房企转型商业地产之路

,过程是痛苦的，结果是美好的,房企转型商业地产之路,贰、转型中的问题,叁、转型的模式借鉴,肆、国内房企转型分析及建议,核,心,内,容,壹、为什么要转型,贰、转型中的问题,叁、转型的模式借鉴,肆、国内房企转型分析及建议,壹、为什么要转型,大量房企转型商业地产,大 话,转 型,万科,保利,金地,中粮,2011,年在商业地产的,投资规模预计为,20,亿元,，商业的规模，初步定为,30%,左右,2011,年继续加大持有型物业的储备，陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型的商业目，住宅占比,80%,，,持有型物业占比,20%,到,2012,年商业地产方面的投 资要占总投资额的,30%,，,并持有部分核心地段的高品质物业,中粮集团将再投资,700,亿元在全国建设,20,多个,大悦城，建筑面积达,800,万平方米，未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至,20%,以上,数 据,2010,年销售排名,TOP30,的房地产企业中除金科实,业、首开股份,2,家房企之,外，其余房企大都从,08,年,或更早些时候开始转型进,军商业地产,转型背景,外因,一个国家的住宅需求量是根据人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的；而办公与商业则是根据第一、第二产业向第三产业转移的速度决定的。中国目前一二产业比例减小而三产业比例增加，这种产业结构变化将给商业地产发展带来契机,国内产业结构变化,转型背景,外因,随着地方政府在城市规划建设的不断完善和发展思路的转变，摈弃了之前一味的以住宅开发为主体的模式，逐步采用城市综合体来实现城市化发展。政府不再简单的推出纯住宅地块，为提升土地价值，商业地块面积及比例都在增加,部分城市加大商业地块出让,关于促进房地,产市场平稳健康,发展的通知,关于坚决遏制,部分城市房价过快,上涨的通知,关于调整,房地产交易环节,契税个人所得税优惠,政策的通知,1.10,国十一条,4.17,国十条,9.29,国五条,1.26,新国八条,关于进一步,做好房地产市场调,控工作的通知,金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套,(,含,),以上住房的家庭,(,包括借款人、配偶及未成年子女,),，贷款,首付款比例不得低于,40%,确立贷款购买第二套住房的家庭，,首付款比例不得低于,50%,，,贷款利率不得低于基准利率的,1.1,倍,；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平,限购全面推广，同时对贷款购买第二套住房的家庭，,首付款比例不低于,60%,，贷款利率不低于基准利率的,1.1,倍,各商业银行,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,；对贷款购买商品住房，,首付款比例调整到,30,及以上,。,2010,年,10,月,1,日起，个人购买首套普通住房契税将下调,政策对住宅市场的打压，而对商业地产影响较小,转型背景,外因,转型背景,内因,政府出于提升城市品质、促进城市发展，“,商业,+,住宅,”或“,产业,+,住宅,”的复合型土地出让将成为未来土地出让的趋势，这也将使得开发商从战略角度考虑转型商业地产,单一住宅,复合地产,自身战略定位而转型,转型背景,内因,从企业角度判断，单一的住宅开发已被市场证明将面临巨大风险。近几年无论是房价还是土地价格，住宅地产市场都比商业地产市场波动要打，更多企业为平衡风险，开始步入多元化业态经营。,居住用地与商业用地价格同比增速,70,大中城市各房价同比增速,小结,尽管众多房企在摒弃了单一的住宅开发，尝试向商业地产转型，但是，经房改之后,10,余年的发展，商品住宅市场化程度已很高，积累了相当的经验，同时相比于住宅开发的简单可操作性，商业地产现在还处于摸索阶段，其实多数房企是由于各种原因被动转型的，并未真正做好转型的准备,贰、转型中的问题,叁、转型的模式借鉴,肆、国内房企转型分析及建议,壹、为什么要转型,转型中的问题,定位,代表房企：金地,战略举措型,代表房企：万科,被动选择型,公司希望商业地产能够成为,未来业务的支柱,公司做商业，更多是为了配合拿地或者满足用地规划，做商业是为住宅服务的,如果做商业地产是战略，那就应该树品牌、做综合体、做影响力，持有一定比例的商业物业,如果做商业地产只是战术，那就要坚持做社区商业的定位，立足于满足项目和周边的饮食、便利、休闲等生活需求，规模不能太大，持有和出售可以更灵活,为将要发展的商业地产定位，是转型企业经常碰到的问题，这实际上是要做什么的问题,转型中的问题,资金,做商业地产与做住宅最本质的区别就在于现金回流方式的不同。从目前来看，由于没有下游资本市场的支持，国内绝大多数商业地产在变现这一环节出现了断裂，而开发商都是高杠杆经营，一旦出现资金大量沉淀到不动产上的情况，就会对整个公司的现金流构成压力。,1,2,资金回流,慢,快,住 宅 地 产,商 业 地 产,财务杠杆,低,高,转型中的问题,开发运营,倒置的开发顺序,我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地,规划、设计,施工,贷款,销售,营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产,的严重脱节。,开业经营,项目施工,项目招商,项目设计,项目规划,土地获取,融资,项目选择,国际成熟商业地产开发的基本流程,获取土地,项目设计,项目施工,项目贷款,项目销售,/,招商,开业经营,目前中国商业地产开发的基本流程,转型时需两个转变,角色转变,开发商,运营商,住宅地产其升值空间,更多的是与城市的发,展，与市场环境有关。,拿地,开发,销售模式基本上是,现在所有开发商的特点，项目自,销售完毕后自行结束,商业地产的核心是,“运营”，商业地产建成,后如果不去运营它或者,运营失败，其价值就等,于零。所以，运营是从商业地产,规划的开始直到商业地产开业后的未来。,转型时需几个转变,财务策略转变,积极冒进,保守稳健,从资金运作的角度讲,，对于住宅地产，销,售便是资金回笼的开始,，用销售带动项目的后续开发,是目前很多开发商的做法，往往,自有资金占比少，更多的是靠借债开发。,在财务策略上就显得积极冒进,商业地产由于资金回流,周期长，速度慢，需要很长,一段时间的培养才能将商业,经营做好，由于与住宅地产的经营模式,不同，导致其财务策略上需要保守稳健,的策略,贰、转型中的问题,叁、转型的模式借鉴,肆、国内房企转型分析及建议,壹、为什么要转型,通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡来实现租售并举，强调重资产下的内部资金平衡。典型企业：新鸿基,香港模式,新加坡模式,新加坡模式,借助,REITS,、私募基金等地产金融平台来完成租售并举，强调轻资产下的外部资金平衡,典型企业：嘉德地产,两种模式各有优劣：香港模式下地产公司的转型周期长,、转型门槛高，但转型完成后企业抗风险能力显著提升,；而新加坡模式下地产公司转型周期短、转型风险低，,但对外部金融环境的要求较高，转型完成后开发收益仍,占主导地位,转型模式比较,内地房企可借鉴的模式,香港模式,新加坡模式,转型模式选择,香港模式目标拥有资产、获取租金来实现多元化经营，提高企业整体抗冲击能力。但是对内部现金流平衡高度的依赖决定了沿香港模式转型的企业，首先自身规模要有足够水平，开发物业每年提供充足的自有现金流支持扩展。第二转型期风险比较高，第三需要时间比较长，可能需要,1020,年时间。,新加坡模式强调,PE,加,REITS,模式，获取管理费收益同时也分享投资收益，由于有了外部基金平台，所以转型风险被降低，转型时间一般缩短,510,年。但是这种转型对外部金融环境提出更高的要求,。,06-10,年，国内贷款与个人按揭贷款一直占房企开发资金来源的,30%,左右，而非银行金融机构贷款只占总资金的,5%,，国内金融行业发展还远不及发达国家，主要还是以间接融资为主，结合我国目前的具体情况，国内房企转型适合参考香港模式。,新鸿基转型之路,第四阶段,第三阶段,第二阶段,第一阶段,1992-,至今,1988-1991,1977-1987,1963-1976,专注于销售物业的开发,租售并举的转型前期，以开发物业,为主，以,20%,的金融资源尝试性参与,投资物业,租售并举平衡期，通过现金流的,均衡配置实现物业结构和收益结构,均衡,集中转型期，开发物业零增长,集中拓展投资物业,转型过程,现金流回笼速度下降,净利润扩张速度下降,有息负债空间下降,销售额扩张速度下降,存货扩张速度下降,投资物业占比上升,新鸿基转型之路,转型期代价,转型中所需具备的条件,内部条件,现金流支撑,管理与模式,与住宅开发短期套利行为不同，商业地产投资大，资金回报周期长，在转型前期需要足够的现金流支撑。同时如果有强大的开发物业现金流平台，即使在转型期外部融资环境发生变化，比如资本市场的萎靡或信贷市场紧缩，依然可以靠内部现金流平衡完成转型。,商业地产管理的核心就是对资产的管理，住宅地产在交付物业之后，项目基本上就结束了，而对于商业地产来说，这仅仅只是项目的开始，如何让投资性物业保值增值，提高投资回报率才是最重要的，同时要在转型中对商业地产的运营模式不断探索，找到适合自己的发展之路,外部条件,转型中所需具备的条件,长周期上升阶段,合理的租金回报,资本市场融资支持,在转型期有稳定的开发物业现金流支撑，需要繁荣稳定的房地产行业发展。,投资物业的合理回报率能够稳固转型期的物业结构与收益结构的平衡,在提高内部现金流创造能力的同时，若能得到外部资本市场支持，会加快转型,步伐，降低资产负债率，减小转型风险,贰、转型中的问题,叁、转型的模式借鉴,肆、国内房企转型分析及建议,壹、为什么要转型,国内房企转型环境分析,自身环境,2010,2009,2008,2007,万科,82,64,47,54,保利,56,38,32,15,金地,42,25,24,17,招商,28,16,9,11,中海外,189,93,70,64,世茂,18,78,-20,1,富力,49,45,45,47,碧桂园,-11,39,41,66,合生创展,48,31,37,39,华润,-47,44,17,18,绿城,-18,14,7,6,华侨城,53,51,-,-,部分上市房企营运资本变动前的净经营现金流（单位：亿元）,从近几年部分上市房企营运资本变动前的净经营现金流来看，“招宝万金”、中海外、华侨城、合生创展、富力、世茂等几家企业情况比较乐观，为正的净经营现金流，可以在转型期提供稳定的资金支持。但是大部分的房企目前还无法达到这一要求。,2010,2009,2008,万科,6%,7%,5%,保利,6%,6%,8%,金地,8%,6%,8%,招商,7%,5%,4%,招宝万金净经营现金流与存货比例,即使是具有转型条件的“招保万金”等大型地产公司，当前开发物业在规模不变情况下，每年产生的净经营现金流仅相当于存货额的,6%-8%,。也就是说，即使未来,5,年，公司开发物业规模不扩张，全力发展投资物业，投资物业在总储备中的占比也仅为,20%-30%,，仍不足以起到平滑周期风险的作用。,国内房企转型环境分析,自身环境,尽管房企在加大投资性物业在总资产中的比例，但由于自身对商业地产的管理运营能力不足，以及在找到合适的发展模式之前，房企都以出售投资性物业为主，持有比例依然很低,国内房企转型环境分析,自身环境,2010,2009,万科,3%,0.16%,保利,2.78%,0.9%,金地,1.85%,0.14%,招商,6%,7%,富力,16%,15.6%,部分房企投资性房地产占总资产比例,国内房企转型环境分析,外部环境,高速增长的经济与人均可支配收入为房地产发展起到明显的促进作用，而目前仅,50%,的城市化率为房地产行业预留很大的发展空间。,经济高速增长与城市化进程继续,投资物业回报率一般，目前我国一线城市商业写字楼的租金回报率大概在,7%-9%,左右。从租金水平上来看，上海和北京的甲级写字楼平均租金达到了,270-300,元,/,月,.,平米。而广州和深圳甲级写字楼的租金则相差较多，分别为,150,和,190,元,/,月,.,平米。,国内房企转型环境分析,外部环境,一线城市甲级写字楼租金情况,