比,比较规,范,范的服,务,务标准,，,，这将,促,促进物,业,业管理,企,企业良,性,性竞争,，,，提高,服,服务，,规,规范收,费,费。,二是收,费,费透明,化,化。,办法,规定,物,物业服,务,务收费,标,标准与,服,服务内,容,容及质,量,量挂钩,，,，使物,业,业收费,更,更为透,明,明，有,利,利于广,大,大业主,按,按质论,价,价、明,白,白缴费,，,，并便,于,于监督,。,。,三是管,理,理间接,化,化。,住宅物,业,业服务,收,收费管,理,理将逐,步,步由事,前,前审批,转,转为事,后,后监管,。,。办,法,法推,出,出后，,物,物业服,务,务双方,可,可根据,不,不同小,区,区的实,际,际需要,，,，从服,务,务菜单,中,中选择,不,不同的,服,服务项,目,目和服,务,务等级,，,，按照,办,办法的,规,规定协,商,商确定,具,具体的,收,收费标,准,准,并,在,在物业,服,服务合,同,同中予,以,以约定,。,。将来,双,双方对,约,约定的,内,内容有,争,争议时,，,，可通,过,过双方,自,自行协,商,商、委,托,托物业,所,所在地,居,居委会,调,调解、,合,合同仲,裁,裁、民,事,事诉讼,等,等方式,来,来解决,，,，政府,部,部门主,要,要依据,分,分等规,则,则，加,强,强协调,服,服务，,加,加强监,督,督检查,。,。,（八）,新,新老收,费,费管理,方,方式的,主,主要区,别,别,一是管,理,理思路,上,上的区,别,别,:,直接管,理,理-,间,间接,管,管理,二是定,价,价依据,上,上的区,别,别,:,单个企业成,本,本-,行,行业,平,平均成,本,本,三是服,务,务项目,划,划分上,的,的区别,九类-,五,五项,四是收,费,费标准,表,表现形,式,式上的,区,区别,捆绑式-,菜,菜单式,五是服,务,务标准,要,要求及,相,相应的,收,收费设,定,定更细,化,化,监督检,查,查,物业服,务,务双方,应,应接受,相,相关居,民,民委员,会,会的监,督,督，发,生,生物业,服,服务纠,纷,纷时，,可,可接受,居,居民委,员,员会的,协,协调。,物业管,理,理企业,违,违反国,家,家和本,市,市物业,管,管理法,规,规及有,关,关规定,，,，未提,供,供相应,物,物业服,务,务的，,由,由房地,产,产行政,主,主管部,门,门根据,国,国家与,本,本市的,有,有关规,定,定予以,处,处理。,构成价,格,格违法,、,、违规,的,的，由,价,价格主,管,管部门,依,依据,