房价成本构成及影响因素

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,房价成本构成及影响因素,房价成本构成,房价,=,土地成本（,30%,）,+,建安成本（,20%,）,+,销售管理成本（,10%,）,+,税费（,15%,）,+,开发商利润（,25%,）,土地是楼市的第一风向标,宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价,从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。,地价是推动房价继续上涨的必要条件,房价影响因素,人口因素,地价因素,政策因素,市场自我调节,人口因素,地区内人口越多，住房需求就越大，在土地供应量有限、住房供应量一定的前提下，市场出现供不应求，房产价格就会上升。,地价因素,地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测,房价,=,土地成本（,30%,）,+,建安成本（,20%,）,+,销售管理成本（,10%,）,+,税费（,15%,）,+,开发商利润（,25%,）,政策因素,各类福利住房政策,、,房价监管调控政策,、,公积金及房贷政策,、租赁同权,.,这些政策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响,市场自我调节,房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。,商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了,传统的经济学定义，需求是价格的反函数,中国房子价格涨得越凶，买家越疯狂,国人历来对家情有独钟，房子作为家的象征、体现及消费者的心理对房价也有较大影响,消费者心理影响因素,圈地心理,养老心理,虚荣心理,投资心理,怕涨心理,传承基业心理,改善居住条件心理,疯狂飙升的房价使大量刚需购房者望而却步，但在这部分人群的住房刚需都还没有得到满足的同时，还有很多手中有空余资金的炒房者不断进出房地产市场，并进一步炒高房价,