卷烟厂项目策划报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,报告结构,一、项目分析,二、市场环境分析,三、项目定位与物业发展建议,四、项目销售策略,本策划报告的目的：,快速销售 快速回款,速度为王 现金为王,鉴于本项目的特殊性，项目组经过对项目情况和市场的分析，认为本项目销售时间不宜过长，建议在为开发商,实现较高利润的基础上，快速销售，为开发商快速回笼资金。,本策划报告将以此思路展开。,第一部分：项目分析,1,、项目经济指标分析,本项目天赋优越，具备打造高档豪宅条件,但规模较小，难以在市场上形成大的影响力。,项目,数据,用地面积,33560,别墅总建筑面积,25750,会所及物业管理用房面积,800,容积率,0.79,绿化率,35.6%,总户数,90,车位,279,表：别墅部分经济技术经济指标,一期规模较小，较难形成大的市场影响，但建设周期快,社区会所面积较小，难以打造豪华气派的会所设施,超过,1,：,2,的车位配比，具备打造豪宅尺度条件,容积率较低，适合打造高端住宅,2,、项目四至 景观分析,项目地块,北面山景,西面山景,南面八尺江景,东南面,项目靠山亲水，风水极好，地理环境优越，适合打造豪宅。但周边配套有所欠缺，可考虑在项目内部完善。,3,、项目地块现状分析,地块呈现不规则带状，内部高差起伏较大，部分坡度达,45,度；,西北面靠山，南面亲水，靠山临水，风水极佳；,地块带状形状及坡地条件，可打造多层次丰富的景观园林，亦保证了各栋楼的视野及景观面。,4,、区域交通配套分析,本案距离南宁中心城市区域约,18,公里，有一定的距离,本案东面距离,G325,国道约,700,米，通往项目的道路较差。,本案周边无任何生活配套，东南面为那马镇，配套相对完善但距离本案有一定距离。,目前项目周边生活配套比较缺乏，交通道路系统不完善，尤其进入地块的道路还需修缮。,南宁中心城市区域,本案,那马镇,G325,国道,南北高速路,三环,5,、区域城市发展规划,本案,五象新区,核心区将被打造成一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的,综合性城市新区，规划人口规模定为万人。未来，中国,东盟国际物流基地建成后所带来的中高端消费人群，将大大拉动区域内房地产市场的购买力。,本案,G325,国道拓宽至,4,行车道,三环现已开始动工。,五项新区,中国,东盟国际物流基地,5,、区域城市发展规划,五象新区为城市发展的重心，区域的建成完善、,G325,国道的拓宽以及未来三环线的建成通车，提高了交通的便捷度,大大缩短了那马镇与市区的距离。,那马镇定位为旅游型城市被纳入都市发展区内，街道总规划人口为,2,万人，由此带来了镇街道的扩张，配套将进一步完善。,本案,本案,G325,国道拓宽至,4,行车道,三环现已开始动工。,五项新区,中国,东盟国际物流基地,6,、产品规划分析,背靠山，面朝八尺江，依山傍水，,座北朝南，占据最好的朝向和景观,；,独立园林社区,居住环境及氛围极佳；,45,度坡地建筑由低而高排列，保证户户有江景；,环绕式道路布局，保证每户的可达性，但人车不分流会造成一定的安全隐患，且道路占用了过多的绿地面积,机会（,O,）,区域划入南宁都市发展区，规划三环经过项目附近，将改变片区交通状况 北部湾经济圈及东盟等各种利好，促使外地投资客大量涌入，在一定程度上会刺激豪宅市场。别墅用地的供应量的缺乏使别墅成为最稀缺的豪宅产品。,威胁（,T,）,市区周边不断会有一些新的别墅项目推出。未来两年宏观经济形势的不确定性因素，对项目存在隐性威胁。,优势（,S,）,环境优势,项目靠山亲水，生态环境优美，风水极佳。景观优势,望无际的田园景观、江景、山景。风水优势,风水好，私密性强,劣势（,W,）,配套,距离南宁市中心,18,公里，离那马镇也将近,1,公里,周边生活配套缺乏 交通,通往项目道路较差，交通不便。,7,、项目,SWOT,分析,在项目定位及产品规划上创造新优势，提升并增强项目的核心竞争力。,通过分析得出本项目应该：,SWOT,分析总结,发挥自然景观及私密优性好的势，改善周边配套及交通的不足，把握南宁缺乏真正亲水别墅的机会。,第二部分：项目定位,八尺江、泉眼、自然山体、果林、树林、租地,优越的自然景观资源是本项目最核心的价值点,如何利用这个得天独厚的优势，是本项目成败关键因素之一,一,.,市场定位,本项目区域的价值竞争点,与江水零距离接触,，纵观南宁市的别墅项目，此优势是其他项目不可比拟的！,那马为种植大镇，本项目山林景观，,租地,种植蔬菜瓜果，无公害耕种，,无偿给业主使用,。,离南宁市区,18,公里，依山傍水，,私密性强！,一,.,市场定位,零距离亲水,+,豪华别墅,+,租地,=,？,一,.,市场定位,零距离亲水,+,豪华别墅,+,租地,=,私家水岸庄园！,一,.,市场定位,什么是庄园？,一,.,市场定位,“庄园”代言,一个阶层,：,尊贵、优雅，城市“新贵族”。,什么是庄园？,一,.,市场定位,“庄园”代表,一种生活方式,：,庄园生活在自然旖旎的风光，庭院的散步，豪华的舞会，风趣的野餐，,永远不止于外在奢华，而是内敛地表述一种生活方式。,南宁首席原生态私家水岸庄园,一,.,市场定位,经过分析本项目与其他项目相对比的优势，且结合自身的情况，从而我们得出本项目的市场定位：,市场定位解读：,原生态：,强调本项目有,优越的自然景观资源：,八尺江、泉眼、自然山体,南宁首席原生态私家水岸庄园,一,.,市场定位,市场定位解读：,水岸：,强调本项目的亲水性，,南宁罕有的纯正水岸别墅。,南宁首席原生态私家水岸庄园,一,.,市场定位,二,.,形象定位,八尺江畔,山林豪爵庄园,形象定位解读：,鲜明的区位：,以八尺江畔作为项目位置的表述，同时向客户表明亲水别墅项目属性。,突出原生态与私密性：,“山林”一方面表现出本项目全市罕有的原生态自然环境，另一方面又能够暗喻出本项目具有极强的私密性。,树立高品质形象：,以“名门王爵”来体现客户的尊贵身份，树立高品质别墅的形象。,打造“别墅,+,生态租地”的庄园概念：,以赠送私家地为市场引爆点，打出“私家庄园”的差异化产品。,目标客户总体定位：,立足南宁、面向北部湾经济圈、,放眼全国,南宁是本项目的重要依托，瞄准南宁市区的高端消费群体是根本；,同时南宁是北部湾经济圈的核心城市，南宁周边各主要城市客源十分关键；,作为中国经济发展新一极的核心城市南宁，正吸引着全国人的关注，因此必须放眼全国市场。,三,.,客户定位,目标客户特征分析,客户分类,客户来源,客户特征,主力需,求户型,重要性,核心客户,50%-60%,南宁市区域内中大型企业,CEO,及高层管理人员、政府高级官员,崇尚自然健康生活，具有较强的经济能力，平时忙于公务应酬，渴望私密性强不受干扰的生活,独栋 联排,南宁市区部分企业主，公司老板,经济实力雄厚，注重生活品质的提高,喜爱自然生态的人居环境，大多以投资、休闲渡假为目的。,联排,重点客户,20%-25%,来自南宁周边城市的政府高级官员、企业高管,作为北部湾经济圈的核心城市及广西的首府，看好南宁未来发展前景，同时喜欢与城市保持一定的距离，喜欢优美的自然生态环境,联排,潜在客户,15,20,来自广西区外的客户,看好南宁未来发展前景，看好目前较低的市场楼价,联排,项目案名建议,十二橡树庄园,十二橡树庄园最初源于著名小说,飘,，象征曾经经典的庄园生活。它“,豪华而骄傲，代言一个阶层和一种生活方式,”。这片理想家园内，永远不止于外在奢华，而是内敛地表述一种生活方式。而那一派令世人尊重且爱慕的贵族气质，将缓缓散发出来，凝聚成庄园无可替代的尊贵、优雅，世代传承。,项目案名建议,十二橡树庄园,四,.,规划设计要点,建筑设计要点,户型不但要方正实用，而且必须视野开阔，具有极强的通透性，能,将本项目景观优势发挥到极致。,设计,大面积观景露台,，主卧附带观景南露台。,赠送地下室空间,作为家庭娱乐室、影音室、雪茄室等。,四,.,规划设计要点,建筑风格及外立面建议,采用,简约欧式风格,。,立面设计,需豁达大气，,尽量避免琐碎的元素出现。,材质上选用,较高档材质,，但不宜过多，且颜色上不宜花俏，主要,以暖色调为主,。,四,.,规划设计要点,会所设计建议,定位为高品质别墅会所，,力求小而精致，奢华而又内敛。,采用简约欧式风格，,要求空间通透，,将原生态的自然风光与会所内环境有机结合。,可考虑使用一部分面积作为,“佣人公寓”，但需具有相当强的独立性，,与会所的其他功能区隔开，,保证会所的档次感。,四,.,规划设计要点,园林风格建议及环境景观设计要点,以,地中海风格,作为主题，着重表现,休闲度假的氛围,，打造南宁,独有的度假别墅园林,。,四,.,规划设计要点,园林风格建议及环境景观设计要点,2.,园林内尽量,少用硬质铺装,，一方面,控制成本,，另一方面,以立体式的植被绿化,，营造,静谧的原生态气息,。,四,.,规划设计要点,园林风格建议及环境景观设计要点,3.,为数不多的硬质铺装应做到“,量少而精致,”，通过,与植被的有机结合,，给人以,眼前一亮的视觉感受,。,四,.,规划设计要点,园林风格建议及环境景观设计要点,4.,局部设计,少量的点式水景,，在允许的情况,下可适当利用八尺江的水资源,，渲染,私家水岸别墅,的产品定位。,四,.,规划设计要点,社区服务及物业管理要点,1.,向客户提供“,酒店式金牌管家服务,”，提升客户的,尊贵感,，为客户的,吃、穿、住、行,提供便利。,私人管家、高级厨师、高级佣人、私人司机,菜单式服务，,24,小时随叫随到。,四,.,规划设计要点,社区服务及物业管理要点,2.,提供,元首官邸级安防系统,：,3,重护卫,制度：,业主由进入小区,返抵家门全程均由保安人员护送。,全天候,智能化,监,控,系统,：,包括数码红外线保安屏障、视频移动探测系统及热能探测器,聘用维和部队退役军人担任物业保安主管。,四,.,规划设计要点,配套设施建议,户外五星级会所：,其位置定为南面八尺江畔栈道部分，要求,具有极强的亲水性，突出放大本项目的天然水景优势。,须处理好该户外会所开放性和私密性之间的矛盾，建议在与,1,组团之间的坡地上种植灌木，但不影响,1,组团对八尺江水景的视野开阔性。,预留隔墙的位置，以备未来改造使用。,垂钓区,泉眼景观区,亲水休闲区,亲水咖啡座,四,.,规划设计要点,四,.,规划设计要点,配套设施建议,2.,原生态山体公园。,位置为,西面生态租地,，定位为原生态山体公园，与项目别墅区进行有机连接，能从别墅区直接进入。,尽量保持原有自然风貌,，局部对植被进行美化和更换。,设计,原生态登山道、半山休闲健身广场、半山天然茶室、半山,health spa,等内容,。其中天然茶室和,health spa,建议考虑以多个小亭子进行,点式串联布局,，既保证相对的私密性，又形成独特的韵律感。,四,.,规划设计要点,配套设施建议,3.,原生态疏果园。,位置为,北面原生态租地,，设计为项目的原生态蔬果园。前期可对外来客户开放，交房后仅用于业主使用。要求设计上,体现本项目的田园风光和得天独厚的自然景观优势。,交房后可改造为私家后山花园。果园及菜园将按照不同户型单位，按比例划分给每位业主一定面积的土地，,果园专门用于种植果树，菜园专门用于种植蔬菜。,四,.,规划设计要点,配套设施建议,4.,主题花园。,（百万葵园）,主题花园力求以大面积种植某种花卉（例如向日葵花田,百万葵园,）,打造一个在南宁具有极强号召力的景观,，吸引客户前来本地块参观游览，借机宣传本项目。,交房后，可改造为私家后山花园，,按比例划分给每位业主一定面积的土地专门种植花卉。,四,.,规划设计要点,配套设施位置示意图,生态山体公园,百万葵园,二期,一期,原生态蔬果园,五星级户外会所,